Mercado inmobiliario en alerta: ¿Es momento de comprar o esperar?

Y esta semana hay mucho de qué hablar. Las tasas hipotecarias que bajaron un poco. Freddie Mac, que reporta la tasa fija 30 años en 7,32%, su nivel más bajo en aproximadamente un mes. También todavía está más de un punto por encima de lo que era hace un año. A nivel nacional, las ventas pendientes de casas cayeron a un mínimo histórico y la confianza de los constructores, pudimos ver en su reporte, está en su punto más bajo en los últimos 14 años. Aquí en el sur de la Florida, el precio medio de una casa multifamiliar en el condado de Miami-Dade es de 680 mil dólares, mientras que los condominios tienen entre 9 y 13 meses de inventario, lo que por supuesto da mucho poder de negociación a ese comprador. Además, buenas noticias en seguros. Vida aprobó rebajas de hasta un 10,4% y la Reserva Federal se reúne lo que sería la próxima semana. Mucho, por supuesto, sobre la mesa. Por ello, queremos darle la bienvenida a su segmento de todos los días. Tienes a Juan Santos. Él es el CEO de The Santos Group y sobre todo un gran experto en lo que es el mercado inmobiliario aquí en el sur de la Florida. Juan, buenos días. Buenos días, Vanessa. Buenos días, Raúl. Y muy buenos días a toda la audiencia. Juan, buenos días para ti igualmente. Feliz viernes nuevamente. Y obviamente vamos a empezar por lo que todo el mundo nos pregunta. Las tasas. Obviamente yo veo que en las noticias que bajaron un poquito, lo estamos viendo nosotros también acá, que esta semana han estado, de hecho llegó a estar ya por debajo de los 4, 4,9, por lo menos el de 10 años. Pero luego escucho otro número y esto confunde un poco. o sea, explícanos de verdad bajaron las tasas esta semana y por qué a veces vemos dos números distintos Buenos días Raúl buena pregunta te voy a decir una buena noticia si los intereses si bajaron para no confundir a nadie le muestro dos números representando lo mismo Freddie Mac que es el promedio que lleva su interés semanalmente reportó su tasa a 7.32 una baja de .08% Mortgage Daily News que también se conoce como MBS también mide la tasa pero es día a día cerró ayer jueves a 7.30 es una baja de .10% la diferencia es solo a cómo se mide no es el promedio de la semana y el otro es la foto del día a día el mensaje es el mismo estamos en el nivel más bajo en los últimos 30 días pero aún más a un punto por encima de lo que era hace un año atrás, cuando estábamos a 6.2, a 6.3%. Si nos preguntan por qué bajaron las razones, no fueron por reporte económico, fue por un nerviosismo del sector tecnológico e intelectual artificial cuando los inversionistas se asustan, compran bonos del gobierno y eso hace que la tasa hipotecaria el bono del tesoro a 10 años bajó cerca de 4.9 desde un tope de 5.35%. Juan, pero todavía con las tasas por encima de ese 7%, pues me imagino que mucha gente está esperando todavía antes de comprar. De hecho, yo tengo amigos que me dicen, no, yo espero que bajen un poco más. ¿Cómo se ve el mercado a nivel nacional? Cuéntanos, ¿está vendiendo o está todo parado? ¿Qué está pasando? Danos como una radiografía. Siempre te preguntamos sobre el sur de la Florida, pero en ese momento, ¿cómo está lo que es ese mercado laboral ya a nivel nacional? Bueno, te puedo decir que el mercado se mueve lentamente pero no empieza a favorecer al comprador en la gráfica que pueden mirar que la parte naranja lo que bajó en azul lo que subió, la venta pendiente correspondiente a los contratos firmados cayeron a su nivel más bajo en la historia, 11.3% menos que hace un año atrás la solicitud de préstamo para comprar está a un 18% por debajo y los refinanciamientos a un 56% por debajo porque casi la mitad de los propietarios tienen, o 49% para ser exacto, tienen un interés aproximadamente de un 4% o menos, y están haciendo lo posible por mantener ese interés. Muy interesante en realidad, y volviendo acá precisamente a ese inventario del sur de la Florida ¿cuál es ese nivel nacional? Pero aquí en el sur de la Florida siempre somos como un mundo aparte, ¿cierto? Este es como que esta es la república independiente de la Florida, a veces por decirlo así se maneja totalmente distinto al resto del país, mucha gente de hecho que nos ve está pensando de repente en vender o comprar una casa, ahora cómo está el inventario aquí en el sur de la Florida, en la Florida como tal y quién tiene la ventaja hoy, el comprador o el vendedor, o sea es igual en todas las ciudades es lo mismo comprar una casa en Miami que en Tampa que en Orlando, en Jacksonville? Te puedo decir, esto depende de la zona y del precio. Esta gráfica usa el índice Market Action de Alto Research. Más de 30 favorece al vendedor, menos de 30 favorece al comprador. Los mercados de precio medio todavía favorecen al vendedor. Pembroke Pines está en 36, es el que vende más rápido con 1.86 días en el mercado. Boca Ratón está en 35. Miami está en 32 con un precio promedio de lista de 810 mil dólares con una 2.144 casas a la venta. Fort Lauderdale está justo en los 30 equilibrado pero en los mercados de precio alto el comprador tiene la ventaja Doral y Pinecrest que son 29 Miami Beach y Aventura están en 28 y Los Cayos en 27 con una casa que todavía dura 220 días en el mercado para venderse. Por condado Miami-Dade está en 32 unos 799 mil dólares a 150 días en el mercado Broward está en 33 con 719 mil dólares y 138 días en el mercado y Palm Beach está en 34 con 869 mil 900 y eso también toma 133 días Juan, vamos a hablar del sur de la Florida en el que estábamos tocando el tema condominios y seguros sabemos que hay dos temas que no faltan en ninguna conversación primero que todo el tema de los condominios con todas esas cuotas y las nuevas leyes de los edificios y el seguro también de lo que estamos viendo en ese momento de casas que a todo el mundo le ha subido muchísimo. Cuéntanos primero que todo, ¿qué está pasando con los condos? Y también, ¿hay alguna buena noticia en el tema del seguro? Bueno, Vanessa, te digo, en los condominios hoy el comprador tiene total control. Un mercado equilibrado tiene aproximadamente unos seis meses de inventario. En el sur de la Florida, los condominios tienen de nueve a trece meses. Eso quiere decir que hay muchas unidades a la venta y que el comprador puede negociar, tomarse su tiempo, Y revisar a fondo las finanzas de la asociación, las nuevas leyes de seguridad de los edificios, las inspecciones estructurales obligatorias y las cuotas de mantenimiento más altas. Es recomendable, antes de comprar, ir a la reserva de la asociación, el estudio de reserva y la inspección estructural y preguntarle si hay cuotas especiales al vendedor. Prepare todas las documentaciones desde el principio y ponga su precio realista. Y el seguro. Por fin, una buena noticia. Florida aprobó rebajar entre 3.2 a 1.10.4 para más de 62.000 pólizas. Además, Citizens bajó entre 250.000 y 293.000 pólizas porque las aseguradoras privadas están regresando al estado. para el propietario, compare su póliza a renovar y solicite una inspección de mitigación de viento que puede otorgarle descuento para el comprador un seguro más barato le ayudará a calificar para el préstamo. Muy interesante pues obviamente un seguro más barato puede ayudar muchísimo pero algo de lo que no se puede escapar definitivamente es el tema de la inflación y vemos que la FED precisamente pues todo el tema de los créditos, todo el tema de los impuestos salgamos un poco un momento del tema de la vivienda Porque obviamente el bolsillo de la familia se está viendo afectado por todo. El tema de la gasolina, el tema del supermercado, las tarjetas de crédito. Además, la Reserva Federal se reúne la próxima semana y hay elecciones a 11 días, el 3 de noviembre. ¿Qué debe saber el consumidor sobre la inflación, sobre el crédito y los impuestos en este momento? Porque a veces yo siento que y yo escucho, pues tenemos, nosotros tenemos amigos en ambos lados del río, por decirlo así, tanto republicanos como tantos demócratas. Y a veces parecía que parece que como que viven en mundos totalmente paralelos. Unos dicen que todo está bien, pero otros dicen que las cosas no están tan bien. Entonces realmente los que estamos en el medio, ¿cómo interpretamos esto? Bueno, Raúl, te puedo decir, primero, antes que todo, la inflación subió a 3.7% en septiembre, principalmente por la energía y la gasolina. Eso mantiene la tasa alta, no solo en la hipoteca, sino también la tarjeta de crédito y los préstamos de auto. Segundo, la Reserva Federal se reúne los días 27 y 28 de octubre. El presidente de la Reserva Federal, Kevin Walsh, ha dado señales de estabilidad y el mercado espera que se dejen las tasas como están. Ojo, la FED no fija directamente la tasa hipotecaria, pero lo que diga mueve los bonos y eso mueve la hipoteca. Si usted tiene una línea de crédito sobre el valor de su propiedad o tarjeta de crédito, esas sí están directamente conectadas con los intereses de la Reserva Federal. El crédito, los prestamistas están siendo cautelosos con la relación de deuda a ingresos. Si piensa comprar, pague su tarjeta de crédito, no habrá cuenta nueva, revise su reporte de crédito y si tiene el préstamo de pandemia, lo que es conocido como DIL o daño económico de desastres, están atrasados, atiéndalo ya, el Tesoro está cobrando agresivamente. agresivamente. Tercero, aquí en la Florida el 3 de noviembre se vota la enmienda 3, propone aumentar la excepción de Homestead de 50.000 a 150.000 dólares en el 2027 y 250.000 en 2028, solo para impuestos no escolares. Una decisión de cada votante, lo importante es informarse y saber cómo afectaría su factura de impuestos. Me encanta eso Juan, excelente recomendación informarse. Ahora, ya nos hice como ese panorama completo de lo que es el mercado de vivienda en ese momento, Juan, tanto a nivel nacional como también en el sur de la Florida. Para la gente que en ese momento nos ve, que quiere saber qué hacer, pues si soy comprador y las tasas están en ese 7%, ¿me espero o compro? Si soy vendedor y mi casa lleva meses en el mercado, ¿lo único que me queda es bajar el precio? Responde esa pregunta para ambos, ¿no? Y al mismo tiempo para terminar, por supuesto, Juan, ¿cuál es su recomendación final? Para eso te digo mi recomendación esta semana es negociar la tasa, no solo el precio vamos a verlo con números reales en Miami el precio medio de una casa unifamiliar es de 680 mil dólares, con una entrada de 20% que son unos redondos de 136 mil dólares, el préstamo es de 544 mil dólares, a la tasa hoy día de 7.33% el pago capital e interés es de unos 3.730 dólares al mes, digamos que el vendedor está dispuesto a dar un 3% del precio en el cual serían 20 mil dólares con 20 mil 400 dólares como una mejora, ese dinero se puede usar, se puede bajar el precio a 659 mil 600, el comprador ahorra apenas 112 dólares al mes, compra una tasa baja de manera permanente, lo que en inglés se llama buy down, son unos 3.75% de interés que compraría y la tasa se quedaría en 6.36 el comprador ahorraría 340 dólares al mes durante 30 años, 3 veces más útil que el mismo dinero. Una compra de tasa temporal llamada 2.1 el primer año la tasa sería 5.3 y el comprador ahorraría 709 dólares al mes. El segundo año es de 6.30 y ahorraría 362 años. Eso cuesta 1.12 mil dólares, 851 dólares y sobre 1 sobrarían 1.75 a 7.549 dólares. Eso podría usarse para el costo de cierre. Al comprador en vez de pedir solo una rebaja pida al vendedor que le dé un crédito para bajar la tasa, si va por un condo aproveche el inventario alto y negociala, revise bien la reserva y la cuota especial al vendedor si su casa lleva tiempo en el mercado antes de bajar el precio ofrezca pagar para bajarle la tasa del comprador, usted gasta lo mismo al comprador y ve el comprador paga mucho mejor de lo que esperaba Excelente Juan, como siempre gracias por acompañarnos aquí los días viernes, traernos como esa fotografía, no, no fotografía, radiografía del mercado inmobiliario. Es un placer estar con ustedes. Gracias, Juan. Feliz día. Feliz viernes. Feliz fin de semana. Hasta la próxima semana, Juan. Audiencia, breve pausa comercial. Ya regresamos con más.