Hipotecas a la baja pese a la inflación: ¿Es momento de comprar casa?

Estamos de vuelta aquí en Buenos Días Wall Street y por supuesto, como cada semana nos acompaña nuestro experto en bienes, raíces e hipotecas, Juan Santos de The Santos Group en Keller Williams. ¿Qué semana hemos tenido, señores? La inflación salió más alta de lo esperado, la Reserva Federal volvió a hablar de subir las tasas y aún así las tasas hipotecarias cerraron la semana más bajas de lo que empezaron. hoy por eso Juan nos va a explicar por qué, qué está pasando con el inventario de casas, qué deben hacer compradores, vendedores e inversionistas, así que bienvenido Juan a un programa más, por supuesto a un segmento más junto con nosotros Buenos días Vanessa, buenos días Raúl y un saludo muy especial a toda la audiencia, te puedo decir que sí, parece que nos vimos ayer y estamos viendo tantas cosas en esta semana que es increíble, solamente suceden muchas cosas pero el tiempo se va volando. En verdad, y rescato esa última frase que dijiste, en verdad el tiempo está volando impresionante ya es 16, o sea, yo estoy ya viendo a María Carey descongelándose ya todo en mi mente está pensando en canciones de Navidad, pero ahora tenemos que hablar también de lo que está pasando con el tema de las casas, pues veíamos también ayer esperando, o en la medianoche que decía Kevin Walsh con lo que nos va dando luz para la próxima reunión de la FED, pero la pregunta que mucha gente se hace, porque obviamente está allí, es ¿dónde están las tasas hoy y realmente cómo se ha comportado esta semana que ha sido lo más destacable que ha estado afectando el mercado de tasas para la parte inmobiliaria. Bueno, Raúl, hoy tenemos buena noticia. La tasa de interés está a 7.33% según los índices diarios de Morningstar News, en la tasa más baja que hemos visto desde finales de septiembre. Pero te cuento, esta semana el lunes fue feriado, día de Colón. El mercado de bonos estuvo cerrado. Proveníamos del viernes a 7.48, Raúl. El martes 13 comenzamos a 7.46 y el miércoles 14 salió los datos de inflación CPI más alto de lo esperado y la tasa abrió un punto a 10% más alta a lo largo del día. En los bonos se recuperaron la tasa terminó a 7.45, incluso un poquito más bajo que el martes. El jueves 15 bajó un punto 12% hasta 7.33, donde estamos hoy Es decir, que estamos a un punto 17, punto menos de la semana pasada. Curioso es que los datos económicos fueron malos, pero para la tasa, la inflación al productor, a PPI, subió 0.7% cuando se esperaba 0.3. La venta al detalle salió fuerte y las solicitudes de desempleo siguen muy bajas. El nivel técnico del 5.35 en el bono del tesoro a 10 años mantuvo lo tocado varias veces en este mes, no lo ha roto. Hoy los bonos del tesoro a 10 años están alrededor de 5.08. Hoy mayormente hoy abrió a 5.1, mayormente abrió hoy día. Juan, interesante, por supuesto me gusta porque siempre nos traes como los datos más actualizados en cada viernes pero ahora también hablemos de ese inventario, siempre se pregunta la audiencia, ¿cómo se hace inventario en este país en esta semana? Bueno, te puedo decir que el inventario está empezando a bajar, como pasa cada otoño, pero hay que leerlo con cuidado, el inventario activo en casa unifamiliar bajó .4% en la semana del 9 de octubre a ochocientos noventa y ocho mil ciento treinta y nueve casas. Aún así, sigue cuatro punto ocho por ciento por encima del año pasado. Lo importante es la demanda. Nuevas ventas pendientes contratos firmados fueron cincuenta y cuatro mil sesenta un quince punto cuatro menos que en la misma semana del año pasado. El cuarenta y dos punto nueve por ciento de las casas en venta ya han tenido una reducción de precio más que el año pasado. La demanda reaccionó cuando la tasa cae por debajo de 6.64 por ciento estamos muy por encima de ese nivel y por eso la solicitud de compra y los contratos se han debilitado y en el plano nacional la asociación de agentes reportó el martes la venta de septiembre venta cae existente 3.99 millones analizados en un positivo a 1.5 por ciento respecto a agosto pero negativo 2.2 respecto al año pasado precio mediano 417 mil 500 por encima 1.3 al alza inventario 1.6 millones de casas quiere decir 4.8 meses de oferta y el inventario más alto desde noviembre 2019 sólo el 8% de los agentes inmobiliarios en este momento están esperando que la venta suban en los próximos tres meses importante que interesante juan mira y precisamente pues como tú dices baja porque la gente como aunque saca también sus casas de venta por un tiempo. Pero obviamente, como tú comentabas al inicio del segmento, la inflación sorprendió mucho más de lo que estábamos esperando. ¿Tú crees que, pues, obviamente Kevin Walsh no quiso decir mucho, dijo que no quería adelantar prácticamente nada para la reunión del 27 y el 28 de octubre? ¿Pero consideras tú, en todo este escenario que estás viendo, que vamos a ver una subida de tasa por parte de la Fed en esa próxima reunión al final de este mes? Bueno, te puedo decir, tú mencionaste algo, inflación. Inflación es una palabra que mayormente todo el mundo la está escuchando y en realidad es lo más importante que ha sucedido en las últimas dos semanas. Te puedo decir que ahora mismo en septiembre subió a 3.7 y te voy a recordar, tengo dos preguntas, me hiciste dos preguntas, pero te las prometo que te voy a contestar. Subió 3.7 cuando esperaba solamente 3.6. La causa principal de la energía, el conflicto con Irán, es la situación más. Los impuestos a la Federación Federal no creo que vaya a mover porque ya tenemos casi un 90% de que las tasas se queden igual como están, pero sí mayormente para el 28 de octubre se quedaría igual. Pero para diciembre, mayormente ya tenemos mayormente un 88.7 por ciento de que sí, mayormente a la posibilidad de un aumento en la tasa. Juan, muy importante. Estamos aquí en Miami y también tú principalmente estás con Keller Williams en South Florida. Cuéntanos cómo se encuentra ese mercado en ese momento en el sur de la Florida. ¿Qué es lo que tú crees que está por un lado motivando a ese comprador, por un lado tal vez presionando a ese vendedor? Bueno, te puedo decir que aquí en el sur de la Florida, algo muy importante, tenemos por lo menos dos mercados. Mercado número uno, la casa unifamiliar, siguen firme. Precio mediano de 680 mil en Miami-Dade, 650 mil en Broward y 650 en Palm Beach. Con apenas 3.5 a 4.9 meses de inventario, el cual es bastante bajo, una casa bien presentada y con buen precio se sigue vendiendo. condominio, el segundo mercado es claramente un mercado de compradores con 10 a 12 meses o más de inventario y muchas rebajas de precios y hablando de rebajas yo sé que pues mucha gente está buscando de repente esas casas ya construidas buscando un mejor precio pero también el otro mercado que mueve mucho todo el mercado inmobiliario es el mercado de las casas nuevas y el tema de los constructores ese sector, cómo se está moviendo en este momento. Bueno, te puedo decir que las casas nuevas están pegando fuerte la construcción según la asociación de banqueros, la MBA. las solicitudes de hipoteca para Casa Nueva bajaron 8% en septiembre respecto a agosto y un 8.3 respecto al año pasado. La venta estimada en Casa Nueva cayeron un 12% a 584 mil al año, el nivel más bajo desde abril de 2020. lo que está afectando más a los primeros son los primeros compradores esa persona que está comprando su primera casa Los constructores necesitan vender y por eso están ofreciendo incentivo, ayuda de costo de cierre y sobre todo compra de tasa o como se conoce como buy down para un comprador de casa nueva puede ser hoy una de las mejores oportunidades de negociación Interesante, me gusta mucho porque siempre hablas de oportunidad Juan y por supuesto vale esta pregunta para ellos. Con tasas superiores al 7%, cuéntanos ¿qué le conviene más a ese comprador? ¿Una rebaja de precio en la venta o una compra de tasa para tener un pago mensual menor? Bueno, te puedo decir, vamos a hacerlo como una forma abierta. La comunicación es muy buena cuando uno tiene esa consulta con un comprador, pero te puedo decir que una persona es mucho más importante. Si una persona compra una casa de 400 mil dólares, mayormente un pago sería uno dos mil setecientos cuarenta y dos a un interés mayormente de siete punto tres pero mayormente esa misma casa cuatrocientos mil dólares, si pusiéramos un buy down y el interés se compraría seis punto cinco, solamente serían dos mil quinientos veintiocho esos son un ahorro de dos mil doscientos diez dólares que podrían directamente cambiar un, estaríamos hablando de dos mil quinientos dólares al año, por eso muchas veces es mejor pedir al vendedor un crédito para comprar la tasa permanente o temporal de una pequeña rebaja de precio. Las rebajas de precio mayormente no se ven nada, no es nada que le haga a la compra o a la transacción mayormente. Una compra de interés mayormente ahora mismo sería la mejor opción, casi mente el 85% de los casos. Bueno, muy interesante en verdad. Definitivamente el tema de las tasas, lo que está sucediendo, pues esperando también qué va a pasar al final de este mes. definitivamente también para ver cómo lo recibe el mercado inmobiliario pero para ir terminando ¿cuál es la última recomendación de la semana? retomo lo que dijo Vanessa, tú siempre hablas de temas de oportunidades, por eso en ese mismo espíritu ¿qué es la recomendación que tú le das a las personas? porque hay personas que siguen queriendo tener su casa. Bueno, te puedo decir Raúl que los compradores no esperen que la tasa vuelva a ser por ciento la NBA la que es la Mortgage Banker Association, proyecta tasas sobre 7% todo durante el 2027 aprovechen este respiro de la semana, si encuentran la casa correcta, aseguren frisar el interés y negociar el crédito del vendedor para comprarlo los vendedores mayormente pongan el precio correcto desde el primer día, el comprador hoy tiene opciones y poder de negociación piensen en ofrecer un crédito para la compra de la tasa en lugar de bajar el precio. Propietario, cuando lleguen a renovaciones de seguro, comparen la cotización, las tarifas están bajando y no tienen que aceptar la primera oferta. Los inversionistas, es un mercado de condominios, los incentivos de los constructores ofrecen oportunidades, pero hagan los números con tasas superiores a 7%, el costo de los seguros. Te puedo decir también, cualquier persona que tenga pregunta, como pueden tener ahí, sería un placer para nosotros poderlo escuchar y poderlo ayudar Eso mismo iba a decir Juan, le iba a decir a la audiencia, por favor si pueden poner una vez más ese QR Code, muy importante porque acabas de dar en ese momento una lista de recomendaciones para compradores para vendedores, muy importantes y bueno, Juan es experto aquí es amigo de la casa y un gran asesor para esa compra, como decía Raúl, esa compra que muchos aún en la audiencia están buscando la compra de su primera casa así que Juan, gracias por acompañarnos este viernes, por supuesto hasta la próxima semana que vengamos con más movimientos Nos vemos la próxima semana aquí en Comercial TV, un placer Feliz fin de semana Juan Por supuesto audiencia, después de eso una breve pausa comercial al regresar es más, en este corto espacio, saque su agenda saque su bolígrafo porque llegó lo más importante diría yo para también uno como inversionista como consumidor tener sus presupuestos, sus finanzas en orden. Llega la libreta de Natalia Ospina, así que no se mueva que ya volvemos.