"33평 아닙니다." 앞으로 20년간 유행할 아파트 국민 평수 (박은정 감정평가사 2부)

이 대형 평형을 갖고 있는 사람들도 가격이 너무 올라가다 보니까 계속 유지하기가 어려운 거예요 그래서 지금가 보면 다 구조를 바꿔 가지고 임대를 줘요 또 인구도 줄어들고 평면에 대한 개선도 많아지다 보니까 편 같은 경우는 아무래도 상대적으로 접근성이 더 좋기 때문에 수요가 상대적으로 더 있는 거죠 대형이 일단 금액적인 측면에 있어서도 상대적으로 절대적으로 높은 금액이잖아요 작은 것들에 위해서 그러면 환가 하기가 굉장히 어려워지죠 잖아요 그런데이 대형 평형을 갖고 있는 사람들도 결국은 자기 자산의 7 80% 부동산이 때문에 이걸 어떻게 보면 환가 해야 되는 시기가 왔잖아요 또 지금 이제 제 2의 베이비 부모들이 이제 은퇴하는 시기가 시작이 됐잖아요 이렇게 보면 이들도 현금을 확보해야 되는 상황인데 결국에는 지금 나는 쓰고 있지만 나도이 물건이 이제 필요 없어지는 상황이 되는데 과연 앞으로의 세대들이이 물건들을 계속 선호해 줄 수 있느냐 예를 들면 이제 반포나들목 좀 늦어졌던 이유가 중대형 평형이 많이 있었어요 중대형 평형이 많이 있는데 재건축을 통해서 똑같이 중대형 평형을 받아 갈 것이냐 어 나는 이렇게 큰 집을 이렇게 비싼 집을 유지할 수가 없어 난 그거에 대한 비용을 다 낼 수도 없어 이래서 동의가 안 되는 거예요 그래서 그때 허용이 됐던게 뭐냐면 소형 주택으로 두 개를 받을 수 있는 형태 그래서 원플러스 1이라는 제도가 그때 도입이 된 거거든요 또 평면적인 측면에서도 면적을 기존에 많이 갖고 있었던 사람들이 실질적으로 나의 생애 주기상 그렇게 큰 면적이 필요하지 않고 뭐 이러니까 임대를 줄 수 있게끔 세대 분리 으로해서 뭐 대학과 근처에 짓는 재건축 아파트들 같은 경우에 그런 평면들이 많이 도입이 됐었고 그런 선호도가 있었고 또 예전에 이제 일기 신도시 쪽에 가면 80평대 이런 아파트들이 많이 있어요 과거에 이제 굉장히 이제 선호했었다 그런 시절이 있었죠 대형 평형에 대해서 근데 시간이 이제 지나고 나고 또 노후화되고 이러다 보니까 사실은 이제 그런 집을 계속 유지하기가 어려운 거예요 그래서 지금가 보면 다 구조를 바꿔 가지고 임대를 줘요 그래서 이제 뭐 출입구를 분리해 가지고 기존에 소유 자 분들은 뭐 방 두 개의 거실 화장실 뭐 렇게 하나를 쓰고 나머지 부분들은 방을 개조해 가지고 월세를 놓는 형태 이렇게 쓰시는 분들도 많이 있거든요 이렇게 이제 대형 평형에 대한 것들은 결국은 어떤 대형 면적을 내가 주거로 활용을 하면서 그걸 충분히 향유할 수 있고 그거에 대한 비용을 기꺼이 쓸 수 있는 경우에 유지가 될 수 있는데 사실 이제 그런 구조가 아니다 보니까 이제 그런 평형에 대해서는 조금 지역적으로도 선호도나 희소성도 필요하고 이게 무조건 많이 짓는다고 다 다 채워질 수 있는 부분이 아니다 보니까 아무래도 접근 가능한 크기로 이제 면적이 좀 변경되는 형태 이렇게 생각을 하시면 될 것 같습니다 사실은 이제 아파트 값이 이렇게까지 올라갈 수 있었던 이유가 뭔가 다른게 있다는 기대감이 되게 큰 것 같아요 근데 우리가 본질적인 문제를 생각하면 결국은 우리가 살아가는 공간이 바로 아파트 집이거든요 근데 그 우리가 집에 살면서 예를 들면 지금 많이 얘기하는 하이엔드 아파트라고 이야기를 하면서 커뮤니티 시설이 뭐 호텔처럼 되어 있고 뭐 스카이 라운지가 있고 정말 내가 추가적인 비용을 부담하면서 내가 이걸 유지할 수 있는 사람인지를 냉정하게 생각해 보면 굉장히 어려운 문제거든요 근데 대부분이 그걸 꿈꾸면서 그런 개발을 하고 또 그런 걸 해 줄 수 있는 사람이 많을 거라고 생각을 하는 거예요 그래서 이런 부분들에 대해서 엄청난 가치를 두는 건 저는 좀 위험하다 이렇게 생각을 합니다 예를 들면 시설을 과잉으로 해 놨을 때 그거에 들어가는 비용들을 거기에 사는 사람들이 다 감당할 수 있는지 이런 부분들이 오히려 나쁜 쪽으로 작용을 할 수도 있는 거거든요 그래서 그런 거에 너무 이렇게 매물 지 않으셨으면 좋겠고 실질적으로는 과연 나와 비슷한 사람 내가 내 소득에 맞춰서이 지역을 사서 생활 할 때 내가 기꺼이 지불할 수 있는 비용을 여기서 다 감당할 수 있을 만큼의 수요가 있는 지역이냐 결국에는 입진 거예요 어떻게 보면이 주변에 정말 생활 인프라가 있고 또 애들 키우기도 좋고 직장과의 거리도 괜찮고 교통도 잘돼 있고 아주 기본적인 전통적인 부분에 저는 중심을 맞춰야 된다고 생각 합니다 무관심이 지금도 사실은 이제 한 22년 초부터 해가지고 어떻게 보면 시장이 좀 이제 정상화로 가는 길이 있었는데 요즘 되게 사람들이 금방 까먹는 거예요 왜 어떤 이런 정책을 하고 왜 이런 규제를 풀어 주고 왜 사람들한테 청약 조건도 완화해 주고 대출도 완화해 주면서이 집을 분양 받으라고 이야기하고 사라고 이야기하는 상황이 됐는지를 잊어버린 채 지금 조금 거래가 늘어난다고 하니까 어 앞으로 집값이 더 오를 거다라는 기대감에 나 지금 빨리 움직이지 않으면 안 될까 이런 불안감에 휩싸여 있거든요 그만큼 아직도이 부동산 시장에 대한 믿음과 미련 그리고 기대감이 아직 꺼지지 않은 시장인 거예요 그래서 이런 시장은 저는 좀 위험하다고 생각을 합니다 가격이 너무 올라가다 보니까 절대 금액적으로 8사 짜리는 대출도 쉽지 않고 절대적인 금액 자체가 평수가 적으면 결국은 내려올 수밖에 없잖아요 또 인구도 줄어들고 평면에 대한 개선도 많아지다 보니까 굳이 발사가 아니더라도 오구에 많이 참여할 수 있는 수요가 상대적으로 더 있는 거죠 또 대책 이후로 소형주택 매입 세제 혜택도 생기고 결국은 규제를 하고 나 완화를 해주거나 할 때는 어떤 기준에 따라서 적용되는 범위이기 되잖아요 지금 같은 경우는 이제 소형 주택에 대해서 세제 혜택을 준다고 했으니까 소형 주택이 60m 이하니 그거에 해당되는게 이제 20평대의 아파트고 그러면 그런 부분에 대한 수요가 상대적으로 더 생길 수가 있는 거죠 그러니까 저는 개인적으로 25평 같은 경우는 아무래도 상대적으로 접근성이 더 좋기 때문에 그런 부분에서 수요가 몰리고 경쟁률도 올라간다고 볼 수 있고 또 인구가 많이 줄어들고 있는 구조고 가족도 분화되는 형태다 보니까 그니까 실제로 뭐 애를 두셋씩 낳는 그런 시대가 아니잖아요 그러다 보니까 여러 측면에서 25평에 대한 선호도가 조금 더 생기지 않나 그리고 아무래도 시장에 참여할 수 있는 사람이 더 많을 수밖에 없는 시장이기 때문에 상대적으로 수요가 올라갔다고 생각을 합니다 국민주택 규모를 아까 얘기를 했는데 지방은 100m 이하가 국민주택 규모에요 그만큼 이제 지역적으로 지방과 이제 수도권의 차이가 있죠 그리고 실질적으로 선호 평형 자체도 서울에서 뭐 25평이 선호가 된다고 하면 지방에서는 33평이 스탠다드인 형태 이렇게 조금씩 차이가 있습니다 가장 큰 변화는 면적을 산정하는 기준이 바뀌었어요 예전에는 이제 벽이 보통 한 30cm 정도 되는데 그 벽체의 중심에서부터 면적으로 생각을 했었거든요 과거에 진 아파트들은 그래서 벽이 차지하고 있으면 실제로 내가 쓸 수 있는 공간이 없잖아요 그러니까 실질적으로 똑같은 전용 면적이라는 쓸 수 있는 면적이 구축이 더 적은 거죠 그런 부분들이 있기 때문에 이후에 이제 지금 바뀐 거는 눈에 보이는 치수가 60m 이하 이게 이제 25평의 형태 든요 그러니까 과거보다 한 두세 평 정도는 더 넓은 형태가 되는 거죠 근데 이런 차이도 있지만 또 어떤 차이가 있냐면 서비스 면적의 차이가 많이 생겨 났거든요 예전에는 베란다의 확장이 이제 많이 이루어지자아요이 베란다 폭도 건축법이 바뀌면서 예전에는 3.5m 베란다까지 있는데도 있고 지금 같은 경우는 1.5 정도로 되어 있잖아요 그만큼 이제 그 면적에서 내가 실제로 쓸 수 있는 면적 차이가 있기 때문에 이런 걸 종합하면 또 다를 수 있는 거죠 그리고 평면에 있어서도 굉장히 신 평면들이 굉장히 많이 나왔어요 예전에는 25평 하면 베이도 많 있고 3 베이가 많지 않았었는데 요즘에 25평은 베이까지 나오는 형태잖아요 방 있고 거실 있고 방 있고 이게 3베이 형태잖아요 근데 요즘 나오는 평면들을 전면에 방이 세 개가 들어가고 25평인테리어 공간 활용에 있어서도 획기적인 거죠 그래서 이제 신축에 대해서 이제 25평 man 되더라도 충분히 생활하는데 공간을 최대한 활용할 수 있다 이런 개념으로 신 평면에 대한 선호도도 생기는 것도 있는 것 같습니다 복도식 아파트가 많았죠 예전에는 복도식으로 지으면 공용 부분이 어떻게 들어가느냐 다른 거거든요 그래서 이제 좀 더 적게 느껴질 수도 있고 공용 부분 중에서도 주거 공용 부분이 있고 기타 공용 부분이 있어요 주거 공용 부분 같은 경우는 실질적으로는 내가 전용해 쓸 수 있는 면적이 좀 더 있는 거죠 요즘 진 것들은 그런 부분들의 차이가 있습니다 우리나라 아파트의 형태는 법에서 정하는 기준에 따라서 만들어졌다고 볼 수 있어요 제일 많이 아시는게 이제 25평이 33평으로 제일 많이 아시잖아요 국민주택 규모의 기준이 되는게 전용 면적 85m 이하를 우리가 국민주택 규모라고 이야기를 하고 그 이하로 지었을 때 주는 혜택들이 있어요 가장 큰게 건축을 할 때 부가세 를 면제해 주는 부분이 있거든요 건축을 하는 입장에서는 비용의 절감 효과가 있다 보니까 국민주택 규모 이하로 많이 하게 되고 그렇게 공급을 했을 때 전용 85를 넘기지 않는 형태 그래서 서비스 면적까지 포함을 하면 일반적으로 생각하는 32평 33평 요런 아파트들이 생겨나는 거죠 그럼 왜 85를 국민주택 규모라고 했느냐 그건 이제 70년대에 맞춰진 기준이에요 우리가 보통 이제 한 사람이 생활하는 공간을 다섯 평 정도로 생각을 하는 거예요 근데 그 당시에 가족 이라고 하면 다섯 명 정도가 한 가족이다 그럼 다섯 명씩 다섯 평이니 25평 제곱미터로 환산을 하면 85 정도가 되는 거예요 그래서 이게 국민 주택 규모다 그래서 85를 넘기지 않는 형태로 집을 공급하다 보니까 33평 32평 이런 형태의 아파트가 많이 공급이 된 겁니다 그리고 이제 또 많이 접하는게 24평 25평 이렇게 얘기를 하잖아요 이거는 주택의 규모를 소형 주택으로 규정짓는게 60m 이하예 그러면 이제 60m다는 조금 작 작게 짓는 형태 그게 이제 59m 그거에 서비스 면적까지 포함을 하면 24평형대 아파트가 나오는 거죠 가족 수도 적고 또 경제적으로도 안 좋은 경우에는 좀 작은 주택의 규모를 원할 수 있잖아요 그래서 이제 소형 주택의 규모를 60으로 해놓고 초소형 주택 같은 경우는 40 이하로 이런 식으로 나눠 놨어요 근데 이제 보통 도심내 주택 공급은 거의 대부분 재건축을 통해서 이루어지자아요 재건축을 할 때 용적률이 그가 이런 것들을 통해서 사업성을 개선을 하는데 국민주택 규모 이하의 주택을 공급을 몇 프를 해라 그리고 또 소형 주택을 어느 정도까지 공급하라 이런 가이드라인이 있어요 그 그거에 맞춰서 주택을 공급하다 보니까 나오는 아파트들이 그런 평수에 맞춰져 있었던 거라고 볼 수 있습니다 거래량이 늘어난다고 하는데 사실 거래량이 늘어난 거는 서울에 집중되어 있다고 볼 수 있어요 거래량이 살아난 이유를 생각을 해 보면 제 개인적으로는 정책금융의 영향이 크다고 생각을 합니다 금리 상황 자체가 고금리의 상황인 건 맞고 대출 환경도 사실은 굉장히 안 좋아지고 있는 상황임에도 불구하고 사람들이 시장에 참여할 수 있다 그러면 돈을 그만큼 모아서 참여를 했을까 그게 아니라 어떻게 보면 시장 금하는 괴리가 있는 낮은 금리를 적용을 해 주고 또 어떤 대출에 대한 혜택을 주면서이 시장에 참여하라고 동료 있기 때문에 얼어붙었던 시장이 살아나기 시작을 했고 그런 수요가 실질적으로 유입이 된 거죠 그들이 들어오는 지역들도 생각을 해 보면 과거 고점 대비해서 가격이 많이 떨어졌다고 하는 지역 대출이 가능한 지역에 집중이 되고 또 시장이 어렵고 상황이 안 좋으니까 그러면 안 좋은 상황이 됐을 때도 끝까지 살아남을 수 있는 시장이 어딜까 이렇게 생각을 하면 그래도 서울은 되지 않겠어 이렇게 생각을 하니까 서울의 거래량이 늘어난 거죠 사람들도 아는 거죠 부동산 시장이 모든 시장이 다 뜨거워질 수 있을만큼 풍부한 자금이 있는 시장이 아니기 때문에 결국에는 어떤 살아남는 지역 선호되는 지역이 한정적일 수밖에 없고 그러면 지방에 있는 사람들도 지금 서울에 갭투자를 하잖아요 그만큼 외부에서 실질적인 수요 플러스 투자 수요까지 끌어들일 수 있는 결국 가장 마지막까지 살아남을 수 있는 시장은 서울이지만 그 서울로 많이 쏠림이 있는 것 같습니다 또 서울에 그만큼 공급이 많이 이루어졌거나이 이루어졌다는 건 기존에 이제 주택을 개발을 통해서 새로운 주택으로 바뀌어진 경우가 많이 있다라는 뜻이고 그만큼 어떤 개발 이익을 얻은 사람들이 존재한다는 뜻이고 그런 사람들의 경우는 거래를 원하겠죠 이익을 실현하기 위해서 그만큼 어떤 조금 더 활성화된 될 수 있는 구조 그리고 또 금리 인하에 대한 기대감도 되게 큰 것 같습니다 뭐 금리를 미국에서 이제 피벗이 오기 전에 또 우리도 뭐 내릴 수 있을거다 이런 기대감 또 이런 기대감이 반영이 되니까 시장에 실질적으로 국채 금리라는 이런 부분에 영향을 주고 그래서 은행에서 제시하는 금리도 생각보다 견딜만하다 이런 생각들이 있으니까 또 가격도 어느 정도 조정이 됐다라고 생각을 하니까 정부나 이런 차원에서도 집값을 잘 유지하려고 하는 노력이 있고 실질적으로 과거 고점 대비 떨어졌으니까 참여하는게 낫지 않을까 이렇게 해서 들어오는 수요가 있는 거 같습니다 결과적으로는이 시장이 뭐 한두 개 지금 먼저 움직이시는 분들 또 자기가 생각하는 금액보다 난이 정도만 남기면 되겠어 하고 파시는 분들 실제적으로 계약을 해서 거래를 하신 분들이 생겨나면 그분들은 할 수 있겠죠 그렇지만이 시장을 전부 다 지지해 줄 수 있을 만큼의 수요는 사실은 어렵기 때문에 일시적인 현상이지 않을까 생각을 합니다 과거에 정말 침 떤 시기에는 매매가와 전세가가 붙어 버리는 상황 오히려 전세가가 높을 수도 있는 이런 정도까지 내려가거나 그러니까 매매가와 전세가가 차이가 있다라는 거는 자산의 상승으로 인해서 어떤 시세 차액을 기대할 수 있는 시장일수록 매매가가 더 높아지는 현상이 벌어지거나 근데 그런 기대가 없으면 몇 년 후에도 여기 집값은이 정도 수준일 거다라고 하면 매매가와 전세가의 차이가 크게 벌어질 수가 없는 거예요 근데 집방 같은 경우는 이제 그런 갭이 이제 점점 줄어들고 있는 상태인 거죠 사실 우리나라 같은 경우는 인구의 편중이 좀 심한 나라잖아요 그러다 보니까 결국에는 내가 생활하면서 소득 활동도 할 수 있고 어떤 경제적인 기반이 이루어질 수 있는게 충분히 있어 줘야 그 지역에 거주할 수가 있는 건데 그런 부분들이 약하다 보니까 지방을 실질적으로 수요를 수 있는 계층은 사람이 적은데 공급은 굉장히 많이 이루어졌거나 공급이 많이 이루어졌던 이유는 지방도 비규제 지역 풍선 효과 뭐 이렇게 얘기를 하면서 지방에 내가 어떤 물건을 먼저 선점을 하면 나중에 더 비싼 값을 팔 수 있다라는 이런 투자에 대한 심리가 많이 작용을 했고 실제로 그런 수요들이 많이 이동을 했잖아요 그래서 어떤 피가 생기는 경우도 있었고 뭐 그렇게 이제 이익을 본 사람들도 있었지만 이런 시장이 계속되지 못하다 보니까 지금은 실질적인 수요들을 있는 시장이니 그러니까 이제 공급이 과잉이다게 이제 느껴지는 거죠 그러니까 빈집도 많고 분양도 안 되고 실제로 분양을 받았는데 분양을 취소해 달라는 소송도 많이 이루어지고 이런 상황입니다 집값이 말할 수 있는 거는 호가의 위주라고 볼 수 있어요 내가 산 금액보다 더 낮게 생각한 사람은 단 1도 저는 본 적이 없거든요 그니까 내가 일단 샀으면 내가 사는데 들어간 이자비용 그동안 들어갔던 비용들 다 없고 다른데 기회 비용까지 생각해서 당연히 내가 뭐 10억 했었으면 12억에 팔아야지 그리고 지금 시장에서 세가 올라간다고 하니까 12억 호가로 내놓으면 팔릴 거라고 생각을 하는 거예요 그러니까 그 가격은 떨어지지 않거든요 근데 실질적으로 그런 그 가격에 모두가 팔 수 있느냐를 생각해 보면 굉장히 어려운 문제거든요 그래서 사실은 부동산의 가장 큰 리스크는 이걸 내가 원하는 시기에 원하는 가격에 언제든 환가할 수 있지 않다 이게 가장 큰 맹점이 볼 수 있습니다 제가 이제 예전 경험이 뭐냐면 집값이 막 이제 오르는 시기였어요 집을 하나 샀는데 이제 어떤 분이 사러 왔어요 제 집을 사러 왔는데 제가 생각했던 금액이 있었어요 난 이거 이하로는 절대 안 팔 거야 그래서 한 몇 백만 원 차이에 매매를 안 했거든요 근데 그리고 나서 이제 시장이 얼어붙은 거예요 한 4 5년 동안 집을 보러오는 사람이 없는 거예요 그러다가 이제 결국에 조금 이제 소강 상태가 끝나고 다시 이제 조금 시장이 이제 괜찮아지는 시기에 원래 내가 생각했던 것보다 훨씬 더 많은 금액을 내려서야 결국은 환가 할 수 있었거든요 실질적으로 이런게 많이 벌어지는 일이에요 타이밍도 중요하고 개별 물건 간의 거래이기 때문에 사는 건 쉬워도 파는 건 굉장히 어려울 수 있거든요 이런 것들을 생각을 하셔야 [음악] 됩니다 e [음악]