“돈, 건강 다 잃습니다.” 초고층 아파트 싹 다 슬럼화되는 3가지 이유 (박은정 감정평가사 3부)

지금 초고층으로 지어져서 좀 오래된게 타워팰리스가 있잖아요 타워팰리스는 하더라도 여름에 에어컨 냉방비 man 200에 300 나온다고 그만큼 계속해서 관리 비용적인 측면이 발생을 하거든요 그런데 사실 이제 그런 것보다는 노화가 돼서 문제가 생겼을 때 보통 이제 30층 이하 건물 높이 한 120m요 정도 되는 건제 고층 초고층을 50층 이상 그래서 건물 높이가 200m 정도 되는 걸 초고 층이라고 하는데 지금은 이제 어떤 특수 제한이라 그가 이런 규제를 풀어 주면서 아파트를 지을 수 있게 건이 조성되고 있다 그래서이 부분에 대해서 이제 사람들이 관심이 많이 있습니다 근데 초고층 아파트가 된다는 거는 결국 똑같은 면적 하에서 그 위로 높게 많이 지을 수 있는 형태잖아요 그러면 밀집 돼서 개발이 된다는 고일의 개발이라고 보시면 돼요 그 고일이 됐을 때 이걸 다 채워 줄 수 있느냐의 문제가 생기는 거죠 10층짜리 건물을 지으려면 땅을 몇 층만 파면 되지만 50층이 넘는 건물을 지으려면 지하로 더 깊이 파야 되고 또 그 건물이 경고하게 유지될 수 있도록 더 많은 재료를 써야 되고 더 높은 고도화된 기술을 활용해서 자재도 옮겨야 되고 막 올려야 되는데 이런 부분들에서 다 추가적인 비용이 발생할 수밖에 없는 거죠 또 보통 아파트를 높아 봐야 30층 만 이렇잖아요 근데 이제 50층 이상으로 되면은 어떤 문제가 생기냐 men 그 높은 데서 재난이 발생을 했을 때 피할 수 있는 방법이 없는 거예요 땅까지 내려와야 되잖아요 근데 그런게 굉장히 더딜 수밖에 없고 이렇기 때문에 50층이 넘어가면 그때부터는 30층에 하나씩 대피할 수 있는 공간을 마련을 해 줘야 돼요 그러니까 그냥 날려먹는 공간이 생기는 거죠 그럼 그만큼 어떤 비용적인 부분들이 또 생기는 거죠 그리고 구조나 안전 부분에 있어서도 일반적인 우리가 그동안 경험했던 그런 기술이 아니라 더 높은 조건과 기준을 요하기 때문에 그만큼 어떤 심의도 어렵고 허가도 어렵고 내용을 충족시키기 어렵고 결국에는 모든게 비용의 문제랑 연결이 될 수밖에 없어요 계속 그 상태를 유지해 주고 똑같은 현상을 유지하기 위해서는 비용이 들어갈 수밖에 없잖아요 이런 부분들을 계속해서 채워 줄 수 있는지에 대한 부분들이 퀘스천 막은 거죠 그래서 이제 이렇게 초고층으로 개발을 하는 것이 과연 계속될 수 있을까 또는 실현될 수 있을까에 대해서 많은 사람들이 의심을 갖고 있습니다 안전상의 대피할 수 있는 곳이 없다 그냥 공중에 떠 있는 상태니까 누군가가 구조를 해주 라고 해도 일반적인 방법으로 구조하기 어려운 거고 자체적으로 어떤 그 재난을 해결할 수 있는 시스템을 마련해 주지 않으면 사실은 문제가 생겼을 때 피하기 어려운 거잖아요 또 고미의 개발이라고 말씀을 드렸잖아요 고미의 개발이라는 건 적정 수준의 인구가 그 건물에 거주하는게 아니라 굉장히 더 많은 사람이 거주를 하는 형태잖아요 근데 그런 사람들이 주변으로 어쨌든 왔다 갔다 하면서 살아야 되잖아요 그러면 그만큼 통행량도 많이 늘어날 것이고 쓰레기 배출량이 그가 물 쓰는 거 이런 모든 기반 시설에 대한 이용도가 밀집될 수밖에 없는 거잖아요 이런 부분들이 주변에도 영향을 줄 수 있는 거죠 교통 체증을 유발한다 그가 뭐 이런 부분들 이런 것들이 아직은 경험해 보지 않았으니까 많지 않으니까 큰 문제가 없을거다 이렇게 생각을 하지만 상상을 초월할 거라고 생각합니다 예를 들면 여기 롯데월드 타워 개발할 때 보면 여기도 굉장히 고밀 개발이 아아 그래서 여긴 뭘 했냐면 잠실역 그 환승 센터 역 다 만들어 주고 거기 앞에 복귀해 주고 도로 확장시 키고 이런 것들을 다 했거든요 그렇게 했는데도 지금 굉장히 체증이 심하잖아요 그니까 실질적으로 이런 부분들이 뭐 여의도나 뭐 성수나 강동 이런 지역에서 지금 초고층 이런 것들 하겠다고 서울에만 20군데가 넘어요 그 하겠다고 하는 지역들이 이런 부분들이 어떤 영향을 줄지 좀 생각을 해 보면 그게 좋은 것만은 아닌 것 같습니다 이제 우리가 땅에 발을 딛고 살아가잖아요 그런데 우리가 보통 생명체가 살아가는 공간에서 굉장히 벗어난 공간에 집을 짓는 형태가 든요 그렇기 때문에 이제 그런 부분에 있어서 건강상에 아직 검증되지 않은 또 이제 외국의 사례를 보면 외국의 초고층 건물에 거주하는 사람들한테 나타났던 건강적인 측면에서의 연구를 보면 안 좋다라고 나옵니다 우리가 일반적으로 생활하는 공간이 아닌 위치에서 사는 거잖아요 그 습도도 다르고 기온도 다르고 자회선 양도 다르고 이런게 전부다 다른 거예요 신체가 경험하지 못한 환경이 되게 오랜 시간 노출되는 형태인 거죠 그게 이제 건강에 영향을 줄 수밖에 없는 거고 그리고 우리가 아까 땅을 짓고 살아가는 존재라고 말씀을 드렸는데이 지면과의 거리감 이게 어떤 심리적으로 굉장한 영향을 줄 수밖에 없거든요 또 고층에 가면은 뭐 귀도 먹먹해지고 신체적으로 우리가 이상을 느끼는 부분들이 있잖아요 이런게 일상적이 상황이 되니까 그만큼 스트레스로 작용을 할 수가 있고 또 높은 공간에서 다시 밑으로 내려와야 일반적인 생활을 할 수 있으니까 이동 시간이나 이런 부분들도 굉장히 일반적이지 않은 거죠 엘리베이터를 타는 시간 기다리는 시간 그 안에서 격리된 시간 이런 것들이 정신적으로 영향을 줄 수밖에 없거든요 그래서 이런 부분들이 아직은 검증되지 않았고 외국의 사례를 봤을 때는 안 좋은 영향을 주고 있다라고 이야기를 하고 있어요 그 재건축을 그동안 많이 할 수 있었던 이유는 새로운 집을 지었을 때 내가 갖고 있는 지분의 가치를 인정받아서 비용을 최소화하면서 집을 다시 공급받을 수 있다 이런 조건이 만족했기 때문에 재건축 재개발이 활성화될 수 있었어요 근데 초고층으로지 면 고미의 개발이라고 말씀을 드렸잖아요 그럼 예전에는 명만 나눠가지면 되는 땅이었다 men 이게 두 배 세 배로 개발이 되는 거니까 30명이 나눠가져야 되는 거예요 땅 지분으로 놓고 보면 그럼 건물이 노후화가 돼서 슬럼화가 돼서 새로 개발을 해야 되는데 그럼 기존에 갖고 있었던 권리 자체가 건물에 대한 가치보다는 땅에 대한 가치밖에 없는 상태인데 그게 절대적으로 작은 거죠 그러면 그만큼 내가 비용을 많이 부담해서 개발을 해야 되는데 그러면 그냥 아파트를 사는 것과 비교했을 때보다도 더 더 많은 비용이 들어갈 수도 있는 문제다 보니까 더 개발이 어려워지고 그런 경우에는 슬럼화 진행이 될 가능성이 높은 거죠 지금 그나마 이제 초고층으로 지어져서 좀 오래된게 타워팰리스가 있잖아요 타워팰리스 같은 경우는 개발이 되고 난 다음에 지금 한 20년인 이제 넘어가니까 어느 정도 외관을 유지하고 어떤 상황을 유지하고 있는데 그만큼 계속해서 어떤 관리 비용적인 측면이 발생을 하거든요 그리고 공기 정화라는 커뮤니티 유지 또 어떤 배관 뭐 이런 것들의 낙후되고 않도록 계속해서 비용이 들어가는게 관리비에 대한 개념으로 부가가 되잖아요 일반적인 높이가 아니다 보니까 이걸 이제 인공적으로 계속 공기정화 시스템을 돌려 줘야 되고 이러다 보니까 제가 타워팰리스는 하더라도 여름에 에어컨 다섯대 틀고 냉방 비만 200에서 300 나온다고 제 아는 지인이 말씀을 하시더라고요 우리가 통상적으로 주거를 하면서 우리가 누려왔던 이런 부분들이 안 되고 창문 여는 것도 활짝 열 수 있는 문이 아니라 오피스텔이나 업무 시설들 럼 약간 그런 것도 제한이 되 거든요 결국은 다 그거를 시스템적으로 해결해야 되고 그렇게 되면은 결국은 다 비용의 문제와 연관이 되는 거죠 소득 수준이나 어떤 경제적 능력이 되는 사람들이 많이 밀집해 있는 지역이라면 현상 유지를 하는게 가능할 수 있죠 근데 그렇지 않은 지역 같은 경우는 관리에 대한 부분들이나 이런 비용에 대한 부담들이 결국은 채워지지 않는다는 의미고 공실이 많아진다는 건 남아 있는 사람들에 대해서 더 부담이 커진다는 걸 뜻하고 이런 걸 계속 안 좋아지는 걸 막을 수 있을만큼 계속 비용을 투입을 할 수 있다면 유지가 되겠지 지만 그렇지 않을 확률이 높아지잖아 그렇기 때문에 이제 슬럼화가 되는 거고 그럼 그걸 관리하는 주체에 대한 비용 지불이나 이런 것들이 다 끊기게 되면 사실은 관리가 안 되는 거잖아요 그러면 이제 안 좋아질 수밖에 없는 거죠 그래서 바닥에 돈을 들여서 무언가를 만들어 놨을 때 이거를 만드는 거에서 끝나는게 아니라 계속해서 유지해 나갈 수 있는 비용과 그런 걸 감당할 수 있는지를 일단은 판단을 해야 되는데 사실 이제 그런 것보다는 당장의 개발 이익이 내가 가질 수 있을 것이다 이런 기대감으로 지금은 사업을 추 진하고 있는 것 같습니다 층수 제한을 했던 것도 그런 이유 든요 뭐 예를 들면 남산 인근에는 높게 아파트를 못 짓는 이유가 그 경관 bil 가리기 때문에 그런 부분들을 제한을 둠으로써 우리가 이제 만들어 낸 인공적인 것과 자연이 경관을 조화롭게 이룰 수 있게 또 한강변의 어떤 층수 제한을 뒀던 이유는 바로 앞에다가 높은 아파트들을 빼곡하게 지어 버리면이 한강이 주는 어떤 조망이나 이런 부분들을 옆에 있는 땅들이 전혀 누릴 수가 없잖아요 그렇기 때문에 어느 일정 부분은 제한할 수 있는 그런 것들이 허용 되는 거였는데 요즘은 사실은 그런 것들을 다 이제 폐지하고 무조건 높게 지을 수 있게 이제 풀어 주고 있는 이런 구조거든요 근데 이거는 인천이나 뭐 부산 이런 데의 전처를 밟기 쉽지 않을까이 생각이 듭니다 그러니까 우리가 랜드마크적인 건물을 지어서 선도하는 아파트를 개발할 수도 있어요 과거에 이제 타워팰리스가 그랬던 것처럼 아니면 뭐 롯데월드에 있는 그 주어 시설이 그런 것처럼 개발할 수도 있지만 이게 육산 빌딩이 열개 있으면 육산 빌딩의 의미가 없잖아 그런 것처럼 사실은 그걸 다 채워줄 수도 없고 희소성에 있어서 그런 가치가 있는 건데 지금은 그렇게 할 수 있는 지역을 많이 풀어 주는 거예요 그런데 그 지역을 소유하고 있거나 그 지역에 대한 개발 기대감이 있는 사람들은 내 것이 그렇게 될 것이다라는 기대감을 가지고 지금 사업을 진행하고 있거든요 근데 그게 전부 다 성공할 수 있을지 또 그 비용에 대한 부담을 감수하고라도이 사업이 끝까지 완결될 수 있는지는 조금 미지수인 상태라고 볼 수 있습니다 초고층 아파트가 들어 서는 지역들은 그만큼 어떤 고밀 개발을 허용하는 지역들의 초고층 아파트가 들어설 수 있거든요 고일로 개발하는 곳은 사람이 살기 좋은게 아니잖아요 그렇기 때문에 원래 주거의 용도로 결정된 지역이 아닌 거예요 거기는 뭐 상업을 하든 업무를 하든 뭐 이런 것들이 주가 되게끔 계획이 되어 있었던 곳인데 한계가 있잖아요 유동 인구라는 근로자수 뭐 산업의 규모 이런 것들에 따라서 사실 무조건 여기다 다 상가를 뭐 용적률로 뭐 800% 준다고 해서 그 800% 다 채워줄 수 있을 만큼의 수요가 없는 거예요 그 개발이 안 되잖아요 그러면 이걸 보존해 주는 방법으로 일부 주거를 섞어서 지을 수 있게 해 준 거예요 그렇게 이제 풀린게 주상복합 형태가 나오기 시작했던 거 그런 것들이 그런 건데 처음에는 5대 5였는데 이제이 비율이 점점 원래 상업이 준데 9대 1까지 바뀐 거예요 상업 10만 짓고 주택 90을 져 이렇게 바꿔 준 거예요 그러니까 이제 대부분 이제 초고층 아파트 뭐 이렇게 하겠다고 이렇게 하는 거죠 근데 그 지역이 원래 어떤 용도였던 어떤 지역이었지만 과연 이게 바람직한 방향인지 정말 다시 한번 말씀드리지만 굉장히 안 좋은 방향이라고 생각을 합니다 토지의 이용에 대해서도 용도를 많이 정해 났잖아요 뭐 예를 들면 상업 지역은 사람들이 모여 가지고 물건을 사고 팔고 쓰고 먹고 마시고 뭐 이런것들을 모여서 할 수 있게끔 근데 엄청 시끄럽고 복잡하잖아요 거기에 사람들이 살게 하는게 아니잖아요 그럼 주어지 또 따로 두고 또 녹지 지역도 따로 두고 이렇게 다 나눠져 있고 그 용도에 맞게 토지가 활용이 되도록 같이 모여서 그 지역들이 그렇게 개발이 되도록 이런 규제들을 다 두는 거거든요 근데 이걸 이제 풀어주고 어디는 개발해 주고 막 이렇게 바뀌는 것들이 있는데 이게 결국은 성과 어떤 특별한 개발을 이뤄냈다는 상징성 이런 것들에 많은 초점을 두고 있는 거 같습니다 뭐 예를 들면 부산에 이제 초고층 주거 시설들이 많이 있잖아요 해운대가 많이 있는데 여기가 이제 LCT 개발하면 면서 규제가 다 풀린 거예요 원래 집 짓고 뭐 이런 데가 아니었거든요 근데 이제 집 지을 수 있게 층수도 그렇고 다 개발을 했어 근데 개발해 놓고 보니까 새로운 문제에 부딪히게 되는 거예요 건물을 높게지면 이제 자연적인 바람이 이렇게 지나갈 수 있어야 되는 너무 건물이 높게 딱 막고 있으면 바람이 원래 가던 대로 갈 수가 없는 거예요 그러면 건물 사이를 막 돌고 돌면서 돌풍처럼 바뀌는 현상이 생기거든요 빌딩 풍이라고 하는데 이런 현상들이 생기는 거예요 재난처럼 이런 부분들에 대해서 별로 고려를 안 하고 개발을 한 한 거예요 근데 이제 그런 문제가 생기고 나니까 이제 부산 같은 경우는 오히려 이제 조금 더 규제를 강화하고 이런 형태로 가고 있는 거고 근데 사실 부산이 인천이 우리가 이제 인구가 워낙 서울 수도권에 집중되는 형태다 보니까 어떤 도시가 특정의 수요를 창출하고 계속 유지해 줄 수 있으려면 어떤 상징성을 가져야 되고 그러기 위해서는 특별한 무언가 개발이 필요한 것들이 있잖아요 그런 쪽에서 많이 추진이 되지 않았나이 생각을 하는데 실질적으로 과연 그게 필요했던 건지는 좀 저는 의문 스럽습니다 재건축 재개발이 그동안 할 수 있었던 이유는 내가 들어간 비용을 최소화하면서 새로운 아파트를 받을 수 있다 또 심지어 새 아파트를 싸게 받아서 시세 차액을 느릴 수 있다라는게 가능했기 때문에 사업이 진행이 됐던 거거든요 근데 지금은 그런 줄 알고 사업을 해서 실질적으로 비용을 들여서 건물을 짓고 있는데 들어가는 비용이 내가 생각했던 수준이 아닌 거예요 처음에 뭐 1억만 부담하면 내가이 아파트를 새로 받을 수 있어 이렇게 생각을 해서 사업에 동의하고 진행을 했는데 공사를 하다 보니까 1억이 아니라 5억을 부담해야 돼 이렇게 된 거예요 그러니까 사람들이 당장 5억을 낼 수 있는 상황이 아니니까 또 낼 수 있다 하더라도 내가 생각했던 것과 다른 상황을 맞닥뜨리게 되니까 의사의 합치가 안 되는 거예요 그러니까 이제 사업에 대해서 어떤 비용적인 측면을 결정하고 협상을 하고 확정을 지어야 되는 부분들이 늦어지게 되고 그러면 건설사들은 이미 비용을 드리고 있는데 돈을 받지 못 못한 상태에서 계속 비용을 추가적으로 들릴 수는 없으니 공사를 멈추고 공사를 멈추면 또 그걸 유지하는데 또 비용이 더 들어가니까 추가적인 비용이 더 늘어나고 이런게 계속 지금 문제가 생기고 있는 거죠 그 우리나라가 건물에 대한 그 실질적인 노후도 이런 걸로 재건축을 했던게 아니에요 실질적으로 건물은 물리적으로는 100년도 갈 수 있는 건물들이 그든 관리를 잘해 주면 근데 이걸 부시고 기존보다 고일로 개발을 하고 더 비용을 들여서 하면 사람들이 많이 더 비싸게 사줄 거다라는 개발 이익이 있다라고 생각을 하니까 그냥 없애고 짓고 이런 형태였어요 그러면 결국에는 예전에는 아주 정밀해서 중간 정도의 밀도 고미로 개발이 되는 형태다 보니까 개발 이익을 원래 소유자들이 누릴 수 있고 그러니까 사업이 진행될 수 있었지만 이미 고밀화 된 상태에서는 결국에는 비용 부담의 문제로 갈 수밖에 없거든요 결국은 내가 큰 돈을 들여서 무언가를 하지 않으면 재개발이 힘든 상황이 된단 말이에요 그럼 결국은이 상태를 현상 유지 더 깨끗하게 오래 관리하고 똑같은 상태를 유지할 수 있게끔 관리해 주는 부분이 굉장히 중요한 이슈가 되겠죠 건설사가 갑이 된 건 건설사는 실질적으로 돈을 투입을 한 입장이고 기존에 갖고 있었던 사람들은 주겠다고 약정만 한 상태인 거죠 비용을 실질적으로 부담을 하게 되는 시기는 일반 분양이 이루어지고 조합원에 대한 분담금이 납부가 되기 시작을 해야 되는데 그 전까지는 외상으로 짓는 거거든요 우리가 건물도 지어 줄게 이거 돈 들어올 때까지 돈도 빌려 줄게 그걸 다 건설사가 하고 있는 거예요 그런데 지금 시장 상황이 건설사들도 자금압박이 되고 있는 상황이고 자기들이 분양에서 충분한 이익을 거둘 수 있을 거라고 생각했던 사업장들이 지금 진행이 안 되고 있는데 그들도 이제 돈을 빌려 가지고 사업을 하고 있는 상태인데 하도급에 돈도 못 주고 뭐 이자도 못 내고 뭐 이런 상황이니까 여기에 계속 돈을 빌려 줄 수 없잖아요 그러니까 이런 부분들에 대해서 빨리 확정을지 달라 들어간 비용에 대해서 회수를 하게 해 달라 이런 요구들이 들어오는 건데 조합 입장에서는 과거에 생각만 하는 거죠 우리 뽑아 달라고 할 땐 언제고 뭐 이런 생각만 하고 있는 거죠 근데 실질적으로는 그런 그러니까 결국 돈 쏜 사람이 갑의 입장이 되지 않나이 생각합니다 신축 아파트를 분양할 때 그 가격을 결정하는게 그럼 주변에 아파트들이 얼만지를 보고 그 가격에 맞춰서 분양을 하잖아요 그러다 보니까 이제 그동안은 이제 분양 로또라는 얘기를 많이 했었어요 이미 집으로 되어 있는 것들도이 정도 가격인데 새거가 가격이 싸 그러면 이건 당연히 오래된 것만큼 가격은 충분히 올라갈 수 있을 거야 그러면 안전 맞진 시세 차액이 있을 수 있다 그러니까 분 을 잘할 수 있었던 거죠 근데 지금은 시세가 떨어지다 보니까 구축 아파트 가격보다 더 메리이 있는 가격으로 분양가를 제시하지 못하는 거예요 그동안 들어간 금융 비용이라든지 건설 비용들 원가인 상승 부분들이 있다 보니까 그 가격 밑으로 내리지를 못하니까 후축카고 신축하고 시세 차이가 없는 거죠 그러면 이제 사람들은 이제 선택을 하겠죠 몇 년 후에 지어질 집을 내가 똑같은 값을 주고 살 것인가 아니면 당장 내가 활용할 수 있는 집을 똑같은 값에 살 것인가 이런 선택을 할 수 있는 거죠 1기 신도시 같은 경우는 기존에 이제 용적률이 워낙 높다 보니까 새로 개발을 했을 때 들어가는 비용에 대한 부담이 굉장히 크거든요 그래서 어떤 새로 추가적으로 주택을 더 지을 수 있게 용적률을 완화해 준다든가 아니면 어떤 늘어나는만큼 기반 시설에 대한 부담금을 많이 내야 되는데 그런 부분들을 정부가 부담을함으로써 좀 비용 부담을 낮춰 주겠다 이런 것들이 지금 일기 신도시 특별법상의 지원 내용들이 결과적으로는 가장 큰 돈을 내야 되는 거는 그걸 소유하고 있는 사람들이 나눠 내야 되는 거예요 일반 분양을 통해서 얼마를 벌어 들이든 얼만큼 비용을 면제를 받든간에 나머지 모자라는 돈들은 자기들이 나눠서 내야 되는 거거든요 근데 초고층으로 개발을 하려면 그 비용이 1.5에서 1.7배 돼요 그럼 이제 과연 그걸 동의할 수 있을 것인가에 대한 문제가 생겨나겠죠 그러면 대안으로는 빽빽한 형태의 주택으로 개발을 할 수밖에 없겠죠 비용을 좀 덜 들이고 층수는 좀 맞추더라도 그러면 용적률이나 어떤 그런 걸 다 찾아먹을 수 있으려면 막 인터넷에서 많이 돌아다니자아요 용적률 190% 1 때 300% 1 때 상황들을 많이 볼 수 있는데 이제 그렇게 개발이 될 수도 있겠죠 실거주 목적이면 당연히 지금 당장 들어가 살 수 있는 걸 사겠죠 근데 대부분은이 자산을 산다는 거 자체가 내가 실제로 사용하겠다는 생각도 있지만이 자산 가치가 떨어지지 않고 어떤 나한테 부을 줄 수 있을 거다라는이 기대감도 있어야만 어떤 희생을 할 수 있는 거잖아요 그래서 이제 그런 고민들을 많이 하실 수밖에 없는데 전 상대적으로 그런 기준에서 구축도 가격이 다 천차 완 별이아 그래서 어떤 주는 효용 대비해서 좀 저평가돼 있는 걸 찾아서 그런 걸 살 수도 있는 거고 신축 구축의 문제도 있지만 제일 중요한 거는 자기가 어떤 생활하고 있는 환경에 비추어서 위치 그리고 그 세대의 규모 계속해서 관리 유지를 할 수 있는 격정 규모인지 이거가 일단 우선시돼야 된다고 생각을 하고요 C [음악] [음악]