21世紀住房法案 我們都理解錯了！五大誤區｜川普拒絕簽署 為何事？誰是法案最大受益者 #美國地產熱點 07/04/2026

哈囉 大家好 歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 本期我們來聊聊美國即將通過的 21世紀住房之路法案 如今該法案 已經進入最後的生效階段 但是在生效之前 我想跟大家分析 這個法案的最終版本 到底定了哪些內容 前後做了什麼修改 甚至可能有很多​​人都搞錯的內容 該法案將關係到未來數十年 美國老百姓的住房格局與發展 所以我們一定要深入了解 實際上21世紀住房之路法案 在參議院6月22日 以85對5票高票通過 在眾議院6月23日 也以358票對32票通過 而且已送到總統川普桌上 等待簽字後正式成為法律 就當看似一切進行順利的時候 隨後川普在真相社群上發文宣布 取消原定於6月24日 舉行的法案簽署儀式 他表示在國會通過 「保障美國選民資格法案」之前 他不會簽署這項住房法案 所以在我7月3日截稿之前呢 法案仍然懸而未簽 不過法案送交總統之後 若總統在10天之內（週日不計算） 沒有簽署或否決 只要國會沒有休會到 無法退回法案 法案仍然可以自動成為法律 既然川普不簽署法案 都可以自動成為法律 那他為何要取消簽署呢 事實上川普不簽 是想把住房法案當成籌碼 逼國會優先處理他 更重視的「保障美國選民資格法案」 同時又避免直接否決一個 跨黨派高票通過的住房法案 所以在這個案子上 川普不簽的法律效果 其實很有限 真正的意義在於「政治訊號」 讓國會把目光的焦點 轉向他更在意的選民資格法案上 這個選民資格法案要求 聯邦選舉投票需有照片ID 選民登記需有公民證明 並要求各州提供選民登記資料 因此如果這次他直接簽了住房法案 國會就會拿到一個 跨黨派的住房成績單 選民資格法案反而可能會被擱置 而選擇暫時不簽 就可以迫使眾院議長 參院共和黨人回應他的優先事項 那從另外一個角度來說 川普為何不乾脆否決住房法案呢 首先因為否決的政治成本太高了 這項住房法案在參院、眾院 皆高票通過 支持度非常高 而且美國確實需要改革住房環境 內容上也符合川普的期望 若是川普正式否決 國會很可能有足夠的票數推翻否決 而且他會被貼上 「擋住住房改革」的標籤 另外否決也等於 否定他自己此前的要求 立法限制投資機構買房 形同自打嘴巴的窘境 所以川普的不簽字 不是因為他真的想阻止法案 而是因為他想利用拖延簽署 來表態、施壓、轉移焦點 既然住房法案幾乎 已經是板上釘釘的事項 我們就來繼續探討 這個法案後來的最終版本 到底又出現了哪些的修改 又有​​哪些地方容易被誤解 或許跟我們之前所認知的不太一樣 新的住房法案 我們可以先簡單理解為 聯邦層級的增加住房供給 降低建房與融資阻力 並限制大型機構 購買獨棟房的改革法案 所以它不是直接發錢給買房者 也不是直接降低房貸利率 換句話說 它對普羅百姓的影響 並不會立即顯現 尤其在深度了解這個法案之後 會發現某些條文並非如此單純 以下我就整理五大 容易被誤解的部分來講述 第一 禁止機構買房 其實不是禁止購買所有住宅 對大型機構的禁購令 很多人可能第一眼會理解成 華爾街、大型機構、私募基金 以後不能買美國住宅了 但是條文真正限制的是 大型機構投資者購買獨棟住宅 而這裡的「獨棟住宅」 被法律定義為 包含兩戶或更少住宅單位的結構 並不包括所謂的預製房屋 多戶型住宅 也就是說公寓大樓 多戶出租住宅 三戶以上的獨戶型 通常不是這條限制的核心對象 另外法案其實是限制購買二手房 它真正打擊的是大型機構 繼續掃貨市場上的既有獨棟屋 但若條件是新建、翻修 出租轉售的房子 或者是新建供出租用途的房子 大型機構還是有可以購買的空間 第二 大機構的禁購令 不是所有機構都被限制 對於受到限制購買的大型機構 條文針對的是已經直接或間接 控制至少350戶 獨棟住宅的大型機構投資者 換句話說小型投資人、小型房東 尚未達到門檻的機構 不一定會被這條法案綁住手腳 具體的來說 所謂大型機構投資者 必須是盈利性實體 例如公司、投資基金、有限責任公司 有限合夥或普通合夥、合資公司 以及其他盈利性法律實體 所以它不只是針對黑石 這種名氣很大的公司 而是看法律實體性質 與控制戶數來規範 第三 新建出租得到豁免 會不會把可售房變少了 法案的最終版本 保留新建出租建設的例外 代表大型機構可以繼續 購買或建造新建單戶住宅 作為出租用途 更重要的是眾院版本移除了 早期參院版本中的七年出售要求 也就是大型機構 不必在一定年限之後 把這些出租房了賣給個人買家 這等於給建築商、機構投資人 開了一條開發與購買的活路 但這也帶來一個很大的結構性問題 新房供給增加了 但是這些新房到底是進入 自助買房市場 還是進入了機構出租市場 如果大量新社區 一開始就被設計成出租社區 首購族可能仍然買不到房 只是多了一項呢 向財團租獨棟住宅的選項 由於國會意識到 如果保留七年退場機制 將嚴重打擊美國 每年高達7萬至9萬套的 新建出租的新房供給 導致開發商根本不敢砸錢蓋新房 這完全違背了 法案想要增加住房數量的初衷 所以即便大機構將受到禁令限制 無法再隨意與一般家庭 搶購現有成屋 但可能會全面轉型 變身大規模買地蓋房的超級房東 第四 地方分區與土地使用限制 新法案能做到多少 美國的住房危機問題 其實很大一部分卡在地方政府 土地分區、密度限制、停車位規定 鄰避阻力、審批時間等問題上 雖然這部法案 有鼓勵地方改革的設計 例如聯邦住城部要發布 州與地方的土地使用 最佳實務框架 還有地方住房供給激勵基金 但是它更像是鼓勵地方改革 不是直接推翻地方的分區法 所以如果地方政府 仍然不願意放寬土地密度 不願意讓更多房子蓋出來 這部法案最後很可能淪為 紙面上的供給改革 在這個問題上 聯邦既然不能用強硬的手段 法案只能改採激勵機制 具體的做法是放寬 「社區發展區塊補助金」的使用範圍 地方政府若能繳出更高的住房建設量 就能獲得更多的聯邦資金補助 但是若碰上富裕社區 根本不缺補助金 或是地方政客的選票壓力 地方仍然可以霸氣的 拒絕聯邦的補助金 繼續維持低密度的嚴格法規 將外人與建商拒之門外 第五 新法案能幫助房價快速下降 很可能是過度期待 該法案確實有很多的 供給面改革 包括小額FHA房貸 降低預製房與模組化住宅成本 提高FHA多戶住宅 房貸保險額度上限 還有環評簡化 提供地方住房 供給激勵等支持 這些改革對房產供給 確實有意義 但對整體住房可負擔性的效果 可能是偏保守 不太像會立刻改變房價結構 畢竟大量新建住房 需要長時間 而且在高物價時代 建房成本難以體感下降 因此法案的改善可能只是 令新建開發從艱難 過渡到較不艱難的程度 必須等到數年後 新蓋好的預製房和建案 大量完工 並流入市場時 供需反轉的效應 才會真正浮現 如果21世紀住房之路法案 正式成法 最大的受益者 不是單一族群 而是住房供應鏈上的人 包括地方政府、建商 可負擔住宅開發者 預製屋和模組屋製造商 小額房貸借款人 以及部分購屋家庭 首先受益的會是 願意增加住房供給的地方或城市 法案給地方政府更多工具 例如社區發展區塊補助金 可用於新建可負擔住房 住城部可提供規劃與社區開發補助 還有住房供給創新基金 鼓勵地方簡化許可、提高密度 改革分區制度 換句話說願意多蓋房的城市 就會拿到更多的聯邦資源 第二受益的會是建築商、開發商 法案簡化部分環境檢查 擴大FHA多戶住宅貸款上限 並鼓勵標準化設計圖 這都將大幅降低建築商的時間成本 此外取消預製屋的底盤限制 將使預製屋製造商迎來巨大的機會 同時取消新建出租房的七年限制 將有利開發租房建設 也沒有限制大機構購買新房 這些法案對建築商來說 就像是天降甘霖 第三 會受益的是低價房 小額房貸借款人 法案允許設立FHA小額房貸試點 幫助10萬美元以下的房貸 順利過關 也要求消費者金融保護局 研究貸款人薪資、點數、費用規則 是否阻礙小額房貸 這方面對美國中西部、鄉村 老舊低價房的市場比較有利 不會導致低價房 反而不好申請房貸 此外對於住在災區、鄉村 公共住房的人 還有退伍軍人也會受益 法案對災區重建 做了制度化的規範 讓地方更容易從聯邦獲得資金 在鄉村地區也讓低收入家庭 老人、農村居民 比較容易有地方住 另外針對公共住宅的改善 也投入關注 促使公共住宅翻修 且保障居住的低收入戶 對退伍軍人來說 傷殘補助金不再被算作收入 這樣一來有些原本 因傷殘補助被算作收入 導致看起來收入太高 而卡住資格的人 會更容易符合住房援助資格 接下來沒有意外的話 法案應該會順利生效 您對法案還有哪些想要了解 或是不滿意的地方呢 歡迎留言告訴我 今天的話題就談到這裡 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見