退休最大的誤判！以為繳清房貸 高枕無憂～退休後的住房成本 算完嚇一跳｜善用「房屋淨值」優化養老生活 #美國地產熱點 7/25/2026

大家好 歡迎回到美國地產熱點李歐筆記 很多人在職涯生涯中 最大的目標就是把房貸繳清 並理所當然的認為 只要沒有房貸 退休後就沒有負擔 有更多的錢好好享受退休 這其實是一個退休財務規劃中 最大的盲點 即使房貸歸零 房子依然是一個 會持續消耗現金流的資產 因此該如何善用 房產淨值是一個退休財務的重要課題 這可能是養老的救命草 也可能是安享晚年的最大保障之一 事實上 哈佛大學住房研究中心的資料顯示 2023年在65歲以上 已經完全沒有房貸的屋主中 仍有約19%的家庭住房支出 超過收入的三成 換句話說 約每5名無房貸退休屋主 就有一名仍然承受沉重的住房壓力 所以 即使房貸歸零 但是因為退休後的收入從主動薪資 變成了固定的被動收入或退休金時 住房的負擔可能會超乎我們的想像 尤其時至今日天然災害眾多 物價飛漲等等的因素 以下有七大原因 可能會讓部分退休族感覺養不起房 第一 房產稅 很明顯 即便繳完房貸 地方政府依然要每年徵收房產稅 這與有沒有房貸沒有關係 而且不要忽略 當房價上漲 地方政府重新估價或稅率調整 都可能讓房產稅增加 對仍在工作的家庭而言 收入可能會隨通脹上升 但退休人士的收入成長通常有限 因此 房產稅佔收入的比例 可能會一年比一年高 還有一種情況 許多人過去把房產稅 放在房貸的Escrow帳戶裡 每月隨房貸一起繳 當房貸繳清後 屋主必須自己直接支付 半年或一年一次的大筆稅單 就容易產生明明沒有房貸 怎麼還要付這麼多錢的錯覺 美國消費者金融保護局也特別提醒 即便沒有Escrow 房產稅和保險仍然是必須支付的開支 這裡所指的Escrow帳戶 是由房貸服務商 代管的房貸和稅金的專用帳戶 所以屋主 每月繳給房貸服務商的金額 通常包含了本金 利息 房產稅和保險 當房貸繳清 此Escrow帳戶就會關閉 不過 房產稅和保險仍然需要另外繳交 雖然房貸清償之後 銀行通常不再強制要求 屋主持續投保 但沒有保險 代表火災 風災或其他重大損失 就必須完全由屋主自己承擔 所以多數退休人士 仍不敢輕易取消保險 美國財政部的全國性研究顯示 2018年到2022年間 房屋保險 平均保費增幅比通脹快了8.7% 位於氣候風險最高的20%地區的屋主 平均保費約為2320億美元 比最低風險地區高了82% 而且更可能遭到 保險公司的拒絕續保 部分地區還需要額外購買洪水保險 風災保險地震保險 或是州政府的高風險保險方案 所以一棟房子即使沒有房貸 也可能由於所在地的氣候風險升溫 讓保費越來越難負擔 房貸保險的支出是規律的 但維修支出往往是突然發生的 住了幾乎一輩子的房屋 退休後可能會碰上屋頂更換 空調換新 水管與電路更新 地基維修 門窗維修 或者是廚房 浴室大翻修等等狀況 這些維修不只是費用高 而且通常一次 要拿出數千至數萬美元 在工作期間 我們可以靠薪資慢慢回補 退休後若沒有維修的準備金 就可能被迫賣股票 提領IRA 刷信用卡 甚至要利用房屋淨值貸款取得資金 原本無負債的房子 最後又不得已重新變成了借貸工具 美國人口普查局 計算屋主住房成本時 除了房貸 房產稅 保險之外 當然也包含電費 瓦斯 燃料 水費 以及部分相關費用 此外 公寓 退休社區及部分獨棟住宅 還有各項管理費 據統計 2024年 約有2160萬戶的美國屋主支付 屋主協會規費或公寓管理費 其中沒有房貸的屋主 月費中位數為184美元 一年約2208美元 不只如此 有些社區還會突然增收特別分攤費 例如屋頂或外牆更新 電梯維修 社區保險費上漲 泳池整修或HOA準備金不足 而追加的收費 這類費用都不會因為住戶已退休 或房貸已繳清而減免 另一種情況是 家庭收入下降了 例如工作時家庭年收入為12萬美元 每年支付2.4萬的房產稅 保險 水電加維修 只佔收入的兩成 但是退休後 家庭年收入降至5萬美元 即時住房支出仍然是2.4萬美元 佔比也立即上升至48% 哈佛研究顯示 2023年65歲以上家庭中 有34%住房支出超過收入三成 高齡家庭負擔尤其嚴重 原因之一就是 80歲以後收位中位數下降 以及單人家庭增加 退休夫妻可能原本有兩份社安金 兩份退休金或多個收入來源 但是其中一人過世後 家庭開支不會減半 但總收入可能會明顯下降 房產稅 保險 屋頂和空調的花費 也不會因為只剩一人居住 而自動減半 第六 年紀漸長的新成本 退休人士總希望在自己的家中 慢慢老去 但原本適合五六十歲居住的房子 未必適合八九十歲 隨著年紀越大 身體的健康更不如前可能需要增設 無障礙坡道 樓梯升降椅 浴室扶手 或無障礙淋浴 一樓臥室 防滑地板或是居家照護空間 此外 年紀增加後 屋主可能無法自行除草 剷雪 清理排水溝 或是處理小型的維修 只能花錢外包 哈佛研究也指出 隨著年齡增加 居家服務和無障礙改造需求 都會進一步加重住房負擔 這是退休房產最大的矛盾 有人可能擁有一棟價值八十萬 上百萬 沒有房貸的房產 銀行帳戶卻只剩兩萬美元 房屋淨值是資產 但不可以直接支付房產稅 醫療費 和日常生活費的開支 除非屋主願意賣房 搬到更便宜的地區 或是申請房屋淨值貸款 反向貸款等 從房產中取出錢 否則 退休人士可能 在資產負債表上很富有 現金流上卻很脆弱 也就成為所謂的 房產富有 現金貧窮 看完以上七點 退休人士不應只問房貸還清了嗎 而是要更清楚 年度的養房成本等於 房產稅加全部的保險 加HOA 加水電 能源 例行維護加上大型修繕準備金 加上必要的居家服務與改造費用 再用年度養房成本 除以稅後退休收入 來衡量房產是否真正負擔得起 如果住房成本超過收入的三成 通常已被視為住房有負擔的家庭 但退休人士還要保留 醫療 長期照護和緊急支出的餘裕 因此 剛好低於30%也未必代表安全 所以 房貸還清只代表擁有了房子 但要繼續住下去 仍然必須不斷投入現金 退休後真正養不起房 通常不是因為還欠銀行錢 而是因為收入停止成長 房產稅 保險 維修和照護成本 卻沒有因此停止上升 以下我就提供幾個 能夠運用房屋淨值 改善退休財務的思路給大家做參考 或許讓你在需要緊急醫療支付 長期照護 修繕房屋 生活應急時派上用場 不要讓房產只是一個能夠居住 財務卻被鎖死無法流動的資產 雖說房貸還清後 房屋淨值不一定要立刻拿出來用 因為對退休人士而言 它更像是一個住房保障 緊急備用金 與傳承資產的綜合儲備 要如何運用房屋淨值 在此我分成兩部分來講 其一是繼續住在原來的房子裡 其二是搬家另找居住 如果是選擇繼續住在原來的房子裡 可以採取房屋淨值貸款 房屋淨值信用額度 反向房貸等三種融資方式 來取得養老或住房資金 首先房屋淨值貸款 很適合一次性 取得一大筆資金的需求 以房屋淨值做擔保一次性撥款 而且通常採固定利率 可以把錢用於維修房屋 醫療等花費 甚至再把剩餘的資金 用於投資低風險穩定的項目 賺取被動收入 但是務必要留意每月按時還款 再來是房產淨值信用額度 同樣是以房產做擔保 但形式是循環信用額度 而不是一次借出整筆錢 例如銀行核准15萬美元的額度 明年更換屋頂時借3萬美元 兩年後再借2萬用於支付醫療費用 這種貸款只依實際動用的餘額計息 通常採浮動利率 所以要留意進入還款期後 月付可能會提高 第三種是反向房貸 其實非常適合不想搬家 想在熟悉環境終老 但手邊又缺乏現金流的退休族 之所以稱為反向 是因為一般房貸是屋主 每月付錢給銀行 貸款餘額逐步下降 反向房貸 則通常是銀行向屋主支付款項 或提供提款額度 而利息與費用累積後 貸款餘額逐步上升 因為反向房貸的特性 屋主的債務會持續增加 遺產淨值減少 而且不適合短期內準備搬家的人 另外除了融資以外 在原有房屋中把空房出租 也是一個很好增加退休收入的方式 甚至是在後院增建附屬住宅單元 讓屋主和租客 都享有獨立的生活空間 第二部分 如果選擇搬離原來的住宅 可以選擇大房換小房 一次性賺取兩間房子的價差 作為退休金 同時大幅降低房產稅 管理費與未來的修繕成本 居住環境也可能更符合 高齡身體機能的需求 另一種是留房養老 如果你的房子是位於市區 租金行情極佳 你可以選擇將原來的房屋出租 自己搬到郊區租金較便宜的房子 或是搬進專業的銀髮住宅或養生村 這樣依然保留房屋的所有權 與未來的增值空間 且能利用租金價差來 輕鬆支付自己的生活費或安養費用 養老不容易 您規劃好退休生活了嗎 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見