房價沒跌 法拍卻爆走 2026年中房市真相｜五大現象與下半年預測｜法拍房六年新高｜到底誰在撐價格 #美國地產熱點 7/18/2026

嗨大家好 歡迎回到美國地產熱點 李歐筆記 感覺今年才剛剛過完年 現在竟然已經過了年中 美國房地產市場在上半年 隨著戰爭通脹利率的動態變化 以至於法拍房開始增加 另外 今年下半年的房市 各路專家又做出哪些預測 請趕快跟我一起來了解 2026年上半年 美國房地產市場的總結 用一句話來講就是 正在從高度凍結轉為緩慢重新定價 但是還談不上全面復甦 而且在持續偏高的房貸利率影響下 整體表現相對疲軟 買賣雙方多持觀望態度 且各地區的表現出現了 明顯的分化狀態 因此 上半年呈現出看似矛盾的五大現象 今年上半年 原本市場 預期會出現較大幅度的降息 但由於美國經濟表現穩健 以及中東衝突引發的通脹疑慮 所以美聯儲在4月份 選擇將基準利率 維持在3.5%至3.75%的區間 30年固定房貸利率 在上半年持續徘徊 在6.3%至6.5%左右 所以 目前依然有超過一半以上的屋主 現有的房貸利率低於4% 更有高達8成的屋主利率低於6% 這種鎖定效應 使得多數屋主寧願選擇按兵不動 大幅限制了二手房的釋出意願 根據全美房地產經紀人協會的數據 6月份全美成屋銷售 摺合年率為409萬戶 較5月份下降2.4% 但較2025年同期增加了2.8% 這代表市場較去年稍微活化 但仍沒有形成強勁反彈 因此 上半年的成交市場 可以形容為有需求 但大量的買方只在利率短暫下降 以及賣方願意讓價時才會進場 由於庫存依然偏低 全美整體房價並未出現崩盤 而是轉為高檔震盪 6月份的數據 成屋中位價格達到44萬零600美元 較去年同期稍微上漲了1.8% 又創下了歷史新高的價格 但這不等於每一棟房子都升值1.8% 是因為成交中位價受到高價住宅 成交比例 地區以及房屋類型的影響 摩根大通預測 在供需相互抵銷的情況下 2026年全美 平均房價漲幅將呈現停滯狀態 而reddit.com則預測將 仍有約2%的溫和增長 觀察重複交易的凱斯席勒指數 4月份全美房價僅年增0.8% 由於同期通脹約3.8% 房價已連續11個月呈現實質下跌 也就是說房屋的名目價格微幅上漲 但購買力調整後的價值正在下降 舉例來說 去年一間房子價值100萬美元 今年上漲0.8% 變為1,008,000美元 但同期一般商品與服務價格上漲3.8% 代表要維持和去年相同的購買力 這間房子理論上需要上漲到 103萬8千美元 結果它只漲到1,008,000美元 換個說法就是 以去年的購買力來衡量 實質價值下降了約2.9% 另外 以全美四大地區來看 第一季的既有獨棟住宅成交價顯示 東北部與中西部的年度漲幅 分別是3.9% 2.7% 原因是供應不足 成交價支撐較強 在南部和西部 漲幅僅有0.9% 由於庫存較多 部分市場已經降價 但全區平均價尚未大幅下跌 因此上半年看似矛盾的現象 其實可以同時成立 成屋成交中位價創新高 整體房價指數只是小幅上漲 掛牌價格開始下修 通脹調整後 房價價值下降 市場供給在今年春季出現改善曙光 成屋庫存為156萬戶 相當於4.6個月的供應量 庫存比一年前增加1.3% 但增幅相比年初時開始出現放緩 庫存的增速放緩 主要不是房子全部被搶光 而是許多屋主仍不願出售 此外 供應月數上升 不全是因為很多房子突然上市 很大一部分原因是 房子賣得慢 成交量偏低所留下來的庫存 因此 市場尚未進入明顯的 供過於求的狀態 由於庫存的增加 房市由買方市場向平衡市場移動 但尚未全面變為買方市場 庫存在區域上也出現不同的表現 在東北部和中西部 今年庫存增加得比較快 但是因為原本庫存就極低 即使增加後 仍遠低於疫情前的水準 這也是芝加哥 紐約周邊 及部分中西部城市 房價仍有支撐的原因 在南部和西部 年度庫存增幅已經停滯 但庫存總量其實已恢復 甚至超越疫情前水平 這些地區在2023年至2025年 已累積不少房源 目前正從「快速增加」轉為「高位持平」 這解釋了為什麼全美房 價沒有一致下跌 在缺房的東北部和中西部 賣方仍有定價能力 在南部和西部供應較多的市場 買方更容易談價和取得優惠 全國總庫存尚不足 以引發2008年式的價格崩盤 但庫存的增加足以抑制 房價快速上漲 最值得注意的訊號 並不是庫存已經很多 而是庫存增加的動能正在變弱 假設下半年新增掛牌繼續停滯 即使成交量不強 房價也未必會明顯下跌 5月份全美50大都會區 零至二房住宅的租金中位數為 1686美元 較一年前下降1.5% 已連續34個月出現年減 租金也較2022年的高點下降4.4% 但仍比2019年高17.2% 因此租客感受到的是漲勢停止 部分市場開始回落 大量疫情期間開工的公寓陸續完工 是租金降溫的主要原因之一 不過要注意的是新開工量正在下降 意味著2027年以後 新增出租供應可能會再次減少 我知道很多人都在期待 法拍屋降減便宜 上半年確實出現一些跡象 2026年第一季共有11萬8727處房產 出現至少一次法拍申報 全美平均每1211戶住宅 就有一戶出現法拍申報 數據表示部分屋主的財務壓力 確實已經從拖欠階段 逐漸進入法拍程序後段 今年4月 5月的法拍申報仍高於去年 但增速開始放慢 第一 法拍確實比2025年同期多 從1月至5月每月都呈現年增 並不是單月表現異常 第二 到了4、5月 增幅開始縮小 特別是銀行時期收回房屋的REO 年增率從第一季的45% 4月份的42% 降到5月份的6% 因此上半年的後段 並沒有繼續加速失控 而是維持高於去年的水準 根據房產數據公司 Cotality的資料顯示 2026年3月 全美仍然處於法拍程序中的房貸 佔比上升到0.4% 比一年前增加0.1個百分點 為6年來最高 全美有77%的都會區 法拍率高於一年前 另外 嚴重拖欠預期90天以上 或已進入法拍的房貸 佔比也從1%上升到1.2% 6年新高的說法可能會有點嚇人 其實要先搞清楚 2020年至2021年 有法拍禁令 房貸寬限及大量貸款修改措施 法拍率曾被壓到異常低點 因此現在創下6年新高 一部分是從疫情期間 極低水位向正常水準回升 不代表已經達到金融 海嘯時期的規模 但可以說 法拍已經不再處於歷史低點 而且上升範圍正在擴大 但目前仍然是局部屋主的壓力 而不是全國房貸體系失控了 為什麼法拍會增加 雖然很多的既有屋主的 房貸利率很低 真正壓垮家庭預算的可能是 暴增的房貸保險 房地產稅 管理費用 各項生活成本 和信用卡債務等等 另一個因素是近年買房的屋主 尤其在2022年以後買入的人 可能同時承擔較高的房價 6%以上的房貸利率 較少的房屋淨值 而且面臨房價下修的風險 最後 我們來看看 下半年房市會發生什麼變化 事實上主流預測 幾乎沒有暴漲或崩盤的兩種極端劇本 無論是政府支持的機構 或是大型媒體與分析師 大致都認為 房市將進入高利率逐漸緩和 成交量緩慢回升 房價分化加劇的階段 房利美原先預估2026年底 30年固定房貸利率 有機會降到5.9% 跌破6%大官 同時2026年全美房屋交易量 將高於2025年 房利美認為下半年 最重要的變數有兩個 房貸利率是否真的下降 二手房屋供給是否繼續增加 但它也強調即使利率下降 美國仍然缺房 因此 房價不太可能出現全國性的崩跌 不過由於近期的中東局勢 與通脹反覆 部分分析已經把利率的預估 上修到約6.1%左右 全美房地產經紀人協會 首席經濟學家羅倫斯・元（Lawrence Yun） 在6月份表示 只要庫存持續增加 下半年房屋銷售將優於上半年 原因是買賣雙方都將開始接受現狀 慢慢回到市場 此外建築商的優惠提供 也在幫助買家圓夢 抵押貸款銀行家協會則認為 美國長期缺房的問題尚未解決 需求依然支撐住房市場 但高利率與高房價 使很多家庭根本買不起房 抵押貸款銀行家協會最新數據顯示 即使建商不斷提供優惠 今年5月新房貸申請量 仍然受到高利率 與經濟不確定性的壓抑 也就是說不是沒人想買 而是很多人想買但買不起 如果把目前各家機構的預測 濃縮成一句話 大概就是房市不會崩但也不會熱 在房貸利率維持下 成交量或比上半年稍微回溫 在庫存放緩中 全國房價平均仍將小幅上漲 在房價居高不下中 收購族壓力依然很大 真正決定2026年底 房市方向的仍然是三個變數 美聯儲是否降息 中東與能源價格是否持續推升通脹 新的住房法案能否真正增加供給 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見