洛杉磯最貴爛尾樓始末：中國資本的美國夢｜上億投資移民資金 淪為塗鴉塔｜五大爛尾原因 美夢化泡影 #美國地產熱點 7/11/2026

嗨 大家好 歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 曾經象徵復興洛杉磯市中心榮景 投資超過10億美元 讓中國富豪爭相投資的美國夢 同時有洛杉磯市政府高層的背書 任誰都相信 這個商業開發案穩賺不賠的時候 竟然在不到5年的時間瞬間崩塌 遺留剩下三棟超高爛尾樓 甚至變成塗鴉塔 和極限運動者的冒險聖地 洛杉磯泛海廣場的興衰 不僅是美國商業地產史上 最荒誕的篇章之一 更是中國資本大出海時代 最殘酷的縮影 2024年年初 泛海廣場三棟矗立在洛杉磯市中心 緊鄰常舉辦湖人隊比賽 葛萊美獎的Crypto.com Arena的 爛尾樓 被幾十名塗鴉客闖入 他們冒險在40幾層樓高 沒有安全圍欄的落地窗外側 噴上了超過20幾層樓高的巨型塗鴉 這個耗資12億美元的奢華開發案 淪為街頭塗鴉客巨大畫布的強烈對比 立刻吸引了全球主流媒體 以及自媒體的瘋狂報導 因此在塗鴉事件爆發之後 這裡瞬間成為 全美國次文化社群的打卡聖地 有極限運動愛好者從大樓頂部跳樓 並將影片上傳至YouTube 獲得數百萬次的觀看 甚至有知名油管主潛入工地 在兩棟大樓之間拉起鋼索 玩起高空走鋼索的危險行徑 這個事件讓洛杉磯市政府 可以說是顏面無光 為了阻止事態擴大 當時市政府被迫動用了 超過100萬美元的納稅人資金 在工地周圍緊急架設了高大的鐵絲網 並加派了警力嚴格巡邏 時至今日 三棟泛海大樓 依然是一個卡在法庭拍賣 與破產程序中的巨大水泥骨架 買家與洛杉磯市政府之間的談判 可以說是困難重重 要說起泛海廣場的最初開始 我們必須回到大約12年前 事實上2010年代中期 中國資金開始大舉進入美國 投資住房和商業房地產項目 有數據統計 2010年到2015年 中國買家累計購買 大約930億美元的美國住房 商業房地產收購累計大約171億美元 2014年到2016年 是中國資金最猛烈的一段 包括安邦、海航、復星、綠地 萬達、中投、中國人壽等資金 都大舉購買美國的 飯店、辦公樓和開發案 而泛海控股就是在高潮中的2014年 買下這塊坐落於洛杉磯市中心 位於當時稱為Staples Center對面 4.6英畝的土地 這個面積足足有44個NBA籃球場大 最初土地是由紐約的開發商 Moinian Group所持有 預計新建包含飯店、住宅 與商場的綜合體開發計畫 當時被命名為「Fig Central」 事實上Fig Central也是被擱置的開發案 該地在2006年被紐約開發商 以8000萬美元買下之後準備開發 但是08年就碰上了金融海嘯 讓這個案子停擺 隨後被當成大型露天停車場使用 直到2013年年底 泛海以近2億美元的高價 買下這塊土地 硬生生將美國本土的開發商擠出局 泛海在拿到地之後 沿用原本興建大型綜合體的概念 在後續的開發中 將項目正式更名為自家品牌的 泛海廣場（Oceanwide Plaza） 並於2014年年底至2015年年初 開始將原本的露天停車場拆除 並動工興建 這也是泛海在美國的 首次重大房地產投資 如果我們要問 為何當年泛海 要買下洛杉磯這個開發案 簡單的說泛海是想把它做成 進軍北美的門面級項目 不是只買樓收租 而是押注洛杉磯市中心的復興 豪宅買家、五星級酒店、娛樂商圈 高調打造中國資本的面子工程 也就是說這個案子對泛海來講 有「海外名片」的意味 如果成功 它會變成中國開發商 在洛杉磯市中心打造地標的案例 而且它押注中國與全球富裕買家 會買單洛杉磯豪宅 這是當年很多中資的 美國地產案的共同邏輯 中國買家有錢想配置美元資產 而且偏好加州 於是開發商就把洛杉磯豪宅 當成一個可銷售給華人 尤其是中國資本的產品 《洛杉磯時報》2016年曾引述 「泛海廣場」的高層湯瑪斯・馮的說法 大意是中國開發商不是買地後 等待很多年 而是在適合的時機買入後立刻興建 因此泛海買下土地的約9個月後 就發行約3.2億美元的債券 即刻推動該項目的興建 除了向金融市場 發行數億美元的債券之外 泛海當然拉起EB-5投資移民的旗幟 2015年中開始向中國富有階層招攬資金 他們開始透過一個名為 洛杉磯市中心投資有限合夥的區域中心 作為吸納資金的實體 專門負責在中國國內 向有移民需求的投資人進行資金募集 但是這個「快速買、快速蓋 快速變現」的策略 卻在後來資金、監管 債務和市場都變調的情況下 迅速急轉直下 泛海廣場原本是計畫三棟高樓 整合飯店、公寓、零售、餐飲 和大型LED外牆的混合開發案 當時的中資大舉受到美國政客的歡迎 所以該開發案 立馬受到洛杉磯當局的熱烈歡迎 泛海當時在洛杉磯 砸下大筆公關與政治獻金 後來也捲入了洛杉磯市議員 何塞・惠薩爾的貪腐醜聞 而且許多洛市高層頻頻為該建案站台 將其譽為洛杉磯市區復興的皇冠寶石 此外泛海還聘請全球知名的營造商 Lendlease負責建造 在中國投資人眼中 有美國當地政府站台 加上國際頂級承包商 這個項目爛尾的風險 幾乎是趨近於零 然而就在2019年1月 工程在接近封頂時突然全面停擺 起重機停止運作 數百名工人被遣散 為何停工呢 直白的說就是泛海沒錢了 我們可以拆解有以下五大核心問題 第一 泛海手上的可用現金太少 卻背負大量債務 中泛控股2019年中期報告中顯示 截至當年6月30日 集團無抵押、不受限制的現金 流動資金和上市投資 只有9680萬港元 但銀行及其他貸款 包括可換股票據 高達近62億港元 另有應付中間控股公司款項 也有56億左右 到了2019年底情況更加危急 不僅資產下降 應付款項卻還在增加 第二 項目本身高度依賴後續融資 中泛控股也在2019年中期報告 明確說 集團將為持續開發和建設 尋求額外的融資 管理層預期透過銀行貸款 支付項目建設成本 如果貸款未能取得 才會靠股權融資 母公司支持或其他的借款 換成白話說法就是 蓋到了一半 還需要借錢才能續命 所以2018年到2019年 真正危險的地方在於 它已經蓋到不能輕易放棄 但還沒蓋到能產生現金流 這是很多大型開發案 最脆弱的階段 但是本質上就是槓桿玩太大了 但更準確的說是「短錢撐長項目 借錢撐未完工資產」的槓桿模式 失控了 而且我們要知道 當時泛海在美國 還有多個開發案同時進行中 每個都需要龐大支出 卻沒有實質收益 第三 中國境外投資管制 中共2018年版 《境外投資敏感行業目錄》 把需要限制企業境外投資的 行業列出來 其中包括房地產、酒店、影城、娛樂業 體育俱樂部等等 而泛海廣場剛好包含房地產 和五星級酒店 因此泛海更難從中國境內 和中資金融體系 繼續向這類 海外房地產、酒店項目輸血 這個資金管制 等於掐住泛海的脖子 上氣不接下氣 重傷一個高度依賴 後續融資的大型開發案 第四 泛海同時押注太多海外項目 泛海集團自2015年開始 配置美元資產 投資北美一線城市房地產開發 上海核心物業 以及其他海外資產 後來2021年的公告說 洛杉磯房地產的項目 和印尼能源項目已經暫停 注入資金只能維持項目的基本開支 不能用於施工 這雖然是後來的披露 但是能反映同一個問題 泛海不是單一項目短缺 而是整個海外資產的 平台的流動性出了問題 第五 大型開發案融資難度增高 2018年到2019年 這種超大型市中心豪華綜合體 對貸款方來說 風險很高 建設成本巨大 完工前沒有穩定的現金流 銷售與租賃回收時間又長 所以銀行和新投資人看到的 不是快完工的「金雞母」 而是已經投入很多錢 還要再投入更多錢 但何時回收不確定的高資產風險 而且2017年開始 中國人投資美國房地產 開始出現下降 從2016年的162億美元 降到73億美元 所以貸款方當然就擔憂了 如果中國買家少了 那誰來買這些高價公寓 如果中國母公司已不能繼續輸血 誰來填補這些未完工資金 這個案子曾經投入約10億美元以上 外界估計約完成六成左右 但在疊加這些爆雷原因後 直接被終止在2019年 停工多年開發案陷入 複雜的產權與債務糾紛 三棟荒廢的高樓 一直伴隨洛杉磯人車來人往 直到2024年初 發生非法闖入者的塗鴉事件 頓時讓泛海廣場 再次進入全世界的社群媒體的屏幕 2024年2月 多方債權人 對泛海廣場股份有限公司 提出非自願破產申請 同年的3月11日 破產法院發出破產救濟令 案件正式進入破產法院的監督 商業房地產服務公司Colliers 提交給破產案的估值約4.34億美元 但是要完成工程 可能還需要8.65億美元 但也有市場人士認為 若考慮完整重啟、租售 重新定位與風險 總成本可能會更高 而那些當初投資EB-5的人呢 根據法院文件與相關報導 這個EB-5資金池總共募集了 約1.38億至1.5億美元的資金 大約有200多名的EB-5投資者 參與了這個項目 當然這些投資人的錢都打了水漂 也移民失敗 更引發了後續投資人為了保住 資金優先受償權的激烈法律戰 根據The Real Deal的報導 泛海控股對債權人 約欠下4億美元的債務 包括EB-5投資人的1.8億 還有以Lendlease為首的 承包商的1.75億 另外洛杉磯縣的稅款約1800萬美元 雖然在2026年初 一個名為KPC Square的 股份有限公司責任公司的買家團體 提議以不到5億美元的價格接手 但是洛杉磯市政府在5月 強烈反對這筆交易 理由是新買家根本沒有提出 明確的復工資金計畫 擔心大樓只會繼續爛尾 目前2026年中 這座龐然大物 依然在法院程序中卡關 如今這座矗立在洛杉磯市中心的 水泥鋼骨廢墟 映照著中共體制下的 中國資本的貪婪與賭徒性格 對美國地方政府來說 扎扎實實的學到了一課 「泛海啟示錄」 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見