在美國打拼30年 房價翻幾倍 「賣不掉、換不起」的背後真相｜「以房養老」是陷阱還是救星？房子留給孩子 沒你想的簡單 #美國地產熱點 9/19/2026

嗨，大家好，歡迎來到美國地產熱點李歐筆記 對在美國生活三四十年的老華僑來說 房地產最容易出現問題的階段 往往不再是如何買申請貸款的問題 而是房產持有到退休 準備換房或傳給下一代的時候 碰到的賣房稅務修繕或者是繼承問題 三十年前買房或者是他們最成功的一項投資 三十年後如何退出這項投資 可能卻成了最困難的問題 本期我就試著探討 從移民三十年的老華僑角度 觀察老房子到底會碰到哪些問題 首先對老華僑來說 最慶幸的應該是當年早早就買的房子 經過歲月的累積 享受房產的高淨值 而且房貸甚至早已繳清 假設呢 1995年在加州花了25萬美元買了一棟房子 如今大概已經價值150萬美元了 但是俗話常說房子很值錢現金很拮据 這時候呢房子看似價值很高 反而變成最難處理的一筆資產 房產可能因為大幅升值 造成老屋主不敢賣稅太多房子太大維修太貴 保險一直漲孩子不要 又不知道怎麼承傳的接連困擾 所以以下是年長者長期持有房產後 最容易碰到的九大問題 頭一個問題就是經過幾十年 賬面上的房產漲幅非常多了 但退休後真正要生活的是現金 而不是Zillow上的房價數字 然而每年仍然要支付房產稅、保險 水電、HOA、屋頂、空調、管線、園藝等雜費 所以就會出現很典型的情況 房貸早已繳清房子價值150萬 每個月卻非常的節省 這時候就會開始面臨一個老華僑常見的抉擇 要賣房還要申請房屋淨值信用額度貸款（HELOC） 或是出租一部分的空房 或者是換小房還是做反向貸款（Reverse Mortgage） 62歲以上屋主 可能符合聯邦住屋局（FHA）擔保的HECM 反向房貸的年齡條件 但即使是使用反向房貸房產稅 屋主保險房屋維護仍然要繼續負擔 沒有支付可能會導致違約 所以如果想以房養老各種方式都得仔細考量 找出最適合自己的方式 54 00:02:23.810 --> 00:02:26.479 直覺覺得「我賺了125萬」 這時候才發現還有州所得稅、 資本利得稅、過戶稅、賣房成本等等支出 即便目前聯邦稅法下符合主要住宅的屋主 出售主要住宅 通常可排除最多25萬資本利得 符合條件的夫妻聯合申報通常可到50萬 但持有30年 升值非常巨大的自住宅 很可能仍有部分利得超出排除額 因此會產生反正房子已經沒有貸款 我就不要動的想法 結果已經七八十歲的人 繼續住在四房五房的大房子裡 不是因為真的需要那麼大的房子 而是搬家的交易成本 和稅務成本讓人不想動 另外加州老華僑還有一個特別典型的問題 房地產稅太便宜反而捨不得搬 因為加州的房地產稅評估制度 讓他們長期持有住宅的應稅價值 可能遠低於今天的市場價 所以老人會想我現在這棟房子值200萬 但房地產稅還很便宜 如果換一棟重新計算房產稅怎麼辦 不過目前加州第19號法案 已經允許符合條件的55歲以上屋主 在符合規則下把原本住宅的課稅基準 移轉到加州其他地方的替代主要住所 而且可以最多使用三次 這件事情看起來很小實際很麻煩 因為國稅局計算出售住宅利得（Gain）時 不是單純用售價減去當年買價 很多符合條件的資本性改良（Capital Improvements） 可以增加調整後成本基礎 什麼是符合條件的資本性改良 例如換新屋頂、中央空調換新 增建房間、重新配電、廚房大型改建等 這是指能增加房屋價值 延長使用年限或改變用途的支出 並非指一般的漏水維修、油漆項目 假設30年間花了20萬改建 理論上其中符合規定的部分 可能會影響成本基礎 進而影響應稅收益（Taxable Gain） 但是問題來了 30年當中換屋頂的收據 廚房改建的收據都可能找不到了 也就無法證明這些費用 因課稅的比例就會增加 這可能是華人家庭最值得搞懂的一件事情 很多父母直覺是反正這間房子最後都是孩子的 現在先把名字加上去 或者直接送給孩子比較省事 但在美國的稅制裡 贈與（Gift）和遺產（Inheritance）的 房產成本基礎處理 可能完全不同 國稅局目前一般的原則是 贈與取得的財產通常承接贈與人的成本基礎 而因死亡繼承的財產 成本基礎一般以死亡日的 公允市場價值（Fair Market Value）為基礎 例如父母的成本價是20萬 現在市值是100萬 到底是生前送或是加名字 或者是放進某種信託還是死亡後繼承 後果可能都非常不同 因此反正最後都是孩子的 這種想法在美國房產傳承裡很容易出現問題 這類事情尤其不能只是聽朋友說 我們家就是這樣處理的 因為州法、產權形式 婚姻的狀況 以及遺產規劃可能都不同 很多老華僑的住宅其實已經不是新房 可能是1970年代80年代90年代的房子 當屋主開始退休的時候房子也一起退休了 開始會遇到各種大的維修問題 諸如屋頂、暖通空調、管道系統、地基等等狀況 這時如果退休收入只有社安金、退休金 突然有一個好幾萬的維修就會非常痛 一個非常典型的狀況就是 父母說這個房子住了30年都沒問題 孩子找驗房一看怎麼十幾樣東西都要換 這是「住了30年的經驗」反而可能害到屋主的地方 以前很多人會覺得「房屋保險就是每年續約」而已 但是 現在未必如此 美國財政部2025年公佈的全國資料顯示 2018年到2022年間 屋主保險平均保費上升速度比通膨快了8.7% 最高氣候風險的前20%郵遞區號的平均保費 比最低風險20%高約82% 不續約率（Nonrenewal Rate）也約高80% 因此 一些住了幾十年的老屋主 可能突然會遇到保費大漲 提高自付額要求改善屋頂或植被 甚至不續保 尤其住在加州山火區、佛羅里達颶風區 墨西哥灣（美國灣）沿岸等市場更加需要注意 這對退休族而言特別麻煩 因為收入不像工作時期 那麼容易跟著成本上升 這也是老華僑很有代表性的情境 30年前買一棟自住房 後來收入好了再買一棟出租再過幾年又買一棟 退休時看起來很成功三棟房全部漲很多 但接下來會遇到租客管理、維修、折舊 出售時的資本利得 折舊回收、產權、遺產分配等等問題 尤其如果孩子都已經是醫師、 工程師、科技業員工住在不同州 他們很可能根本不想接手爸爸留下來的 三棟老出租房 每月處理馬桶和租客 第一代把房地產視為最安全的財富 第二代卻可能把它視為很麻煩的非流動性資產 這可能會形成很對立的世代衝突 延續上一個問題 第一代想的是房子不要賣 留給孩子 孩子可能想「為什麼不賣掉？投資ETF」 父母說「房子最安全」 孩子說「我根本不住在這個州」 父母又說「留著收租」 孩子說「我根本不想當房東」 因此三十年前買房是夫妻倆的共同目標 三十年後怎麼處理房子反而成為家庭分歧 不是說有房產不好 而是新老世代對財富的看法 價值觀有很大的差異 近年這一點越來越突出 一位住了三十年的退休屋主可能零房貸 房產的價值一百萬以上 在騙徒眼中 就是一個擁有大量可提取資產的目標 美國聯邦貿易委員會（FTC） 就特別警告家居裝修騙局（Home-Improvement Scams） 有人會以換屋頂、維修、 裝設太陽能等理由上門 再搭配高成本房屋淨值融資（Home-Equity Financing） 甚至誘騙屋主簽下不理解的貸款或產權文件 FBI在2026年的老年人詐欺（Elder-Fraud）案件中 甚至描述一位受害者在被騙走超過五十萬美元之後 還把原本已經繳清房貸的住宅淨值提取出來 所以對老屋主來說保護房子已經不再只是修屋頂 也要非常流行保護產權與房屋淨值 畢竟現在的詐欺已經無所不用其極 經常以假亂真 總結來說 生活三四十年的老華僑 房產多半已經累積驚人的淨值 但同時也普遍面臨賬面資產豐厚 現金流受限稅務與傳承法規鉅變的三重考驗 因此提前規劃是長遠保護資產的核心策略 另外一個重點是如何和下一代溝通的問題 老一輩總認為房產是最大的資產和保障 但對下一代來說它可能只是資產的一種 但真正有效的溝通 或許不是先問「你要不要這個房？」 而是先問 這間房未來要替這個家庭完成什麼目的 尤其牽涉產權、信託、贈與、遺產和稅務時 最好讓遺產規劃律師、 會計師或稅務顧問把法律效果說清楚 而且最重要的是 不要把「房子留給孩子」當成預設答案 有時候真正替下一代著想 反而是先確認他們要的是房子還是選擇權 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點我們下次再見