南北加州大比拼 洛杉磯PK舊金山 6大隱藏差異｜房價、房租、就業、教育 還有你沒想到的 #美國地產熱點 8/16/2025

嗨 大家好 歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 這一集又要來到城市PK系列了 而且要PK的就是 兩大華人最愛居住的城市 洛杉磯都會區和舊金山都會區 以華人人口來看 紐約算是美國都會區中最大量的人口 接下來就是洛杉磯和舊金山 不過舊金山灣區的某些小城市 華人的密度其實是最高的 本次我們就要來分析 兩大都會區的生活差異 還有一些隱藏成本 在開始之前 我先給大家打個預防針 本次報導所談到的價格差異 或許會跟你感受的不同 你可能會說 明明在舊金山買一盒雞蛋 現在哪有這麼便宜或是那麼貴 那麼在洛杉磯 比這個貴多了之類的話 這都沒有關係 因為調查數據本身 跟實際的當地情況 本來就會有一個落差 因為調查可能是好幾個月之前 甚至是一年前的數字 也可能存在取樣的差異 所以關於某些價格的落差 那是肯定有的 我們先從整體的生活成本概況來看 根據Numbeo的數字 舊金山整體生活成本 比洛杉磯高出了約22% 再根據MyLifeElsewhere顯示 舊金山的生活成本高出洛杉磯約19.6% 其中育兒費用高出約四成六 雜貨支出高出三成五 是明顯差距最大的 當我另外詢問幾位 住在南北加州的朋友的時候 住在灣區硅谷的朋友說 現在一盒24顆的白蛋 好市多大約接近7塊美元 那麼東灣Alameda的朋友說 黃蛋12個5塊99、白蛋4.49 另外一位住在洛杉磯縣El Monte的朋友說 Sam's超市的白蛋60個才12塊5 黃蛋24個8塊3 ExtraSpace Storage的報告指出 舊金山的生活成本 約為全美平均的137% 而洛杉磯約為72% 我們看到房價與房租的部分 舊金山灣區的房價普遍極端的高昂 尤其在華人比較密集的幾個城市 更是如此 在灣區華人密度最高的城市 有庫柏蒂諾、菲利蒙、苗必達 戴利市和桑尼韋爾 庫柏蒂諾大約有六成以上都是華人 比較少一些的桑尼韋爾也有四成以上 庫柏蒂諾屬於矽谷核心的高價市場 目前房價普遍介於280萬到340萬之間 穩居加州頂端市場 戴利市是舊金山下方的一個小城市 離南灣矽谷大約40分鐘的車程 所以房價也是最低的 不過根據今年7月份的資料顯示 當地中位數房價 也達到了110萬美元以上了 上市房大約兩個星期左右就能成交 價格說低真的不低 其他矽谷城市的中位數房價 大約也在130萬美元到200萬美元之間 來到洛杉磯都會區 華人居住最密集的 都集中在聖蓋博谷地區了 當中蒙特利公園、聖蓋博、阿卡迪亞 核桃市和羅蘭崗 應該是多個城市中密度最高的 大約在六成五到六成之間 其他還有好幾個城市 大約都在五成以上 所以洛杉磯的華裔 真的是比舊金山多出不少 華人環境更為成熟 更好適應 這五個城市中 蒙特利公園的房價 應該是最便宜的 截至今年7月的資料顯示 中位數房價大約落在 80萬美元到90萬美元之間 整體呈現穩定為主 但略有下滑趨勢 高價住宅仍維持水平 尤其是獨立房 房價最高的是阿卡迪亞 中位數房價大約是140萬至180萬之間 年度漲幅甚至還有22% 平均54天可以成交 速度稍有延遲 其他城市的房價 大約在110萬到120萬之間 因為蒙特利公園的房價最低 約三至六週就可以成交 交易速度最快 其餘則大約要50天以上 對比兩地的房市熱度 灣區普遍價格更高 成交速度更快 顯示當地的經濟實力堅強之外 也代表住房壓力龐大 再來看看房租的部分 根據RentCafe截至今年7月份 洛杉磯的整體租賃公寓的平均租金 約為每月2768美元 平均面積約為811平方英尺 在比較便宜的阿靈頓高地 平均月租金是1534美元 最貴的社區是博覽會公園 平均月租金4000美元以上 至於在聖蓋博谷地區 以Zillow的數據來看 蒙特利公園平均約為2300美元 聖蓋博士是2495美元 阿卡迪亞3000美元 核桃市是4000美元 羅蘭崗3400美元 部分房租看起來都很高 不過數據顯示 已經比上一年略有下降了 而且當中比較靠東邊的核桃市和羅蘭崗 時常是被獨棟房源的租金所拉高的 在舊金山市 房租經常和紐約市一決高下 整體租金也比洛杉磯高出了約10%至40% 舊金山市的平均租金 根據RentCafe的資料顯示 高達3522美元 有高達六成的租金都突破3000美元 在舊金山市下方的戴利市 相對便宜不少 平均是2580美元 在矽谷的聖荷西 平均租金也有3166美元 庫柏蒂諾更是高達3846美元 聖塔克拉拉市3490美元 菲利蒙市2820美元 基本上南灣因為地處矽谷核心地帶 所以租金會比東灣更貴 Zillow調查指出 在美國主要的城市中 洛杉磯的租屋家庭 平均約花費三成六的收入用於租金 在舊金山承擔也不低 具體比例在兩成五到兩成八之間 洛杉磯約有五成七的住戶 每月的住房開銷超過三成以上 壓力都很大 講完住房部分接著來看就業 概括的說灣區以高科技、半導體 AI、新創公司最為集中 薪資高 但是競爭激烈 洛杉磯的就業就更為多元了 有娛樂、貿易、物流、醫療 教育、餐飲、觀光等各方面 給各專業和各種人才 較為寬廣的就業選擇 洛杉磯地區以中小型的科技公司為主 也是許多大科技公司的分部所在地 另外因為洛杉磯的影視娛樂業很強勁 所以遊戲產業為主的科技業也很發達 科技業除外 洛杉磯港、長灘港 是全美最大的港口群 集中了大量的物流、航運、供應鏈企業 總體上洛杉磯的高薪族群 集中在娛樂產業的高層 專業的醫師、律師 高階行銷等行業 科技業薪資比灣區低了約兩至三成 但是生活成本也相對低一些 在舊金山灣區 必然是全球科技業的核心 集中全球所有大科技公司的總部 因此科技業的薪資很高 灣區的軟體工程師的年薪中位數 常超過17萬美元到20萬美元之間 部分資深的職位可達到30萬美元 但高薪通常被提高的房價 和生活成本所抵消 導致家戶可運用的資金未必很多 由於灣區的科技業太過集中 擠壓了其他的行業的發展 例如在影視、娛樂、媒體 和國際貿易的行業 發展就不如洛杉磯 因此在跨行業的領域上較為薄弱 假設想要轉換就業跑道 機會普遍會少於洛杉磯 對於向往科技研發 高薪工程領域與初創圈的人來說 灣區會是更適合的地方 但不要忘記生活壓力也會頗大 洛杉磯職場競爭也很高 但是因為選擇多 也比較能兼顧生活 所以比較平衡 再看到教育方面 灣區的庫柏蒂諾、帕洛阿圖、菲利蒙等地 以高學區著稱 吸引很多注重教育又有錢的華人家庭 那麼在洛杉磯的 阿卡迪亞、爾灣、核桃市等地 學區也很優秀 房價比同素質的灣區學區稍低 灣區名校申請很競爭非常激烈 升學壓力大 那麼在洛杉磯相對多元教育 選擇更為寬廣 高等教育領域 洛杉磯有多所大型大學 例如加大洛杉磯分校 南加州大學、加州理工學院 在灣區也有斯坦福 加大伯克利分校 和加大舊金山分校 等多所名校和研究機構 簡單說想學習科技創新導向 可優先選擇舊金山灣區 如果想學習娛樂產業 醫療健康跟國際貿易 可優先選擇洛杉磯 想要醫學專業兩地皆宜 UCSF跟UCLA都位居領先地位 以上說了這麼多 或許大家多少都對兩地的差異頗為了解了 但是還有一些容易被忽略的不同 往往是剛剛搬家 或者是短期居住的時候 不會馬上感受到 但是在長住之後 才會深刻感受到這些「隱性差異」 首先是保險費用 洛杉磯因為交通事故率高 車禍理賠多 平均車輛的保費 比灣區高出一成至兩成 還有地震險 或許這通常是屋主的保險負擔 不過在南北加州都位在斷層帶上 地震風險自然不低 租客也可以選擇加保地震附加險 保障自己的個人財物 和臨時住宿的費用 以南北兩地來說 灣區的地震險通常會更高 因為灣區的房價更貴 而且斷層帶分佈在都會區的核心區 總體上兩地的地震風險大致相同 只是地質特性各有不同 都必須小心 第二個隱性差異 是水電、瓦斯費用的支出 灣區冬季濕冷 需要更多天然氣或者是電暖費用 所以電費和瓦斯費會高於洛杉磯 洛杉磯的夏季炎熱 需要長時間的空調 電費高峰期特別驚人 但是在冬季溫暖 比較不用擔心能源費的支出 總體來說 灣區的能源、水費都會比洛杉磯高 第三教育支出的差異 灣區的好學區除了房價貴之外 很多家庭還會額外的花錢在課外補習 STEM的夏令營 私立的音樂運動課程上 洛杉磯雖然也有補習文化 但是選擇更多 價位較為多元 第四是飲食差異 喜歡美食、外食的人要注意了 灣區的部分華人食材需要長途運輸 價格比洛杉磯要高 洛杉磯因為靠近港口和進口商 成本比較低 洛杉磯也因為餐館的競爭激烈 中餐價格普遍會比灣區 低上一成至兩成 第五是華人社群的差異 灣區的華人活動和中文教育資源 多集中在南灣幾個城市 若住在外圍 需要更多的通勤成本的花費 洛杉磯的華人區較為集中 活動和資源相對的容易取得 所以交通成本比較低 第六是房屋維修成本的差異 灣區冬季潮濕 容易導致房屋發黴 木頭腐爛 需要除濕機 屋頂維護的等支出 另外近年經常受到了北部大火的影響 核心區的空氣容易受到污染 那麼在洛杉磯乾燥高溫 容易導致庭院灌溉的費用高 屋頂的塗層維護頻率也高 今年出就發生大火的襲擊 尤其要留意野火的破壞 南北加州的PK就聊到這裡 當然還有很多很多 因為時間有限 沒有辦法說到 如果哪裡有說錯 也歡迎大家留言指證 謝謝大家的觀看 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見