硅谷房市夏季大出清 這種房子有降價機會！｜專家教你如何砍價：看準一指標｜2千萬不手軟 華人愛買加州、灣區、矽谷（硅谷）房 #美國地產熱點 7/26/2025

各位觀眾大家好 歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 那我們今天這一集呢 同樣再度的邀請到舊金山灣區 非常知名的房地產公司 德立昂房地產公司的經紀人Maggie 來跟我們談一談 現在舊金山灣區 特別是Palo Alto 也就是硅谷（矽谷）地區 也是籃球明星林書豪的故鄉啦 從今年初到目前 我們年初的時候也邀請過Maggie 來節目跟大家做一些問答訪談 到目前為止已經年中了 現在Palo Alto周邊 它現在房地產市場 又有什麼樣的變化呢 我們先請Maggie再度跟觀眾們 先自我介紹一下 以免新的觀眾不知道Maggie是誰 Maggie請 大家好 謝謝Leo 我是德立昂地產的買方經紀人 我主要的區域就是在硅谷 以Palo Alto作為一個中心地帶 一直輻射出去的這個區域 今天很高興可以跟大家 一起來分享目前硅谷的 房地產市場的情況 年初的時候曾經出現過一個高峰期 當時的地產的話 整個從銷售的量到它房產的價格 都在往上升的情況 直到了4月吧 4月2號 當這個關稅的情況 一旦進入的情況下 尤其是買家 他信心確實受到一定的影響 而且當時的股市也是 重挫 就出了很多的事情嘛 確實影響到買氣 但是接著從4月到5月 一直到6月相對來說 都是比較平穩的 尤其6月之後就開始出現平穩 4月、5月的時候 確實有一個下滑 就是從成交量來說是下降了當時 但是到6月呢 相對來說一切又開始平穩下來 從灣區整個市場來說呢 價格確實稍微有一些回調 就是可能幾個percent左右吧 但是如果我們只看Silicon Valley 就是硅谷的話 以Palo Alto為中心這樣發散出去 其實房價是上升的 比去年的同期是還在上升 今年的中位數的價格是4.2個million 就Palo Alto來說 是去年的中位數的價格 也上升了十多個percent 非常的impressive 所以的話就是還是中心地帶 並且是房源好的話 依然在上漲 非常的驚人 我現在看到很多報告 都是這個庫存量都在增加嘛 那有些地區已經開始下降了 沒想到這個硅谷還是這麼的強勢 果然是這個高科技的支撐力 非常不同凡響 其實我也看到一個最新的報告 就是全美房地產經紀人協會的 一個外國買家的調查 顯示中國人還是最大宗的 買美國房地產最大宗的 外國買家的一個群體 尤其中國人特別愛買加州的房地產 那這方面Maggie有沒有觀察到什麼 就是你們公司裡面 有沒有觀察到這樣的現象 因為我本身是華人嘛 這個公司就是有很多的交易 其實華人都是由我來經手 大量的高科技從業人員 他們本身就是華裔 這些人他們最注重的就是子女的教育 比如說Nvidia、Google 或者Apple這些公司 它們有股票分紅的時候 他們是可以負擔這些比較高端的房產的 Palo Alto作為一個例子來說 很多的交易 買家都是華人的 這些工程師或者主管 他們在購買有這個學區的房產 300萬以上到400萬之間的是這些主管 然後是高端的房產的話 那是500萬以上的高端的豪宅的話 那是很多從中國或者是新加坡 或者是香港過來 台灣過來的一些買家 他們會很追捧在Palo Alto、Menlo Park Los Altos、Los Altos Hills這幾個城市 或者是Atherton的這些高端的房產 那我們公司剛剛有一套開價是2200萬 那是有一個華人以2100萬買下來的 所以呢不管是從高端 到就是相對來說 比較affordable的這種入門級的 都是有很大量的華人買家在購買 關注的是哪些點啊 他們喜歡哪幾種房產 他們更趨向於買這種獨棟的建築 和apartment或者condo condo或者townhome相比的話 他們肯定是single family home 獨棟會更受歡迎 因為這種獨棟的房子 他們都有一個小院子 通常是三到四房 對一個小家庭來說 這個就是私密性也好 而且院子也可以說 讓小朋友可以有活動的空間 如果家裡面有老人過來的話 也可以種種菜啊 玩玩花 玩玩草 也是一個很好的消磨時光的一種方法 所以獨棟加有院子的 那是最受歡迎的 而在三房和四房之間呢 四房是更受追捧 雖然從性價比來說 四房會比三房 比如說在Palo Alto可能多80萬左右 就是你才能夠買到四房的房子 那所以的話 但是大家還是希望家裡面 可以多一個房間 可以做home office 因為現在很多人都在家裡辦公 有一些時間 或者是給小孩子做一個玩具房 或者是家裡有老人來的時候 可以住在裡面 那另外一種就是 獨棟的房產是獨立ADU 那家裡有老人過來的時候 就有他自己的私人空間 這個也是非常的受到現在的 年輕的家庭喜愛的一種房產 另外的話還有就是在1樓 如果是兩層樓的獨棟 在1樓如果有一個臥室 再加一個洗手間 那也是一個非常 一個很大的一個加分項 很多的華人家庭現在 都是有這方面的要求 相對於獨棟來說 townhome或者condo 升值的潛力到它居住 都是沒有這麼受歡迎的 但是對於預算有限的家庭 或者投資者 這個也是一個非常好的一個切入點 因為它相對來說價格就比較低一些 高端房產的話 它是500萬以上 那這些客戶的 他們就更注重一些面子工程 他們對於這個 比如說這個房子的門牌號碼 如果裡面有我們華人比較喜歡的 8呀、9呀、2呀、3呀 他們也就願意付更多的錢 就是去買這樣子類型的房子 而且高端客戶的話 對於整個室內的設計感 他們更加的追求 他們可能有更強烈的個人喜好 而不是單純只是說 我有一個三房兩浴 基本的入住的條件就可以 他們會對於設計到門牌 風水各方面的要求會更高 哇 果然是這個不同價位 就會有一些不同的需求喔 接下來可不可以請Maggie 跟我們談一下有沒有這個 最近的幾個實際的交易案例 經常跟我的客戶都是講 你要知道自己的真正的需要是什麼 和你的budget有多少 你的預算有多少 我來幫你制定一個 怎麼樣子的office strategy 就是怎麼去下這個offer的策略 那我可以舉兩個例子 都是我們公司的兩套房產 一套呢是在Palo Alto的Midtown 它是四房2.5浴 2000多尺比較新的一個建築 開價是4個million 但是我們做出來的估價呢 它應該是4.3到4.5個million 這個是我們做出來的 當時的市場的價格 但是到最後這一套房產收到了13個offer 那它收到了13個offer 到最後是以4.65個million賣出去的 也就是比我們當初 所做出來的這個預估 也就是現在目前市場的這個 真正的價值的和對比價來計算的話 還高出了15萬 這個是幾月時候的交易 這個是5月份成交的 就5月底真正成交 當時有好幾個都是跑來跟我說 要全現金下offer 所以在Palo Alto 其實有很多全現金的買家 有三分之一是全現金買家 所以很多如果需要去finance 要去貸款的 可能在競爭方面相對來說 就沒有這麼的有優勢 如果在同等價位的情況下 所以作為買家可能需要 看一下自己的現實的情況 那我通常會建議客戶 如果預算不是很充裕 又想買到房子 因為在Palo Alto一直在上漲 如果你今年不買 明年可能又再上漲10% 如果這個股市一直在漲的情況下 再加上現在通脹嘛 其實就是錢在縮水 如果你現在不去買 明年可能你又再多給10% 那你還不如今天去鎖定一條房產 雖然這套房產並不是完全完美 因為完美的房子 就要比我們做出來的市場價 再多15萬才可以拿到手 你是不是準備要給多15萬 因為在multiple offer 多個offer的情況下 就會出現這種情況 那另外一套房產 它是開價3.25個million 那這套房子的話 seller的賣家的期待值只是3.4 但是它在市場上面停留了一個月 都沒有收到滿意的offer 原因是它有硬傷 它就在比較靠近101高速公路 所以它雖然房子很漂亮 地也很大 而且那個社區是Green Gables 其實是很好的一個社區 學區各方面都很好 就因為這個緣故 所以它就沒有收到他滿意的offer 但是其實3.4個million的這個期待值 並不是一個不切實際的期待值 因為在就在3月份的時候 同一個小區裡面有同樣問題的房子 就可以賣出去這麼高 但是在四、五月份的時候 因為房市的低潮 因為股市各方面啊 和這個關稅的不確定性 所以當時出現了一個窗口期 那這個窗口期的時候 如果這個賣家 他因為在市場上房子停留了一個月 他會調整他的預期值 他的預期 所以房子從3.25一直到最後 是以3個million賣出去的 所以這個情況 你想想一個3個million 另外一套雖然各方面都更加的完善 但是它要4.65 整整差了165萬 我覺得對於一些家庭 預算相對來說沒有這麼的充裕的 又想進入 不管是Palo Alto 不管是Santa Clara County的 或者其他的地方 這個都是一個很好的例子 我覺得大家可以去 怎麼樣才能夠secure你的house 當然我們知道市場上有很完美的房子 但是很完美的房子 就要有很深的口袋 我們公司呢還有一個好處 就是如果觀眾朋友們 現在在矽谷或灣區在買房的話 如果是由我們的買家團隊去代表買方 去買我們公司的listing 比如說上面我所談到的這兩套房產的話 我們都是不收買方的傭金費用的 我們會收買方傭金費用 如果我代表您去買外面的 不是我們公司的listing 只要是德立昂地產的listing 我們就免除了這個買方的費用 這個會給買家一個很好的 就是一個優勢 會給你在競爭的情況下 比如說剛才我講的13個offer的情況下 你已經比其他的買家 多了2.5個percent在裡面 所以相對來說 這個是一個我們比較合乎道德 也會讓利給買家和賣家 在這個事情上面 接下來一個問題想請教Maggie 你對於這個下半年 灣區的房地產市場有什麼看法 尤其是川普這個稅法已經通過了 這個大而美法案已經通過了 這個對市場有沒有什麼 你可以預期看到的影響嗎 我覺得這個大而美法案 對於房地產的影響是非常正面的 因為它這個state and local tax 它的抵稅額上漲 從1萬塊一直漲到4萬塊 尤其對灣區這些比較高房價的地方 平均一套房子都是上百萬以上 150萬左右一個average的房產的話 這個大而美的法案裡面的 4萬塊錢的抵稅額 可以大大的降低大家在交稅的時候 可以省去很多的這個稅收 而買房子 它除了是一個居住的 最核心的價值之外 它還有就是在聯邦所得稅方面 它有很多稅賦的優勢 讓大家可以有機會 去慢慢的積累財富 並且達到長期的這個 你的財務的這個目標 這個是一個很好的一個工具箱 就是它現在所出的這個大而美法案 確實是一個非常好的一個工具箱 大家可以充分的利用到 因為除了這個4萬塊錢的 state and local tax的這個優勢之外 還可以有就是貸款利率你也可以免稅 還有就是家庭裡面你的office 現在有很多小業主都會在家裡上班嘛 所以你也可以利用到家庭裡面的office去 作為一些抵減這個費用 還有現在就是灣區 加州也有能源的一些補助 當然到今年12月就沒有了 如果大家還有需要的話 那聯邦也可以有一些補助下來 所以各方面就令 我想買氣會回來 但是因為目前的市場的價格 就是出來的listing 比較多的房源比起以前 如果是買家現在入場的話 我覺得你還可以去講講價 再次強調就是很好很優秀的房源 如果他定價合理的話 你還是要去搶的 但是如果這個市場上 有一些房源不是那麼的完美的情況下 你完全可以去講價 尤其是那些已經在市場上面 停留了三個星期以上的 那作為買家來說 你可以說去找一個有經驗的 對本地市場也了解 並且呢也分析每一套你可以去講價的 有機會講價 每一套他是可能你要追加 他會給你分析這種情況 那接下來的話 因為是夏天嘛 8月份可能就相對來說比較slow 但是呢我們德立昂地產呢 還是有一個叫Summer Splash的這個program 所以上週我們就推出了14套房產 從這個Mountain View、Sunnyvale 一直到這個Redwood City 從南一直到北 然後在山上有的Woodside Atherton都有房產 接下來的這一周也會再推出新的房源 所以這個時候通常是比春季和秋季買房 相對來說是便宜幾個percent的 因為現在大家 很多家長啊 或者這些工作的人都會在外面去vacation 你就沒有這麼多的人來跟你競爭 因此是會比春季、秋季 都稍微會便宜幾個percent 那接下來秋季開始 完全的更多的房市進入市場 那個時候可能選擇的空間更大 價格是目前來說沒有出現大的變動 現在的這個股市又表現得特別好 關稅也談得差不多 底定差不多了 市場的這個表現都已經比較平穩了 比之前4月以來的這個不平穩的表現 那對於這個賣方來說呢 賣方現在要做什麼準備呢 請Maggie也談一下 是的 我覺得賣家呢 應該是持有一個務實靈活 並且是要跟專業的經紀人 去談這個上市的策略 既不能夠把這個價格 出的listing價格訂得過高 因為一旦過高的話 通常在市場上面的房產 如果在市場上面停留兩到三個星期左右 可能市場就會覺得 這會不會是一個滯銷的產品 為什麼會出現這 就是很多買家會有一個問號 那對於賣家來說並不是一個好事 挺到最後可以拿到一個 就賣出去一個更好的價格 可能沒有多大的幫助 那如果房子在市場上面 停留了三個星期以上 可能也需要去重新去制定 一個pricing的策略等等 這些是需要一個專業的人員 專業的地產經紀來帶一個團隊去帶領 當然所有的房子 我們都建議是最好打扮一下才上市 因為打扮了之後 雖然投入了小小的這個費用 因為有經驗的經紀人 不會叫賣家去投入太多的 通常只是一些面子工程 但是這種面子工程做下來 雖然費用比較小 但是呢能夠賣出去的價格 卻會遠遠出乎你的預料 這個是非常重要 另外呢就是他做的市場推廣 這個也是非常重要的 比如說德立昂地產的話 我們就是也做中國 我們很多的中國市場上 中國的電視 比如說我們跟Leo去談 我們的房產的情況等等 這些都是潛在的一種 就marketing的一個手段 那並不是每一個公司 或者獨立的個人都有這樣子resource 這樣子去做這個marketing 所以對於賣家來說也要去 interview一些 衡量一下哪一個公司和個人 可以給你最好的marketing 這個是非常重要的 好的 謝謝Maggie 那剛才Maggie談了很多 這些房地產的最新的訊息 那如果你真的接下來 下半年 甚至之後呢 想要有房地產的交易 買房賣房 各種各式樣的疑問 都可以找到Maggie 德立昂地產來進行最專業的諮詢 那我想今天由於時間的限制 我們今天就跟Maggie訪談到這邊 希望下次還可以邀請Maggie 來跟我們訪談 好 謝謝大家 今天節目就到這裡 謝謝