外國投資客為何湧進拉斯維加斯？｜拉斯維加斯新房大甩賣｜娛樂首都轉型「運動首都」｜投資聯排別墅？還是獨立房？【美國地產熱點】2/16/2023

嗨 大家好 歡迎來到美國地產熱點 李歐筆記 這一集呢 我又請來一位地產大亨 同樣是之前接受我訪問的經紀人 也是這一次呢 房地產冷卻中 跌幅比較深的西南部城市 各位有猜到了嗎 沒錯 就是拉斯維加斯 這次的嘉賓呢 是拉斯維加斯的房地產經紀人 Raymond吳先生 雖然從去年利率上揚以來 拉斯維加斯的房市 確實受到了凍結 買氣懸崖式下跌 銷售下滑 價格下滑 但是今年開春以來 市場已經不一樣了 甚至出現外國買家 連番跑來搶購 我們就來聽一聽 Raymond帶來什麼新消息 也非常歡迎 再次請到這拉斯維加斯的這個 房地產經紀人Raymond吳 再次上到我們這個美國地產熱點 那我們還是先請Raymond 先給各位觀眾自我介紹一下 好 各位觀眾好 非常開心能夠在這個頻道 又跟各位見面 我本人是臺灣出生 那很小的時候就來美國 在美國已經40年了 那我之前的話20年 是在洛杉磯也是做房地產 然後呢6年前 在某種機緣之下 就來到拉斯維加斯 那為什麼呢 因為我房子在洛杉磯70萬買的 後來賣到130萬 我就想說這130萬要投哪裡 那我想說如果130萬 在洛杉磯只能夠買一套房子 那為什麼不來VEGA買5套 所以就有這個機緣 在16年前我就把這個根拔起來了 就重新再transplant到我們拉斯維加斯 那就是 就是走著這條不歸路 但是走得很開心 因為我們那個一開始是 我自己買了這個5套 然後後來那個家人也參加 親朋好友也參加 很快就累積50套100套 到目前已經累積600套房子 我們公司在管理 就是這樣子 所以我們在這邊呢 跟加州比起來呢 有很多相似的地方 也有很多不一樣的地方 我們的法律是保護房東的 加州的法律是保護房客的 那我們這邊的話是小兵力大工 我們不需要說 你要砸什麼100萬200萬 去買什麼豪宅 在做Airbnb 我們這邊這個 三十幾萬可以買到全新的townhome 四十幾萬可以買到獨立屋 五十萬可以買到四個單位 所以我們這邊機會很多 那我還是給再問一下Raymond 就是說其實剛才Raymond也在忙這個 他說現在很多的投資人 又回到這個Las Vegas了 那我們再請Raymond談一下這個 有關這個外地人買Las Vegas房地產的這些訊息 基本上我們拉斯維加斯的投資客 基本上是集中在從加州來 北加州南加州洛杉磯來的最多 因為進水樓才先得月 因為只要開車四個小時就可以到 從洛杉磯過來 然後你北加州長和街三方寺 飛過來一個半小時就到了 所以我們基本上一直都是這樣子 但最近有很多加拿大人過來 我們都覺得很賴意 為什麼會有一堆加拿大人過來 然後有一些本來是要去德州的也過來 就是因為大家看新聞的話 加拿大政府已經宣佈 不歡迎中國的公民來投資 甚至加拿大綠卡 加拿大綠卡的人也是中國公民 拿中國護照 然後我們現在美國這個Copycat 不知道為什麼 都不學學壞的 現在美國德州也在這麼搞 佛州聽說也要跟進 他們很快會通過這個法律 所以大家都人心惶惶 不知道這事情要怎麼辦 然後想到拉斯維加斯 我們這個地方 我基本上可以99% 不敢100%保證 99% 這個事情應該不會在拉斯維加斯發生的 那為什麼 因為拉斯維加斯本來就是 這個沙漠的一個綠洲 我們這個整個拉斯維加斯 所有的人都不是石頭蹦出來的 都是外來人 Everybody is outside 沒有一個人是當地的孫悟空 石頭蹦出來的 所以我們大家都是equal 我們這裡是very diversified very international 所以我們拉斯維加斯有一個小紐約 一個小蘋果的外號 那我們拉斯維加斯一直都是很open for任何人來投資 那我們沒有周稅 大家都知道拉斯維加斯內華達州是沒有周稅的 那外國人來這邊買的話 也可以開Nevada Corporation 這個很容易 一天開好了 今天註冊明天就下來了 那就可以真的沒有周稅 沒有Nevada的這個state income tax 說到這個便宜貨 剛才你也說到 在最近忙很多投資客的買房的事情 可以再跟我們說一下這個有關 因為去年這個利息漲了之後 就一下冷卻很多 那現在好像又回暖了 這個部分再說一下 去年整個房地產非常火熱 那個在年初的時候 聽說人家說要加30萬 去搶一套房子 100多萬可以加30萬 30萬我們身邊可以買一套房子了 那邊那邊那時候北加州說不計成本 在用搶的 好像用錢去砸那個seller 然後那個就是大家都不計成本 那我們那時候 我們也有搶5萬 搶這個3萬到5萬也沒有搶到30萬 但是大家都覺得說 後來因為利息漲的關係 那整個房地產都退燒了 後來大家就想說 要等待 就是大家停看聽 看看這個房地產到底會 什麼時候纔是真正進場的好時候 不要這個半空中切飛刀 這個會斷手斷腳 然後後來這個我們真的就跌了 真的也跌的蠻兇的 在很短的時間從去年3月到年底 有很多電商 因為利息實在漲太兇了 因為之前大家記得 在前年的話利息還有漲3% 現在到10月底11月漲到7% 所以很多人沒有辦法買房子 他們的income是limited 就是說當地人他們薪水是固定的 沒有可能說可以去double他們的payment 因為他們的薪水並沒有double 所以房地產一下子就冷卻很多 很多80萬的房子 就是去年年初在賣80萬 後來到去年年底的話 有降到60萬 非常的可觀 25%的跌幅 所以很多聰明的投資客 真的我在去年11月12月 都是幾個先知先覺的投資前輩們 他們就來炒底 當然好的都被他買掉了一大部分 現在還剩下一點點的inventory 很多人就是後知後覺 現在就開始衝進來了 我也很納悶是不是看到報紙文章 是不是看到Lio的什麼報導我不知道 所以我也很納悶 一下就衝進來了 就是說在最近的一個月 很多就不是那麼大的投資客 就是買一套兩套的 去年的話年底的話 我一下就叫了很多買5套10套左右 全部cash 那現在的話有很多是買一套的 從三藩市飛過來的 從洛杉磯開車過來的 剛才說到這個降25% 這樣的大幅度的比例 它這個是新房還是二手房 全新的二手屋不會這麼降的 因為新房子建商他有壓力 就是說因為他們蓋房子 標的蓋房子不是拿他們自己口袋的錢 他們不可能的 他們這個Nationwide標的 全美國都在到處都在蓋 一個城市像我們這邊很多的建商 在我們拉斯維加斯這個蛋丸之地 就可能有20個樓盤 每個樓盤200套 那你想他20乘以200那是多少 對不對4000 那你想這只是一個建商 對不對 那他不可能用他 他沒有那麼多錢 所以說建商也是跟銀行貸款的 這個Construction loan 叫做建築貸款就是幾個月的時限 而不是30年固定 也不是15年固定 更不是10年固定 所以說這個就是你蓋好 給錢還錢來銀行說 所以他們這個建商 他們之前都拖拖 就slow down這個construction的時間 拖到現在 現在看到終於有人買了趕快蓋 趕快蓋的話就趕快還錢 那所以說有這些庫存 就是大清倉的好機會 但是庫存結束之後 他們頂多就不蓋 所以說他們之前的話 他必須還錢 所以說他不計成本 但是現在如果庫存下降 他們的價錢也要回升了 就沒有bargaining power 就沒有這個bargaining chip 就沒有辦法跟他砍20 也許就砍15% 再來再等一下就變砍10個% 所以大家要把握 好那我再想請問一下Raymond 就有關你剛才提到這個加拿大人 來買這個拉斯維加斯的房子 這部分再跟我們詳細的講一下好嗎 好的好的 我覺得那個加拿大呢 我去烏哥華呢 我去那邊的話真的是流嘮嘮 顧那個大官員 你看大官員在那邊不得了 什麼樣的房子 那個都是150萬200萬的很破爛 但是你還能夠考慮的房子 都要三四百萬五六百萬 我覺得炒一個房子要用那麼多錢 如果說真的有的話一大筆錢 兩三百萬在我們拉斯維加斯 搞不好買四套了 買五套房子的全新的 那現在聽說很多人被套了 那我看到那個這幾天的新聞 華爾街的公文上說這些 他們有這個prediction 有這個forecast 加拿大還要點很慎 所以說如果說那個錢能夠套出來 搞不好來我們拉斯維加斯 真的可以撿到便宜貨 那我們這邊的話 反彈的話我相信的話也是指日可待 因為太多洛杉磯人搬過來 加州現在的話 他們萬萬稅 然後治安也不好 然後這個交通也不好 然後又要抽很多的重稅 所以加州來這邊的投資客 退休客很多 我們現在人口正常人口 整個拉斯維加斯長期居住 就像我不是tourist 不是觀光客是230萬 所以我們這邊的大學 UNLVUniversity of Las Vegas 它已經有一個forecast 在未來十年我們這個人口 會翻到300萬 所以是真的有很多人搬進來 好那我請問一下 這個關於這個比如說加拿大人 要來買房或中國人來買房 這個外國人買房是如何的操作呢 對外國人的話是這樣子 美國銀行是沒有辦法貸款的 因為他們都是要根據 Fannie Mae跟Freddie Mac 範利美這些這個政府的這個guideline 政府的規定 但是呢我們外國人 中國人可以找華資銀行 比如說華美銀行 國貸銀行 諸如此類他們就都很願意貸款的 只要放一個40%的首付 他們就願意貸60% 所以說那我們房子本身就便宜了 你今天40萬真的買一個全新的房子 真的全新的獨立屋 40萬的40%16萬 16萬我想加拿大人那個可以 手上100萬的人大有人在 所以說16萬你可以買6套 那其他的話銀行貸款 那這個一定有cash flow的 然後那個利息大概也是6%左右 他們也是30天就可以funding 所以我相信這個是一個非常好的 超抵的好機會 內華達州這個特別保護房東 這部分也跟我們分析一下 我們的自己的公司呢 目前管理600套房子 那不是說我有多厲害 我有什麼18樣5億 沒有沒有的 我也不是律師 但是因為法律保護房東 保護我們property manager 所以基本上沒有什麼賴帳的房客 基本上如果房客不繳房租 兩個禮拜到一個月都踢出去了 不是像加州 聽說最近洛杉磯 City of Los Angeles又要通過一個法律 他要make這個叫tenant protection 的一個program 要permanent 永遠一輩子都不用繳房租了 我今天差點昏倒了 我說怎麼這樣子的 結果給這些房客免費居住 但是你房東可以免費 不付你的那個貸款嗎 房東還是得付HOA 還是得付房貸 還是要得付你的避稅 Property Tax 雜七雜八的修理費 所以真的很可憐 我覺得說 所以很多房東這麼多跟我講 再也不回去加州了 那還有一個就是說 你現在有沒有手上 有沒有實際的一些投資的標的 比如說什麼川普大廈 這個便宜的公寓可以介紹 可以啊 川普酒店一直都是很出名的 因為川普的酒店 他的這個建築真的很漂亮 金碧輝煌 因為他是24K金的 這個酒店現在有20萬出頭的studio 各位可以考慮 就是你這個東西的話 裡面什麼都是一包露出的 裡面的這個 他的傢俱都有了 都已經幫你擺好了 然後他們幫你管理 川普幫你管理 他們有櫃檯小姐 有清潔員工 有security guard 什麼事情各位都不用操心 所以說你如果是這樣的話 你買一個普通的房子 還不如買這個 為什麼你普通房子 你租給房客 你自己可以住嗎 你不可能你說我跟房客講說 你搬家搬兩個禮拜 我要住兩個禮拜 兩個禮拜我走了 你再搬回來 可以嗎 不行 房客都是簽一年的租約的 他有家庭 有小孩 有傢俱 他自己 他的傢俱不是我們的傢俱 那川普酒店的話 他們配套都已經配 已經都弄好了 傢俱是他們的 所有的員工都是他們的 然後他們就是跟我們去 split這個rental profit 那自己住的話 當然是不用錢 因為誰是黃董 你們自己要住不用錢 然後自己不住的時候 怎麼樣 他們立馬出租 為什麼要立馬出租 他要賺 他們要賺那個50%左右的這個回報 因為他們是management fee 他們是跟你分一半的 是這樣子 其他的一些 single family home 這個部分的現金流 可以跟我們分析一下嗎 也就是說像townhome 有全新的那個城市屋 兩層樓 三房 2.5域 兩車庫 兩層樓 就33萬 35萬都有了 那你今天這個東西的話 很容易租2200 2300一個月 然後都是簽一年租約的 所以說這個東西的話 如果說各位這個60% 大概就20萬吧 就20萬出頭吧 20萬 那你6% 大概就是1200 大概1200 加上你的HOA 雜七雜八 除我的payment加起來大概1800左右 那你可以收到2300的話 你還有500塊的現金流 你今天買一個房子 一個獨立屋40萬的 大概也在租2500 買一個33萬的townhome 在租2200 就差300塊 但是你就是少了7萬 省了7萬 你不是33萬 是獨立屋40萬吧 townhome是33萬 少了7萬 那我覺得也蠻好的 那瑞門最後還沒有什麼要做補充的 那我們拉斯維加斯 現在有很多的新項目 我們呢 除了之前的 Raiders 就是我們美式足球館 已經早就蓋好了 已經蓋好大概兩三年吧 那我們有個曲棍球 叫做那個T-Mobile Arena 大家都知道 然後現在在談一個 Baseball Arena 一個棒球館 現在正在談 已經七七八八的 對 所以說很快會蓋一個 3萬個座位的棒球館 所以拉斯維加斯現在在轉型 以前是叫做 Entertainment Capital 就是娛樂首都 現在要變成一個 Sports Capital 運動首都 因為這個運動 年輕人喜歡 為什麼要轉型了 就是年輕人喜歡 年輕人不喜歡賭 但是這個運動呢 也可以賭 對不對 所以說我們拉斯維加斯 這個已經變成那個 Sports Capital 真的 因為現在這邊有一個全新的 賭場叫做Circus 它這個賭場的 最頂樓是什麼呢 一個泳池 那泳池旁邊有四個大螢幕 都是運動節目 你看你要賭誰 所以我們這個拉斯維加斯 就是說 因為大家都知道 退休的人越來越多了 我們都知道 我們這個嬰兒潮 一天有一萬多個人退休 達到退休年齡 一天 所以說那你這一萬多個人 大家要去哪裡退休 我們這邊的話 真的沒有什麼大的 天然的災害 說是隻是說 夏天稍微熱一點 熱一點所有的泳池等著你 我們很多開心的泳池 都免費的開放給我們 Local的人 所以說拉斯維加斯 真的很好玩 歡迎大家有時間 真的來一趟 只要前一天打電話給我 跟我說你的飛機航空號碼 那個Flight number 幾點會到 我真的小弟到機場去接你們 那當你們免費的地陪 免費的導遊 讓你們更加樂事 拉斯維加斯 我的手機號碼呢 Aircode 702-334-7767 那希望跟各位交個朋友 好的 謝謝Raymond接受我們這次的採訪 我們希望下次還能再見到Raymond 上我們節目 掰掰 好