Mercado inmobiliario: ¿Por qué bajaron las ventas?

Y como cada viernes nos acompaña, por supuesto, Juan Santos, él es agente líder y especialista global de propiedades en The Santos Group con Keller Williams. Está aquí para contarnos, por supuesto, qué pasó esta semana con la vivienda, con las hipotecas, con el crédito, con nuestro bolsillo, tanto a nivel nacional como aquí, por supuesto, en el sur de la Florida. Una semana bastante movida, vimos la inflación. Que salió más alta de lo esperado las tasas hipotecarias que han vuelto a subir después de un mes bajando las ventas de casas en el país que han caído a un nivel más bajo desde el año 2010. Pero para no preocuparnos así y paniquear, vamos por supuesto a hablar con Juan, experto en todo lo que es el mercado inmobiliario. Juan, buenos días. ¿Cómo te encuentras? Muchas gracias, Vanessa. Buenos días, Raúl. Buenos días a toda la audiencia. Es un gusto estar con ustedes hoy, hoy viernes. Juan, nos alegra verte nuevamente y verte totalmente recuperado también de tu salud, así que la verdad que nos alegra mucho en gran manera que estés el día de hoy con nosotros nuevamente. Y entrando con todo este tema, sobre todo con todo lo que ya salimos de elecciones, ya pasó la enmienda 3, ya dejamos todo eso atrás y ahora toca enfocarse obviamente en lo que nos viene por adelante, ¿cierto? Esas tasas hipotecarias, por ejemplo, volvieron a subir y empecemos yo creo que por lo que más preocupa a quien quiere comprar una casa. Precisamente las tasas. Veníamos de un mes con buenas noticias, las tasas bajando poco a poco, una semana donde escuchamos que volvieron a subir, pero ¿qué es exactamente cuánto subieron, qué pasó y qué significa eso para la familia que está buscando una casa en este momento? Así es, Raúl. Te puedo decir, el jueves pasado la tasa fija estuvo solamente a 7.17%. La más baja en más de un mes. El lunes seguía tranquila en el 7.18%, pero el martes salió el reporte de inflación y la tasa saltó a 7.30%. Ese salto un día grande en más de un mes y ayer jueves el petróleo subió, llegó a 7.42%. Entonces, en un resumen. Un cuarto de punto más en una semana, la buena noticia es que todavía estamos por debajo del pico del 7.61 del principio de octubre. Lo importante, la racha de tasa baja se pausó y esta semana el riesgo ahora apunta hacia arriba. Juan, y hablando de ese martes, hablemos del reporte de inflación que fue la gran noticia de la semana, pues muchas personas que nos ven aquí escuchan que la Reserva Federal podría subir las tasas en diciembre y por supuesto piensan de inmediato que eso también afecta su hipoteca, su tarjeta de crédito, que van a subir de igual manera. Cuéntale pues también a la audiencia, no solamente qué pasó con inflación, sino también qué podemos esperar ahora de la Reserva Federal. Bueno, parece que la inflación de octubre subió a 0.4% en el mes cuando se esperaba solamente 0.3%. La inflación básica, la que excluye comida, energía, subió a 0.3% frente a 0.2% esperado. Y fue un aumento amplio de vivienda, transporte, electricidad. Por eso, varios miembros de la FED, como el gobernador Waller, ya hablan de subir la tasa en una reunión del 8 y el 9 de diciembre, en alguna incluso. A un medio punto el mercado va a su vida como casi segura, pero ojo, la FED no fija la tasa hipotecaria 30 años. En septiembre la FED subió un cuarto de punto y la tasa hipotecaria subieron unos días y luego bajaron por debajo de donde estaban. Lo que más mueve la hipoteca es el bono del tesoro a 10 años. Esta semana pasó a 5.15 y el precio del petróleo está esta mañana a la hoy, esta mañana a la ocho y media. Salieron los precios al productor, subieron. .3% el mes, por debajo del .4% que se esperaba y la inflación básica al productor salió en línea en 3%. En un pequeño respiro, pero no cambia el panorama, la inflación al consumidor ya salió más alta esta semana. El empleo sigue resistiéndose y todos los miembros de la FED que hablan esta semana pidieron más ajustes. La subida de diciembre va a ocurrir. La nueva noticia es que el petróleo está bajando y si sigue así. ¿Podría ayudar a evitar más subida el próximo año? Muy interesante, definitivamente, pues lo que vamos a ver. Mucha expectativa, yo creo que también para el año que viene. Y otro dato que yo creo que llamó mucho la atención es lo que sucedió, que dio la Asociación Nacional de Realtors, que reportó que las ventas de casas usadas cayeron a su nivel más bajo en los últimos 16 años. Uno pensaría que, de repente, si se venden menos casas, los precios tendrían a bajar. ¿Es así o qué nos dice realmente este reporte? ¿Bajaron los precios de casa? Raúl, uno pensaría eso, pero no. En octubre se vendieron casas por un ritmo de 7.75 millones al año, 5.7% menos que en septiembre y 1.8% menos que hace un año. Es el nivel más bajo, como dijiste, de agosto del 2010. Sin embargo, el precio mediano subió a $416,700. Ya son 40 meses seguidos subiendo comparado con el año anterior, aunque apenas a punto 4 lo que sí está. Cambiando es el inventario. Hoy, 5.1 meses de inventario, el más alto en 11 años. Eso significa que el comprador tiene más opciones y más poder para negociar. El vendedor tiene que ponerle el precio correcto desde el primer día. Otro dato, los compradores primerizos representan el 29% de las ventas y la compra en efectivo también representan el 29%. Juan, ahora estamos hablando a nivel nacional, ¿no? Esa pregunta de que las ventas de casas usadas han caído, pero ¿qué tal aquí en Florida como tal? Sabemos que nuestra audiencia en su mayoría es de aquí, de este estado, y tú siempre nos dices que los números nacionales pues no son tanto comparables a los de aquí, el sur de la Florida. Cuéntanos cómo se encuentra aquí. ¿Hay más casas a la venta aquí? ¿Es un buen momento para comprar, un buen momento para vender? Cuéntale a la audiencia. Bueno, te puedo decir, Vanessa, que aquí vamos en la dirección contraria de todo el país. A nivel nacional hay 7.2% más casas en la venta que hace un año. En cambio, en Miami-Dade hay 12.9% menos casas a la venta. En Broward, 17.7% menos. Y en Palm Beach tenemos 21.7% menos casas. En total, unas 2.800 casas menos que el año pasado en los tres condados. Los precios de la casa se mantienen firmes y se están vendiendo un poco más rápido, entre 70 y 84 días. Los condominios en otra historia, aunque también hay menos inventario, tardan unos 133 y 154 días en venderse, así que usted busca un condo, tiene espacio para negociar y si va a vender una casa, todavía tiene ventaja, pero entre 34 y 39% de los vendedores están bajando el precio. Así que el precio correcto sigue siendo la clave. Juan, y ahora obviamente vamos a hablar con el propietario porque lo que estábamos esperando con el tema de las elecciones que ya sucedió, pues la enmienda 3, los votantes de la Florida la aprobaron y mucha gente está preguntando si eso significa que va a pagar menos impuestos de propiedad a partir de cuando se comienza a aplicar para todo el mundo y de paso, ¿hay alguna buena noticia con el seguro de la casa? Y yo le agregaría algo más también. Había mucha pregunta de si las personas que son inquilinos van a pagar más ahora, de repente subir. ¿Podría esto generar una subida de los impuestos, de los arriendos? Bueno, te voy a decir una. Sí, la buena noticia es que vamos a comenzar a recibir los TRIM, que son las cartas que recibimos ahora en noviembre de los impuestos, cuando va a dejar saber que vamos a pagar menos. Son 50 mil dólares menos que vamos a empezar a pagar. 2027 es una buena noticia. Sería entonces 2027, sería entonces vamos a llegar a 150 mil y también entonces sería 2028, serían 250 mil que sería va a incrementar. Te puedo decir una de eso es también los seguros. La segunda pregunta que me hiciste, si los seguros es una buena oportunidad a este tiempo ya cuando vayan a renovar su seguro. Traten de buscar una cotización. Mayormente el Citi se bajó unas 278 mil pólizas. Es un 80% menos que su pico en el 2023. Casi 20 aseguradoras privadas regresaron a la Florida y en Miami de la prima han bajado en promedio de un 14%. Te puedo decir también, esta enmienda mayormente beneficia, va a beneficiar. Los dueños de casa, lo cual son su casa primordial. Número dos son las personas que son dueños de propiedades que tienen para el alquiler o inversión. En vez de 10%, solamente van a llevar un tope, van a llegar a 5%. Para la persona que paga en alquiler, mayormente no hay, esta enmienda no le ayuda en nada, no le quita nada, pero sí mayormente lo que hace es que le da el beneficio de que sea un dueño de su propia casa para que puedan obtener y ser parte El beneficio que estamos obteniendo los dueños de propiedades. Ahora, Juan, ya para cerrar nuestra conversación con todo lo que hemos conversado aquí, con inflación que vemos que está alta, tasa posible subida de la Fed en el mes de diciembre, tasas que, pues como vemos, han vuelto también a subir menos casas a la venta aquí en el sur de la Florida. Cuéntanos, ¿cuál es tu recomendación esta semana para ese comprador, para ese vendedor, para ese consumidor también que nos está viendo? Y porque digo consumidor, esa persona que todavía no ha comprado su primera casa y que, por supuesto, como tú siempre lo dices, lo más importante es estar listo para poder hacerlo. Es correcto. El consejo para esta semana es no trate de adivinar la FED. Planifiquen según su presupuesto. Miren la gráfica de un préstamo de. Solo entre el jueves pasado que el interés era 7.17 y hoy a 7.42, el pago subió unos 68 dólares al mes. Comparado con el pico de octubre, todavía se ahorra unos 52 dólares al mes. Cuando las tasas se mueven así de rápido, cada semana cuesta. Te puedo decir que para los compradores, si ya está listo y ha encontrado la casa, hable con su prestamista sobre asegurar o frisar el interés en su préstamo. Para los vendedores, el precio correcto desde el primer día es la clave. La casa en el sur de la Florida todavía tiene ventaja, pero un tercio de los vendedores están bajando de los precios ya que no entienden que el precio tiene que ser el precio fijo o el precio adecuado desde el primer día. Y los propietarios verifiquen que su homestead está al día, aprovechen la enmienda 3 y consigan mucho el seguro y la renovación. Hoy es muy importante mirar esos números, muy importante y le puedo decir que los consumidores, la deuda en los Estados Unidos llegó a un récord de 19.1 trillones de dólares y la tarjeta de crédito a 1.29 billones de dólares. Con la FED subiendo la tasa, pague primero la deuda con interés variable y cuiden su puntaje de crédito. Excelentes consejos como siempre Juan que bueno tenerte aquí de vuelta, te extrañamos esos viernes que nos pudiste venir pero gracias por acompañarnos como decía Raúl que continúe tu recuperación y nos vemos seguramente el próximo viernes con datos por supuesto más actualizados Fue un placer estar con ustedes como siempre como todos los viernes. Muchísimas gracias Juan, feliz fin de semana, feliz viernes 13, que te sorprendan cosas buenas Gracias Audiencia por supuesto nosotros vamos a una breve pausa comercial y regresamos con más