【北京大學】《微觀經濟學》-光華管理學院“光華在線”課程 P9 - 9.第四次課程 均衡變動分析（一）

大家好 在前面的課程中 我們討論了 限價政策對於市場產生的影響 在本節課中 我們開始討論另一類政策 對於市場均衡的影響 在現實生活中 很多政策的執行 環境的變化 以及事件的發生 都會對市場中的供給或者需求曲線產生影響 當供給或者需求曲線移動時 市場的均衡就改變了 在買方和賣方之間 這種通過比較新舊均衡點 來評價政策或者環境變量變化時 對產品價格以及交易量影響的研究方法 經濟學中稱爲均衡變動分析 或者比較靜態分析 這種分析方法 是進行政策評估 以及市場預測的重要工具 具有廣泛的應用價值 在此 我們以一個很重要的市場 繼中國的房地產市場爲例 來爲大家講解進行均衡變動分析的具體方法 首先讓大家瞭解一下 過去十多年以來 中國的房地產價格 在一些主要城市中的變化趨勢 這張圖來自於最近發表的一個 關於中國房地產價格的研究文獻 圖中的藍色曲線顯示了 中國的一線城市 包括北京 上海 廣州 以及深圳 2003年至2013年之間 房價指數的變化 縱軸的數據 是以2003年的房地產價格爲單位一 在其中 我們可以看到兩個主要特點 首先 房屋價格指數增長迅速 圖中帶箭頭的線 表示了每個城市的年平均增長速度 我們可以看到 基本上4個城市的年平均增長速度 都接近於20% 爲了幫助大家直觀的理解 20%的增長速度有多快 這裏給大家介紹一個常用的公式 即所謂的72法則 72法則考慮的是這樣一個問題 如果一個資產能夠給我們帶來 年化百分之G的增長回報 那麼我們如果持有這個資產 經過多少年 這筆投資的價值就會翻一倍 其答案用公式72除以G 就可以輕易的算出 這是一個很方便的近似公式 舉例來說 北京的房價 自2003年以來 是以年均27%的增長速度增長 根據上面的公式 我們就可以算出 如果在2003年開始持有北京的房產 那麼該房產 將以每三年就翻一翻的速度 來進行增長 這是一個很快的增長速度 此圖中所顯示的 中國一線城市的房價 的另一個特徵是 房價的增長速度 顯著高於所在城市的人均收入的 增長速度 圖中紅色的虛線表示的是 以2003年收入水平爲單位一 跨年間 各個城市的人均收入變化指數 我們可以看到 一線城市中的這十年間 房價的增長速度 基本上都是人均收入增長速度的兩倍 爲了穩定房地產市場 每隔三到四年 政府都會出臺相應的房地產市場管控政策 如2003年的18號文 到隨後出臺的 2006年的國八條 2010年的國十條 以及2013年的股股條等等等等 這些房地產政策制定的初衷是什麼 面對這些政策 我們如何利用經濟學的模型 來進行均衡變動分析 進而預測這些政策可能產生的效果 如果我們想考察一個城市中 中長期的房地產價格走勢 除了相關的房地產政策之外 還有哪些其他因素需要進行考量 在接下來的時間裏 我們會利用我們所學的供需模型 給大家講解政策環境變化 對於市場中供給以及需求的影響 進而如何影響均衡價格與均衡產量 以期給大家提供關於上述房地產市場 重要問題的分析框架與分析思路 此圖表示了我們進行分析的出發點 即供需模型的初始均衡狀態 其中橫軸表示房屋的交易量 縱軸表示房地產的價格 房產的需求曲線是向下傾斜的 代表價格越低 對房屋的需求量就越高 而供給曲線是向上傾斜的 房屋價格越高 開發商向市場中提供的住房數量就越高 當前市場的供需平衡 初始的均衡點計爲E0 均衡價格計爲P0 均衡的交易量標記爲Q0 我們以2010年1月10日 國務院辦公廳發佈的 《房地產調控文件國時條》中的條款爲例 幫助大家分析思考政策變化 在理論上對市場可能會產生的影響 這裏給大家展示了 2010年國時條中第三條的相關條款 請大家暫停一下視頻 花一分鐘的時間 仔細地閱讀一下條款的內容 並結合我們剛纔畫出的供需模型的圖像進行思考 此類條款會對供給或者需求哪條曲線產生影響 會產生什麼樣的影響 爲什麼 現在相信大家已經熟悉了第三條的內容 這樣的政策會對房地產市場產生什麼樣的影響呢 我們可以看到 首付比例的提高會使購房者資金壓力加大 同時貸款利率的提高 使得房屋按揭貸款的成本提高 兩者結合起來的結果是 在相同的房價情況下 消費者對住房的需求量變小 這會導致需求減少 需求曲線向左或者向下移動 形成了一條新的需求曲線D1 在圖中用淺藍色的直線表示 由於原有的需求曲線D0已經不適用 爲了分析簡便 這裏將原有的需求曲線引去 在圖中我們可以看到 如果在新的需求曲線D1 以及原有的供給曲線S0的情況下 如果市場價格保持初始均衡水平P0不變 市場中會出現供給量高於需求量的情況 即供過於求 按照供求定律 在存在過剩供給的情況下 價格有下行趨勢 隨着房價的向下調整 對住房的供給量與需求量 會沿着供給曲線與需求曲線變動 供給量減少 需求量增加 最終市場會達到新的均衡狀態 標記此時的均衡價格爲P1 均衡的交易量爲Q1 我們現在來回答 國時條的第三條 是否能夠達到降低房價的目的 比較政策實施前後的市場均衡點 P0與P1 我們可以看到 新的市場均衡價格P1 較之前的均衡價格P0有所下降 因此我們可以說 抑制需求的調控政策 是能夠達到降低房地產市場價格的目的的 那麼對需求的抑制政策 是否是完美的呢 或者說降價是否是房地產政策 所要追求的最終綜成目的呢 國家的經濟調控政策 最終應該是以提高人民的福祉爲目的 在房地產市場中 應該努力讓更多的人 有能力住上自己的住房 即實現居者有其屋 以這樣的思路 重新審視抑制需求的政策 我們會發現 僅僅價格的變動 並不是對市場均衡變動的完整分析 市場均衡點的另一個重要要素 是均衡時的交易量 比較E1與E0 我們發現 在實行抑制需求的政策以後 不光房屋的價格下降了 而且均衡的交易量也下降了 這意味着 有更少的房屋被交易 有更少的人實現了居者有其屋的願望 因此我們得出結論 在房地產市場中 對需求的抑制政策 雖然能夠達到降價的目的 但是是以犧牲交易量爲代價的 下面我們來討論另一種政策影響 這裏給大家展示了 2010年國史條中第五條的相關條款 跟剛纔一樣 請大家暫停一下視頻 花一分鐘時間 來仔細地閱讀一下這條條款的內容 並且結合我們剛纔畫的 空虛模型的圖像進行思考 此時哪條曲線會受到影響 會產生什麼樣的影響 爲什麼 有效增加房地產用地的供給 會使得在各個價格水平下 房屋的供給量增加 因此房地產的供給曲線 會發生向右或者向下的移動 達到一條新的供給曲線S1 在圖中用淺綠色來表示 在新的供給曲線S1 以及原有需求曲線D0的情況下 如果價格保持初始均衡水平P0不變 市場中會出現供給量高於需求量的情況 即供過於求 與之前的分析相同 在存在過剩供給的情況下 價格有下行的趨勢 隨着房價的向下調整 對住房的供給量與需求量 會沿着供給曲線與需求曲線變動 供給量減少 需求量增加 最終市場會達到新的均衡狀態E1 此時的均衡價格爲P1 交易量爲Q1 比較新舊均衡點E1與E0 我們會發現 在實現供給增加的政策之後 房屋的價格會下降 而交易量會上升 由此我們可以得到這樣的基本結論 有效增加土地供給的政策 既可以達到抑制價格的目的 也可以達到使更多的人居着有其屋的政策目的 在此我們總結一下 進行均衡變動分析 或者比較靜態分析 需要做的三個步驟 一 確定該政策或者事件的影響 是使供給曲線移動 還是使需求曲線移動 第二 確定曲線移動的方向 第三 用供求圖比較政策或者事件前後 市場均衡點的變化 說明這種移動如何改變均衡價格和均衡數量 至此我們已經給大家講解了 政策單獨影響供給或者需求曲線的例子 在下一講中我們會看到 一些政策會同時影響供給以及需求曲線 那個時候的分析結果 會取決於供給和需求曲線的相對變化程度 好的 我們下一講再見