'종전 하면 분양가 내려간다는데..' 경제전쟁이 시작~

자, 도널드 트럼프 대통령 취임식이 1월 20일이니까 이제 며칠 안 남았습니다. 취임식을 하기도 전에 당선인 신분으로 푸틴 러시아 대통령과 전화통화를 하면서 전쟁 마무리 문제를 논의한 것으로 전해졌는데 트럼프 대통령 당선인의 중자가 아니더라도 러시아도 지금 심각한 경제난을 겪고 있고 우크라이나도 지금 피해가 너무 막심하기 때문에 종전을 하든 아니면 우리나라처럼 종전 없이 휴전 상태로 갈 수도 있겠지만 뭔가 결론이 빨리 날 텐데요. 자, 우크라이나 전쟁이 멈추고 종전이 되면 가장 주목해야 할 부분은 바로 원자재 시장입니다. 전쟁이 멈추면 건설 원자재값이 하락해서 분양가가 하락할 수가 있기 때문에 우리나라 부동산 시장도 소비자 입장에서는 반가운 얘기일 수가 있습니다. 그래서 오늘은 이 영상을 준비했는데요. 자, 2022년 2월 24일에 우크라이나에 전쟁이 발발됐습니다. 그래서 철근이나 비철금석 등 건설 자재값이 급등을 했었죠. 종전되면 다시 공급이 좀 원활해지면서 가격이 내려갈 수가 있는데 그렇게 되면 분양가도 내려가는 게 아닌가 이런 생각을 하게 됩니다. 자, 과연 분양가가 내려가면 어느 정도 내려가고 또 원자재값이 내려간다고 정말 이게 분양가가 내려갈지 그것도 궁금하고 의문이죠. 사실 건설 자재의 원자재값은요. 우크라이나 전쟁 이전 코로나19로 인해서 글로벌 공급망에 차질이 생기면서 원자재 수급이 좀 불안정해지기 시작했고요. 특히 중국의 제로 코로나 정책으로 인해서 주요 원자재 생산지인 중국의 생산량이 감소하면서 원자재 가격이 또 급상승했었습니다. 그러고 난 후에 우크라이나 전쟁이 발발하면서 러시아산 원자재 수출이 중단되면서 원자재 가격이 더 급등했습니다. 이런 분위기 속에 코로나를 극복하고 글로벌 경기가 다시 살아나면서 원자재 수요가 또 급증을 했는데 수요는 늘어났지만 공급이 원활하지 못한 상황이 오니까 가격이 급등한 거였죠. 자, 건설 자재값 중에 철근을 보면 지난 3년 동안만 64% 정도가 올랐습니다. 시멘트 생산에 필요한 유연탄 공급에 또 차질이 생기면서 시멘트 부족 현상까지 발생하면서 가격이 시멘트는 54% 올랐고 레미콘 가격은 35% 정도 올랐습니다. 이러다 보니까 당연히 분양가가 올라간 것이죠. 이렇게 건설 원가가 올라가다 보니까 공사를 하다가 멈춘 곳이 한두 군데가 아니었습니다. 지금도 멈춰있는 곳이 많이 있죠. 그런데 여기서 한 가지 좀 짚고 넘어가야 됩니다. 건설 경기가 하락을 하면요. 시멘트나 골제, 철근 이런 것을 수요량보다는 좀 덜 생산하는 경향이 있습니다. 역시 인건비 상승으로 생산 비용이 올라갔기 때문이고 또 관리 비용도 올라가기 때문에 재고가 쌓이면 안 되니까 수요량보다는 덜 생산하는 것입니다. 원자재값이 오르면서 건설사마다 이런 말을 하죠. 아파트를 지어도 남는 게 없다. 이렇게 말을 하는데 그 이유는 건설사 매출 원가율이 보통 한 80% 정도 되어야 되는데 자재값이 올라서 매출 원가율이 지금 93%. 어떤 회사를 보니까 95%까지 올랐다. 이렇게 나와 있습니다. 사실 건설사가 원가를 제대로 공개한 적이 없기 때문에 정확하게 우리가 알 수는 없지만 그들의 주장이 그런 겁니다. 그리고 공개를 한다고 해도 앞장부와 뒷장부가 다를 수 있기 때문에 저희가 정확히 알 수는 없습니다. 그렇지 않습니까? 그런데도 불구하고 분명한 것은 원가율 상승에 자재값과 인건비가 아주 큰 부분을 차지합니다. 지난 10월 기준 건설공사비 지수를 보니까 지난 4년 만에 30% 정도 급등했습니다. 한국건설기술연구원 자료를 보니까 건설공사비 지수는 지난 10월 기준에 130.32였습니다. 역대 최고치를 기록했는데 건설공사비 지수 지표는요. 2020년을 100으로 기준 잡고 그 기준으로 건설공사에 투입되는 재료비랄지 또 노무비용 등 가격변동을 나타내는 것이기 때문에 전체적으로 30% 올랐다. 이렇게 보면 분양가도 이 정도로 올랐다. 이렇게 봐야 됩니다. 아무튼 전쟁이 종전되면 원자재값은 아마도 확실하게 내려갈 겁니다. 그래서 트럼프 대통령이 중간에서 협상을 좀 잘 해서 종전이 빨리 됐으면 좋겠습니다. 그런데요. 우리가 여기서 한 가지 우려되는 부분이 있습니다. 뭡니까? 지금 막 뛰고 있죠. 바로 환율 문제입니다. 강달러 시대이기 때문에 같은 재화를 수입하더라도 원화를 더 많이 줘야 됩니다. 2018년부터 21년까지 환율이 1,200원 아래였습니다. 그런데 22년부터는 1,200원대를 뚫고 지금은 얼마입니까? 1,485원입니다. 자, 이러니까 원화를 더 많이 줘야 수입을 할 수가 있으니까 원자재값이 하락한다고 해도 이게 상쇄될 가능성이 매우 높죠. 이렇게 되면 봉사비가 반드시 전쟁이 끝났다고 해서 하락한다고 볼 수 없습니다. 여기에 더 나가서 트럼프 대통령이 당선되면서 계속 했던 얘기가 있습니다. 자국 우선주의 또 보호무역주의 정책이 강화될 가능성이 매우 높아졌기 때문에 트럼프의 정책이 수출 의존도가 높은 우리나라 경제는 아주 부정적인 영향을 끼치고 있기 때문에 이런 불확실성으로 인해서 우리 부동산 시장에도 안 좋은 영향을 미칠 게 뻔해 보입니다. 미국의 대외 정책이 변하면 우리나라는 어떻습니까? 바로 반응이 나타납니다. 정말 초스피드로 반응이 나타나는데 지금 환율이 계속 오르고 있습니다. 무섭게 오르고 있습니다. 제가 오늘 새벽에 본 환율과 또 아침에 본 환율 또 지금 녹화를 하고 있는 12시쯤에 보는 환율이 다릅니다. 환율이 이런 식으로 오르면 우리나라 내수는 정말 신체가 가속화될 수밖에 없겠죠. 왜냐면 수입 물가가 비싸지면 소비자는 지갑을 닫습니다. 그래서 오죽하면 한국은행에서 엊그제 내년 금리를 분명히 더 인하하겠다라고 선제적으로 발표를 하는 아주 비이상적인 일이 발생한 거죠. 한국은행이 바라볼 때 우리나라 내수 시장이 어쩌면 패닉에 빠질 수 있기 때문에 이런 발언을 통해서라도 경기를 좀 살려버리는 것이다. 이렇게 봐야 되겠죠. 분양가가 하락, 내려가려면 몇 가지 조건이 필요합니다. 첫 번째, 원자재값이 내려가야 되겠죠. 물론 땅값도 내려가야 됩니다. 그리고 환율도 안정이 돼야 되겠죠. 그리고 중요한 건 금리 인하 같은 일들이 이게 한꺼번에 이뤄져야 분양가가 내려갈 수가 있습니다. 지금 현 시점에서 우리나라 부동산은 아주 중요한 갈림길에 놓여져 있다. 이렇게 봐야 되는데 빚으로 끌어올려 받쳐주던 그 부동산 값을 경기 부양과 함께 또다시 빚으로 상승을 시킬 것이냐. 아니면 하향 안정화로 좀 더 긴 호흡으로 갈 거냐. 이 갈림길이죠. 한국은행이 예고한 대로 내년에 금리를 내려주고 또 은행들마다 대출을 늘려주면 가계 부채가 더 늘어날 수밖에 없겠죠. 가계 부채가 늘어나면서 부동산 값이 또다시 폭등한다면 또 어떻게 되겠습니까? 그야말로 머지않은 미래에 어쩌면 부동산 대폭락이라는 큰 변수를 만날지도 모릅니다. 부동산은 하락이 아니라 폭락이 온다면 이건 국가 경제는 물론 가계 경제에도 물락이 올 수밖에 없습니다. 어떤 경제 전문가는 부동산 하락, 부동산 폭락 이게 아니라 부동산 붕괴 수준이 될 수도 있다. 이런 경고도 했는데요. 참 멀쩡한 집값이 단토막이 나고도 거래가 안 된다면 결국 빚 많은 아파트는 은행에서 다 뺏어가게 되는데 그렇게 되면 정말 일본이나 중국처럼 부동산 몰락이 옵니다. 중국 부동산 몰락이 왔기 때문에 어떤 사람들은 다음에 한국 차례다 이렇게 말하는 사람도 있습니다. 그렇다면 실수요자들은 내년에 어떻게 해야 될까 이게 궁금하죠. 실수요자들 입장에서는 아파트를 안 사면 다시 오를 것 같고 또 지금 내려가는 가격에 사장이 더 떨어질 것 같고 또 사려고 마음먹었더라도 은행 가보니까 대출이 막혀서 살 수가 없고 이런 상황입니다. 경기 침체가 좀 더 길어지면 지역별로 또는 입지별로 애석하게도 양극화는 더 심화될 겁니다. 인기 지역은 계속 인기를 누리게 될 것이고 또 어떤 지역에서는 아파트나 오피셀 같은 주거용 부동산이 확 들어서면 안 되는 그런 지역인데도 불구하고 막 들어서고 있죠. 그런 지역은 결국 공급 과잉으로 하락을 면치 못할 텐데요. 중요한 것은 양극화가 심해지면 마냥 오를 것만 같았던 최고 입지라는 것도 흔들릴 수가 있습니다. 왜냐하면 중간 단계가 무너지면 최고 입지라 하더라도 그것을 받쳐줄 수요가 줄어들게 되고 그럼 결국 최고 입지라고 하더라도 가격은 뭡니까? 역시 하락하게 됩니다. 그래서 실수요자분들은 경기 침체를 못 이기고 나오는 금매물들을 만나게 될 겁니다. 그런 매물들을 잘 살펴보시면 내 집 마련을 할 수 있는 찬스들이 올 것이다. 저는 그렇게 보고 있습니다. 12월 들어서 갑자기 반값보다 더 떨어져서 거래하는 아파트들을 제가 며칠 전에 소개를 드렸었죠. 그런 매물들이 앞으로 늘어날 겁니다. 보통 많은 사람들이 아파트를 살 때 아파트 가격이 내려갈 때는 못 삽니다. 더 내려갈까봐 또 오를 때는 더 오르면 어떻게 하지? 라는 심리로 그때 올라타죠. 주식도 보통 내릴 때는 안 삽니다. 주식이 막 뛰어오를 때 그때 올라타는 매매들은 많이 하시죠. 기회라는 것은요. 하락장에서 옵니다. 그리고 엑시티는 상승장에서 하는 법이죠. 부동산이라는 건 특히 내 집 마련을 했다가 주식처럼 쉽게 팔 수 있는 것이 아니기 때문에 또 조금 올랐다고 팔고 다른 것을 사는 것도 아니기 때문에 주거의 가치와 또 향후 미래의 자산 가치를 고려해서 잘 선택하셔야 됩니다. 동전에는 양면이 있듯이 건물이 또 들어서면 음지와 양지가 생기듯이 부동산 거래의 실종 이런 하락장에서는 투기가 아니라 실수요자분들께는 기회가 오고 있다. 이렇게 보시면 되겠습니다. 아무튼 우크라이나 전쟁은 우리에게는 분명히 호재이나 지금 여러 가지 다른 대외적인 부분들에 있어서 많은 위기가 오고 있기 때문에 부동산 시장에는 여전히 하락 요인들이 더 큽니다. 이걸 꼭 기억하시고 25년도를 맞이하셨으면 좋겠습니다. 오늘도 평온TV를 시청하신 많은 분들 여러분들께서 진정한 부자 되실 것이라고 저는 믿습니다. 고맙습니다.