獨家2025紐約房地產 為復甦做好準備｜需求不減 買家尋找便宜房｜租房不易 哪裡有機會｜豪華房更好買 #美國地產熱點 12/28/2024

嗨！大家好 歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 2025年美國房地產預測系列 本週終於要來講講紐約市了 作為美國的第一大城市 紐約市的房地產市場 確實和其他城市有所不同 有特殊的行政區 多種房產類型 同時也是全世界民族的熔爐 當然也是華人朋友最常選擇到訪 和居住的城市之一了 那麼這個奇特的城市在2025年 將面臨什麼樣的房地產市場呢 一起來瞭解 雖然今天我們只談紐約市 但是在這樣一個大城市裡 要談透它的房地產趨勢 確實也是一個不可能的任務 所以今天我也只能化繁為簡 從整個紐約的房地產輪廓 來給大家從更大的視角 縱觀紐約房市 首先 到2025年 紐約的房地產市場 已經經歷了近三年的下滑 接下來可能會有五種情況 第一點 買家可能開始增多 在過去的一年的秋季 成為2021年以來最活躍的秋季了 一反2022年開始的抵押貸款利率上升 所引發了近兩年半的低迷趨勢 從福布斯的預測報告中指出 成功上市賣房與不成功的比例 從5月份開始攀高 並在全年緩慢的上升 同樣重要的是 以連續30天的簽約速度來衡量 11月的流動性比去年高出了36% 也比2022年高出了33% 這表明買家在重返市場 不僅僅只是暫時的表現 隨著2024年下半年 在需求增加中結束 預計2025年的春季 買家將繼續復甦 第二點預測 可能對買家來說會比較悲觀了 雖然春季照理是房市的旺季 但2024年的下半年 供應量不冷不熱 而且年末的利率很高 所以表明潛在的新賣家 會處在一個很謹慎的態度 一旦需求超過供應 槓桿可能會堅定的轉向賣家 那麼這種動態的表現 會為買家創造一個競爭激烈的環境 到時候對於那些翻新 或者價格合理的房產 都會成為搶手貨 買家想對價格進行談判 恐怕會不容易了 第三點預測 隨著通貨膨脹的放緩 建築成本還有施工時間的穩定 對於那些想要翻修的買家 會是一個更友善的環境 尋求便宜房價的買家 如果願意多花一點時間和精力 買一個待裝修和「不好看」的房產的話 會獲得不錯的優惠 經過翻修的上市房產 在疫情後的房市高峰期 有溢價30%的情況 但是現在已經恢復到 14%的歷史平均值 這給喜愛翻修房產的投資者 或者是想要找便宜的買家 帶來較好的機會 第四點預測 紐約市市議會最近通過了 《公平公寓租賃費用（FARE）法案》 規定僱用租賃經紀人的一方 負責支付經紀人費用 有助於減少交易衝突 但是想達到冷卻租賃市場的希望 這個法案可能並沒有解決根本的問題 長期缺乏大量的新的租賃供應 才是負擔的最大問題 如果沒有新的庫存湧入的話 需求將繼續推高租金 尤其是在曼哈頓和布魯克林區 這一類競爭激烈的市場 所以租房者應該為2025年的 夏季租金做好準備 因為這是一個租房的旺季 對理想的租房單位的激烈競爭 會是可想而知的 那麼對於租房者來說 2025年的建議是 盡早尋找 多讓自己有比較的機會 一旦看準就要迅速採取行動 第五點預測 在銷售低迷的房市中 價格雖然仍然在上漲 但是上漲的幅度不太可能很大 但是與前幾年的波動不太一樣 2025年的定價趨勢 更有可能顯示出可衡量的 可預測的收益 更可能反映健康的市場 這對於賣家來說 這樣的穩定性提供了在合理時間內 實現賣房收到回報的機會 因為買家最終也會在 市場的方向明確的情況之下 進場買房 以上就是福布斯 對紐約市房地產市場的預測 他們認為在2025年將成為曼哈頓 和布魯克林市場的復興的一年 雖然較高的抵押貸款利率 和有限的供應仍然是一個挑戰 但是不斷增長的買家信心 和適應能力將推動市場的復甦 如果說2024年標誌的是復甦的開始 2025年則有望轉變成成長模式 經過近三年的銷售挫敗之後 賣家已經做好了尋找買家的準備 而買家也可以從市場的活動的增加 和價格的逐步上漲中得到安慰 儘管高租金仍然令人擔憂 但是它們凸顯了強勁的需求 進一步支撐了 今年春季活動加劇的預期 當然 光看一份報告是不夠的 我們再來看看StreetEasy的報告 這是Zillow旗下的網站 專門針對紐約市場所開發的 他們對紐約市場也有五大預測 第一點 他們認為合作公寓 也就是co-op公寓將會捲土重來 相較於一般公寓 co-op公寓因為有更多的購買限制 所以很多的買家不願意接觸 但是 隨著市場的價格偏高 co-op公寓的價格出現了競爭力 為賣家和買家都帶來了機遇 隨著春季的購房季的來臨 合作公寓的賣家應該會開始考慮 對房產進行策略性的定價和行銷 以吸引這些想要逢低買入的買家 第二點 到了2025年 近年來 考慮離開這座城市的買家 可能會再次發現紐約市更具吸引力 因為郊區的庫存量有限 加劇了買家之間的競爭激烈 根據Zillow的市場熱度指數 紐約都會區是一個強勁的賣家市場 但是大部分的活動都集中在 紐約市通勤距離內的郊區市場 價格合理的房屋會很快被搶購一空 與鄰近郊區相比 紐約市的五大行政區新掛牌量增長強勁 為買家提供了更多的新的選擇 和更強的談判地位 2024年截至10月 五個行政區共有29948棟房屋上市 較一年前增長16.8% 相較之下 紐約市周邊的六個縣 康乃狄克州的費爾菲爾德縣 新澤西州的卑爾根縣 新澤西州的哈德遜縣 紐約州的拿騷縣 紐約州的羅克蘭縣 和紐約州的韋斯特切斯特縣的 新房源數量僅比去年同期增加了1.4% 然而 在紐約市 許多待售房屋的上市時間 比周邊六個縣的房屋還要長 這讓在紐約市尋找房屋的買家 更有時間做出選擇 根據Zillow的數據 這些縣的房屋上市時間 中位數為兩週到五週 相比之下 紐約市五個行政區的房屋 在簽訂合約之前 平均在市場上待了九週半的時間 還比一年前增加了一天 第三點 紐約市的豪華房市場 在過去兩年 一直處於不溫不火的狀態 但是到了2025年 這樣的情況可能會增溫 因為儘管銷售低迷 但是豪華房的租賃需求卻在激增 所以對這類高端房的需求 可能只是被高房價高利率給抑制了 其實紐約的豪華房中位價 在2023年的12月 到達495萬美元的新高 但是截至2024年12月 已經下降了6.1% 這的確會讓一些買家更願意下手 而且加上談價的空間 價格還有往下的可能性 奢侈品的買家通常會用現金 還有其他的流動資產來買房 但是整個經濟的高利率 可能會促使富裕的購房者 今年在投資房地產時 採取更謹慎的態度 但是隨著2025年利率預計放緩 奢侈品的買家和賣家 可能會更願意重新進入市場 第四點 更多的租房者 或者會把他們的視野 擴大到紐約的東邊和西邊 雖然布魯克林和王后區加起來 可能會超過曼哈頓 成為紐約市最大的租賃市場 但是同時鄰近的澤西市和霍博肯 似乎有望超越布魯克林 成為曼哈頓以外最昂貴的租賃市場 這幾年紐約市的租賃空置率都很低 2023年達到了60年來的最低點1.4% 因此新的租賃開發案 在紐約市場很突出 其中許多新的開發案項目 位於布魯克林和王后區 是使得這兩個行政區的租賃庫存 在2024年迅速趕上曼哈頓 這一趨勢明年還將會持續 尤其是隨著租房者 越來越青睞現代建築和設施 布魯克林和王后區的庫存增加 將有助於穩定紐約的租賃市場 並減緩這些行政區的租金增長 在哈德遜河以西的澤西市和霍博肯 長期以來被視為紐約市的睡房城市 不過現在他們的租金中位數 可能會超過布魯克林 成為紐約地區曼哈頓以外 最昂貴的租賃市場 2024年 澤西市和霍博肯的 租金中位數為3160美元 布魯克林的租金中位數為3424美元 儘管租金價格逐步趕上布魯克林區 但是那些想要尋找 新建築和便利設施的人 仍然願意選擇過河進入新澤西市 第五點 紐約人士越來越不想出門了 2024年 租房者還有購房者 都越來越想尋找 無需離開公寓大樓的便利設施 儘管寵物友善是全美範圍內 不可協商的便利設施 但是在紐約市 帶有戶外空間的公寓的搜索量 猛增了116.6% 而對於游泳池和健身房的搜尋量 也分別增加了61.8%和11.2% 設有洗衣房和中央空調 已經不能滿足大多數紐約人的需求 希望獲得額外設施的人數 卻在不斷增加 一些紐約人似乎不介意花更多的錢 購買廣受歡迎的便利設施 讓居家生活環境變得舒適方便 此外 近年來 隨著混合工作已經成為常態性 再加上糟糕的空氣品質 讓紐約人更有理由待在家裡 不管你想住在哈林區 還是王后區的法拉盛 在這個全美人口最密集的城市中 我想都能找到你所愛的 但是永遠最盼望的支持 就是口袋夠不夠深而已 展望未來 2025年的紐約市房地產 將為所有參與者 帶來新的活力和機會 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見