領展蝕賣6成旺角整棟樓 金管局急召超過10間銀行 拆解樓市信號 教你睇宅樓市下一步 粵語頻道 新聞不過濾 黃瑞秋 11.3

大家好，歡迎收看新聞不過濾 我是 Rachel 王瑞秋 旺角彌敦道78號的 TOP 商場大家應該見過過了 領展當年是用 59 億 1000 萬買回來的 10 年後的今天 23 億賣走 相差差不多六成 領展不是一間小的發展商 不是一個炒鋪炒窿了的普通業主 而是領展 領展的份量香港人都明白了 它本身是由房委會分拆出來的 2005 年房委會將 180 項 零售和停車場設施分拆給領匯上市 領匯就是領展的前身 不過這次 TOP 不是說當年的公屋資產 而是說領展在 2016 年自己透過 政府招標用 59 億 1 千萬買回來的 當年領展買的時候 那次還說是第一次收購香港核心商業區的優質商業項目 當時他說 反映他對香港經濟的長遠發展有信心 結果 10 年後 23 億賣走 當年買入的尺價大概是 20,700 元 現在賣出的尺價大概是 8,000 元一尺 差不多跌了六成 由59億的物業變成23億 更加誇張的是這棟樓不是荒廢了 也不是沒有人租 相反根據9月底的數據 整棟物業的出租率還有9成4 差不多全部租出 這棟樓不是到現在突然之間由59億跌到23億 而是過去10年裏面這棟樓價錢一年跌少少 一年又跌少少就跌了10年 市場在這10年裏面將這件資產重新定價 到了今天 真正有買家簽名買又確認了23億這個價錢 不過在賬面上你只會見到他寫著是蝕了3.72億 為什麼呢?因為這棟樓在過去幾年他已經一直在跌價 所以之前跌了那些他已經分開了幾年的時間 計算在一條數裡面在會計數裡面 所以今年你再看新的賬目的時候 只會見到一年之間跌了價錢 領展是否因為銀行追數、火燒眼眉 所以23億都要賣呢?暫時看不到這個情況 不過如果說領展完全沒有壓力的話也說不通 直到今年3月底的時候 領展的總債務由去年同期的535億港幣 升到567億港幣 淨負債比率即系公司扣咗手頭上嘅現金之後 實際有幾多資金系靠借翻嚟嘅咧？ 個數咧由舊年三月底嘅廿一點五個percent， 升到今年三月底嘅二十三點九個percent， 即系話咧佢淨負債比率一年之間升咗二點四個percent， 另外如果你有買領展呢只房地產基金嘅話咧 領展每年派俾投資者嘅錢咧， 亦都比上一年 少咗六點九個percent 不過今次領展賣TOP咧都繫留咗一手 喺未來五年裏面，如果新買家高價再賣嘅話， 領展咧可以分走超出門檻嗰部分嘅兩成噶咁 即系今日廿三億賣 但將來升翻價嘅話咧 領展都仲有份去分 噶咁雖然領展就未至於火燒眼眉唔賣唔得， 但系而家呢個市道 已經逼到領展要重新諗清楚 TOP呢棟樓仲值唔值得繼續揸住咧？ 如果回報唔夠吸引 領展就寧願賣走佢， 再將啲錢攞其他嘅投資度 而領展最後肯用廿三億賣走TOP， 某程度上都反映咗 佢對呢棟樓之後仲可以升翻幾多， 未必太樂觀 咁問題就嚟啦， 領展今次咧就唔系話銀行追住佢還債逼住佢賣 領展自己系仲有得揀噶， 但系最後咧即系賣到廿三億啫咁 如果調轉喺一個真正等錢使 ，銀行又追數追住佢還錢 ，唔賣唔得嘅業主嚟講咧，咁 最後要撇價撇到幾多？先至有人肯接貨啦，咁呢 度出現咗咧香港樓市而家最奇怪嘅一幕啦 有批物業咧，已經要面對現實價噶啦， 譬如話呢個top 啦，但繫住宅嗰邊 咧買家明明就突然之間少咗一大截噶， 但樓價咧竟然仲頂得住 ，點解咧？咁我哋而家咧由商業地產嗰邊轉去睇住宅嗰邊 先，咁先睇個成交 根據戴德良行的數據， 今年第三季全港嘅住宅成交， 即系話呢幾個月以嚟啊 只系得一萬三千二百四十二宗啫， 按季咧， 即系話同上個季度比嘅話咧，大跌咗四成噶 今年第二季即上個季度啦，系平均每個月仲有超過 七千宗嘅成交噶，但去 到第三季的時候如果說平均每個月的話 只剩下大約4,000宗的成交 大德糧行追蹤的買家口頭查詢指數 即是看有多少人主動去問樓盤資料、價錢和單位資料 去到九月份時 比5月份的高峯期少了3成半 按照正常人的直覺 成交少了4成 樓價應該怎樣? 應該跟着跌很多 但根據大德糧行公佈今年第三季 香港中小型住宅價格指數 按季跌了0.1% 即是成交跌幅和價格跌幅根本不成比例 為甚麼? 在住宅市場 買家明明就已經縮了一大磅 爲何在住宅市場業主還不用跟着大幅減價? 答案就是今日香港地產最重要的四個字 就是有沒有得等 因爲成交是買家和賣家一起決定的 是真正最容易將市場的價錢壓低的 很多時候是那批最急着賣的業主 買家今天可以全部都縮手不買 但只要業主不急着賣的話 市場最先出現的 可以是沒有什麼成交 而不是說樓價立刻會大跌 要研究住宅市場現在的情況 有一個很精彩的數字是一定要看的 9月份 住宅按揭拖欠率 只得0.11% 即是每一千元的按揭入面 大概只得一元左右遲了還 經重組的貸款比率更接近零 即是要跟銀行重新談還款方法的人 更加少到接近零 即是說現在絕大部分的住宅物業 還未去到被銀行追著要還錢 非賣不可的地步 還有一樣可以幫業主拖著時間的東西 就是租金 9月份香港的私人住宅租金指數是再創新高 升到212.2 按年升了大約6.2% 已經連升了11個月 當然不是每個業主的收租都足夠供樓 不過有部份業主還有租收，而且是不錯的租收 所以就少了一個立即劈價的理由 所以現在住宅市場是個僵局 買家就說我不追價了 業主就說我又不急 所以現在第一樣消失的就是成交量 未必即刻要劈價 但大部份人還撐得住 不代表完全沒有裂痕 根據中原統計 直到9月底住宅銀主盤 第二季由201個升到262個 這是住宅那邊 一季增加了61個住宅的銀主盤超過三成 之前住宅銀主盤由去年第二季高峯期的300個 一直跌到今年第一季的188個 但之後又連升了兩季 今年第二季升到201個 到了9月底的時候 現在增加到262個 半年入面又升返接近四成 這個變化就更加值得留意 即是拖欠率仍然只有0.11% 即是大部份業主還供得起樓 另一邊廂銀主盤突然之間越來越多 即是雖然大部份人還撐得住 但已經有一批業主開始撐不住了 要由銀行收樓之後再拿出來賣才叫做銀主本 而且這批人增加得愈來愈快 去到十月底連二手樓價都開始有少少的鬆動 中原城市領先指數最新報159.38點 連續跌了三個星期 三個星期累計跌了1.13% 如果和八月中的162.16點相比 那時是高位 已經回落了1.71% 1.71%當然就不算很多 但真正值得一看的是第三季住宅成交已經先大跌 去到十月份樓價開始跟著鬆 所以住宅那邊大部分業主還有得等 商業地產那邊就已經有一批欠債多 又急著要賺錢還債的業主就開始頂不住了 還有一條數據世邦魏理仕的數據 今年第三季香港的大型商業物業成交額 按季大升了八成三 去到一百八十五億港幣 就看這條數還以為買家突然間搶著入貨 以為股市好像翻山一樣 拆開來看就完全不是這樣回事 全部37宗的成交中,有18宗即是差不多一半 但業主本身有錢銀的壓力要賣樓套現 而此情況已持續一段時間 由去年第四季至今, 每季接近一半的大型商業物業成交 涉及到財務壓力的業主 去到今年第三季成交額突然之間按季大升了八成三 但世邦魏理仕自己也說是因為物業減價減得夠多 才成功吸引投資者和自用買家入場 即是說這八成三成交額的升幅 未必代表股市突然之間好回 而是說有一批業主肯便宜點賣 買家才肯接貨 根據第一太平今年上半年的研究見到 有些被銀行或債權人接管的商業物業 最後要被它原本的買入價錢或估值 要便宜三成半至五成六才賣得出 甲級寫字樓的價錢比2018年高峯時便宜了接近一半 核心街舖比2013年高峯時 便宜了接近三分之二 所以說回top那件事 23億這個價錢 領展是還有得選擇的 最後都要接受23億這個價錢 那批真正等錢使給銀行追著來還錢的業主又要便宜到多少呢? 另外有一單金管局的消息都開始令人緊張 10月28日多間本地傳媒引述消息說 金管局副總裁阮國恆親自召集超過 10間本地中資和外資銀行開會 傾一啲發展商就快到期嘅債務 仲鼓勵啲銀行繼續借錢 或者俾多啲嘅時間佢哋還，避免拖累商業地產市場咁 好多人一聽到就去問啦銀行借唔借錢 本來就係銀行自己衡量嘅風險 咁點解而家金管局要親自出面 叫十幾間嘅銀行唔好咁快收水咧？咁 如果個市即系冇咩事嘅話，點解要去到呢一步咧 點解金管局要理埋銀行？繼唔繼續借錢啊？個問題就係話 如果一間銀行 見到個客風險高，唔想再借，咁 其實就完全合理噶 最大嘅問題就係話 如果十間銀行一齊都咁做嘅話咧 事情就唔同咗啦 咁呢度咧要解釋一個咧，大家未必知道嘅嘢咁 例如話A業主當年買咗個商場或者寫字樓啦 問銀行借咗一大筆錢 但系商業地產呢類型嘅貸款 咧，好多時就唔系話好似普通人嘅住宅按揭咁樣 銀行一批俾你 就等你咧可以慢慢供足幾十年噶 商業地產呢類型 咧，銀行可能咧即系借咗俾你幾年噶咋 到咗期限之後咧，業主咧就要再同銀行傾噶 看銀行肯不肯再借一筆新的錢給你 讓你可以還回舊的那筆帳，銀行到時會再看 你這棟樓現在值多少錢呢？你還還不還得起呢？ 個市又變成怎樣呢？ 如果樓價跌了的話，銀行就會覺得風險高了 就可能不肯再借足原本的那條數給你了 甚至不肯再借，業主就要自己去搵錢來還舊的那筆數了 手頭沒錢的話就可能要賣樓了 問題就是說它趕著賣，就可能要便宜一點纔有人肯接了 一旦A業主平價賣了 附近同類型物業的價錢就可能跟著一齊跌 到B業主又要跟銀行談續借的時候 銀行一看，咦，你附近已經賣平了 你那棟樓現在就沒有以前那麼值錢 於是可能又不肯借足原本的那條數給B業主 甚至要B業主自己補回差額 大家經常講的擴窿 變成B業主如果他都沒有錢還的話 最後可能都要賣樓 變成了A賣平了樓 他的商場寫字樓 影響了B B再賣平了 又再影響下一個C 一宗低價的成交 逼出下一宗低價的成交 所以最弔詭的地方就是 每間銀行 他自己做了一個最安全的決定 即是說我不借給你或者借少一點 或者call loan 這個對他來說是最安全的決定 但全部銀行都這樣做的話 全部加起來 反而可能令到整個市場一齊受壓 即是講好聽一點的受壓 講得直接一點就是塌了 所以由金管局這次出手來看的話 他最不想見到的就是說 一批發展商的貸款差不多到期 跟銀行又不肯再借 搞到他們要同一時間平價 去賣寫字樓、賣商場、賣破位 去商業物業來還錢 因為一批人一齊平價賣的話 市場就會越賣越便宜 連其他同類型物業的價錢都可能會跟著被拉低 所以金管局現在做的 先給發展商多些時間去還錢 避免大家同一時間 平價賣樓，跟銀行肯給多些時間 代不代表問題真的解決了啦？ 如果一年之後個市好翻嘅話， 今日再俾一年嘅時間，咁 可能真系避過一劫噶啊！ 如果到時見物業仲系值咁多或者更加少嘅時候 咁就只系將要面對嘅現實推遲咗嘅啫 但系講到呢度， 我諗大家最想知道嘅系香港嘅住宅樓價之後會點咧？ 會唔會好似商業樓咁樣突然之間跌落去咧？ 我冇水晶球， 不過我覺得不用純粹靠估 之後可以留意三樣嘢 第一樣嘢咧就係 按揭嘅拖欠有冇開始明顯增加 咁即系話有冇越嚟越多嘅業主 開始供唔起樓 第二樣嘢就係話 銀主盤有冇繼續上升？ 因爲呢啲樓咧就唔系話業主想等就等 銀行要收翻錢嘅話咧，就要拎出嚟賣噶啦咁 第三樣嘢咧就係銀行有冇開始收緊啦 譬如話同一層樓，咁以前肯借八成 而家只系借七成嘅話， 又或者個股價越做越低嘅話咧 咁呢樣嘢就好值得睇啦 因為一旦銀行覺得樓價有風險 業主想借錢、續按、套現 都會越來越難 如果這三件事一起惡化的話 就代表沒得等的那批業主開始增加 到時就不是買家肯不肯追價那麼簡單 賣家開始被迫要成交 所以要預測樓市是看哪些業主開始沒錢 哪些樓開始被銀行收回 銀行還肯不肯借錢給市場 今日新聞不過到此為止 我們下次節目再見