【香港買樓水深】蔡天鳳案揭新樓「影子樓價」！一層樓4個價 7280萬成交背後真正竟差逾2000萬！| #粵語頻道 【 #新聞不過濾】黃瑞秋 10.27

各位大家好，歡迎收睇新聞不過濾 我係Rachel王水秋 啊個買樓咧，有樣嘢都幾得意噶 就算你查到一層樓嘅成交價，啊 原來咧都系可以仲系唔知道層樓究竟幾多錢噶咁 最近蔡天鳳案庭上披露 一宗豪宅交易做完 代理行另外開了一張支票 接近700萬的買樓佣金回贈 俾蔡天鳳嘅前家傭抗求七百萬 已經夠喺香港買層普通嘅樓噶啦，呢個只不過系佣金回贈啫 原本嗰層豪宅究竟系幾多錢買翻嚟噶啦？系七千幾萬定 六千幾萬，五千幾萬，七千幾萬也好，六千幾萬也好， 五千幾萬也好，這幾個數竟然都和同一層樓有關係， 而且這幾條數，每條數都有它的來歷， 現在麻煩就是說,你看到的成交價, 以爲這個就是買家真正給的價錢,原來就未必, 香港人看成交,看尺價,看蝕讓, 但系原來你睇到嗰條數咧，同買家真正俾咗幾多咧， 可以系兩回事噶咁 先睇翻今次庭上面講嘅嗰宗買賣 在2019年，何文田加多利山Kadoria一個單位，咁 原本就叫價七千四百八十萬噶，地產代理同發展商傾， 首先就傾平咗二百萬，變成咗七千 二百八十萬，好減咗二百萬，傾 掂啦啩，仲未噶，一個價錢下 面咧，仲有發展商嘅現金回贈同埋置業優惠， 扣埋呢啲優惠之後咧， 就變成咗六千零六十萬六千蚊啦 即系話地產代理傾完嗰二百萬之後， 仲可以再少俾一千二百幾萬噶 所以見到的6,280萬 以為是最後的成交條件嗎?不是的 原來去到開支票的時候是另一條數來的 但是這個還未完 還未是最後的成交價 而最過癮的 仲喺後面 咁發展商就呢單買賣咧，就俾咗地產代理 818萬1800元的佣金咁 代理行收到這筆錢之後 再將其中的697萬 2700元回贈給礦球 自己就留下了 120萬 9100元 即是大概121萬 這筆纔是代理行真正賺到的錢 這條數就很清楚了 買樓實際上是給了6060萬6000元 再扣翻回贈咗嘅六百 九十七萬二千七百蚊，咁 即系接近回贈咗七百萬咁 最後咧，實質上付出咗嘅咧 系五千三百六十三萬三千三百蚊， 由七千四百八十萬嘅叫價 到講價之後7280萬 再到6060多萬實際款項 最後連回傭也計算之後變成了5360多萬 一層樓4個價錢 最頭的價錢和最尾的價錢是足足相差超過2000萬 平時買二手樓傾平幾萬、幾十萬已經覺得自己很識買 這層樓由最初的叫價 到最後計算回佣和回贈後,前後竟然相差超過二千萬 這就是影子樓價最值得香港人留意的地方 你查到的成交價不代表已經知道了整單買賣的條件 因為有些優惠是根本不會直接反映數字上的 那為何發展商不直接減了價錢去,要兜這麼多圈給回贈等等 因爲你直接減個價錢的話，市場就會見到真正的成交價 原來這層樓要去到這個價錢，纔有人接貨，才賣得出 但如果你用回這種方式的話，就可以將真相遮住了 買家實際上系俾少咗錢噶 但系公開留低嘅咧，仍然系一個較高嘅成交價咁 所以今次賽天鳳案加多利山呢層樓咧，就俾咗個好直接嘅例子啦 根據地產代理嘅網頁歷史成交資料顯示， 涉案的117號單位,2019年的時候, 價錢展示出來是7,280萬 法庭上揭露出購買了 所有的回贈和現金優惠等 實際上給的只是五千多萬 大家可能會很好奇 按政府條例一手樓的現金回贈 折扣和其他優惠 不是說要在成交記錄冊裏面登記的嗎 是 不過是在支付條款裏面登記 但這些優惠 系另外記錄噶， 就唔會話取代原本嘅成交價 咁呢個就唔只系話 表面上個數字好唔好睇嘅問題啦， 佢掩飾咗咧 真正嘅市價製造樓價仲企得好穩嘅假象 這就會影響後面買家的判斷噶 樓價真的跌的時候大家就可能不敢買啦 但如果一個跌幅被收埋了 買家連自己面對一個怎樣的市場都未必知道 這個做法有什麼問題呢 如果這種做法不是一單半單 而是整個一手市場都普遍存在的話 問題就會比較大 唔單隻系話個價錢扭曲咗啊， 而系話咧連個成交量代表啲乜嘢，市場都會睇錯噶 真正令到買家入場嘅咧，系最後要俾幾多錢 譬如話加多兩三層樓咁樣啊，實際計埋經紀佣金嘅話咧，其實系五千幾萬 呢個價錢買家先至願意買啊嘛 如果真繫好似記錄所寫嘅七千二百八十萬嘅話咧， 我估買家咧就唔願意買啦 如果買家願意用七千幾萬去買嘅話咧，咁 經紀就唔會回贈六百幾萬佣金翻嚟俾你啦，系咪先？咁 如果其他人都系咁樣嘅話 即系話呢個成交量嘅本身咧，就係靠背後啊大量嘅讓價做出嚟噶咁 當時加多利山呢個樓盤賣嘅時候 又爲了回振 又寫出來的 最多是不同的買家 即系傾嘅時候咧，有不同程度嘅更加多優惠咁樣啦 就唔存在話其他買家完全唔知道有優惠同埋回贈 問題就係話，你拉遠個鏡頭嚟睇 更長遠的問題是這些優惠資料會慢慢消失 新盤推上的時候 買家還可以看到價單付款方法 知道大概有多少優惠 但過了幾年 留下在成交資料庫的 就是剩下那條7,280萬這條數 後來整個香港市場再查回成交 就未必知道當年背後這件事有多大的回震 更加不知道整宗交易有幾百萬的代理佣金回佣 一宗真正去到5,000多萬 這個水平才做到的交易 歷史紀錄上留下的就是7,280萬 中間差1,900萬 如果整批一手樓都是這樣的話 久而久之 市場留下的歷史成交價 就高過當年真正願意接貨的水平 這數字 就被後來的買家 二手業主 和代理 拿來做比較 使得市場對以前究竟賣多少 產生了錯覺 咁跟住就傳落二手市場度啦 前幾年香港樓市 成日聽到四個字噶，就二手冰封 點解呢層樓賣唔出啊？ 其中個原因 好可能就係話 一手 真正已經平咗嚟搶客啦咁 二手嘅業主 見到公開嘅成交價說一手都賣咁高 啊，於是就唔肯跟住去減價 買家就轉去買一手 啦結果就係話咧， 成交向一手集中 一手同埋二手嘅買賣差距就會拉闊 二手嘅成交量就會被壓低 所以真正值得質疑嘅就係話 唔知話一層樓究竟值七千萬、六千萬定五千幾萬 而係當市場長期用呢種方法成交嘅話 公開嘅樓價、成交量同真正願意接貨嘅價錢 可能系三回事嚟噶咁 甚至連賺定蝕咧都可以完全倒轉嘅 嗰個假設嘅例子啊， 假設說登記紀錄1000萬買入的樓 另外收回200萬的回贈 之後900萬賣出 就是看買賣價錢的話 表面上就好像蝕了100萬這樣 但如果你算上200萬的回贈的話 就是假設這個是一個例子 所以就不算稅有些東西 其實表面上看是蝕了100萬 其實賺了100萬 所以見到新聞就係話 折讓一百萬，就可能喺業主心裏面嗰條數咧，根本就唔系咁樣計噶 因爲資料唔齊啊嘛，你拎表面上嘅買賣價錢，講賺定蝕嘅話咧 成個故事其實可能系倒轉噶 如果一層樓直接減價噶咧，就可能當時即時就俾少咗錢啦 成交之後先至回佣嘅話咧 你買完樓之後要再等個代理找數回俾你 嘅有可能咧，一早將代理將會回俾 你嘅呢個回佣咧，計落你嘅預算裏面噶啦 諗到時咧用嚟咧做裝修啊或者買傢俬噶 但有啲人就唔找數噶 消監會公開嘅個案裏面 有對夫婦因爲代理口頭承諾會回佣纔買樓 最後代理沒有找數 招監局寫明代理私底下提供的現金回贈 系唔屬於一手住宅物業銷售條例監管嘅範圍 即系話樓你買咗，約你籤咗， 系嗰筆回佣咧，最後仲要自己去追 說到這裏你可能會問，政府監管做了甚麼？有的， 今年9月份的時候，裕豐發展商因為有11宗交易 沒有按規定將售價折扣和買樓相關的財務優惠或利益 及時寫入成交紀錄冊 被判11項控罪 罰了77萬，即平均每項控罪罰了7萬元 超監局還特別說明 如果發展商有份安排促成代理回佣 呢筆回佣一樣要披露 呢單案真正講清咗一條界線噶 即系話如果回贈系發展商有份安排 有份促成，就要披露 但系如果個代理系自己自發 所謂嘅私底下 由佣金入邊抽翻部分 回贈翻俾個買家嘅話咧 咁發展商如果表面上你見唔到佢有參與 冇自己去促成嘅話咧 咁呢筆盤傭就唔屬於成交記錄冊一定要披露嘅內容啦咁 即系話同一層樓，佢背後真正回咗幾多錢俾買家？ 公開嘅記錄未必會全部睇到 噶睇完蔡天鳳案啊， 我反而對今年5月底後中共收緊了資金外流 我對那批一手樓的新聞更加有疑問 大家看到的headline是新盤回湧 熱銷、成交重上千宗 但再看下去,業界自己又說 發展商靠貼市價 甚至低市價搶客 還直接用以價換量去形容 油塘的智海更加就將價錢開到 九龍市區10年的新低 個問題就嚟啦 如果一手樓市 就好似 headline 講到咁強嘅話 咁點解用十年前嘅價錢嚟賣嘅？ 咁點解要所謂嘅咩 低價引爆購買力 咁點解業界自己都話要以價換量呢？ 尤其是五月底之後 內地嘅資金流入香港嘅環境已經收緊咗 後來嗰批所謂嘅熱賣 究竟係證明買家 仲系願意用原本以前嘅嗰個價嚟接貨 定系話 發展商已經將價錢 深敲壓低咗 先至換翻呢批嘅成交啦 今日所講嘅嘢就係話咧，公開嘅成交價 未必已經講咗俾你知道真正嘅成交條件咁 五月底之後 嗰批嘅一手樓所謂嘅好消息咧，咁 可能真系值得 再研究下啦咁啊講呢度先， 我哋下次節目再見， 拜拜