上海寫字樓空置率 24.4%！恒隆廣場收租跌 17%！外面燈火通明，入面竟然冇人？（有片）數據揭開「以價換量」真相！經濟 中國經濟| #粵語頻道 【 #新聞不過濾】黃瑞秋 10.22

大家好,歡迎收看新聞不刮淚,我是Rachel黃瑞秋 講起上海,大家第一時間想到什麼呢? 是一棟棟的摩天大樓? 在過去20年,香港人有一句話聽得很熟悉 就是上海遲早取代香港 上海要做國際金融中心也不是說話那麼簡單 在2009年的時候,中共國務院已經定下了目標 要上海在2020年基本建成國際金融中心 2021年上海市長龔正更宣佈 國際金融中心已經基本建成了 不僅如此 他還說上海的國際經濟、金融、 貿易、航運中心基本建成 目標就定了 上海自己又說已經做到了 五年後的今天就看看市場交出來的那張成績表了 現在五年過了去 我們不如就借這個機會 跟大家認認真真 用真金白銀的市場數據 驗收一下這裡說了20年的預言 今天節目的主角 就是一個震驚地產界的重磅數字 就是上海辦公室的空置率 有24.4% 接近四分之一 這個數字不是我說的 是全球主要地產顧問公司 之一的世邦魏理仕 最新公佈的 今年第三季的數字 數字就非常現實 上海寫字樓的空置率 是24.4% 即是說 接近四分之一的辦公大樓的面積 沒有租客 而更誇張的是 畫面所見的是《日經》的報導 《日經》引述世邦魏理仕的數據 今年第二季 上海寫字樓的空置率24.5% 是全球主要的20個城市中排第一 這裡說的是全球20個主要的城市 那些稍微沒那麼主要的城市就不在這20個範圍中 不過如果是聽24.5%的話 大家可能還未感受到這個數字到底有多誇張 不如直接和香港和紐約來比一比的話 大家就比較有感受了 香港的寫字樓已經出名空置率高 根據世邦魏理仕公佈 今年第二季香港辦公樓的空置率是16.2% 而同一時期紐約曼哈頓整體辦公樓的空置率是11.6% 即是說上海的空置率比紐約曼哈頓超過一倍 其實上海寫字樓的空置率 第二季和第三季的數字是差不多的 一個是24.5% 一個是24.4% 相差只不過是0.1個百分點 不過大陸媒體《澎湃新聞》早前就出了一篇很振奮人心的文章 標題是《第三季度上海辦公樓市場需求回暖》 所謂的回暖,原來是0.1個百分點 嘩,大佬, 它從懸崖下面第24層爬了半步到23.9層 跟著現在是步步高昇,形勢一片大好 你知不知道跟去年同一時期比的話是什麼情況? 去年第三季的空置率是22.4% 即今年是再空置多2個百分點 這個纔是大數字 你說 哎呀也好呀 最近這一季 比上一季的空置率 少了雖然說0.1個百分點 但怎樣也算有進步 有進步就好過沒有進步 甚至好過退步 看看這0.1個百分點 究竟是怎樣換回來的 同一篇《澎湃新聞》自己的報導也說 它提到四個字,它說以價換量 文章自己說的,整體來看 市場仍然處於以價換量的階段 什麼叫做以價換量呢? 講白點就是說,業主肯減租 才吸引到多些公司來租寫字樓 所以租出去多了0.1% 不代表租金收入一定多了 重量聯行的分析更加提到一件有趣的事 現在上海有不少公司趁租金便宜搬漂亮樓 即是本身可能在租二級寫字樓的公司 現在見到甲級寫字樓都便宜了 不如搬上甲級寫字樓 由二級搬到甲級升級 這些都是層層來的 不是那麼漂亮的寫字樓就搬去越級的寫字樓 越級的寫字樓就搬去甲級的寫字樓 所以看到一些甲級的寫字樓多了人租 就不要立刻以為公司生意好 好到要擴充 可能是 同一間公司 由舊樓搬咗去靚樓嘅啫 甚至租嘅面積都可能冇多到 對新樓嘅業主嚟講，的確就多咗張租約 但系對成個上海嚟講，就未必多咗一間新嘅公司啦咁 世邦魏理仕嘅數字就好清楚噶 第三季上海寫字樓嘅開價比上一季系再跌咗 零點六個百分點噶 去到每日每平方米七點七蚊嘅租金 但仲未完噶，呢個只系開價嚟嘅啫 實際上就唔系咁噶 因爲業主除咗話減開價之外 咧，仲可以俾免租期呢啲優惠 噶，將呢啲優惠都計埋喺埋一齊嘅話咧 實際嘅有效租金就只系每日每平方米五點一蚊嘅租金 比上一季系再跌咗零點八個百分點噶咁 大家可能會話唔系喎，上海我去過啦 出邊睇咧，哇，燈火通明好靚噶 有一幕咧都幾有意思下噶，咁 大陸有網民夜晚就去咗 上海東方明珠附近一棟寫字樓度 外面看是整棟樓都燈火通明的 怎知道 走進去一看 很多辦公室根本就沒有人租的 網民就拍到 至少五間辦公室 裡面都是空的 但窗邊的燈 就是照開的 外面看就一片繁華的樣子 走進去原來就是另一個世界 難怪很多人就問 不是為了扮繁榮 專門開燈了嗎 晚上的時候趕過來了 這種大樓你看它幾乎每一層都亮了 所以我就想去看一看 是不是做內透都是假的做出來的 還是真的有很多人在辦公啊 旁邊就是東方明珠陸家嘴三件套 這地段是非常非常好看的 走咱們去看看 哎喲這個電梯啊真的是一言難盡 門開開來裡面全是空的 而且上面都扒光了的 這是五樓啊 上面扒光了都不忘了往前面還要開兩盞燈 我們現在在十樓啊 看看這棟樓就是全是空的 裡面你看裡面燈都開著 空房間它燈都照樣開 這裡有家公司 但是下班了肯定是 但是下班了你看 燈照樣開的 十樓全是空的啊 燈你看照樣開的 搞得好像晚上燈火通明的 繁華的不得了 看看啊 這就是摩天大廈造假的現象啊 你看這燈光璀璨 對不對 那透槓槓的 哎呀其實呢 其實就 唔需要 陰謀論噶 人哋呢個直頭就係陽謀嚟噶 系白紙黑字寫曬出嚟噶 中共上海市政府一份文件 叫做上海市景觀照明管理辦法 入面系真繫有樣嘢咧 叫做內透光照明 咩叫做內透光呢 簡單嚟講呢 就係用建築物入面嘅燈 透過啲窗射出去 等成棟樓夜晚睇落嚟靚啲仲 未完噶 核心區域 重要區域 同埋一啲重要嘅建築 佢哋嘅景觀照明 仲要納入上海市級 同埋區級嘅集中控制系統 由市同埋區集中控制中心統一控制 幾時開燈幾時熄燈 用啲咩照明嘅模式 整體效果系點樣都可以集中控制 咁就明白曬啦 下次去外灘 望住對面陸家嘴一格一格嘅窗光曬 千祈就唔好話咁快感動話呢 哇！上海人真系勤力啦 晚十點鐘仲成棟樓OT啊 你唯一可以肯定嘅咧 系盞燈仲系真繫有翻工 人有冇翻工 呢個人咧都成問題噶咁 你可能會問，咁香港咧，香港有冇噶 有 大家最熟嘅咧就係幻彩詠香江啦 不過香港集中協調嘅 系參與燈光會演的大廈 目的就只系做一場燈光嘅show嘅啫 但這個就很清楚 是一場燈光匯演 上海有趣的地方是 連上海建築物裡透出來的光 都正式納入景觀照明這套制度 甚至有些大廈要給政府直接控制 說完這件事，現在看回真金白銀 香港人都熟悉恆隆地產 他們上海的恆隆廣場有兩座甲級寫字樓 這兩座樓收租收成怎樣呢？ 今年2026年上半年 收入是人民幣2.4億 上年同期還有2.89億 即是說一年之間 少了接近 5,000萬的收入 跌了17% 但更加值得留意的是 出租率 上海恆隆廣場這兩座甲級寫字樓 去年6月份的出租率是82% 而今年6月份的出租率 是83% 即是說出租率升了1個百分點 但收入反而跌了17% 那為什麼出租率高了但收入反而少了這麼多呢? 這也挺反直覺的 恆隆自己業績報告中解釋得很清楚 說收入下跌的主要原因是由於上海市場持續疲弱 供應過剩導致單位的租金下降 即是剛剛所提到的以價換量 即是說租金低了 所以就收入低了 其實香港人最熟悉的四個字 就是劈價保命 大家記不記得 以前跟大家說過的 恆隆地產的前董事長陳啟宗 在退休之前 在2024年的時候已經說得很白了 他當時就說 這個大環境之下 任何企業的目標都應該是保本保命 而非大力發展 兩年後 再看上海恆隆 減租留客 陳啟宗這句說話 原本就由警告現在變成了實實在在 在業績報告裡面的那條數 如果連上海最核心、最成熟的那批甲級office 都要減租才能留住租客 普通的寫字樓又怎麼辦呢 其中一個辦法就是不做辦公室,改做第二樣東西 上海陸家嘴的上海銀行大廈今年將8、9、10、16樓 全4層寫字樓改造酒店,預計年底開業 即以前打算租給公司一簽就幾年的合約 現在公司不來了,改造酒店,旅客住得一晚得一晚 大陸媒體形容這招為華麗轉身 名字真是挺華麗 但為何好好的寫字樓要轉身呢? 答案其實很直接 原本預計會搬進去的那批公司不來了 再挖深一層 還有一件事香港觀眾未必留意到 寫字樓的價錢、租金一跌的話 不止說每個月 收入的租金少了 連棟樓本身值多少錢都要重新定價 財新網今年8月份報導 2024年初至2024年8月份 北京、上海有外資機構加快賣走手上的商業物業 有些還要劈價四成才賣 究竟劈得多深呢? 財新翻查上海五中嘅寫字樓買賣 發現最新賣出的價錢 比當年買入的價錢便宜了四成一至四成五 即是說當年一百元買回來的東西 現在大約五十五至五十九元都肯放手 當然了,這裏只有五中的成交 不是說整個上海的商業大廈全部都跌了四成 真正值得留意的是 有外資寧願就大幅劈價 都要加快將手頭上的上海商業物業賣出去 財新網報道,今年上半年,北京、 上海這一線城市的大宗物業成交表面看還挺旺的 北京的成交額比去年同期升了五成多 上海也升了一成八 是否意思是市場回落了? 不是,成交多了是因爲資產價格一直在調整 坦白說,物業一直在減價 減到終於有人肯接貨了 誰在接呢?絕大部分都是內地資金 按成交宗數來算,北京的內地資金買家佔了100% 上海有九成二都是內地資金 所以所謂的成交回暖,價錢較低,終於有人肯接貨 而接貨的還幾乎都是自己人 外資不玩 花旗示範了什麼叫做嘴就說長期看好身體就最誠實 2025年花旗自己出了公告 一邊說繼續看好中國的長期發展 另一邊上海大連減了大約3,500人 連office都縮小了 當然花旗自己解釋就是 這次減人和縮office是全球簡化業務的一部分 不過對寫字樓市場來說 公關稿可以寫得好靚 但一張租約就不會講客氣說話 不租就是不租了 其實花旗只是一個例子 是外資縮手的其中一個例子 但上海近四分之一的office cut了 真正麻煩的是兩邊一起夾擊 新的寫字樓還一直響起 外資少了擴張 內地民企的投資和擴張也在減少 外資企業和內地民企的擴張需求也在減少 新的樓建完後給誰坐呢?先看外資 上次說李嘉誠那集也說過 中共商務部今年強調全量,真正要看的是新流入的資金 今年1月至8月全國真正吸收到的外資 比去年同期跌了5.3% 其實講白點就是今年頭8個月 新流入大陸的外資又少了 前面講的是全國上海要分開看 中共統計局會跟你講 上海的外資反而升了6.9% 那為什麼大陸經濟這麼弱 上海的外資反而升了呢 答案其實就沒有表面那麼漂亮 第一,去年上海的外資本身已經跌了11.7% 今年只是由低位彈上去一點 拉回去2024年比的話 今年上海吸收到的外資其實比2024年少了5.6% 如果和2023年比的話 更加還低了大概27% 雖然比2023年低了這麼多 比2024年也低了 但也要解釋 比2024年為何反彈了6.9% 上海本身是跨國公司總部和研發中心最集中的地方 幾個大型的外資項目 或舊外企加碼投資 已經可以將整個外資金額託高 它比2024年集中反彈的地方 主要是零售批發和科技方面 所以這6.9%的反彈 並不是說外資突然大肆回歸上海 更準確的說法是 大陸的整體外資還在下跌 但剩下願意下注的部分資金 是更集中在上海和少數科技和貿易項目 再看大陸民企 中共國家統計局公佈 今年頭三季 民間投資按年下跌10.4% 剔除地產也下跌6.7% 最奇怪的地方就出現了 上海接近四分之一的辦公室吉了 再看看中共自己公報的數字 今年頭三季全國固定資產投資下跌7.2% 民間投資下跌更多,下跌10.4% 就連國有控股投資都跌了3.2% 即不止民企不想加碼 連國企那邊都一樣收緊緊的 但中共公佈今年前三季的GDP 還增長了4.6% 有人可能會說 但出口好嘛 是,今年的出口的確是強的 連中共自己都說 前三季的貨物和服務 淨出口幫GDP拉高了1.2個百分點 注意是1.2個百分點 但問題就在這裏 出口撐住了GDP 1.2個百分點 國內投資就跌 地產又跌 office的需求又弱 中共公佈這個4.6%的GDP增長 究竟有多實淨呢 這個纔是真正要問的問題 今天新聞不過濾先說到這裏,我們下次節目再見,拜拜!