香港樓市真正風眼曝光！史無前例的「生存倒數」！二線開發商深陷1730億債務銀行最大的「心頭大患」| 【 #新聞不過濾】黃瑞秋 7.8

今集我地講一個好重要嘅話題 就係香港地產業嘅債務危機 其實講真 地產對香港人嚟講 就唔單止係產業咁簡單 根本已經係我地嘅經濟命脈 同埋財富基石 好多香港人一生嘅努力 就係為咗上樓 靠層樓來儲身家 但而家成個地產行業 就好似一架失控嘅飛機咁樣 債務爆煲 資金斷水 銀行壞帳爆升 啲警鐘一個接一個響哂 唔單止係大型發展商 好似新世界發展 英皇國際 喺度捱緊壓力 就連一啲中小型嘅發展商 都水浸眼眉 可以話係無一倖免 點解會搞成咁樣呢? 今集我地同大家一齊拆解下 背後到底發生咗啲咩事情 首先講講英皇國際 呢間公司你一定聽過 地產界嘅大鱷 背後就係楊受成操盤 今年六月份就爆咗個超級大鱷出嚟 佢哋違約咗166億港紙嘅銀行貸款 簡單啲講 即係借咗一大筆錢 但而家還唔到 或者違反咗同銀行嘅借貸條款 成件事嚴重到 連赫素斯德勤都直接話 佢哋持續經營能力有重大疑問 德勤居然仲發出咗一份 不發表意見嘅佈局 呢個係會計界嚟講 等於就話出咗張紅牌出嚟 意思就係話 我哋無辦法得到足夠嘅證據 唔可以對你份財報得出結論 即係話畀你知 公司嘅財務狀況真係好麻煩 我哋睇下英皇國際嘅財務佈局 直到2025年嘅3月底數據 流動負債即係一年內要還嘅債務 激增去到188.2億 流動資產即係現金同埋海賊嘅變現嘅資產 就下跌去到57.4億 咁相差有幾大呢 相差就係流動資金赤字 年度虧損係4.84億 比之前果年係翻倍 資產淨值跌到169億 但大部份嘅資產物業唔係現金 現金結餘就得返6.4億 同188億嘅負債相比 係九牛一毛 反映出英皇短期償還債務嘅壓力係非常之沉重 簡單嚟講 你當英皇好似一個人咁樣 佢爭咗銀行188億 但係手頭上得57億係可以動用嘅啫 仲130億唔知點還好 咁你話可以賣咗啲樓 賣咗層樓咪可以還債囉 但更加麻煩就係話 佢哋有311億嘅資產 就已經抵押畀銀行㗎啦 咁如果債務重組失敗嘅話呢 咁呢啲核心嘅物業資產 可能就要畀銀行強制拍賣㗎啦 甚至公司有清盤嘅風險 英皇點解會落到咁嘅田地呢 主要係因為佢哋過去幾年 好進取咁借錢擴張 喺2019年嘅時候 佢哋同8間銀行簽咗26億嘅貸款 喺2021年又同9間銀行借咗19.5億 喺2024年再同11間銀行重組融資 攞到24.2億 呢啲貸款好多都係無抵押嘅銀團貸款嚟嘅 風險好高 不過當時因為佢哋嘅物業估值高 銀行都肯借畀佢哋 但問題就嚟啦 香港樓市近幾年就真係唔掂 物業估值跌咗好多 英皇嘅財報都講到明 佢哋啲投資物業嘅公穩價值 減值損失咗15.4億 意思即係話佢哋嘅商廈同埋地舖 例如話銅鑼灣羅素街呀 尖沙咀彌敦道嘅舖位呀 價錢跌得好勁 仲有好高嘅空置率 你諗下 如果一個人原本曾樓價值10億 但而家跌到得返8億 銀行見佢啲資產縮咗水呢 自然就會緊張啦 可能仲會即時叫佢還錢 大家更加關心就係話 英皇呢單嘢影唔影響香港嘅金融機構 影唔影響香港銀行呢? 英皇同好多銀行都係借貸關係 睇返佢上一年度嘅年度報告 佢主要來往嘅銀行就包括咗 中銀香港 中銀澳門分行 交銀香港 交銀香港分行 呢個就冇重複到 係兩間唔同嘅註冊機構嚟 見緊亞洲 恆生同埋恆生澳門分行 公銀同埋公銀亞洲 東亞匯豐同埋華僑香港 如果英皇真係爆煲嘅話 啲銀行嘅壞賬 即係借咗出去收唔返嘅錢呢 可能就會勁升㗎喇 搞唔掂嘅話呢 仲會有機會引起連鎖反應 咁你話可以賣咗英皇抵押咗嘅物業出去套返現 還返啲錢啦 唔係㗎 物業估值係賬面數嚟㗎咋 如果真係賣嘅時候 係未必賣到呢個價㗎 而且仲有其他嘅交易成本 所以外界就好擔心 如果後續處理得唔好嘅話 啲風險可能會擴散去到 成個本地銀行系統 所以而家金管局就好緊張 盯住睇銀呢件事情 講完英皇 我哋講下新世界發展點解咁頭痕 佢哋係老牌嘅地產商 佢哋嘅債務壓力一樣係非常之大 好難搞 到咗2025年中期嘅時候 新世界嘅總負債已經去到成1510億 佢哋嘅淨負債比率 即係話負債除返資產淨值 就去到成57.5% 呢個數字真係好高下 短期債務 一年之內要還嘅數 但係手頭上嘅帳面現金 係得218億 條數差成過百億 資金鏈非常之緊張 好彩就係話 啱啱佢同銀團傾成咗一筆 875億嘅再融資協議 暫時可以幫佢哋解嚴微資金 但呢筆錢 都只不過係拖延時間嘅做法 佢哋嘅資本結構 而家仲係比較脆弱 如果唔加快賣資產 或者減少投資 或者做啲財務調整嘅話 隨時分分鐘 又會再次跌入財務危機 新世界點解會咁多債務 因為新世界嘅槓桿比較高 即係話借好多錢嚟做大項目 例如話G11 維港文化會 但係近年嚟 香港嘅樓市同埋商業地產 租金同埋物業價值都跌 就搞到佢哋嘅收入就受到壓力 現金流越嚟越緊 即係話市場本身就已經好低迷 一低迷嘅話 佢哋嘅債務壓力就會更加大 香港地產業嘅危機 就唔單止話影響到地產商 仲會拖累銀行同埋成個經濟 會有骨牌效應響到 點解咁講呢 因為而家唔單止話大型嘅財團 負債多到好驚人 最近彭博就報導話 銀行而家最驚嘅 其實係中型嘅發展商 例如話勵生呀 雲安呀 遠東發展呀 資本策略嗰啲 點解呢 因為香港有唔少嘅中小型發展商 面對住一個好大嘅問題 就話資金鏈斷裂 錢唔夠啦 但係又唔容易再借到錢 根據知名銀行Jefferies 喺今年2月份出嘅報告 香港上市嘅二線開發商 至少欠債1,730億港幣 就包括咗勵生 遠東發展 資本策略地產嗰啲 壓力大到爆曬 報告仲講到 11間香港上市非大型地產商 加埋有接近460億港幣嘅短期債務未還 一年之內就要還錢 壓力真係唔細 點解會資金鏈斷裂呢 簡單嚟講就係話 發展商之前借咗好多錢 去買地起樓 但而家樓市唔掂 賣樓同埋租舖嘅收入又跌得勁 根本就冇足夠嘅現金去還債 加埋之前佢哋好多資產 都已經抵押咗畀銀行 想變件都難 賣又賣唔到好價錢 結果就跌咗落一個惡性循環度 就係借錢還唔到錢 咁就賣資產 賣唔到個好價錢 咁就繼續借錢 咁債務就越滾越大 香港嘅樓價呢幾年跌咗幾成 加埋美國高息拖住唔減 呢班中小發展商根本就兩頭唔到岸 收租又唔掂 賣樓又蝕本 結果只係可以急急咁賣資產 及開支 搞到成間公司縮曬水 連銀行都驚 地產一爆煲 唔單止損手爛腳咁簡單 仲會影響埋就業 影響埋金融系統 成個經濟都會震曬 根據金管局嘅數據 直到三月底嘅時候 中小型發展商嘅地產貸款 佔咗全香港1.4萬億貸款總額嘅12% 雖然你話12% 好似唔係好高咁 但問題就係話 呢啲貸款係好集中喺幾間銀行 一旦有發展商爆煲嘅話 銀行可能要撇賬 即係話呢啲錢收唔返嚟 而呢金額係隨時以十億計 對中小型銀行嚟講 呢啲壞賬就好大打擊嚟 可能會導致信貸收縮 即係話銀行唔敢再借錢出去 同埋流動性緊張 即係銀行無現金周轉 甚至會引起存戶恐慌 出現擠提風險 例如恆生銀行2024年嘅不良貸款比率 已經升到6.12% 主要係因為本地商業地產貸款惡化咗 金管局嘅數據仲顯示 今年第一季嘅銀行體系特定分類貸款 個比率升到1.98% 呢個咩數字嚟㗎呢 即係嗰啲懷疑收唔返 可能收唔返 幾乎可以肯定收唔返嚟嘅貸款 你唔好以為呢 少個2%好似好少咁樣 但係情況係有啲危險 因為佢唔單止包括咗地產貸款喺入面 佢仲包括咗個人貸款 商業貸款 貿易融資等等等等喺裏面 咁成個香港銀行體系 降1.98% 呢個數字係有啲高 國際評級機構目的 甚至下調咗大新銀行嘅評級 仲將東亞銀行評為負面展望 原因係房地產借貸風險太高 而家唔少銀行都開始做多咗啲措施 想減低地產市場惡化帶來嘅衝擊 以前嘅發展商 有樓有地有project 銀行簡直係排住隊借錢比佢哋 但而家就唔同曬 銀行收緊水喉 借錢唔容易 銀行而家對再融資嘅要求嚴咗好多 要你攞實物出嚟做抵押 例如話你啲樓你啲地 甚至要搵人幫你做擔保 證明你真係還到錢先得 仲有啲銀行乾脆唔借 就算拎齊啲抵押品都唔批 根據《彭博》報道 知情人士話 勵新發展為咗一筆今年10月份到期嘅貸款 就去搵銀行做再融資 結果銀行話要做額外審查先至肯批 另外據瞭解 穩安地產早排都想進行再融資 但因為現金流唔夠 就被逼開出額外嘅保證條件 話會用其他項目嘅淨餘收入來還債 先至有機會批到呢筆貸款 當中就包括咗佢哋喺鴨利州嘅發展項目 知情人士就話 穩安喺3月份就係批到10.2億嘅貸款額度 呢個遠遠低過佢哋申請嘅14.5億 反映出 而家銀行係越嚟越謹慎 要你有實質嘅抵押 有穩定嘅現金流先至肯批 資金緊縮呢樣嘢 已經浮曬出水面 《貨貨學》作者郭昭分析認為 香港樓市而家係喺度行緊孟戰模式 即係表面上樓價好似只係跌咗兩三成 但其實係一個結構性下行 加埋債務壓力長期嘅侵蝕 點解咁講呢 因為發展商為咗還債 逼住要分批去買啲資產嚟套現 但而家個利息咁高 喺呢種利息咁高嘅環境之下 起樓嘅利潤其實好薄 假設一棟樓有三成嘅毛利 扣咗好高嘅利息成本之後 可能最後得返幾釐嘅回報 最慘就係話 發展商要借新嘅錢去頂啲舊債 就要畀銀行成10釐以上嘅利息 結果就係喺度長期蝕錢 陷入一個死循環 呢個連鎖效應點樣影響香港人呢 而家講講危機同風險 而家地產危機唔單止影響發展商同銀行 仲會拖埋成個香港經濟落水 點解咁講呢 首先就係話 工程延誤同爛尾風險可能會發生 中小企嘅發展商如果無錢起樓嘅話 啲樓盤可能就會延期交樓 甚至會爛尾嘅風險 雖然香港嘅法律同埋財務制度比大陸完善 對買家有一定嘅保障 但如果發展商真係全面爆煲嘅話 呢個保障就未必救到所有嘅人 制度係無可能全面兜得住百分之一百 買家如果中招嘅話 再嚟就係話 樓價可能會進一步下跌 如果發展商嘅資金鏈斷裂 市場又無信心嘅話 就出現拋售潮 樓價可能會進一步下跌 如果市場上越嚟越多負資產嘅話 即係話越嚟越多嘅中產唔敢洗錢又儲唔到錢 咁就會拖累成個經濟嘅活力 再嚟就係連鎖效應 香港嘅地產業唔單止係賣樓咁簡單 仲連埋建築、裝修、地產代理、律師樓、金融等等嘅行業 如果中小發展商一個個爆煲嘅話 成條鏈都會受到影響 好多人可能會失業或者減人工 呢個就直接影響到打工仔嘅生活 呢啲係基層市民嘅切身之痛 咁變咗就係話 房企風暴可能就轉化為民生危機 最後就唔好畀IPO呃到你 雖然最近港股就好似有啲新股上市 好似就好熱鬧咁樣 但好多隻不過係過堂嘅資金嚟嘅 即係話去香港轉一圈就會走 根本就幫唔到香港嘅地產業解決融資嘅困難 係屬於表面風光實際上係無補於事 咁點解會呢場嘅危機響到 深層嘅原因係啲咩呢? 香港地產業嘅困局 就唔係話淨係因為發展商經營不善 而係有更加深層嘅結構性問題響到 最根本嘅原因就係話 其實呢個係制度信任嘅崩潰 加埋市場信心嘅流失 由2019年開始 好多投資者同市民對成個市場無信心 樓市一直都係香港人累積財富嘅重心 但當對制度唔再信任嘅時候 再加埋以前靠借錢推高樓市嘅玩法開始失效 成個資產市場就要重新定價 即係話以前覺得值錢嘅物業 而家就反而變成咗一種負擔 借貸變成咗風險 銀行壞賬亦都開始上升 最後就令到經濟陷入一個惡性循環 要解決呢場危機 靠政府減息或者崩碎舊市 只係會治標不治本嘅啫 真正嘅出路最重要係重建對制度嘅公信力 同埋社會嘅信任 如果香港嘅法治同埋市場環境唔回復嘅話 地產業同埋整體香港經濟就好難翻新 呢個唔單止係經濟問題 在香港人安居樂業嘅根基 同埋呢座城市嘅存在意義 今日新聞不過濾講到呢度先 我哋下次節目再見 拜拜 MING PAO CANADA MING PAO TORONTO