人が消え、家が余る 不動産データで見る中国経済の実態 今後は深刻な衰退局面へ

2024年以降、中国では賃貸住宅の需要が急速に縮小しています。 北京や上海といった一線都市の家賃は、すでに2015年前後の水準にまで下落し、 甲州や天津などの二線三線都市では、2010年頃の価格帯に後戻りしています。 家賃相場の下落は、不動産市場の冷え込みだけでは語れない中国経済の真相に横たわる危機の表れとなっています。 賃貸市場の失速は、かつて世界の成長エンジンと呼ばれた中国経済の構造的疲弊を、この上なく鮮明に映し出しています。 シンクタンク・中国指数研究院のデータによると、2024年1月から11月にかけて、 中国の主要50都市の住宅平均賃料は累計で2.72%下落しました。 中でも、二線都市の下落幅が最も大きく、平均で3.56%の下落となっています。 一線都市と三四線都市では、下落幅がやや緩やかで、いずれも2.82%でした。 これらの数字は、住宅市場において賃貸住宅の需要が急激に縮小していることを明確に示しています。 その背景には、若年層や流動人口の大幅な減少があると指摘されています。 例えば、新鮮市の商業エリア福田中央ビジネス区にある3LDKのマンションは、 2024年初めには月額16,000元で貸し出されていましたが、 2025年初めには1万元にまで下落し、下げ幅は約38%となりました。 上海の南淮新城賃では、賃料が1平米あたり40.26元から34.4元に下落し、下落率は15%に達しています。 北京市内の不力場にある2LDKの家賃は、2024年には1万2,000元から9,500元に下落しました。 三貫路内の50平米のワンルームでは、2021年の募集価格が7,200元だったのに対し、2024年7月には6,000元にまで下がっています。 しかし、それでも借り手は見つからないとのことです。 大手不動産プラットフォームコハチアン居客のデータによると、 2025年1月の北京における賃貸物件の制約件数は、前月より明らかに減少し、物件の掲載から制約に至るまでの平均日数は8.8日伸びたということです。 これは単なる価格の問題ではなく、根本的に需要不足が深刻化していることを示しています。 注目すべきなのは、北京市における若年層の賃貸需要が大きく減少している点です。 特に25歳から35歳の年齢層の減少が目立っています。 2024年、北京市の外来常住人口は前年比で21%減少した一方、賃貸用物件の供給量は43%も増加しています。 つまり、借り手が減少する一方で、物件の供給は増えており、市場では供給過剰の状態となっています。 結果として、家賃はさらなる下落に追い込まれています。 さらに、北京市内の古い団地でも空室が目立つようになっています。 2024年12月には、北京市内の古い団地の3割以上で、過去3ヶ月の間、一度も内見者が訪れていないという状況が、関係者によって明らかにされました。 このような状況からわかるのは、中国の不動産市場の低迷は、単なる価格の問題にとどまらず、経済全体の停滞と労働人口の流出による受給バランスの崩壊が根底にあるということです。 商業用不動産の賃貸市場も深刻な打撃を受けています。 最新のデータによると、2024年末時点で、北京市と上海市のオフィスビルの空室率はすでに20%を超えています。 さらに、2025年には、新鮮の高級オフィスビルの空室率が45%を突破する可能性があるとされています。 この傾向は、2000年にも広がっています。 例えば、湖北省の武漢市では、グレードAに分類される高級オフィスビルの空室率が33%に達しました。 湖南省の調査市では37.1%、江西治湾属地地区の南寧市では39.1%、石膏省甲州市でも26%という高水準となっています。 このような価格の急落は、中国全土でオフィスに対する需要が大幅に減少していることを浮き彫りにしています。 特に、コロナ禍以降、企業の働き方が変化し、オフィススペースの需要が根本から見直されるようになったことが背景にあると考えられています。 2024年第4四半期には、主要都市の高級オフィスビルの賃料がのきなみ下落しました。 飲食業や小売業でも業績不振が続き、不景気を増幅させています。 2024年には、中国国内の飲食業の倒産件数は300万件に達し、倒産率は50%を超えました。 業界関係者によると、かつて平均500日とされていた飲食店の営業寿命は、現在わずか360日にまで短縮しています。 新規開店よりも閉店のスピードが遥かに早いというのが現実です。 北京市内のある初期改修業者の社長は、2024年は一月あたり約200店舗の閉店に携わったと語りました。 これは前年と比べて約270%の増加です。 小売業界では、2024年上半期だけで少なくとも6,882の店舗が閉店しました。 その中には、氷大手のウォルマートや駅長氏、ダーユンファ、フーマーのほか、ラッキンコーヒーやミーシュエなどの有名カフェ、飲料チェーンも含まれています。 失業率の上昇、工場の閉鎖、不動産市場の崩壊といった複合的な要因が重なり、中国経済はこれまでにないほどの苦境に追い込まれています。 大学を卒業したばかりの若者たちの多くが定職につけず、2024年には新卒者のおよそ半数が就職先を見つけられなかったと報告されています。 同時に、2億人ともいわれる農民口の多くは依然として安定した住居を持っておらず、工事現場や橋の下、コンテナハウスなどの仮設住居での生活を余儀なくされています。 中国政府は保証性住宅と呼ばれる低所得者向け住宅の供給を推進しており、2024年には全国で172万棟の保証性住宅が新たに建設されました。 しかし、こうした施策は不動産市場の回復につながるどころか、かえって賃貸市場の供給過剰を招き、住宅の空出率をさらに悪化させているとの指摘もあります。 中国経済の低迷を加速させている重要な要因として指摘されているのが、人口問題です。 出生率の低下と急速な高齢化が同時に進行する中で、中国社会は深刻な人口減少局面に入りつつあります。 特に都市と農村の中間に位置する都市均衡地域では、空洞化が進み、若年層の流出が顕著となっています。 このような状況は、住宅需要の縮小に直結し、賃貸市場の活力を大きく奪っています。 新型コロナウイルスの影響も、社会の見えないところで深刻なダメージを与え続けています。 中国共産党は、感染症による死者数の実態を公表していませんが、全国的に仮想場の拡張工事が相次ぎ、総裁業が拡張を停止していることから、多くの人々が亡くなっている可能性が指摘されています。 こうした死亡数の増加も、住宅需要の低迷に大きな影響を及ぼしているとみられています。 このように、中国経済の苦境は、単なる不動産不況にとどまりません。 失業者の増加、人口の急減、実体経済の崩壊といった多重の要因が同時に進行しており、中国経済は今、かつてない深刻な衰退局面へと突入しつつあります。