'반토막 날 절박한 상황이라는 것이 현실' 아주 친절한 설명

올한해 부동산 시장 어떻게 좀 지켜 보셨는지 궁금해요 제가 23년도 그런 말을 했어요 24년도 위험하다 부동산 특히 아파트 시장의 가격 하락이 예상된다 그래서 사실 23년 말부터 24년 초까지 가격 하락이 이렇게 시작되는데 24년에 그 특례로이 나왔어요 특례로이 나오면서 다시이 아파트 값이 꿈틀되고 반등했습니다 뭐 어떤 분들은 신생화 특례로고 서울 아파트값 반등하고 무슨 관계가 있냐라고 물어보시는 분들이 있는데 보통이 2024년에 아파트 거래가 실거주자 분들이 실수요자 분들이 많이 이동을 이렇게 하는 시기였는데 신혼부부들이 살 수 있는 6억 이하 저가 아파트들이 거래되면 이걸 팔고 나가시는 분들은 9억짜리 사고 99억을 팔고 가신 분들은 뭐 10억 20억이 이렇게 옮겨 가는 거죠 그러다 보니까 전반적인 시장에 영향을 주고 7월 달에도 그런 말을 했어요 이게 원래 스트레스 DSR 2단계가 7월부터 시행이 되기로 했다가 두 달 연기해 9월에 실시됐다 말이죠 이게 3월 달 뭐 2월 달 요럴 때 그 데드 바스 나올 때 이거 5월부터 좀 조심해야 됩니다라고 했는데 이걸 9월로 두 달 연기한다는 거예요 어 9월이면 더 이상 집을 못 살 수 있다라는 불안감이 있으니까 거래량이 엄청 늘어난 거예요 거래량이 늘어나니까 집값도 뛰죠 그래서 서울 아파트 수도권 아파트들이 약간 반등이 이렇게 오는데 역시 제가 예상한 대로 9월 달 되면서 완전히 이게 지금 얼어붙었어요 스트레스 어살 2단계로 그 대출 총량이 규제가 됐지 않습니까 지금 24년 전반적으로 보자면 식어갈 수 있었던 부동산 시장을 여러 가지 특례를 주면서 다시 끌어올렸다 가 다시 이제이 가게 부채가 워낙 커지니까 아무래도 야 이거 좀 위험하다 하는 생각에 총량 규제를 하니까 그때부터 완전히 지금 얼어붙어서 7월까지 서울 아파트 거래량이 9천 건이 넘었었다 3개월 동안 지금 매월 3천건 초반대로 거래가 되고 있어요 거의 1분 토막이 난 거죠 거래량이 그래서 2024년이 아파트 시장을 얘기하자면 상고 하저 어 시장이고이 하저 내년도 아지 이어 수 있는 분위기로 좀 가고 있다 이렇게 평 드리고 싶고 평 대통령께서는 좀 정부의이 부동산 정책 어떻게 보고 계신지 저는 기본적으로 부동산 정책은 원칙이 제일 중요해요 너무 왔다 갔다 하면 이게 금방 법이 바뀔 텐데 뭐라는 의식이 인식이 있으면서 그 법을 믿지를 않아요 그런데 뭐 이번 정부만 왔다 갔다 한게 아니고 그전 정부 또 그전 정부도 계속 왔다 갔다 한 거예요 그니까 부동산이 여러 가지 정책은 어느 한 가지 방향으로 관성이 좀 있어야 되는데 저는 기본적으로 실수요자들이 집을 좀 수월하게 살 수 있게 하고 그리고 저소득층에게는 주거복지 차원에서 뭔가 제공되는 것이 좀 있어야 되겠고 그러려면은 반드시 근절해야 되는게 투기를 근절해야 이런 것들이 시행될 수 있거든요 이런 원칙을 가지고 해야 되는데 부동산 정책을 이렇게 했다 저렇게 했다 하다 보니까 그 빈구석이 보여요 그러면 투기하는 분들은 그 빈 구속을 여자시 찾아내요 그니까 그 빈 구석을 찾아서 또 막 뭔가 부동산 뻥튀기를 하는 거죠 그러니까 부동산 가격이 막 오르고 전반적으로 힘들어진게 아닌가 그래서 전 정부 정책이 어 원칙이 바로서야 된다 일관성을 놓치면 안 된다라는 생각이 제 생각이에요 이번 정부도 두 가지를 고민할 거 같아요 부동산 가격의 안정화 또 부동산 시장도 살려야 되고 그 이게 말이 앞뒤가 안 맞잖아요 그러니까 규제를 썼다가 특례를 줬다가 어느 장단에 춤을 쳐야 될지를 모르는 거죠 그니까 국가를 운영하는 주체 입장에서는 참 이러지도 못하고 저러지도 못하는 그런 시장이라고 봐요 그 신뢰를 받 으로 부동산 시장이 움직이면 지금보다는 많이 안정화될거다 지금 영끌 하는 분들 보면 왜 영끌 했나라는 물어보면 아주 기본적인 대답이 불안해서요 불안하지 않으면 그렇게 큰 대출을 받아서 집을 살 리가 없거든요 제가 일본에 어 7월 달에 다녀왔거든요 왔는데 일본 청년들고 제가 이런 부동산 어 대담을 좀 했어요 똑같이 하는 말이 집을 왜 꼭 지금 막 그렇게 사야 되냐고 저한테 물어봐요 어 한국은 집을 막 지금 빚을 사고 있다 그랬더니 일본은 집값이 이게 언제 뛸지 모르기 때문에 안 산다는 거예요 그 집값이 안정돼 있는 거야 이거 말 좋은 말로 안정돼 있는 거고 나쁜 말로는 성장을 못 한 거지 일본이 잃어버린 30년으로 그러다 보니까 올해 집을 사나 내년에 사나 똑같다는 거야 그러니까 집을 사려고 안 달려드니까 뭐예요 수요가 없잖아요 수요가 없으니까 주거용 부동산 가격이 그렇게 많이 뛰지 않아요 그 상승 논자는 분들이 가끔 뭐 일본 부동산 집값 봐라 얼마나 비싼가 이런 얘기 하는데 아 직접 가보고 얘기 하라 그러세요 현장 가본 다음에 얘기를 해야지 그냥 어디 신문 기산하는 거 찍찍 긁어 가다가 일본 부동산값 얼마나 비싼지 이런 얘기를 하는 거 자체가 어불성설이다 그니까 우리나라의 부동산 정책은 주거 안정이 제일 우선이 아아 그니까 그쪽으로 좀 맞춰야 된다 소득대비 주거 이용이이 서울이 굉장히 높다 그 뉴욕보다도 높다네 요에 대해서 한번 말씀을 좀 그냥 물가 철 값이 오르고 시멘트 값이 오르고 뭐 땅값이 올랐다고 무조건 많이 오른다 지금 시장은 그런 논리로 얘기하고 있잖아요 그니까 이건 공급자의 시선이고 수요자들의 시선으로 보자면 내 소득이 늘지 않았는데 저 집을 살 수 있을까 못 사잖아요 못 사니까 뭘 하냐 대출을 받잖아요 대출을 받는데 대출 받는 돈이 점점 집값이 비싸지니까 비싸진 만큼의 양을 대출받아야 되니까 빚이 늘어나는 거잖아요 가게 빚은 늘어날 수밖에 없는 구조를 가지고 있는 거예요 지금 적절한 집값 안정이 된다면 개인의 능력에 따라서 누구는 좀 대출 많이 받고 누구는 좀 대출을 좀 적게 받아도 살 수 있는 집들이 이렇게 있는데 지금은 사실 2년 20년 21년 막 미친듯이 이게 집값이 뛰지 않습니까 미친듯이 뛰다 보니까 감당이 안 되는 거죠 그래서 남들은 얘기해요 아직 대한민국 아파트값 더 올라야 된다 이거 제가 볼 때는 재정신이 아닌 분들이 하는 얘기예요 왜냐면 저는 이렇게 얘기하는 분들이 공급자에 의해서 뿌려진 그런 데이터로만 이렇게 뭔가 스피치를 하시는 분들이라고 저는 보는데 p 지수라는게 뭡니까 소득 대비 가이아요가 확인해 봤는데 27.5 합니다 27.5 p 지수가 뉴욕이 p 지수가 1이에요 그럼 우리가 2.5배 2.6배 더 비싼 잖아요 그러니까 대한민국 집값은 너무 비싼 거죠 그래서 집값이 사실은 안정이 되다는 말은 지금 집값에 적어도 한 30% 정도는 내려가 있어야 그게 안정이다라는게 제 생각이에요 그니까 무조건 뭐 서울 아파트값 뭐 공급 부족으로 더 올라간다 이런 얘기는 가당치 않은 얘기다 뭐 더 올라갈 수 있겠지만 그건 정말 우리 모두가 피폐해지는 길이다 지금 경기가 안 좋아요 그러니까 지금 대한민국 값은 제가 볼 때 너무 과도한 위치에 있다 자꾸 올라가는 쪽으로만 얘기를 하면 안 된다 그리고 정책 자체도 올라가는 쪽으로만 자꾸 뭔가 정책을 만들면 안 된다라는 생각을 제가 갖고 있습니다 평호 대표님께서는 하락의 뭔가 대표 주자 느낌입니다 제가 보기에는 저는 하락 논자가 아니에요 하락 논자는 것은 끊임없이 하락을 이야기하면서 하락에 대한 해당되는 데이터만 가지고 얘기하는 사람들이 하락 자예요 상 논자는 또 반대자아요 저는 시장이 상승할 때 상승하는 시그널을 줬고 하락할 때 하락하는 시그널들을 줬고 하락하면 하락하는 이유에 대한 설명들을 제가 드렸던 거예요 만약에 아파트값 부동산 가격이 다시 상승하는 분위기로 기조가 바뀌었다 시그널이 나오고 그런 데이터들이 나온다 그럼 저는 여러분 이제부터 부동산 잘 지켜 보시기 바랍니다 지금 상승의 기미가 나오거든요라고 제가 얘기를 해요 제가 특례로 나왔을 때도 그 얘기 했어요 저는 하락할 줄 알았는데 특대로 나올 줄 몰랐다 특대로 나오니까 이거 좀 값이 반등할 수 있다 이게 뭐냐 대두의 바운스가 될 수 있다 이런 얘기했거든요 그니까 저는 시장 자지 하락론자 아니에요 상승론자 하는 시중에서 말하는 그분들은 아마도 공급자의 시선에서 그분들과 뭔가가 이제 이렇게 연결되 있는 분들이 많을 거예요 하락론자 시장에서 말하는 그분들은 그냥 데이터를 놓고 얘기하는 분들일 거예요 물론 시장의 움직임이 모든 것이 데이터로만 판단할 수 있는 건 아니에요 심리를 어떻게 데이터로 판단합니까 상승론자 하락론자다는 공급 론자 수요 론자 공급자의 시선이 수요자의 시선이 이걸 놓고 봐야 되는데 저는 때에 따라서 공급자의 공급의 시선 때에 따라서 수요자의 시선을 가지고 제가 이야기를 하는 거예요 그러니까 이제 단 그거부터 수정을 좀 하고 이렇게 전망이 좀 엇갈리는 이유가 뭐라고 혹시 생각하시 전망이 엇갈리는 것은 일단 기본적으로 공급자의 뉴스에 휘둘리는 분들 거기서 이익을 보시는 분들이 상승에 대한 무게를 많이 실어서 얘기해요 개발할 때 보면 개발되기 전에 가격보다 개발되어진 후에 미래 가치를 얘기하는 분들이 많잖아요 제가 그 말씀 여러 번 드렸는데 그 상승 론자들이 하는 말이 공급 부족 얘기를 많이 해요 그런데 우리나라 아파트 서울 아파트도 마찬가지예요 공급이 적을 때도 아파트 값이 하락한 적이 있어요 공급이 많을 때도 상승한 적이 있고 전망이 엇갈리는 이유는 정말 헷갈려서 그럴 수도 있고 뭔가 얻어지는 베네핏이 다른 사람들이다 우리 시청자분들이 수요자들이 꼭 보셔야 할 내용 중에 뭐가 있냐면 상승한다는 사람들은 서울 인구 집중되고 서울 인구 뭐 늘어나고 서울은 영원히 서울이고 서울의 일자리가 안 변하고 뭐 이런 얘기 계속 하잖아요 또 인구 줄어드는 것과 서울의 집값은 전혀 관계 없다 이렇게 말하면서 상승을 얘기한다 말이에요 근데 그분들의 말이 다 틀렸다는게 아니에요 그런데 중요한 건 사이클이 있다는 거예요 그니까 만냥 오르지 않아요 21년 최고가에 집을 안 사고 지금 사면 더 싸게 사는 거 아니에요 자 이걸 수도권으로 넓혀 볼게요이 이야기를 그러면 지금 21년 최고가에 80% 못 올라온 아파트들이 있죠 그럼 지금 사는게나요 20년 최고가에 사는게나요 저는 그래서 21년 초고가로 뛸 때 기다리라고 했던 거예요 아파트값이 12억 13억을 한다고 치면 그 중에 20% 하락했다고 쳐 봐요이 사람은 12억에 산는 아파트를 나는 10억에 사잖아요 대출 2억을 덜 받아도 되잖아요 그 이런 얘기를 제가 하는 거지 인구가 감소되면 지방 아파트 수도권 아파트들 중에 교통이 좀 불편한 지역 있는 아파트들은 가격이 많이 하락할 거예요 엄청난 하락을 할 거예요 왜냐면 일본도 그랬으니까 그러면 서울 아파트를 견인하는 가격을 견인하는게 뭐냐면 누군가가 내가 살던 집을 팔고 돈을 좀 대출을 받아서 서울 아파트를 사는 경우아 근데 이게 안 팔리는데 어떻게 이걸 사냐 이게 왜 안 팔리냐 인구가 없잖아요 줄어들잖아요 지금 당장은이 문제가 가시화되지 않지만 앞으로 한 15년 뒤면 엄청나게 피부로 느낄 겁니다 그러면 지금 지어진 아파트 15년 뒤면 그런 아파트들도 안 팔린다는 거예요 그러면 서울의 아파트에도 영향을 준다 또 상승 론자들은 또 이렇게 반박하지 아 그럼 강남 쪽에 아파트까지 떨어진다는 얘기냐 뭐 이렇게 말을 해요 떨어집니다 제가이 인구 문제에 대한 얘기 좀더 하나 더 붙이면 지금 서울 아파트의 매도 매도 의향을 가지고 내놓은 매물이 아파트가 8만 9,000 개가 있어요 경기도가 16만 개가 있어요 그런데 서울 아파트의 매물이 25만 개가 넘어요 8만 9,000 개가 아니고 중복 매물이 경기도 수도권의 아파트가 어 매물이 16만 개 정도 나와 있는데 이걸 따져 보니까 경기도의 매물만 39만 개 거의 40만 개가 나와 있어요 뭐예요 중복 매물이 중복 매물이 많다는 의미가 뭐예요 안 팔리니까 여기저기 다 내놔 어더 걸리면 거기서 팔아주면 좋겠다는 개념으로 내놓는 거예요 보통 아파트 가격이 상승할 때는요 여러 군데 안 내놔요 이게 이제 가격 하락을 나타낼 수 있는 불황의 단계에 왔다 지금은 또이 당장 이게 이런 식으로 쭉 흘러가지는 않겠지만 한 15년 뒤에는 인구 문제로 인한 어 집값이 아마 타격을 입을 거다라고 보는 거죠 매년 집값 정당을도 어떻게 바라보고 있지 이게 뭐 드이 워낙 강하긴 하지만 시청자분들을 명쾌하게 내년 집가 이렇게 될 것 같다 이렇게 말씀해 주시기 또 바라고 있을 수도 있어요 내년 아파트 가격은 아마도 보합 특히 서울 주요 입지는 보합 나머지 지역은 하락할 것이다 어 트럼프 대통령 당선인 그분이 대통령 당선되고 나서 지금 받아오는 압박감이 장난 아니에요 우리 경제 미치는 영향 사실 뭔가 돈을 많이 버는 곳이 있어야 그돈 가지고 집도 사고 뭐 부동산 뭐도 사고 할 거 아닙니까 근데 경기가 안 돌아가면 안 되거든요 지금 우리 경제성장 KDI 0.3% 포인트를 아주 크게 지금 하락 전망을 또 했어요 지금 올해 두 달 남았거든요 그렇게 하락 전망한게 몇칠 전이에요 경제 성장률도 지금 예전만 못 하다는 거예요 이게 선진국 탁 문턱에서 경제 성장률이란게 또 계속 마냥 치고 올라갈 수 없잖아요 자 자원이 없는 나라에서 그러다 보니까 이런 성장률로 따지자면 우리 시중에 도는 돈들 이런 돈들도 역시 총량이 있다 부동산 전체적으로 전반적으로 가격이 오르기는 힘들다 또 초저금리 시대처럼 돈을 내가 막 쉽게 대출을 받고 쉽게 물건을 살 수 있는 시기가 아니다 중금리 시장이든 어 중금리 시장에서 좀 위험하게 부동산에 투자하는 사람들이 많지 않을 것이다 그리고 실질적으로 제 주변에 있는 부동산 좀 부자인 분들은 부동산 처분하고 채권 시하고 넘어간 분도 많아요 내년도 25년도 아파트 가격은 신규 아파트는 가격이 보합세 아니면 조금 오르거나 그러나 기존 구축 아파트들은 하락 세 내림세로 갈 것이다 그래서 어떤 분들은 아 우리 집 뭐 오르지도 않는데 오오 오른다고 얘기하냐 이렇게 말하는 분도 있고 우리 집은 올랐는데 자꾸 떨어진다고 하냐 또 이렇게 말하는 분도 있고 아마 이렇게 좀 양분된 시장이 내년 시장일 것 같아요 은행이 지금 엄청난 이익을 보고 있잖아요 엄청난 이익을 보면서 지금 구조 조정도 하고 있잖아요 대기업들 지금 대기업도 상당히 위험해요 지금 너무너무 어려워요 삼성전자가 4만 전자 내려갔다가 지금 5만 전자 다시 올라와 왔잖아요 25년 도에는 이제 급매로 나오는 물건들 중에 22년도 하락할 때처럼 30% 40% 막 던지는 매물들이 나올 거예요 그런 매물들을 어떻게 하면 내가 잡을 수 있나 25년도 그렇게 급매가 나오는 시기가 있고 경매로 지금 많이 쏟아지고 있기 때문에 그런 걸 좀 공부하고 노려보시는 것도 내진 말해 라는데 좀 저렴하게 내집 말하는 방법이다 [음악] l [음악]