'25년엔 엄청난 반전이..' 위기가 누군가에게는 기회

대표님 예측대로 아파트 거래 또 끊겼는데 앞으로 아파트 값은 어떻게 될까요? 제가 2017년부터 19년까지는 집을 무조건 사야 된다고 했었던 시기가 있었어요. 그런데 2020년, 2021년부터는 이거 정말 조심해야 된다. 이런 얘기를 제가 많이 했었잖아요. 그리고 24년 말부터는 정말 정말 조심해야 되는 시기가 온다고 했는데 뭐 거의 대충 맞았죠. 그런데 중요한 것은 제가 늘 했던 말이 있습니다. 적든 크든 현금 체력, 금융 체력을 길러야 한다. 이 말이었습니다. 이 말이 왜 중요했는지를 제가 설명드릴게요. 아파트 거래량이 지금 확 줄어서 매물이 쌓이고 있는데 서울 아파트 매물이 지금 8만 9천 개가 넘죠. 경기도를 보니까 한 16만 개가 넘습니다. 정말 많은 겁니다. 이 숫자는 조사가 이루어진 이후에 최대치의 숫자거든요. 그런데 정말 무서운 게 뭐냐면 워낙 안 팔리니까 여기저기 부동산 중개소에 막 중복으로 내놓은 매물들이 많이 있어요. 그러다 보니까 중복 매물로 따지면 숫자가 엄청나게 큽니다. 서울과 경기 합치면 50만 개가 넘습니다. 중복 매물이 많다는 게 뭐냐면 이제 가격이 좀 드라마틱하게 하락할 증조가 이렇게 봐야 됩니다. 서울 아파트 거래량도 지난 7월에 보니까 9,180건이었는데 9월부터는 뚝 떨어져서 이게 매월 3천 건 정도밖에 안 됩니다. 지금 11월도 거래량이 거의 없죠. 매매 금액을 보니까 지난 6월, 7월, 8월에 서울 아파트 매매 평균 금액이 12억 선이었습니다. 그런데 11월 들어서는 10억 초반대로 가격이 뚝 떨어졌거든요. 그러니까 고가보다는 중저가 위주로 거래가 되고 있다 이런 뜻이잖아요. 서울 반포나 압구정 같은 강남의 경우는 아직 드라마틱하게 하락이 보이진 않지만 아마 여기도 곧 드라마틱한 하락의 거래들이 나올 거라고 저는 봅니다. 수도권도 이걸 좀 들여다보니까 주택 거래량이 7월에 정점을 찍고 9월 들어서 뚝 떨어졌습니다. 서울과 수도권이 거의 같은 그래프인데 수도권 아파트 가격도 신축 아파트는 가격이 좀 버티겠지만 기존의 아파트 가격은 많이 내려올 수밖에 없다. 이렇게 생각하시면 됩니다. 지금 주식시장도 보면 아시겠지만 폭락하고 있습니다. 주식도 제가 분명히 23년, 24년에 남들은 주식을 사야 된다, 이런 주식 사라, 저런 주식 사라 이런 얘기들을 참 많이 했는데 저는 주식시장 정말 조심해야 된다고 여러 번 말씀드렸습니다. 25년에 내년에는 정말 더 큰 위험 구간이 올 수 있다고 제가 여러 번 또 얘기를 했었는데 이게 뭘 의미하냐? 이 말을 뒤집으면 기회가 오고 있다는 뜻이기도 합니다. 주식의 바닥이 어디일지는 사실 아무도 모르지 않습니까? 그런데 이렇게 연일 하락할 때는 현금 지고 있는 사람들에게는 이게 기회일 수가 있습니다. 뭐 앞으로도 이 기회가 쭉 한참 더 남아 있겠죠. 지금 분위기로 봐서는 내년에도 기회가 많이 있긴 있습니다. 자, 아파트도 마찬가지라고 봅니다. 초고가로 거래가 이루어질 때 초고가 거래는 위험하다 라고 제가 정말 욕을 욕을 먹어가면서 여러 번 얘기를 했었습니다. 그런데 이제 최고가 거래가 위험하다는 게 어떤 건지 지금 이제 그게 나올 차례가 됐습니다. 요즘 경매 많이 쏟아지고 있죠. 앞으로는 최고가 거래로 거래됐던 아파트들이 경매로 나오는 분들이 많아질 겁니다. 서울에서도 마이너스 P가 떴다는데요? 마이너스 P 떴죠. 신규 아파트도 그러니까 분양가보다 낮은 마이너스 P로 나온 매물들이 꽤 많습니다. 그것도 서울에 그런 매물들이 많다는 거예요. 은평구 신사동이나 동대문구 신설동 여기저기서 마이너스 P가 나오는 물건들이 있는데 입지나 규모를 떠나서 서울에서 마이너스 P가 나온다. 이건요 불황이라는 신호로 받아들여야 됩니다. 대출도 안 나오죠. 그런데 아파트 값은 비쌉니다. 분양가는 비쌉니다. 그러니까 사고 싶어도 못 사니까 이게 뭡니까? 이게 불황이라는 거예요. 마이너스 P가 나왔다고 해서 이게 싸다 싸니까 또 사볼까? 라는 생각을 하시면 이것도 위험합니다. 왜냐하면 입지에 따라서는 더 내려갈 수 있기 때문에 그런 거죠. 마이너스 P인데 왜 더 내려간다고 생각하시나요? 이게 잔금을 못 짓는 세대가 늘어날 수 있기 때문입니다. 아무리 뭐 나중에 나중에 시간이 더 지나면 결국은 오른다고 하더라도 지금 당장 잔금을 못 지르면 시장에 내려올 수밖에 없겠죠. 그런데 사는 사람이 없으니까 뭐예요? 마이너스 P라는 게 뭐냐면 내가 계약할 때 냈던 10%의 비용 그 비용을 포기하고 이걸 살 사람을 찾는 거예요. 그러니까 이미 10%는 내려왔지만 이게 문제가 뭐냐면 사실 빚도 누가 빌려줘야 빚을 내는 거 아닙니까? 그렇지 않아요? 결국 제가 볼 때는 내년이면 이렇게 보기 때문에 정말 실수요자라면 오히려 좀 더 기다리시면 더 큰 기회가 온다. 저는 그렇게 스스로 확신하고 있습니다. 지난번 영상에서 차라리 빌라를 사라고도 하셨는데 요즘 빌라 잘 안 사잖아요. 빌라를 사라고 했던 이유는 여러분 모두 이제부터 빌라를 사세요 라는 뜻이 아니죠. 뭐냐면 비싼 아파트를 사려고 정말 많은 분들이 빚을 막 어마어마하게 내잖아요. 그러지 말고 나중에 아파트가 될 지역의 빌라를 사는 게 어떻겠느냐 하는 뜻이었습니다. 특히 젊은 20, 30세대 분들이 무리해서 아파트에 영끌 대출로 사지 말고 아직 뭐 인생에 시간이 많이 남아있으니까 좀 더 여유가 있잖아요. 빌라를 샀다가 나중에 개발이 된다든지 해서 아파트로 바뀌면 그때 아파트 사라고 되잖아요. 제가 그런 식의 이야기를 했던 겁니다. 사실 요즘 영끌하시는 젊은 청년 세대들 보니까 지금 아니면 지금은 못 살 것 같다. 지금 사야 그나마 싸게 산다. 또 뭐 새 아파트는 더 오른다. 이런 뉴스에 휘둘려서 진짜 많은 대출을 받아서 무리해서 집을 샀는데 정작 쓸 돈이 없어서 매일 저녁을 누군가에게 얻어먹고 다녀야 되는 그런 일도 생깁니다. 그렇기 때문에 그러지 말고 좀 더 여유 있게 개발 가능한 지역이 어딘지 물색을 해서 거기에 빌라를 사놓는다든지 빌라를 샀다고 해서 내가 거기서 사는 건 아니잖아요. 그러니까 빌라를 사놓고 세를 줘도 되고 아니면 내가 직접 들어가서 살아도 되고 오히려 저렴한 가격의 주택을 사서 세를 기다리는 것도 그것도 투자다. 원래 투자라는 개념이 저가일 때 사는 겁니다. 막 고가일 때 올라타서 그 바람에 휩쓸려서 얼마를 먹고 나온다. 뭐 이런 게 투자가 아니라는 거예요. 이해하셨죠? 근데 진짜 궁금한 게 있는데 서울 아파트 매무는 늘어났는데 왜 가격은 도대체 안 떨어질까요? 그 이유는 뭐 여러 가지가 있겠지만 제가 볼 때는 크게 두 가지입니다. 첫 번째는 추억 때문에 그렇습니다. 추억이요? 네 추억. 왜 추억이라고 말하자면 아파트 내 옆에 있는 아파트가 고가에 팔렸던 것을 기억하는 거예요. 내 옆에 누구 누구의 아파트는 얼마에 팔렸는데 지금 가격이 내려가서 나 뭐 이거에 팔려고? 아예 안 팔아? 못 팔아? 하고 고가를 올려서 그냥 내놓은 거죠. 그렇기 때문에 고가의 추억을 잊지 못하고 가격을 낮추지 못하고 있는 거죠. 그게 첫 번째 이유고 두 번째는 고가를 낮춰서 팔고도 싶은데 다시 내가 다른 집으로 이사하게 되면 다른 집도 비싸니까 이걸 고가를 낮춰서 팔기도 어려운 겁니다. 어떤 분들이 이런 얘기를 해요. 아파트 값 올라서 좋겠다. 라고 하니까 이분이 뭐라고 대답을 하냐면 우리 집만 올랐으면 좋겠지. 그럴 땐 다 올라서 내 집은 팔아도 딴 데 이사 갈 데가 없어. 이사 가려고 찾아보면 마땅한 집이 없어. 이렇게 말합니다. 그래서 결국 제가 볼 때는 값이 내려갈 거다 이렇게 봅니다. 매물이 지금 많아지고 있다는 것은 매도 의향이 강해진다는 뜻이고 결국 천만 원, 천만 원씩 이게 내려갈 거라고 생각합니다. 지금 실수요자 중심에 매수자가 있기는 있습니다. 하지만 다들 망설이고 있다고 봐야 되는데 대출 이런 문제들이 있으니까 망설이는 거죠. 그리고 아파트를 오랫동안 보유했던 분들이 지금 심리가 어떠냐면 팔고 싶다. 이런 매도 의향이 지금 강합니다. 하지만 고가, 아까 말했죠. 고가가 높았던 고가에 걸렸던 것을 추억하기 때문에 이걸 낮춰서 팔기는 또는 거꾸로 하는 경향이 있는 겁니다. 주식도 고점에 못 팔면 저점에 잘 못 팔아요. 내가 이 고점 다시 금방 올 거 같다는 생각이 들기 때문에 못 파는 거죠. 아파트 마찬가지입니다. 저는 그래서 시간이 좀 더 지나면 거래량이 조금 더 지금보다는 늘어날 수 있다고 봅니다. 지금 사실 엄청난 기회가 오는 거라고 봐야 됩니다. 그래서 제가 앞서 말씀드린 돈이 크든 적든 현금 체력 그러니까 금융 체력을 길러야 한다고 제가 여러 번 말씀을 드렸는데 결국 대출을 받든 아니든 금융 체력이 있는 사람들에게 기회가 옵니다. 그분들이 기회를 잡는 거죠. 제가 볼 때는 아직도 늦지 않았고 정말 이게 기회다 싶은 것은 아마 올해보다는 내년이 되면 더 크게 올 것이다. 그렇게 봅니다. 지금 이 방송을 보시는 분들은 아파트 값이 드라마틱하게 폭락하면 그때는 살 수 있다 라고 생각하시는 분들이 계시지만 폭락하면 무서워서 못 삽니다. 그리고 또 정말 40, 50%, 60% 이렇게 드라마틱한 폭락이 오려면 대공황이 오기 전에는 정말 힘든 일이죠. 그러다 보니까 우리나라도 경제 팬덤에 기초 체력이 있는 국가입니다. 그렇기 때문에 너무 큰 가격 하락을 기대하기보다는 한 20%, 30% 만약에 금매로 나오는 물건이 있다면 기다리고 공부했다가 그런 물건을 잡는 것도 내심만을 한다는 나쁜 방법이 아닌가 그런 생각이 듭니다. 표영호 TV를 매일 꾸준히 두 번, 세 번 본다는 분들이 많이 늘었습니다. 제가 좀 쉽게 설명을 드린다고 느끼는데도 한 번 보고 이해가 좀 되지 않으면 두 번 본다는 뜻이겠죠. 이렇게 매일 표영호 TV를 보시고 또 다른 부동산 채널을 보시던 공부를 하는 분들은 반드시 그 기회를 잡을 수 있다고 봅니다. 표영호 TV 구독 버튼을 누르고 좋아요를 눌러주시는 모든 분들 오늘 영상 끝까지 시청하신 분들 고맙습니다. 그리고 오늘 질문 좋았습니다.