새아파트를 1억씩 손절하는 이유

지금 전국적으로 새 아파트들이 마이너스피로 매물이 마구 쏟아지고 있습니다. 대구시 중국 쪽에는 마이너스피가 9천만 원의 매물이 나와 있는 것들이 많이 있고요. 대전의 경우는 지난 7월 기준으로 미분양 아파트가 작년 말보다 4배가 늘어난 4200세대가 넘게 미분양 상태로 쭉 가고 있습니다. 미분양이 줄어드는 게 아니라 계속 늘어나고 있죠. 대구나 대전만 이런 게 아닙니다. 부산도 미분양이 쌓이고 있는데 이게 너무 안 팔리니까 어느 아파트는 분양가를 평당 430만 원 정도 할인해서 분양을 하는데 최초 분양가에서 10% 넘게 할인되는 셈입니다. 사실 이 아파트는 광안리 바다를 볼 수 있는 오션뷰를 홍보를 했었고요. 지난 2월부터 분양을 시작했는데 8개월이 지나도록 한 건도 분양을 못했습니다. 부산에서 이렇게 할인 분양하는 것은 10년 만에 처음 있는 일입니다. 이렇게 점점 더 심각해지는 미분양 문제를 짚어드리겠습니다. 대구의 중구나 서구 쪽에는 신축 아파트들임에도 불구하고 마이너스 P가 붙은 곳이 많아지니까 미분양 물량을 해소하기 위해서 정말 파격 대약 조건도 등장하기 시작했습니다. 이렇게 되면 먼저 분양받은 사람들은 손해 심리가 작용을 하게 될 텐데요. 먼저 분양받은 사람들의 분양 조건과 나중에 나오는 분양 조건의 차이가 심하게 납니다. 천약 이후에도 미분양 상태가 계속 이어지고 심지어 하도 분양이 안 되다 보니까 분양가보다 1억 원 낮은 가격의 할인 판매를 시작하는 곳도 있죠. 그야말로 마지못해 1억 원씩 싸게라도 털어내야 다음 개발 사업에도 지장이 없으니까 일단 미분양 물량을 털어내기 위해서 전략을 짜고 있습니다. 문제는 1억 원을 싸게 분양을 해도 예비 수요자분들이 분양을 받아내지 못하고 있다 이겁니다. 분양을 안 받습니다. 최근 거래된 지방의 신축 아파트를 아파트 연령별로 매매 가격 지수를 보니까 88.70에 그쳤습니다. 신축 아파트의 매매 가격 지수가 100이면 분양가 정도라고 봐야 되는데 이 숫자가 88.70이라는 얘기는 팔려고 내놓으면 샀던 가격보다 마이너스로 내놔야 한다는 얘기가 되겠는데 분양가보다는 절대 떨어질 리가 없다라고 무조건 상승한다는 상승론자분들의 얘기를 그렇게 하고 있는데 지금 이렇게 미분양이 쌓이면서 신축 아파트 가격마저도 하락세를 면치 못하고 있는 게 현실입니다. 저는 개인적으로 상승론을 이야기하는 것은 좋은데 무조건 상승만을 이야기하는 것은 옳은 일이 아니다. 라고 생각을 하고 있고요. 하락론 역시 아무 근거 없이 무조건 하락을 이야기하는 것도 옳은 일이 아니다. 라고 저는 보고 있습니다. 제대로 된 정보를 주어야 소비자분들이 눈을 제대로 뜰 것이고 시장을 있는 그대로 전달을 해야 소비자분들이 현명한 선택을 할 수 있다고 저는 생각합니다. 아파트 연령별 매매 가격 지수를 한국부동산원 자료를 통해서 보니까 지난달 광주, 제주, 대전, 경남, 충북 거의 모든 지역의 5년 이하 신축 아파트 매매가가 전기 대비 모두 하락했습니다. 이렇게 회복의 기미가 보이지 않으니까 준공후 미분양인 악성미분양의 주택 물량도 갈수록 늘어나고 있죠. 준공후 미분양이라는 얘기는 입주한 분들도 있고 입주하지 않은 빈 곳도 있기 때문에 밤에 보면 불 꺼진 창이 많아서 여기가 사람이 사는 곳인지 아니면 안 사는 곳인지 분간하기도 어렵습니다. 대전은요, 앞서 말씀드렸지만 아주 심각합니다. 주택도시보증공사 허그의 자료를 보니까 올해 7월 기준에 대전지역의 허그 분양보증 사업자 중에서 미분양 세대수가 4216세대나 됩니다. 작년 23년 말에는 미분양 세대수가 1093세대였으니까 이것보다는 4배가 늘어났습니다. 제가 여러 번 대전에 대해서 그런 말씀을 드렸었습니다. 지금 대전은 이렇게 미분양이 많고 그래서 또 하이엔드라고 해서 고급 오피스텔의 경우는 아예 사람들이 쳐다보질 않는다. 또 그거 살 돈이면 많이 하락한 구축 아파트를 산다. 이런 사람들이 많다라고 제가 여러 번 말씀을 드렸습니다. 이렇게 하이엔드 오피스텔을 사느니 결국 구축이 낫다는 얘기는요, 시간이 지나면 구축 아파트가 가격이 더 오를 것이기 때문에 그렇게 말하는 겁니다. 하이엔드 오피스텔의 경우는 서울 강남권도 지금 거의 다 망했습니다. 워낙 비싸서 분양도 안 되죠. 하자투성이라서 사람들이 외면하는 겁니다. 대전의 미분양 증가의 심각성을 제대로 가늠할 수 있는 자료가 또 있는데요. 부동산 경기가 최대 호황이었던 2020년에는 미분양이 196세대밖에 안 됐었습니다. 그런데 4년이 지난 지금, 현재는 최대 20배 이상의 미분양이 급증한 겁니다. 아마도 지금 분양하는 곳은 부동산 최대 호황기였던 2020년, 21년 그때 땅을 매입해서 인허가 과정을 거쳐서 최근에서야 분양에 나서는 곳이 많기 때문에 분양가가 당연히 비쌉니다. 왜냐? 땅을 매입할 때부터 이미 거품이 잔뜩 끼어 있었기 때문에 비쌀 수밖에 없고 또 공사비도 올랐죠. 땅값이 미친 듯이 올랐던 2020년 시절 그때 개발사들마다 서로서로 내가 먼저 땅을 확보하려고 경쟁이 붙어서 땅값이 총정보조치고 올라간 겁니다. 최근에 제가 만난 어떤 시행사 사장은 아, 그땐 나도 정말 미쳤었어 라고 얘기를 합니다. 보통의 아파트는 분양할 때 허구의 분양 보증을 받습니다. 그런데 허구의 분양 보증 사업자 중에서 미분양 세대수가 이렇게 급증을 하면 시공하는 대형건설사 말고도 중소건설사들도 파산 위기에 직면할 수밖에 없습니다. 그래서 사실 이 문제는 일부 지역의 문제로 끝나는 것이 아니라 전국적으로 도미노처럼 확산될 수 있기 때문에 생각보다 아주 심각한 상황이다 라고 보시면 됩니다. 국토교통부의 8월 주택 통계를 보니까 지난 8월 달에 미분양 주택이 전월, 7월 달보다는 2.6% 증가했습니다. 그러니까 사실 7, 8월 달에는 일반 주택, 아파트의 거래가 많았지만 그럼에도 불구하고 새 아파트 미분양 주택은 계속 늘어나고 있다. 이게 포인트입니다. 지방 전체적으로 중공공 악성 미분양 주택이 13,600가구가 좀 넘습니다. 악성 미분양 가구가 가장 많은 곳이 어디냐? 대구나 대전, 부산이 아니고 전남, 경남, 경기도가 의외로 많습니다. 이것과는 반대로 서울 신축 아파트에는 지금 프리미엄이 10억 정도 붙는 게 아주 일반적인 추세로 굳어지고 있습니다. 서초구 자문동, 메이플자이 전용 59제곱미터가 초기 분양가 대비한 10억 원 상승한 29억 원의 실거래가 떴습니다. 25평 아파트가 10억 정도 하던 것이 어느새 29억, 30억이 된 겁니다. 이거 비싸도 너무 비싸진 겁니다. 서초구뿐만 아니라 광진구 쪽으로 가면요. 자양동, 노택해선, 이스포레의 경우는 분양할 때 보분양가 논란이 있었지만 결국 완판을 했고 지금 분양가 대비 여기도 한 10억 정도 가까이 올라서 거래가 되고 있습니다. 그렇다면 지방의 미분양이 이렇게 많은 이유는 뭘까요? 주변 시세에 비해 분양가가 턱없이 비싸서 그렇습니다. 경쟁적으로 땅을 사질했기 때문에 값이 높아졌죠. 땅값이 높아졌습니다. 자재값, 인건비, 금융경, 다 올랐습니다. 그러니까 건축비도 올랐죠. 그래서 이걸 싸게 분양할 수도 없는 실정입니다. 그렇기 때문에 모두가 좋은 입지, 좋은 커뮤니티를 내서우면서 분양을 하지만 결국 중요한 건 뭡니까? 가격이 비싸답니다. 그리고 그 가격을 받쳐줄 수요 예측을 못했기 때문에 지금 미분양이 쌓인다라고 저는 생각합니다. 지금 인구는 수도권으로 몰리고 있죠. 지방을 살리자고 말하지만 정작 수도권에 밀려드는 인구 집중을 외면할 수 없기 때문에 3기 신도시를 계획하고 또 1기 신도시들은 노후가 계산 작업을 통해서 용적률을 올려주면서 세대수를 늘려서 공급을 준비하고 있는데 서울과 수도권에도 이렇게 많이 공급하고 지방에도 많이 공급을 하면 지방에 그 많은 신규 아파트는 과연 누가 사주는지 수요 예측이 잘못되어도 한참 잘못되었다고 저는 봅니다. 지방의 일자리를 늘려서 인구를 분산시키고 지방이 살아나야 결국 지방에 있는 건설 경기도 살아나겠죠. 지방을 살리자라고 해서 지방에 재정을 더 투입한다고 그냥 이게 살아나는 게 아닙니다. 제가 누차 말씀드리지만 건설 경기도 살아나고 다른 분야의 경기도 살아나야 됩니다. 하지만 지금처럼 모두가 부동산에 빚을 잔뜩 내서 올인을 하면 이거 절대 살아날 수가 없다라고 저는 봅니다. 한때는 집 없는 사람이 벼락거지가 됐었듯이 지금은 빚 안 진 사람이 벼락 부자인 시기가 됐고요. 또 아무 부동산이나 사면 다 부자가 될 수 있었던 그 부동산 불폐의 신화를 넘어서서 이제는 정말 좋은 부동산을 보는 눈을 가진 사람이 부자가 되는 그런 시기가 왔다고 저는 봅니다. 자평호 TV 구독자님들 부디 현명한 선택을 하는 그런 부자가 되셨으면 좋겠습니다. 참고로 제가 서울 성동경찰서에서 전세사기 예방 홍보대사에 임명이 됐습니다. 그래서 오늘 10월 31일에 오후 3시입니다. 성동경찰서 강당에서 무료 강의를 진행합니다. 궁금하신 분들은 강의장으로 와주시면 고맙겠습니다. 서민들 삶을 망가뜨리는 전세사기꾼들을 뿌리 뽑을 때까지 최선을 다해서 봉사하겠습니다. 자세한 내용은 저희 커뮤니티 채널을 참고해주시기 바랍니다. 오늘도 영상 보신 분들 중에 아직도 구독자가 아니시라면 구독을 설정해주셔서 저희에게 힘을 실어주시면 고맙겠습니다. 다음 시간에 더욱더 알찬 내용을 가지고 오겠습니다. 고맙습니다.