【衝撃】中国不動産で問題発生！住宅価格が崩壊している理由がとんでもなくヤバい…【100兆円】

こんにちはネックス工業のカレンです中国 の住宅市場が現在深刻な価格法会の危機に 直面していますこの現象は長年続いた急激 な価格上昇と過剰な建設が一員であり近年 の経済原則や信用収縮も大きな要因となっ ています過剰な投資と過大な負債を抱えた 不動産デベロッパーたちは資金繰りの困難 に直 の未物やの事が残るというひどい景も見 られるようになってしまいました市場全体 が冷え込んでいることは確実されるところ ですそこで今回は成長を続けた中国不動産 市場とは不動産価格が崩壊している不動産 価格が崩壊している理由はについて深掘り していきます後半では政府のも触れてい ますので是非最後までご覧くださいでは 早速見ていき ましょう急速に成長した中国不動産 市場中国の経済発展は1990年代前半 から顕著となり世界経済に与える影響は 現在も非常に大きなものとなっています 中国の不動産市場は2000年以降急速に 発展し中国経済の牽引力となりました不 動産市場の成長要因としては次のような ものがありますまずは都部の人口流入の 加速です経済成長する都市に労働力として 人口が流入人口が農村部から都市部へ流入 することにより都市部での不動産需要が 拡大しました次に都部住民の所書の増加 ですそもそも中国社会では持思想が高いと されています都市の賃金上昇によって人々 の箇所分所得が上昇し不動産へ使えるお金 が増えたということも不動産市場をより 拡大させますまた当期的需要の拡大も見 られました投資先として不動産市場は 大人気でした不動産投資の構図は不動産に 投資して賃料等をリターンとして得ると いうものですが不動産価格の急上昇によっ て短期間で莫大なリターンを得られるかも しれないということで莫大なお金が 流れ込んだのですこうしたことを背景に不 動産の販売面積は2021年までの20 年間で8倍に拡大し年平均11%増と経済 成長率を上回るペースで大きく成長しまし た中国政府は不動産市場を経済成長の エンジンと位置付け様々な政策支援を行っ てきましたこれらの要因が複合的に働き 中国の不動産市場はバブルとも言えるほど の加熱状態に陥ったの ですそんな中国の不動産市場ですが風向き が大きく変わってきてい ます住宅売れず在庫 100兆円2010年代後半から中国の不 動産市場での価格の停滞や下落が見られる ようになりました特に都市部以外の地方 都市では過剰供給が顕著になり価格が下落 その流れは都市部にも波及している状況 です天風証券のアナリストは全ての 売れ残り住宅を買い取るには約1兆ドル 日本円で約140兆が必要だと推計してい ます現在も中国の不動産市場は下落し続け ており次のような状況が報告されています 販売額は2021年のピークから減少し 2023年はピーク時の約3まで下落また 新築住宅価格指数は2024年6月で9年 ぶりの大幅なとなり主要70都の約94% で下落しています2024年1から5月の 不動産デベロッパーの資金調達額は 24.3減少し不動産バブルの崩壊が深刻 化している状況です特に小規模都市では 過剰在庫や消費者心理の冷え込みが続いて おり地域経済活性化のためのさらなる刺激 策が求められて こうした事情から公的にこのような住宅を 買い入れて手頃な価格で再販売する プログラムの導入を検討していることが 報道されていますしかしながらそのために は買い取る代金となる財源が必要ですが 中国の地方政府は巨額の負債に苦しんで おりこのプログラムによってさらなる財政 負担を強いられることになります国際通貨 基金によると中国の地方政府はすでに 110兆限の負債を抱えているため さらなる負債を抱えることは大きなリスク と言える でしょう中国が頭を悩ませる巨額の不動産 在庫問題はこれまでの中国経済モデルを ある意味で否定する大問題となりつつある のですではなぜ中国の不動産が売れなく なったのでしょう か中国不動産が売れ 原因最大の要因は過剰供給にあります都市 部では先にも述べた様々な理由で需要が 拡大し立てれば売れる時代が到来不動産 デベロッパーは競い合うように建設計画を 実行し多くの都市で新築マンションが次々 に建設されました市場を制するために ライバルたちよりも早く建設しなければと いう理が働いたのですしかし焦るあまりに 実際の需要を大きく上回り供給過剰状態に なってしまったということですまた需要と して見込んでいた部分には実際に居住する という実需要に加えて不動産価格の 値上がりを見据えての当期需要も含んでい ましたそのことも供給過剰に拍車をかけた と言えます地方部に目を移すと中国の 華々しい経済発展とは異なる姿が見えてき ます地方都市や郊外では経済発展が薄く不 動産需要が伸びず目論み通りの不動産需要 とはならなかったのです不動産の供給過剰 によって莫大な在庫が積み上がる事態と なりましたまた経済もこの不動産の問題に 大きく絡んでいます中国の経済問題として はアメリカとのの貿易摩擦問題など経済の 発展にはネガティブなニュースが続いてい ます所外国との圧力によってその都度中国 経済はダメージを受けてきましたそうした 時にまず減少するのが不動産投資などの 分野です構造的な問題として中国は1 りっこ政策を続けた結果出産率の低下に より人口減少時代に突入しています これは住宅需要が将来的にもさらに減少 することを意味しており人々の住宅を購入 しようという考えにブレーキをかけるもの となりますそして中国政府は不動産市場の 低迷に対処するため様々な対策を講じてい ます中国政府の 対応まずは住宅需要の換気です住宅購入の 資金調達を容易にするために住宅ローン 金利の引き下げを行っています住宅ローン 金利を下げることで住宅購入の費用負担を 減らし需要を刺激したい考えです次に中国 の住宅購入で特徴的な先払い制度の変更を 行っています中国では住宅を購入する場合 建物が完成する前に全額または一部を 支払う先払い制度が一般的ですこの制度に より購入者は完成前の物件に多額の資金を 投じリスクを抱えなければなりませんその ため中国政府はこの頭金の比率を引き下げ て負担を減らしより多くの人が住宅を購入 できるようにすることを目指しています また不動産開発企業の資金繰り支援策とし て政府系ファンドによる出資や金融機関 からの融資が検討されています資金繰り 炎上を進めることで未完成のままとなって いる不動産の建設を進めたい考えです さらに踏み込んだ政策として不動産を公的 に買い入れ手頃な価格で再販売するという プログラムの導入検討も進められています しかしこれらの効果に関しては疑問が残る ところです に実需要がある地域では不動産在庫の減少 という効果をもたらすと考えられますが 地方や公害では効果が限定的と言われてい ますまた不動産需要自体が経済状態や人口 など様々な要因に左右されますそのため 劇的に不動産在庫を減少させられるかと 言えばなかなか難しいと考えるのが自然 でしょう公的に買い入れる政策も不動産庫 が100兆円を超える状況ではこれらを 全て買い取ることは現実的ではありません ここまで中国の不動産市場についてお話し してきましたが改めて感じるのは中国の不 動産市場の危うさですこ有性が基本の中国 では政府はいわば全国土を抱える主であり その経済成長は不動産価格の上昇に支えき た側面がありますそのため不動産価格を 上昇させその果実で経済発展をという サイクルで短期間での経済成長に成功した のですしかしこのサイクルには限界がある ことを歴史が証明しており中国においても ついに相場を支えきれなくなったという ことですその結果が大量の不動産在庫で あり未感性不動産ですこのまま新築物件が 売れない状態が続けばデベロッパーが続々 と破綻することは避けられません巨額の 負債を抱えるデベロッパーの破綻が広がれ ばその影響は銀行に波及し金融危機の発生 につながります不動産市場の失速はこれ までの中国経済の発展サイクルの停止を 意味し中国経済へ大きな継承を鳴らして いるの です今後の中国不動産市場と中国経済は 注意深く見ていく必要があると思います 最後に1つ質問です皆さんは中国の不動産 市場の異変についてどのように思いますか コメント欄で回答お待ちしておりますXと LINEでも発信をしていますので気に なる方は概要欄をチェックしてみて くださいねまたネックス工業のスポンサー 様も募集中 得点も用意していますので合わせてご確認 いただけると幸いです今回の動画は以上と なりますまた次の動画でお会いしましょう