獨家久違的買方市場 這兩州房價正下降｜最新人口住房移動｜南部兩大州大勝利｜這裡的房價下降數量多 【 #美國地產熱點 】5/25/2024

嗨 大家好 歡迎回到美國地產熱點 李歐筆記 大家都知道 現在美國買房子非常的不容易 除了利率高 房價高之外 市場上的房源也不多 普遍的都是賣方市場 買方通常都要經過了披荊斬棘 才能成為屋主 但是 隨著很多的買家退出市場 賣家等不到買主 有些地方已經悄悄變成買方市場了 而且 這些都不是以前的人煙稀少 缺乏就業的地方 都是之前的熱點地區 吸引了大批的人潮搬家前往 想知道在哪裡嗎 跟我一起來看一看 簡單的說 賣方市場就是 賣方擁有主導權 有喊價的優勢 一般來講就是需求超過供給量 造成的競價行為 那麼 買方市場正好反過來了 是買方有喊價的談判空間 賣方趨於劣勢 這時候往往是供給大於需求 賣方盼著買方趕快出價來買房 今年5月16日 美國人口普查局公布了2023年 全美人口和住房單位估算 發現東北部和中西部地區 有人口反彈的跡象 原本在2022年 5萬人口以上的城市 平均分別下降了0.3%和0.2% 但是2023年卻增長了0.2%和0.1% 代表過去一年 有不少人搬到東北部和中西部地區 這和之前我跟蹤報導的情況非常吻合 因為這兩個地區的小城市房價低 相對便宜 所以在高房價 高利率的時代 特別會受到歡迎 不過 還有一個地區更受到歡迎了 那就是南部地區了 根據人口普查局的數據 從5千人到5萬人以上的小城市 南部地區的增長都是四大地區中最多的 其中5000人到1萬人的城市 和1萬人到5萬人的城市 南部地區幾乎都是數量最多的 那麼5萬人以上的城市 南部僅次於西部 255個少於西部的295個 其實在人口2萬人以上的城市當中 人口成長率最高的15個城市 在南方就有13個 僅僅德州就有8個 名列榜首的是德州達拉斯附近的塞萊納 人口成長率到達了26.6% 是全美人口成長率0.5%的53倍之多 而且人口成長率最快的前四名都在德州 除了塞萊納之外 還有富爾希爾市 普林斯頓市 還有安娜市 同時在人口數量增加最多的城市當中 德州聖安東尼奧 在2023年增加了約2萬2千人 比任何城市都要多 重新奪回了人口增加排名的第一名 而且總人口數 已經非常接近150萬人的里程碑了 另外在聖安東尼奧的東北邊 距離280英里處的沃斯堡 屬於大達拉斯都會區的一部分 這個城市也吸引了2萬1千多人的增長 人口逐步逼近百萬大關 第三名是北卡羅那納州的夏洛特 人口增加了1萬5千人左右 邁入90萬人口的大城了 事實上現在人口成長率最快速的城市 大部分都是人口在5萬人以下的小城市 前15名德州就佔了8個 名單中除了拉斯羅普市在加州屬於西部 雅典市在俄亥俄州屬於中西部之外 其餘都是南部地區的州 如果從增加人口數量來看 增加最多的前15名 大部分都屬於中大型城市 德州也佔了7位 佛羅里達州佔了3位 有一個在哥倫比亞特區 其餘都是南部地區的州 好了 以上說了這麼多 無非就是想讓大家了解 現在美國人口的趨勢 還是有很多人在往南部移動 這當中以德州 佛羅里達州的吸引是最多的人 所以這兩州的城市成長率 都是名列前茅 尤其是德州 真的是大量的吸納人口 真的是很驚人 不過不要以為吸引了很多人口 當地的房地產市場就會很火熱 根據Zillow5月份的新報告顯示 全美50個最大的城市當中 德州、佛州的大城市 正在成為買方市場 是的 你沒有聽錯 這兩個疫情期間最熱門的州 它們的房屋市場供應量 正在超過需求量 有趣的是其他39個大都會區 要嘛是賣方市場 不然就是強勢的賣方市場 跟德州、佛州形成了強烈對比 所以市場的變化永遠都會讓你想不到 為了德州、佛州會出現這樣的差異 首先我們先來瞭解一下 Zillow是如何評估一個市場的熱度的 Zillow是先觀察 快速待過戶房屋交易的比例 如果有很多這種快速的交易案例 當然市場就會屬於比較火熱的 偏向賣方市場 再來他們也會觀察 市場上的上市房降價的比例 如果降價很多 代表進入買方市場 第三是觀察上市房的數量 如果數量越多 讓買方有更多的選擇 當然也是偏向買方市場了 第四個 他們採用了一個新指標 來評估熱度 他們對賣家或者是買家進行民調 訪問他們在交易當中的感受 是不是有競價、緊張或者輕鬆的感受 藉此來評估一個地區的房市熱度 根據以上主要指標的評估 德州、佛州最大的都會區 比如休士頓、奧斯汀 聖安東尼奧、傑克遜維爾 奧蘭多、邁阿密、坦帕 都出現市場冷卻的情況 以數字來說 100代表非常火熱的話 數字越小代表市場就越冷卻 佛州的大城市 大約處在40幾分的程度 德州則處在50幾分的程度 從圖表上看 我們可以看到 其他南部地區以外的大城市 都呈現了深紅色 或者是橘色的高分程度 呈現了賣方市場 就連之前遭到人口流失的舊金山 現在熱度都到達了111分 再度成為最火熱的市場之一了 為何德州、佛州的房市 會有這樣的轉變呢 其實這個結果不是讓人很意外 可以說是市場的一種平衡機制 在過去漲太多超過太多 現在就得回來修正一些 符合正常的市場水平 那麼過去幾年失落很多的城市 現在也需要漲一點回來 畢竟過了疫情期間 那個不正常的市場表現 現在市場正在逐步回到正常的表現 所以現在德州、佛州過高的房價 真的讓潛在的買家吃不消 因為買房的熱錢退去 剩下就知道誰是真金白銀 誰是真正有實力買房的人 但是 不僅過高的房價和過高的利率 在侵蝕買家的負擔能力 現在就連房屋保險都居高不下 還有連帶高房價 造成的房屋稅的稅基增加 都在打擊當地的買房信心 一旦需求大量減少 滯留市場上的房產就會持續增加 然後降價求售的房產也會增多 4月底 Redfin發布的住房報告中就顯示 佛州西海岸的住房供應量正在激增 而且賣家正在降低要價 專門進行國際房地產交易的 艾琳・賽克斯認為 現在正是前往南方的時候 因為可售房源持續增加 為買房提供更多的選擇 也更有談判的優勢 像是賽克斯他們最近的交易 都比上市價低了10% 、20% 這是非常驚人的降價幅度 另一個增加房源的供應量的原因 是德州、佛州的新建房非常多 這兩州的建築法規相對寬鬆 所以蓋房速度超級快 一位佛州的屋主他經常去奧蘭多旅行 沿途最偏遠的地方出現房屋數量 都讓他感到很驚訝 另外特別是邁阿密西棕櫚灘 市場上新建公寓單位數量非常驚人 而且其中許多單位的售價 都超過200萬美元 不過這麼貴的房產 實在讓人很難買下手 尤其是在高利率 高通脹時代 房市中缺的不是高價豪華房 最缺的就是平價的經濟適用房 如果這種情況不趕快改善 高價房產就賣不出去 對整體房價都會受到波及 如果導致高房價跳水求售 對中低房價的衝擊也會很大 如果我們到Realtor.com查找 降價房產的數量 會發現邁阿密有1278個房產正在降價 降價從數千美元到數萬美元都有 但同時邁阿密有8436個房產正在上市 換句話說 降價比率大約在15%之多 再看到德州的聖安東尼奧 更是出現3306個房產在降價 而總體的上市房到達了13747個 降價比例到達了24% 我們反觀被評估為賣方市場的城市 查找聖荷西 當地只有139個房產正在降價 那麼全部的上市房也只有1406個 降價的比例大概是9.8% 再到最火熱的紐約州水牛城來看一看 降價房屋有107個 全部售房是1193個 所以降價比例大約是8.9% 果然是比聖荷西更勝一籌 從Redfin看到全美即時的房市概況 截至5月19日的四周期間 全美銷售房價中位數 年漲幅又漲了4% 而且利率也漲了 交易量出現大跌幅 所幸是新房源 市場上可售房的供應量都有所增加 但是仍然是處於不足的狀態 雖然整體都同樣是偏向賣方市場 不過房屋降價的比例達到6.4% 已經來到2022年11月以來的最高水平 顯示賣方對銷售的緩慢 逐漸出現焦躁的反應 導致有更多人願意降價 從城市來看的話 德州的聖安東尼奧、沃斯堡 也如同上面我們分析的情況 是降價幅度最大的城市 銷售價中位數的降幅 分別有1%和0.6%的比例 不過 佛州的西棕櫚灘 還有12%的升幅 所以大家要留意 並非所有的德州、佛州的都會區 都在降價 地區性的市場情況差別仍然很大 但是也要留意 不同數據的統計情況也會有所差異 另外 新房源增加最多的 出現在聖荷西、賓州的蒙哥馬利縣 鳳凰城、西雅圖、聖地亞哥 看得出來 西部城市重返熱度非常旺盛 比之前是不可同日而語了 好了 今天這一集的房市分析 就分享到這裡 想了解第一手的美國房市 請繼續關注我的頻道 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下週再見