規劃70萬人入住，森林城市變「鬼城」？碧桂園打錯甚麼算盤？「新加坡旁、永久產權」，馬來西亞最大外資地產項目，如何忽悠了中國買家？未來還面對哪些風險？【蔚然 財商天下】2022.09.09

大家好,歡迎來到財商天下,我是薇然 今天是9月9號,星期五 進入8月份以來,中國房地產開發商碧桂園的壞消息不斷 其債券信用評級已經被惠譽調降到了垃圾級 上半年的利潤也同比下降了高達96% 今年以來,香港上市的股票價格也已經暴跌了63.2% 此外,碧桂園曾經引以為傲的海外地產項目森林城市 如今卻被外媒形容成了鬼城 網友還嘲笑說,森林很快就要變成叢林 這到底是怎麼回事呢? 而對眾多業主來說,又意味著什麼呢? 我們今天就來談談這些內容 森林城市是碧桂園集團和馬來西亞柔佛州政府 打造的一個綠色創新模範城市 位於柔佛州新山市的伊斯干達經濟特區 毗鄰新加坡 這個項目是由四個人工島上的摩天大樓和海濱別墅群所組成 總面積是30平方公里 開發的週期長達20年,計劃耗資是1000億美元 是馬來西亞史上最大的外資房產項目 按照碧桂園的計劃,預定在2035年以前 把森林城市打造成一個有著70萬人居住的小市鎮 但是據馬國地產業人士的估計 目前只有大約2000人在這裡落戶 而且其中許多是開發上的員工、承包商和國際學校的學生和家屬 然而,一座想成為人間天堂的豪華市鎮 在經過8年的開發之後,現在反而變成了一座鬼城 到處都是空蕩蕩的摩天大樓和荒廢的道路 入住率還不到預期的3% 臺灣媒體報導說,用無人機遠遠地拍攝 島嶼上不少建築拔高而起,宛如一座新石鎮 但是飛近一看,景象立即不通 不少住家的陽臺屋頂上都長滿了雜草,是毫無人氣 有商業內幕的記者描述說 在今年5月初去森林城市時,看到了幾十座的豪華公寓樓 一個銷售廊、一個商場、一所國際學校和兩個度假村 但是卻沒有看到一個人 森林城市的高爾夫酒店和免稅店倒是擠滿了人 但大都是從其他地方來度假的人 是為了打高爾夫球,或者是享用免稅的香菸和酒 報導中還提到,碧桂園表示 迄今為止,森林城市已經賣出了2萬多戶的住宅 那麼都是誰買了這些住宅呢?他們現在的情況如何呢? 碧桂園是最早進入馬來西亞的中國開發商 第一個項目是2012年開發的金海灣項目,位於新山市市區 媒體曾經報導說,金海灣的購房主力都是北京、上海和深圳的居民 在2013年時,共計為碧桂園帶來了將近70億人民幣的銷售金額 成為了碧桂園當年最大的合同銷售貢獻者 碧桂園也因此一躍成為馬來西亞銷售業績最高的開發商 森林城市是碧桂園在馬來西亞開發的第二個項目 據說目標客戶主要是面向在馬來西亞定居 但是實際上絕大多數的住宅都賣給了中國買家 碧桂園官方也表示,森林城市70%左右的買家是來自於中國 但是真實的比例應該比這更高 在碧桂園的營銷之中,森林城市被塑造成了一個夢幻般的理想家園 在很長一段時間裡,關於森林城市的廣告在中國是鋪天蓋地 在各大城市的地鐵、商業中心、居住小區 乃至中央電視臺的春晚、奧運賽事之中,都可以看到森林城市的身影 但是有意思的是,在宣傳這個樓盤時,碧桂園幾乎沒有提過馬來西亞幾個字 而是一直強調它在新加坡旁是永久產權 並且稱進攻之後的森林城市和新加坡的直線距離不到兩公里 而且碧桂園還把森林城市放到了旅遊路線,把它包裝成了星馬考察團 通過大額資金補貼的方式,碧桂園吸引了很多客戶去到馬來西亞的項目現場 《界面新聞》的一位記者就曾經在2016年年末花了4500元人民幣參加了一個森林城市的購房團 四天三夜的旅程,先是飛到新加坡玩兩天,看美景、吃美食 然而記者後來才明白,新加坡的旅程就是一段鋪墊 目的是讓團友們覺得,彷彿購買森林城市,就可以買到做新加坡人的感覺 另外,作為未來城市的榜樣,森林城市還融入了許多綠色創新科技 就像銷售人員宣傳的,車輛在地下穿行,地面都是公園 沒有霧霾,沒有污染,坐擁海景的豪華公寓,永久產權 既享受新加坡的現代豪華,又擁有馬來西亞的經濟實惠 碧桂園還把營銷的重點放在了國家戰略上 什麼一帶一路、戰略要塞、經濟特區、交通樞紐等等 給外界的感覺是,這是由中國和馬來西亞政府雙重加持的地產項目 而這一點,據記者的觀察,可能是最讓購房者信任的理由 除此之外,森林城市還有一個最大的賣點 就是購房者有機會獲得馬來西亞的長期簽證 根據馬國政府2002年出臺的第二家園計劃 只要在馬國存款30萬令吉,大約是46萬人民幣左右 並且在一年之後,至少保證15萬令吉的存款,就可以獲得長達10年的簽證 有的銷售人員更是誇張地介紹說,購買森林城市的業主可以獲贈一居綠卡 一人申請,全家可享有10年的居住權 也就是說,除了業主本身具備了永久居住權之外 同時還可以攜帶配偶21歲以下的子女 以及60歲以上的父母獲得馬來西亞的10年居住權 10年居住權到期之後還可以續簽 但是實際上這完全是誤導 因為根據馬來西亞的現行法律,買房和獲得永久居住權沒有任何的關係 購買房產並不能保證在馬國自動獲得居住權 當然對真正的購房者來說,除了這些因素以外,他們還非常看重兩點 一是價格,二是環境 很多對森林城市感興趣的人,大都是第一次嘗試在海外置業 相對於北美、澳洲和中國自己的房地產而言 森林城市是一個相對便宜的海外置業機會 比如森林城市的售價大約是每平方米2萬元人民幣 大約只有上海房價的三分之一 其次森林城市有國際學校和醫院 還有來自世界不同國家的購房者 在一些購房者的想像之中 居住在這裡對孩子的成長和教育也是一個不錯的選擇 所以在2015年12月,向市場推出首批住房之後的一年的時間裡 森林城市第一座島上的房子就已經售出了80% 據說2016年,森林城市的收入就超過了30億美元 但是在2016年的豐收之後,很快在2017年,森林城市卻迎來重挫 大家知道,北京當局為了打擊資本外逃,在2016年底收緊了外匯管制措施 投資者很難再將大筆的款項轉到境外 對外轉賬的限額依舊是人均每年5萬美元 而且匯款人必須簽署一份保證書,保證不會把錢用來購置房產 這就讓很多中國買家陷入了困境 支付了首付款,卻沒辦法從銀行匯出剩餘的款項 很快,碧桂園也被迫關閉的森林城市在中國的售樓處 而且除了中國的外匯嚴管之外,到了2018年的8月 時任馬國首相馬哈蒂爾又點名批評了森林城市 稱不允許將房地產賣給外國人 並強調政府不會給外國買家發出居留簽證 當然,這也震驚了市場 過後,馬哈蒂爾解釋說,他擔心的是,有70萬外國人移居森林城市 馬國政府不歡迎大量中國人到馬來西亞置產居住 因為這將讓土著居民失去立足之地,甚至被迫從城市遷出 不過,馬國內閣後來聲明,森林城市的房地產可繼續賣給外國人 但是不會發出居留證給外國的買家 同時,政府將重新檢討允許外國人購買柔佛州森林城市70%房產的配額措施 並且稱內政部將收緊第二家園計劃 到了2020年,因為疫情爆發等因素 馬國政府無限期地暫停提供海外投資者居留簽證的第二家園計劃 雖然2021年的10月份該計劃重新啟動了 但對申請者的條件卻更加地嚴格,難度大幅地提高 對業主來說,如果不是在馬來西亞工作或者是學習 要想居住在森林城市就更加困難了 而且森林城市所處的位置並沒有宣傳的那麼好 它所在的附近海域是新山的集裝箱港口和新加坡的工業園區 海水不太潔淨,並沒有風景可言 此外,據說這一地帶每年還有三個月要忍受從印尼飄來的煙霾 有網友就說,大馬的經濟不好,尤其新山都是荒地,治安很不好 而且緊鄰森林城市的也不是新加坡的居住區 而是裕廊工業園區,都是重工業 而且連大馬人都知道,森林城市是專坑中國人 想住森林城市去新加坡工作,就得天不亮就起牀 騎摩托去排隊通關,每天是4個小時 雖說碧桂園確實申請到了為其居民開設的海關快速通道 但是隻限於馬來西亞境內,進入新加坡之後並不適用 還有網友在知乎上發帖說 我們姑且先不考慮馬來西亞的貨幣匯率、中馬關係等風險問題 一個治安並不好的馬來西亞,一個容積率3左右的填海小區 一個多數人都是中國人的海外小區 一個多數業主都是投資客的海外小區 一個入住率很低的小區 一個周邊放眼一看30年內還一直在填海建設的小區 另外,也有一些森林城市的業主有一個誤區 認為馬來西亞新山到底是靠在新加坡的邊上 總有一天能發展起來,就像以前的深圳一樣 但是他們沒有意識到的是 新山和新加坡可是位於兩個完全不同的國家 文化和制度都大不相同 事實上,在北京當局發布新的外匯監管政策之後 就有不少森林城市的買家要求退房 截止到2018年3月份的時候 碧桂園表示森林城市的退房率不足1% 但是目前情況如何就不得而知了 據《南華早報》2021年9月份的報導 受到疫情的影響 森林城市的房產的銷量在過去18個月以來 只銷售出不到10個住宅單位 碧桂園將2019年原有的1,700名馬來西亞的員工 進一步裁減到了6月份的500人 這是過去18個月以來的第三輪裁員 而且森林城市還存在著質量問題 由於建造森林城市要填海造島 要將大約1.63億立方米的沙子傾倒到海中 但是沙子要在海底穩定下來需要有足夠的時間 如果建設的速度太快就會發生危險 據商業內幕的報導 馬來西亞的科學家和研究人員塞裏納·拉曼 在2017年出版的《柔佛森林城市面臨嚴峻挑戰》一書中說 森林城市的一些建築物已經出現裂縫 一些路段已經沉入地下 另外森林城市開發中的公寓 平均的零售價高達500萬馬來西亞令吉 大約是114萬美元 這個價格是新山房地產平均售價的8倍 由於房價太貴也不太可能轉賣給當地人 而且馬來西亞的樓盤對新加坡人也沒有足夠的吸引力 因為僅僅在2021年 馬來西亞就有79個廢棄的房地產項目 雖然目前森林城市還沒有成為爛尾樓 仍然在開發之中 但是從發展的前景來看確實不樂觀 由於中國國內的買家減少 房價很難上漲就沒有多少投資的價值了 而且由於項目投資規模巨大 如果房子賣不出去 那麼後續的配套設施建設可能也會受到影響 尤其是現在 森林城市還頂著一個鬼長的名聲 要想快速的銷售出去應該就更難了 對於想要海外投資之夜的朋友們來說 森林城市給出的經驗教訓就是 不能盲目聽信開發商的宣傳 必須對當地的文化環境要有所瞭解 而且在評估項目風險時 絕不可忽視政治因素 那好今天的分享就到這 如果您喜歡我們的節目 請幫忙我們點贊訂閱和分享 感謝您的收看 祝您週末愉快 我們下週再見