美國屋主要小心！佔地為王正流行｜什麼是房霸Squatter？｜恐怖案例｜房霸vs租霸｜加州房霸獵人【美國地產熱點】5/11/2024

嗨！大家好 歡迎回到美國地產熱點 李歐筆記 越在是一個混亂的時代 一件看似簡單 是非容易分辨的事情 都會讓人混淆不清 錯誤理解 甚至顛倒黑白 美國新聞前一陣子 經常看到這樣一個頭條報導 非法居住者搶佔民宅 或者這些人被稱為所謂的房霸 反而讓屋主被警察戴上手銬帶走 類似這樣的報導層出不窮 在普世價值裡面 我買了一個房子 我應該就擁有 這個房子的合法使用權力 可以允許和誰合法使用房屋 非法居住一定會受到懲罰 但是現在在美國 人們正在頭疼 如何驅趕這些不合法的居住者 因為美國似乎沒有明確的法律 來對付這些非法者 甚至還傾向偏袒他們 這到底是怎麼回事呢？ 想要深入了解 就跟著我看今天這一集的分析 佔地為王有錯嗎？ 在法治未開的年代裡 或許這樣的做法沒有問題 先到者先搶 就像早期的拓荒者 開拓新大陸一樣 不過如今幾乎所有土地、房地產 都有主人 還想要鳩占鵲巢 幾乎是不可能有這樣的事情 沒有人會允許這樣的做法 但是如今在美國 卻經常發生這樣的事情 這些非法侵佔他人房屋的人 被稱為「Squatter」擅自佔屋者 去年2023年 美國發生了許多房屋非法侵佔的事件 在以前我們卻很少聽過這樣的事情 因為這是很常識性的問題 假設你沒有租約、沒有獲得屋主 或者是所有者管理方的同意 誰都不敢隨意進到別人的房子裡去 大家都知道 這是違法的 會被抓、會被逮捕的 所以誰都不會想去幹這麼傻的事情 除非有人知道 裡面有值錢的東西才會去搶、去偷 那為何現在這個事情被大量的報導出來 呈現爆炸式的增長呢 換句話說 就是這個情況越來越嚴重了 從一個少見的案例 變成經常發生的事情 而且有人碰到非法入侵者報警之後 才發現警察沒有辦法有什麼作為 因為法律 似乎沒有完全站在屋主這一邊 這才讓這所謂的「房霸」有機可乘 這是不是非常誇張呢 一直以來我們認為常識性的問題 普世價值竟然在現在的美國法律面前 毫無用武之地 今年紐約曼哈頓的一處公寓 空置了三、四個月 當屋主納迪亞・維特爾斯 在三月份進房子的時候 碰上了兩位 年僅18、19歲的非法佔屋者 結果當場慘遭殺害 這位被殺害的屋主 在兒子報警之後 在公寓的衣櫥內被找到屍體了 這兩名房霸不僅殺害了屋主 事後還開著屋主的車子逍遙法外 還用被害人的信用卡大肆揮霍 不過所幸這兩個房霸 最終在賓州被法警逮捕了 在喬治亞州的亞特蘭大 當地律師大衛・梅茲格 說他的客戶也碰上了房霸 在喬州的迪卡爾布縣 大衛的一個客戶 因為要搬家去跟未婚夫同住 打算出租現在的住所 沒想到房子的招租牌子才剛掛上去 搬家的貨車已經到門口了 下來的是一位婦女 還帶了兩個孩子 其中一位還只是嬰兒 問題是房子都還沒有租出去 就有人上門說 我已經租下了這個房子 連契約、簽名都已經備妥了 當時還好有好鄰居提醒 趕快叫物業經理報警處理 但是當警察到場之後 房霸馬上拿出 附有虛假電子簽名的假租約 警察馬上就相信房霸了 立馬轉身離去 令屋主莫可奈何！ 於是大衛和他的客戶在這起官司上 花了三個月的時間 才在今年2月將房霸請了出去 律師說三個月算是快速的 不過對屋主來說 明明一個很簡單的招租舉動 卻引來麻煩上身 最後還要花上上千美元 數萬美元打官司 真是不可思議 去年在華盛頓州的雷納谷 房主傑森・羅斯的房客 不願意再支付租金 但是拒絕離開房子 屋主沒有了租金收入 被迫住在自己的車上 同時這個租霸 不僅免費住在羅斯的房子裡 還在Airbnb上出租了地下室 不過要留意的是 這個案件屬於租霸行為 和非法入侵的房霸是不同概念喔 如果你想趁房霸不在家的時候 趕緊換一個鎖 或者試圖把水電切斷 以為這樣的做法 就能順利逼走房霸了 我必須說 很抱歉 這樣的做法 屋主反而會被警察逮捕了 在紐約市的王后區的阿黛爾・安達羅 就是這樣一個例子 她發現自己的家被擅自佔據之後 就與假租客在對質之後 安達羅就換了門鎖 想阻止房霸進屋 他這樣一個做法 反而被假房客抓到了把柄 房霸對警方聲稱 他是合法的租客 而且在裡面進行裝修的工作 但是屋主卻私自換了鎖 不讓他們進屋 於是紐約偏向 保護租客的法律的緣故 警方最終逮捕了房主 而房霸卻還繼續留在他的房子裡 當時這個新聞引起了轟動 大家都沒想到 想要保護房屋的屋主 反而被警察銬上了手銬帶走 事情完全顛倒黑白 不過所幸在輿論的壓力之下 安達羅的指控很快被撤銷了 而且官方也搞清楚 到底房霸才是非法者 也順利將房霸逮捕起訴 雖然屋主最終是討回了公道 但是我們不禁要問 看似這麼簡單的事情 有需要演變到如此荒唐 複雜的地步嗎 因為這些荒謬的房霸案件 層出不窮 所以現在美國各州 都在陸續修改法律 阻止這些非法的房屋佔有者 繼續侵佔別人的房產 現在既有紐約州、喬治亞州 南卡羅那納州、佛羅里達州 都特別立法了嚴厲打擊 這些非法侵佔房屋的行為 這些新的法律比較明確的 把非法侵佔房屋者 也就是房霸 和合法的租客區分開來 在很多的案件中 為何警察沒有辦法 馬上驅逐房霸呢 很大一個原因就是警方無法分辨 房霸的真實身份 他是否真的是非法侵佔 或者他真的是一位房客 這是一個爭議點 如果房霸事先準備好一份 虛假的租約合同 往往警方會趨於相信 那麼房霸成了合法租客 一旦這麼認定 就屬於房東和房客的糾紛問題 屬於民事問題 警方就無法簡簡單單的 就驅逐房霸 於是想要趕走房霸 屋主只好請律師上法庭控告房霸 才能拿回被侵佔的房產 現在這些州的新法律 把侵佔者和租客區分開來 不讓他們享有和租客 同樣的居住權利 所以一旦被確定為房霸之後 警方就可以馬上執行驅逐 不必讓屋主還要打官司 才能拿回房屋了 另外 美國許多州的法律 還是傾向保護侵佔者 例如法律規定 只要房霸居住在屋子裡一定時間 就會自動擁有居住權利 例如紐約州是30天 房霸自動就會享有合法的居住權 所以屋主就沒有辦法任意驅趕了 當然這個法律 現在在紐約州已經不適用 在新的法律中 只要被視為非法侵佔 就算居住30天以上 也會被驅趕 在加州房霸也時有所聞 南加州律師劉龍珠先生 還接觸大量案例 他向大紀元記者表示 甚至連比佛利山莊附近的豪宅 也被房霸看上了 利用屋主不在美國的時間侵佔豪宅 而且豪宅的鄰居 就是鼎鼎大名的NBA球星詹皇 還有許多知名歌手 然而 這個厚顏無恥的房霸 在豪宅裡開啟的收費派對 還出租房屋 明星鄰居 受不了這些誇張的行徑 同樣叫警察來驅趕這些房霸 但是照樣無功而返 一直到今年2月份 屋主才與這個房霸達成協議 讓房霸搬了出去 不要覺得這樣就很誇張了 劉律師還說 房霸只要符合5個條件 在加州就能合法變身屋主 第一個條件在房子裡居住超過5年 第二 5年內都要繳交房產稅 第三一直居住在同一個房子裡 第四 沒有和別人共享這個房屋 第五 光明正大的進出房屋 換句話說 鄰居都能看到房霸進出房屋 都知道旁邊有這樣一位鄰居 律師說只要符合以上5個條件 房霸就可以向法院申請屋主換人做 那為何這兩年 美國房霸問題會突然猖獗起來 很多矛頭都指向新冠疫情期間 美國政府放寬的居住法律 不僅讓很多人免費居住 還禁止驅逐不付房租的房客 然後這段期間 房價、租金、物價都瘋狂飆升 導致不少人的生活出現困難 有些人就乾脆住進空屋 反正有法律保護他們 也不怕被趕出去 另一個矛頭指向了美國的移民政策 這幾年自從拜登上任之後 非法移民大舉進入美國 數以百萬計的人都需要住房 一旦他們離開了庇護所 他們就急需找一個安身之地 一位來自委內瑞拉的非法移民網紅 就直接在TikTok上 教學如何侵佔他人房屋 藉由入侵空屋 進而獲得合法的居住權 儘管引來罵聲 但是視頻已經獲得了 數百萬的觀看量了 一位曾經經歷過 房霸之苦的加州居民 弗萊士・謝爾頓最近非常有名 只要提到房霸問題 幾乎沒有人不知道他 他因為幫助自己的母親驅逐房霸 才了解到這個問題 在美國有多麼的嚴重 所以他為此還成立了公司 專門幫助屋主驅逐房霸 公司名就叫做「房霸獵人」 謝爾頓分享要防止房霸 首先就要為房屋安裝攝像頭 和保全系統 這樣就能提供警方 房霸是何時入侵房屋的證據 同時證明房霸不是租客 而是非法入侵者 另外 在Realtor.com的專家 也建議屋主加強門窗的結構 不要讓有心人士容易入侵 尤其在出售房屋的時候 還有招租的空房期間 屋主都要特別留意 這些非法者很容易就在網上發現 哪些房屋可能沒有人在家 然後就順利侵佔了 再來專家也建議 就算屋主長期不居住在屋內 也要營造屋內有人的假象 例如加裝定時燈光 或者是在庭院插上 「小心有狗」的牌子 甚至有人會安裝一種 會發出狗叫聲的感應器 如果有人試圖翻過圍牆 就會有狗叫聲發出 用來嚇跑這些不法之徒 就算房屋沒有租出出去 專家也建議房主 定期能回來查看房屋情況 如果屋主離房產太遠了 或許可以請鄰居幫忙留意 也是可行的辦法 在有些案例中 就是這些有警惕心的好鄰居 幫忙阻止了非法事件 才讓警方順利趕走了房霸 最後一旦發生有房霸入侵 建議屋主不要私下解決問題 因為許多州的法律 仍然存在保護非法居住者的權利 房主強制換鎖斷電 都可能會讓自己陷入違法的窘境 強制驅逐 甚至會有生命安全的問題 最有效的辦法就是 趕快尋求法律途徑 證明房霸的非法行為 讓執法者有權力驅逐他們 好了 本期內容我就分享到這裡 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 下次再見