獨家聯準會不降息 美國房市麻煩大｜升息帶來的三大阻礙｜這個夏天 房價將下降？【 #美國地產熱點 】6/15/2024

嗨 大家好 歡迎回到美國地產熱點 李歐筆記 雖然說聯準會 也就是美聯儲 在升息當中 抑制著通貨膨脹率 給物價帶來了降溫 幫助美國脫離通貨膨脹的無限循環 但是也給房地產市場 帶來無奈的鎖定效應 還提高了各種住房的隱性成本 所以不管對買房者 還是現任的屋主 都造成巨大的心理壓力 美國各界幾乎都在期待著趕快降息 但是6月份聯準會的會議 還是決意不降息 讓美國房市增添了不少隱憂 6月12日 正如外界預期 聯準會宣布維持目前的利率區間 沒有降息 不過預計在年底會降息一次 而不是之前大多數專家預期的降息兩次 12日當天稍早也發布了 消費者物價指數CPI報告 顯示通貨膨脹繼續呈現下降趨勢 CPI年增3.3% 如果扣除食物和能源項目 通貨膨脹率來到3.4% 不過預計美聯儲還沒有充分考慮到 最新的通脹數據 所以假設聯準會有考慮到 最新的通脹數據 部分專家樂觀猜測 最快降息會出現在9月份 那麼甚至就有機會出現 第二次的降息機會 不管如何現在聯準會公布 年底可能會有一次降息 代表他們認為 通膨情況已經持續可控 雖然沒有宣告兩次降息 但今年應該會有一次機會 這樣對房地產市場釋出的信號就是 房貸利率將會下降 市場將會更有流通性 稍微解開高利率所帶來的鎖定效應 不過對於聯準會遲遲不降息 有些專家很不認同 例如房地產專家吉姆·帕羅特 和穆迪分析公司的 首席經濟學家馬克.贊迪 就抨擊聯準會對通脹的評估 存在嚴重誤判 他們認為通脹數據 對住房價格的估算有誤區 在屋主自住的社區內 或者是提供多戶型出租的社區 幾乎無法估算的隱性租金 他們認為如果聯準會願意放棄這種 怪異的計算方式 通脹就有可能達到2%的目標利率 事實上今天聯準會用來 壓低通膨的升息手段 對今天的房地產市場 恰恰起到了反作用 加劇了住房市場的供給緊張的情況 讓房價繼續升溫 而且還給市場帶來了幾個麻煩 首先是抵押貸款利率的鎖定效應 損失了很多房屋銷售 鎖定效應是指 現有的抵押貸款利率較低的屋主 不願意出售房屋 以較高的抵押貸款利率 購買新房的現象 近期 30年期的固定抵押貸款 平均利率為7.17% 而美國那些還未償還抵押貸款的 有效貸款利率只有4.0% 所以沒有人願意隨便賣房 然後去換一個高利率 多數人都想等到利率下降足夠多了 才想要換房 聯邦住房金融局的研究人員 最近在3月份發表了 抵押貸款利率上升的鎖定效應報告 報告中表示抵押貸款利率 上升導致2022年的第二季 到2023年的第四季期間 損失了大約130萬套的成屋銷售 僅僅在加州就損失了182,490套的銷售 研究中指出 在美國幾乎所有的 5000萬筆活躍的抵押貸款都有固定利率 而且大多數的利率 都遠低於現行的市場利率 所以就抑制了屋主出售房屋 更精確的說市場上的抵押貸款利率 每高過原始利率一個百分點 出售的機率就會下降18.1% 這樣就導致了2023年 第四季度的房屋銷售減少了五成七 並導致了2022年第二季度 到2023年的第四季度期間 銷售量減少了133萬套 要如何解除鎖定效應 幾乎只有兩個方式 一個方式就是生活中出現 必須搬家的需要 最常見的可能是離婚問題 或者是家人離世 也可能是工作因素等等 導致必須搬家的必要 第二種方式就是出現降低利率 雖然屋主可能不會將4%的利率 換成7%的利率 但如果能接受5.5%的利率 他們可能會考慮搬家 這樣換屋成本明顯降低 會有更多人願意上市房屋 但是我們無法很樂觀的預估 利率會馬上下降很多 Realtor.com的高級經濟學家認為 抵押貸款利率的趨勢 至少要到今年年底 甚至可能到2025年 才可能打破鎖定效應 可能需要看到10年期公債殖利率 下降150-200個基點才能達到這個目標 按照目前的利差 這大概需要聯準會降息3-4次 才能緩解鎖定效應 因此任何等待今年的利率下降 要賣房或者買房的人 或許會非常失望 第二個影響是現在基本上 每個人都認為不是買房的好時機 根據房利美本月發布的民調數據顯示 購房信心指數在5月份下跌2.5點 只有69.4分 而且只剩下1成4的受訪者表示 現在是買房的好時機 達到調查以來的最低點 而上個月這個比例還有2成的高度 另外 有高達8成6的人表示 現在不是買房子的好時機 也高於上個月的7成9 還有6成4的人表示 現在是賣房子的好時機 而上個月這個比例是6成7 所以 人們對房地產市場 正處在一種悲觀的情緒 儘管屋主認為房屋價值很高 賣房子還是不錯的一個交易 但是隨著利率居高不下 屋主也不敢輕易賣房 雖然消費者物價指數進一步出現降溫 讓聯準會更有理由降息 不過這根本是還沒有發生的未來式 所以目前市場反應的整體 缺乏購買能力 表現抑制的沮喪情緒 第三個影響是屋主每年要支付 比以往更多的隱性費用 想要買房已經夠難了 沒想到成為屋主也非常不輕鬆 現在持有房屋的成本 比以往任何時候都要高 隱性費用讓維護房屋變得更加困難 根據Bankrate近日發布的一項研究 在美國擁有和維護一處獨立住房的 平均年成本超過18,000美元 比四年前的增加了2成6的費用 這些所謂的隱性成本 包括房屋稅、房屋保險 維護成本以及能源、網路 還有有線電視等費用 住房成本上漲的 最大罪魁禍首之一就是保險 過去幾年來房屋保險費用持續攀升 尤其在沿海地區 和容易出現極端天氣的地區 在之前的報導中 我有和大家專門討論過 美國房屋保險翻漲的問題 頻繁、重大的天災 絕對是一個大主因 另一個原因是各種物價成本飆升 房價也漲上去了 所以現在有些屋主 甚至根本負擔不起保險費用 另外 各地的房屋成本也不盡相同 在加州可能有很高昂的房產稅 和高昂的能源費用 在德州和佛州有越來越高的保險費用 在佛州甚至HOA費用 也就是社區管理費用也變得很高昂了 從長遠來看這些持續高成本 也可能會限制房市的流通性 有更多人可能會選擇 繼續住在現在的房子裡面 避免搬家帶來更高昂的費用 造成另外一種鎖定效應 以上就是三個聯準會在不斷升息當中 給房地產市場帶來的麻煩 就算我們現在看到降息的苗頭 但是可以預見降息的速度不會很快速 而且物價總是上漲容易 降價難 所以今年要重新看到房市出現回暖 交易出現熱絡 機率是很渺小了 不過隨著房屋交易越來越冷清 更多買家進入觀望模式 賣房的速度就會放緩 市場上的房源庫存就會出現增加 這對賣家來 說會逐漸處於不利狀態 Redfin的執行長葛倫・凱爾曼甚至預測 今年夏天的房價會出現下跌 因為想要等待 高抵押貸款利率結束的部分屋主 已經意識到他們不能再推遲搬家了 凱爾曼已經看到在德州 佛州的主要大城市的房屋 已經出現大幅降價 同時Redfin近期的報告中 還發現有超過6%的美國房屋賣家 在5月份提出的降價 這是一年多來最大的比例 所以這些想賣房的人 已經等不及利率下降 而且現在房市的交易大量減少 交易速度正在放緩 所以有些缺陷的房產 或者是急於售房的賣家 就寧可犧牲一點價格 期盼房子趕快賣出去 好進行人生的下一個階段 根據Redfin的即時數據 截至6月9日的4個星期內 全美房價雖然又再度比去年上漲4.4% 不過銷售數據非常慘淡 貸款申請量同比下滑12% 購房者的需求指數也下滑了18% 待過戶交易下降了3.5% 幾乎各種顯示銷售量的數據 都呈現倒退 因為銷售的低迷 所以我們可以看到新上市房增加7.8% 再售的房源也增加了16.7% 價格下降的房屋比例到達6.5% 這是2022年11月以來最高的水平 所以可能正如凱爾曼所說的 這個夏天面臨沒有買家的市場 房價將不得不出現下降 好的 這次房市的更新就分享到這裡 房地產市場瞬息萬變 歡迎大家訂閱我的頻道 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見