房租連續降 要租？還是要買？｜美國房價繼續攀高｜租與買 差距越來越大【 #美國地產熱點 】29/3/2024

嗨 大家好! 歡迎回到美國地產熱點 李歐筆記 到底買房好還是租房好 每年這個問題都會困擾著許多人 尤其是首次購房的人 想要從租房者晉升成為屋主 心中必然是有許多的忐忑 擔心自己是不是負擔得起 擔心買了之後 房價會不會下跌等等等等 有各種的顧慮 最近美國各大房地產報導 也確實有一波討論 因為房租連續出現降溫 但是房價卻還在漲 每月的租金 和買房的每月還款 持續擴大當中 甚至達到上千美元之多 所以現在我們到底要買房好 還是租房好 我就以最新的數據 來和大家探討看看 3月27日 標普-凱斯席勒房價指數顯示 美國房價1月份同比上漲了6% 較上個月上漲了5.6% 已經創下2022年以來 最快的年度漲幅 目前美國房屋的平均售價為 492,300美元 30年起的固定抵押貸款利率 平均是6.91% 根據凱投宏觀的數據 貸款買一個美國中位數房價的房產 貸款8成 每個月的還款 大約會落在$3021（口述有誤）左右 但是全美的平均租金為2055美元 這比買房足足少了970美元 差距是56% 而在現實當中這個差距可能會更大 因為養房子還有各種的費用 而且不要忘記還有保險費用 如果是看Realtor.com 最新發布的每月租金報告 全美50個最大的都會區中 租一套入門房 比購買會更實惠的選擇 報告指出今年2月份 購買房產的每月成本 比租房成本高出1,026美元 也就是多出60.1% 不過請大家留意 這不代表我現在認為租房子 比買房子是更好的選擇 我只是陳述這樣一個實際的情況 到底是租還是買 請讓我們繼續看下去 那麼先來看看租金的漲跌幅度 今年2月份前50個大都市 1至2房房產的租金中位數 為1,708美元 是連續第7個月同比下降了 下降了0.4% 這與今年1月 下降了0.3%的幅度類似 雖然是連續7個月同比下跌 其實只比2022年的8月份峰值 下降了50美元而已 也就是下滑了2.8% 幅度微小 而且仍比2020年同年 就是在新冠疫情之前 還高出了252美元 漲幅達到了17.3% 那麼在不同房型上 工作室的中位數租金是1,426美元 比去年減少了21美元 下跌幅度是1.5% 單臥室房型中位數租金是1,587美元 同比減少了6美元 下跌幅度是0.4% 雙臥式房型是1,889美元 減少了15美元 同比下降了0.8% 兩臥室單位的中位數租金 雖然已經連續下降 但是還是比4年前高出了306美元 上漲幅度是19.3% 是三種房型中上漲最多的 單臥室房型 比四年前也多了228美元 上漲幅度是16.8% 近期它的下降幅度也相對較小 因為單臥室既比雙臥室便宜 空間又比工作室更好運用 所以會有更多的租客喜愛 至於工作室房型 也比四年前高出134美元 上漲了10.4% 不過由於它的空間最小 近期下跌幅度也是最大的 另外一方面 租房網Zumper三月份的數據顯示 租金有所上漲 報告中顯示 67個城市的租金出現了上漲 單臥房租金1,487美元 上漲了0.3% 兩臥房租金上漲了0.5% 達到1,847美元 Zumper認為 經過了過去幾年非典型的租賃趨勢之後 現在市場已經恢復到比較傳統的模式 也就是需求在冬季降溫 春季再次回升 夏季和秋季達到頂峰 Zumper記錄到的的租金情況 和Realtor.com有所不同 租金在連續5個月出現下降之後 再次上漲 這是全美一房和兩房的租金 在6個月以來首次出現的月增長 但是如果從年度的漲跌情況來看的話 單臥房的小幅度下降了0.5% 兩臥房的還是上漲了0.8% Zumper的報告也顯示出 與上個月相比 美國前100大房地產市場中 有三分之二的租金上漲 而有19個城市則是持平 另外有15個大都會區 實際上租金變得更便宜 其中許多位於西南部或南部地區 綜合來看的話 全美的房租正在趨於緩和和正常化 這對租房者來說確實是一件好事 尤其像是在田納西州的孟菲斯 德州的奧斯汀 喬治亞州的亞特蘭大 田納西州的納什維爾 還有密蘇里州的聖路易斯 這五個都會區是Realtor.com 記錄到租金降幅最大的都會區 分別下跌了5%到近4%的幅度 其中孟菲斯2月份的租金 中位數是1,251美元 是價位最低的 降幅也是最多的城市 那麼再來看到房價 和負擔能力的表現 根據Redfin的數據 今年2月份 美國購房者需要賺取 年薪高達11萬4,000美元 才有辦法購買中位數房價的房屋 這比現在美國的中位數 家庭的收入84,072 美元 高出了整整35% 但是這比去年10月份的情況 已經有所改善 當時買家需要年薪 達到創紀錄的12萬1,000美元 才有辦法購買 這比全美的中位數家庭的收入 足足高出了51% 2月份購房者的每月還款中位數 是2,838美元 低於去年10月創紀錄的3,012美元 當時的抵押貸款利率接近8% 雖然現在還款額是降低了 但是還是比2021年2月增長了74% 那時候的利率接近歷史最低點 美國房價之所以在疫情之後 會屢創新高 其實有幾個因素 才形成今天這場完美風暴 最重要的就是供應鏈不足的問題 在不同的統計當中 美國大約缺少了 三百至五百萬套住房 所以在疫情開始之後 大家要買房搶不到 房價就開始飆升了 再加上疫情開始之後 美國政府大量印鈔 又降低了基礎利率 使得熱錢的流通速度非常的快速 還有再碰上供應鏈的危機 也導致物價飛漲 致使通脹率一度高達9% 房價就這麼經一連串的加溫 接著碰到了 為了對抗通脹的激進升息措施 連同抵押貸款利率的上揚 產生了所謂的鎖定效應 把以前拿到低利率的屋主 鎖在現在的房子裡面 不敢出來賣房 加劇了市場上賣房的供應量的不足 但是在疫情期間 還沒有得到緩解的需求量 卻遠遠的多於供應量 最終導致 從2022年的第四季度開始 交易量出現低迷 但是房價卻仍然屢創新高 這就是為什麼 今天我們還看到凱斯席勒房價指數 又出現同比上漲6%的原因了 今天首次購房者 面臨的常見問題就是 繼續租屋還是買房 最重要的考量因素是 租房與買房的財務成本和收益 一種方法是比較 租房和買房的每月成本 通過這種成本的比較 我們可以確定 市場是否有利於租賃或者是購買 因為如果作為首次購房者計畫 有較低的首付款優惠 我們假設首付為8% 並使用30年期的固定抵押貸款利率 來計算每個月的貸款還款額 並計算平均的HOA費、稅費 和房屋保險費作為成本的一部份 然後我們將購買的成本 與每個都會區的租金中位數進行比較 找出每月租或買的費用差異 上面剛剛我們已經講過了 從全美排名的前50大都會區來看 購買一個入門級的房產的成本 比租一套高出了1,026塊美元 買房比租房每個月會多出了60.1%的費用 去年前50大都會區 有45個租比買更優惠 今年50大都會區全部已經淪陷 田納西州的孟菲斯 阿拉巴馬州的伯明罕 賓州的匹茲堡、密蘇里州的聖路易斯 和馬里蘭州的巴爾的摩 都退出了買比租更優惠的行列了 在租金比買房更優惠的 前10大都會區中 買房的平均每月付款 比租金甚至高出了1,950美元 等於多出了95.6% 每月還款幾乎是租金的兩倍之多 這與去年8月份統計的結果非常類似 這些租金更優惠的大都會區 大多是科技工作者或者是高收入者 較為集中的市場 這些市場的平均租金成本和購買成本 都是高於全美平均水平的 其中最誇張的是德州的奧斯汀 在奧斯汀購買一個入門級的房產 每月的成本是3,695美元 比每月的1,530美元的租金 高出了141.5% 換句話說租房每月可節省2,165美元 這可是一筆大數字 其他差距最大的 還有西雅圖租金要2000 買房是4,422美元 亞利桑那州的鳳凰城 租金要1,543 買房要3,071美元 舊金山租房要2,815美元 買房是5,504美元 其他還有洛杉磯 加州的聖荷西 田納西州的納什維爾 俄勒岡州的波特蘭 加州首府沙加緬度和德州休士頓 它們的差異至少都高達80%以上 其實休士頓是其中租房和買房 最實惠的地區 租金是1,379美元 買房是2,482美元 相差1,103美元 如果從成本差異來看 現在的市場租房 確實比買房負擔更小 不過到底是要買還是租 還是要根據每個人不同的情況而決定 如果你是打算在一個地方待個兩三年 那麼租房可能會是很適合的方式 那麼如果你是想居住更長時間 五年甚至十年 或許你可以考慮買房 我們就用一個簡單的計算方法 假設租比買每月節省1027美元 租房子五年就節省了61,620美元 看起來很划算 但是如果考慮到房價的升值 以平均值來計算的話 美國房價平均每年漲幅5% 假設購買41萬美元的房產 五年後將升值到52.32萬 升值了11.32萬 雖然買房感覺給人多付出了許多 但是往往房產的價值 在日後也會回報給屋主 而且隨著時間越來越長 報酬率也會越來越高 這也是在美國最好的 累積財富的方法之一了 所以要買還是要租 這就要看您個人的需求和選擇了 沒有絕對的對和絕對的錯 市場也是在變動 不同的地區的計算方法也不同 今天的計算的數字 或許兩個月後就變了 所以誰也沒有保證的答案 今天的分享 也只是就現在的統計數字做出陳述 提供網友作為投資參考而已 要買還是要租 還是要依個案的考量 今天我們就說到這裡 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見