業主忍無可忍集體停止還貸，中國樓市爆煲。危機之下，中國經濟整體損失數以十萬億人民幣計。【石山角度】(有冇搞錯國語)| 2022.7.14

7月14號 灰犀牛終於姍姍來遲 所有人都知道它會來 每個人都知道這個危險 但沒有人知道它會什麼時候 用什麼方法到來 在中國呢 有這個爛尾樓盤的業主集體決定停止還貸 引發其他樓盤的業主去效仿 截至到7月13號 全中國超過100個房地產項目的業主 宣佈停止還貸款 當局當然是全面的去滅火 但這個風暴現在還在持續的擴大之中 這是以江西景德鎮叫做恆大龍亭項目為例 這個第一個發難 全體業主6月30號發了一封告知書 發文的對象是景德鎮的市政府 住房城鄉建設局 銀監會景德鎮市分局和各個貸款的銀行 他們的內容說 恆大這個房地產公司開發這個龍亭項目 已經在2021年5月底全面停工了 項目監管資金沒有了耗盡 因為項目停工多次維權無果 龍亭業主要求項目方 必須在2022年的10月底之前復工 否則將會從2022年11月 強制的停止歸還貸款停貸 就是停止向銀行歸還這個貸款 全中國有18個省的47個城市的 101個爛美樓的項目的業主開始學習景德鎮 大家都知道中國房屋價格高昂非常貴 普通年輕人靠工資根本買不起城市裡面的這些房屋 所以一般都是要靠所謂六個錢包 就是兩夫妻的兩個錢包之外 雙方父母的四個人儲蓄都要投進去 一旦房屋爛尾 這些頭期款這個項目損失了 咱們不說了 而且還要繼續歸還銀行的貸款 你拿不到房屋損失了六個人的積蓄 你還要繼續的還錢 所以無論從什麼樣的角度看 這些業主他們都有理由去反抗 有理由停止歸還貸款 中國的房地產跟香港很像 本來就是一個叫利益鐵三角 房地產開發商只是表面出頭的那一個 實際上的利益是在政府 中間的連接方就是銀行 房價上升三方獲益 房價下跌三方受損 這叫一榮俱榮一損俱損 所以地產商銀行和政府是搶錢的三位一體 其實中國人民銀行有法規明確的規定 各個商業銀行在建築物沒有封頂之前 不允許發放貸款 而且在預售監管賬戶資金 提取報備流程這個法規裡面 購買房屋的預交款項 必須放在銀行的專項戶口當中 不能給這個地產商的 由銀行監管 開發商要提取這個監管賬戶的資金 你要有申請 要提交授權委託書 要有工程進度節點相關證明材料 要監管賬戶的銀行流水等等 審核銀行審核通過之後 房地產開發商 你才能提取這個監管賬戶裡面的錢 如果按照這樣的程序 他不應該有爛尾樓 對不對 因為爛尾樓 因為你房子賣了 但是我現在沒錢蓋樓了 既然你項目已經賣了 你錢已經收回來了 而且錢還放在銀行的這個監管賬戶 由銀行來控制 你的工程款項應該沒有問題 所以樓盤爛尾 就是銀行監管賬戶裡面的資金已經被挪用 或者資金根本就沒有存進去吧 沒有進這個所謂的監管賬戶 所以只有三個方面能夠動這個錢 開發商 銀行 或者政府 不管誰動了這個錢 銀行你都有直接的責任 你都是違規在先 所以銀行違規在先 那些業主買了這個爛尾樓 當然他有權做出行動 對不對 但可惜這是在中國 這是共產黨 這是一場政府必勝的一個戰爭 而在中國大陸 停止歸還房屋貸款 它不是一件小事 因為業主面對的 不是私人的金融機構 不是普通的銀行 是國有銀行 是國有金融機構 是政府 是整個國家 所以你一旦停止還款 銀行必然會把這個業主告上法庭 而且 在這個法庭裏面 銀行一定會勝訴 業主面對的是個人信用系統的紅碼 不但銀行可以強行扣掉你的工資 而且還可以扣押你的資產 而且你這個業主個人的活動 還會受到限制 比如說高消費也會被限制 買飛機票 買高鐵票 你可能都買不到等等 所以面對這種強大的 壟斷了所有社會權利的共產黨政府 業主啊 這是一場必輸的戰爭 這幾萬個業主 這一次是鋌而走險 說明他們已經沒有其他選擇了 這在中國古代就叫做揭竿而起 就叫做起義了 對不對 4萬個業主 咱們算一下 就算每一個人貸款100萬 涉及到了多少錢 而且這其實只是冰山一角 而且也只是剛剛開始而已 真正的衝擊 目前呢 還遠遠沒有體現出來 財新網 2021年年中的時候有個報道 當年上半年 恆大銷售金額同比下滑了26% 這是去年的數字 他那個報道裡面說 恆大有800多個項目 有500多個處於停工狀態 也就是500多個項目可能是爛尾 《每日頭條》也有一個報道 說恆大在全國目前 就前幾個月 尚有778個在建未竣工的房地產項目 約70萬戶已售房未竣工交付 覆蓋範圍超過200個城市 那500多個停工的工程 現在怎麼樣 不得而知 若以50萬個業主收不到樓來算吧 每戶200萬人民幣 涉及到的資金 就是整整1萬億人民幣 這只是恆大一家公司 另一家 身陷債務危機的 叫做華夏幸福吧 也是很典型啊 到了2020年的年底 涉及投資房地產項目140個 預計總投資金額5,490億人民幣 實際投進去的呢 216 其他都是貸款 再建建築面積2,200萬平方米 2021年1月31號 華夏幸福有公告 公司可動用的資金 只有多少呢 8億人民幣 2千多億的項目 它只有8億 當年6月公司通報 因為流動性緊張 累積違約 本息達到了635億人民幣 華夏幸福說現在基本停工了 如果有一半的房屋 它是已經賣出去 就算你平方米是1萬人民幣 這個裡面涉及到貸款 涉及的資金就1千1百億人民幣 那麼中國到底有多少的美樓呢 其實我們看不到官方的數字 在這種保育期的政府政策 就不讓你知道所有的數據 所有這些真實的數據 都被刻意隱藏起來 日本《日經新聞》 曾經蒐集和分析各種網絡的傳言 它說2020年到2021年 爛美樓這個詞在中國網絡 跳升到4982次 就差不多5千次 他們報道說 雲南一個省就有80多個鬼城 還記得是鬼城不是爛美樓 鬼城應該是荒廢多年的爛美樓 尾巴剛剛爛掉的那些 大概還算不上鬼城吧 全中國有多少 沒有人知道 如果把雲南省來做一個平均 每個省都有80個鬼城 全國就有2千5百個鬼城 涉及資金是多少 少說好幾萬億人民幣 而且我們講的這個房地產 這個爛美 這只是爛美樓 還有另外的問題 比如說斷供 普通的斷供 這比爛美樓停止歸還貸款的 這種斷供要多得多 隨便查詢一下 就可以發現近兩年 中國法拍屋數量 成百倍的增長 有網友統計過 今年阿里拍賣網 上面這個法拍屋 有168萬套 比2018年增長了187倍 2018年不到1萬套 法拍屋就是業主沒錢還款 沒錢給銀行了 銀行收回房屋 拿到市場上拍賣 法拍屋數量大增 當然是和中國整體經濟下滑 有直接的關係 失業了 生意失敗了 投資失利等等 沒錢了 買房人無力再還銀行的貸款 這是被動停止還貸 一般來說 法拍屋 這個房屋拿去法拍了 價格六到八成的市價能賣出去 就不錯 對不對 有些腰斬 四到五成就會成交 隨便算一下你就知道 168萬套 每套如果損失100萬人民幣 就是1.68萬億人民幣 當然這是理論上的損失了 銀行未必有那麼多的損失 它賣了它把錢收回去了 但這個絕對是社會總體財富 這個存量上的損失 對吧 而且大量法拍屋的出現 也必然會壓制房地產的這個價格 既然有便宜的房屋可以買到 為什麼你要花更貴的價錢去買 那些二手房 或者是那些新房的 對吧 中國樓市的價格 現在正在經歷非常大的一個下行的壓力 目前中國有超過100個城市 都是大城市 大中城市出臺了 鼓勵樓市政策 包括釋出什麼親友公積金 六個人公積金都可以拿出去買樓 包括限跌令 不許你降價出售 不能跌過超過一成五 但仍然頂不住這個樓價向下跌 尤其是大城市郊區的房屋跌幅最大 比如華夏幸福 他們主營北京城外的這個區域的房地產 比如說燕郊 當地樓價從最高的3萬多人民幣一平米 跌到了1萬多 而且還是沒有太多的成交 這裏面同樣是社會存量財富的損失 中國房地產價格虛高 這全世界所有人都知道 還有些初步的估算 中國房地產的總值是美國的2.6倍 《日經新聞》有個統計 說2020年中國的房地產總市場價值 根據哈佛大學肯尼斯·羅格夫教授的說法 房地產業佔中國國內生產毛額 就是那個GDP的29% 差不多30% 高於西班牙和愛爾蘭 2010年代金融危機期間的歷史最高峯 如果房地產收縮20% 中國整體經濟就會跟著萎縮 萎縮多少呢 咱們計算一下 中國房地產價格下跌10% 就是一成 財富損失9.5萬億美元 也就是50多萬億人民幣 如果下跌兩成 損失就超過100萬億人民幣 平均每個中國人8到9萬人民幣 這是存量的損失 對經濟增量的影響也會非常大 房地產佔中國GDP毛額30%左右 也就是說 房地產每下跌3個百分點 影響中國GDP增長1個百分點 今年上半年 中國前100名的大型房地產企業 銷售量全數下跌 毫無例外 最多的跌了接近5成吧 最低下跌18% 如果平均咱們算下跌三成的話 等於影響GDP增長率10% 這種影響會在未來10年 甚至20年逐步的顯現出來 日本就是一個非常好的例子 80年代末 房地產泡沫爆破 整整30年經濟停滯 就僅僅從房地產這一個行業 咱們就可以說 中國低速增長 甚至零增長的年代 現在已經正式宣告已經到來了 好 今天咱們就聊這麼多 非常感謝 下次再見