2022加州洛杉磯房市火熱，房價不斷飆升，你的房子為什麽賣不掉？專家說千萬別犯了這些錯誤！美國南加州資深房產經紀何世平/Jean，告訴你賣房技巧有哪些，賣房注意哪些重點？

據說還是會有小小的數量的房子沒賣掉的 那根據你的看法 那些小小的數量的沒賣掉的房子 問題大多是出現在什麼地方 價錢沒有賣不掉的房子 沒有賣不掉的房子只有賣不掉的價錢 沒錯沒有賣不掉的房子就賣不掉 價錢可是什麼樣的房子都賣掉 都能賣掉 我沒看到你賣不掉的房子 你只要價格合適肯定有人接 除非買了這個房子會犯罪 那他就不買了 不可能 OK那我下一個問題是 你假如說最大的問題就是現在價格 你在跟客戶談定價的時候 如果客戶對價格方面也非常相當有主見 那你要怎麼跟客戶做一個合理的談判 就把價格拉到一個你認為可以賣掉的價格 取決於客戶他固執到什麼程度 如果他非常固執像塊石頭一樣沒辦法 我碰到過一點辦法沒有 那最終有賣掉嗎 沒有賣掉 OK 後來有沒有重新上市重新定價 有但是他非但不降還把價格提高 後來也同樣結果嗎 同樣結果不了了之了 後來我就不看了 我看見點頭所以價格就不再談了 你跟我分享一下 第二個因素跟價格沒有關係 為什麼房子賣不掉 我自己覺得我看過很多房子 我是一個比較OCD的人 因為很多小事情不知道為什麼 我一看就看得出來 所以我發覺到如果這個房子看起來很亂 我最近很多客人都會跟我講 他就像鬼屋一樣 其實我覺得鬼屋是有點太extreme了 應該不是鬼屋 只是說這個房子沒有打理 你一走進去牆上髒髒亂亂的 然後燈泡一半是不亮的 然後廚房的抽油煙機都是油膩的 冰箱裡面也沒打掃乾淨 然後院子裡面有垃圾 就是說你要上某個價錢的房子 你就要把房子弄到那個樣子 如果今天只是個十幾萬二十幾萬 根本沒有人在乎的 你可能越亂可能越多人買 因為他就是符合那邊的條件 可是當初現在如果你是 像我前陣子我帶一個客人去看一個房子 我記得應該是110左右 然後那個就是我客人說鬼屋 我一走進去其實我還沒走進去的時候 我就已經先告訴我客人有心理準備了 我說這個是一個discounted agent 就是說這個仲介他是1% 他都是做1%的 通常這種仲介他寫得很清楚 在MLS上面你不要打電話給我 他真的有寫不要打電話給我 因為往往有些時候有些賣家房子賣不掉 然後你看他的listing agreement 這個commission訂得很低 然後往往可以感覺得到說 commission訂得太低的話 agent就不會會投入太多的錢 去為房子做準備 這個房子沒有準備得很好 所以我告訴我客人 這是一個discounted agent 我客人說這是什麼意思 我說因為這個仲介 他自己本身收的佣金 很少 然後他付出來佣金也不多 所以他可能就會不太 因為他拿到佣金沒有很多 他就沒有那麼多錢可以做一些事情 所以裡面真的蠻亂的 我自己感覺是蠻亂的 可是像我的listing 我基本上我大部分都是full service 我也是full price 所以我幫客人打掃房子 客人不用在乎 我hire cleaner 我甚至會hire stager 然後我會把整個房子巡一遍 燈泡沒有亮的我全部都會換 而且我不會把它換成是一樣的燈泡 我覺得我最不能忍受的其中一點 就是像那種浴室的燈泡 它不是有那種圓圓的 然後你就看到一顆圓的 一顆長的一顆不一樣顏色的 我的天啊我受不了這樣 我有強迫症 我真的覺得我有強迫症 我喜歡它整整齊齊很漂亮的樣子 所以我就會換這個 by the way我告訴你 這個是stager告訴我的 如果你有那種圓圓的燈泡的話 圓圓的那種 hollywood light bulb那種的 你買那種透明的 買那個透明的 它有那種白色的 整個是白色或者是透明的 你買透明的 然後你的燈泡的顏色的話 你盡量買白色的 你不要買黃色的 這個就是賣房子的一個技巧 所以剛剛視頻說的沒有錯 續評說的沒有錯 就是價錢真的是很重要 如果你listing價錢錯誤的話 其實應該就會比較少人來看 那這個就是仲介 你怎麼樣說服對方 像我前幾天也是 我還跟我的客人談判 他要某一個價錢 然後我就一直跟他講 這個價錢賣不掉的 顧不到這個價錢的 但是我還是可以幫你上 但是我要告訴你 應該會開低走高的 開高走低的 不會開低走高的 絕對是往上從上面掉下來 而且人會比較少 然後他就是 可是我就是這個價錢 那我就跟他講說 你可以上低一點 上低一點好處是 你讓我有更多人來看 你可以有決定權 出了太低你都不要接受 我不會逼你接受他們的 可是你這樣子給我有機會 幫你賣到你要的價錢 然後我甚至跟他們講說 你今天沒有自己賣房子 你來找我是有原因的 你是相信我才會來找我 那你為什麼不讓我做 我該幫你該做的事情 幫你賣這個房子 然後後來他就說 好好 俊 聽你的 所以他就聽我的 我們聊完這個價格 我們聊這個房子的打理 房子的condition 第三跟condition一點關係也沒有 就是品味的問題 品味的問題 例如說這個牆面 尤其的是很鮮豔的紅色 然後傢俱都是非常鮮豔的 要麼就是粉綠色 要麼就是粉藍色 那牆都是紅色的 那這種房子的話 他難賣之處在哪裡 非常難賣的 Kenny這個我其實有 有幾個經驗過了 有一個是出租房 出租房也是一樣的 我還記得很清楚 那個房子一走進去 就是一面大紅牆 我告訴那個客人 你這個紅牆應該要粉刷一下 他就跟我說賣房子 那是很久之前的 他說那時候我沒有賣房子 他就說賣房子的中間跟我說 這個很好出租的 我就看我覺得有問題 一直都租不掉 那邊應該是很好租的 後來他受不了了 他真的就答應我油漆了 油漆之後馬上租掉 真的Kenny不騙你的 這個色調的問題 就是色調要比較大眾化一點 是然後我有一間房子 是在Chile Vista 那個客人他之前有hire一個仲介 沒有賣掉 後來他有referral 好像教會的人推薦我 然後後來我去了之後 其實我通常是這樣子 我看房子我應該就知道 為什麼這個房子賣不掉了 這個房子就像你說的 Kenny你說的沒有錯 他有一個大紅色的沙發 很大的一個沙發 我也跟你分享一個 事實上我也跟你分享一下 這個大概接近兩年前 我在灣區的南山飯市賣一棟房子 其實我當時真的很後悔 因為當時我太順應這個賣家了 我應該就是因為他的沙發 就像你所講的 他的沙發是那種L型的 而且是大紅色 我的天該怎麼辦 就要把他臨時搬走 換一個色調比較 比較大眾化比較能夠忍受 其實Kenny我跟你講 這個我有遇過 有些時候他們是真的沒辦法搬走 不一樣的原因 他們可能沒有儲藏室 他們也不想搬 這個時候我會退而求其次 我之前也有賣過這樣子的房子 就是整個房子裡面有點亂 有可能是房客住的 我會先找照相師去照相 我再用Photoshop用電腦合成 把裡面的傢俱全部都拿掉 他就看起來很空曠的樣子 然後你再用電腦合成 再做Virtual Stages 我也賣過房子這樣子過 所以其實我是覺得 房子不是賣不掉 就是你要怎麼樣研究出來 可以把它推銷掉 所以你剛剛說大紅色沙發的 我都有把照片留下來 這個也是我其實 當有時候我要做 Presentation的時候 不過當時的確也有人來下offer 只是offer的數量太少了 太少的話價格上不來 價格上不來 客戶就沒有辦法得到 他期望的價格 在因此賣不掉 你知道嗎 所以剛才我們就回到價格這一點 你假如說堅持 你要你的紅色的大沙發 那價格降低一點 那就有人來買 或者是其實我有聽過 有些中介會這麼做 他會簽一個Listing Agreement 譬如說這個客人可能要100萬好了 你就先寫100萬 但是你跟客人有一個條件 先說好 如果100萬在一個 譬如說兩個禮拜 或是一個月之內 沒有適合的offer 你要允許我開始降價 而且降多少錢 如果一開始就把這些事情講好的話 你就不用再回去你購學了 不過有些東西 其實有些東西 像剛才我講的顏色的問題 一些關於房子本身 而不是價格的問題 你假如說一開始就把價格定的 比市價稍微高 然後你採用的是降價策略 而且你房子的條件不好 這種房子最終還是會變成 是Expire很關鍵 我們作為Agent 還是要堅守立場 寧可不要去接這個交易 還是把時間花在其他的機會上面