2022想在沙加緬度買房投資你一定要看！美國買投資房，有什麼技巧？有低風險回報高的方法嗎？現金或貸款購房更合適？美國加州Sacramento房產經紀Judie分享她的房地產投資策略，建友地產貸款培訓。

然後上一期我們講到是有兩種不同的投資的方式 一種是呢就像一個獵人一樣守株待兔 然後等待這個市場的這個一個比較低的點入場 然後在一個高點賣出 然後這樣子來賺錢 但是呢我們也說了一種這種獵人方式 通常會用的這種方式叫BRRR 就是你買了這個房子之後呢 把它做一些remodeling 讓它強制增值 然後做一個cash out 把你投資在裏面的錢基本上再拿出來 然後就可以像滾雪球一樣這樣不停的滾下去 然後我們有一個聽衆在留言說 這個方式不太推薦因爲風險很高 對這個方式確實風險很高 它的風險就主要是市場的風險 也就是說市場一旦房價下滑的話 會引起一種像股牌一樣這種連鎖反應 你可能所有的可能五棟六棟甚至十棟的房子 全部都under market 然後你的貸款的價值會高於你房產的價值 這非常危險 但是它的優勢是 可能你可以以短短的幾年時間 賺到別人要積累一生的財富 所以這就是高風險帶來的高利潤 這個大家要自己衡量 那除非是說你對自己的投資眼光有相當大的把握 你覺得你可以準確的預判市場的情況下 才建議使用這種方式 我上期也講過了 我碰到的我遇到的真正能預判市場的 不超過五個人 真的是非常少這種 包括我自己我都沒有相當大的自信 說我自己有這個眼光可以預判市場 因爲很多事情 很多偶然性的事件 黑天鵝事件都不是在我們能力範圍之內 也不是在我們的眼光所能預見的範圍之內 那第二種思路也是我自己 我自己過去十年一直在用的一種投資方式 就是像農夫一樣 就是說當我轉購了一棟房子的首付 我就去買一棟房子 然後我不太會去預判這個市場 這個現在的市場會不會太高 然後未來的市場會不會下滑 我不太會去預判市場 原因是因爲我買這棟房子是長期持有 我持有的時間最少是八年到十年 所以在八年到十年的時間內 如果你拉長線看 市場永遠是在上漲的 所以如果是這種投資思路來想的話呢 基本上不太用擔心市場的波動和市場的風險 但是它的缺點是 你不能希望用這種方法很快速的積累財富 你不要指望一夜暴富 這種方法基本上是 做時間的朋友就是慢慢的積累財富 慢慢的長大 像一個農民在種一棵樹一樣 那他的資金的流動性基本上是非常差 所以說除非是說 你有用不到的錢才投資到房地產上 如果你說我有 我把自己急用的錢投資到房地產上 這種思路是完全不太合適的 但是它的好處就是說 你以資金的流動性來換取了你這個穩定性 所以說 如果你是做長線投資的話 然後你是追求穩定性 大過於收益率的話 我個人是比較推薦這種方式 那我們從哪裏開始呢 我們從第一步 你要先想清楚你自己的能力範圍 我覺得很多人對自己都誤區 每個人大部分人可能都比較自信 或者對於ego會比較大 我自己在五年前十年前也是這樣 我在前幾期節目裏面有講 我之前炒股 我自己炒股是虧錢的 我覺得這可能是很大一個原因 我總覺得我是比市場更smart更聰明 我總是試圖去預判市場 然後每次都是看錯 所以我覺得做投資第一步 你要確認自己的投資的能力 投資的眼光 你可不可以預判市場 我覺得很簡單 你可以先問自己幾個問題 就是在過去的幾個低谷的時候 你有沒有投資房子 像08年到11年12年這段時間 你有沒有買房子買了幾套 然後我猜可能很多在聽 看我們今天youtube video的人 可能大家都有預想說想要買房子 那如果你今天在今年想要買房子的時候呢 那你去年爲什麼沒有買 去年疫情的時候 然後市場買家人數比較少的時候 房源還比較多的時候 那你去年爲什麼沒有買 如果說你在過去這兩個 包括一個大的低谷和一個小的低谷的時候 都沒有去買房的話 我覺得你要問一下自己 是不是真正能預判市場 這是第一個你要問自己的問題 第二個問自己的問題 是對風險的承受能力 然後對這個風險的承受能力是包括兩個 一個是你經濟上的承受能力 第二個是你心理上的承受能力 那有很多人雖然是經濟上是可以承受 但是他可能市場浮動個5%到10% 他就很難過的這種也是有可能 那對風險承受能力 這個真的是因人而異 像我以我自己舉例 我自己買房子做房地產投資 我的槓桿都沒有加很大 我買房子的首付基本上是在30%左右 那原因是這樣子 因爲我本身就是從事房地產 那也就是說市場波動對我的風險是雙重的風險 一方面的風險是對房價 房價可能會低 然後我收到的房租租金會少 那在市場不好的時候 我們作爲地產agent 我們的收入也會減少 所以市場的波動對我的收入 也是有很大的影響 所以我承受的是市場的雙重風險 所以我自己對自己的判斷 就是我對風險的承受能力不是很強 這就是爲什麼我的首付 我可以放20%首付 但是我寧願放30%的首付 犧牲一點槓桿帶來的高回報率 然後來換取穩定性 那如果說有些人他是工作非常穩定 做醫生或者是在政府上班 完全不受房地產市場波動的影響 然後你自己也有足夠的儲備金 那你完全可以加大槓桿 這個真的是因人而異 所以你自己要判斷 你對風險的承受能力是怎麼樣的 然後第三條就是說 你選擇哪一種風險 你是選擇市場風險還是租客風險 我來分析一下 如果你是選擇說我要低價入場 我對自己眼光非常有信心 我要在房子最低的時候入場 然後房子最高點的時候賣出 那你承受的風險就是市場的風險 那如果你選擇 像我過去十年的那種投資方式一樣 就是找現金流比較好的房子 然後槓桿沒有加到非常大 那你承受的基本上是租客的風險 市場的風險非常非常之小 那市場的風險對我來說 基本上是一種不可控的風險 因爲你沒有辦法去預計它 什麼時候來到什麼時候是低點 什麼時候是高點 這個不是你可以控制的 我自己個人認爲租客的風險 大部分是我們可以通過自己的經驗 通過自己的學習 不斷去提高自己管理租客的水平 租客的風險是可以自己規避 很大一部分是可以自己控制的 所以我自己對風險的選擇 我是選擇租客風險 那你對自己的能力範圍和 這個風險承受能力有一個大概瞭解之後呢 你就會非常明確 你到底是選擇我剛剛說的 守株待兔的這種獵人型也好 還是這種長線投資 像農夫種田一樣這種方式 確定好了自己投資的方式 之後再去落實到說 你買房的細節 買房的標準是怎麼樣 Kenny 麻煩你放下一個slide 那如果你是選擇獵人型 就是說你要選擇這種低價入場 高價賣出的這種投資思路的話呢 那你看房子要選擇的是 升值潛力比較大的地方 我個人是覺得目前以美國來說呢 像奧斯汀達拉斯 德州這幾個城市 有大型的企業流入的城市 比較好 相對比較好的選擇 然後呢 這種升值潛力 基本上是要靠高收入的年輕人 所以你看高收入的年輕人去哪裏 你就跟着他去哪裏投資就好了 殺價免兌也沒有高收入的年輕人進去 有年輕人 但是是中等收入的年輕人 中等收入的年輕人 但是殺價免兌的房價一直在漲啊 所以可以靠appreciation不是嗎 對 但是我覺得殺價免兌的appreciation 相比奧斯汀來說 還沒有那麼高 奧斯汀的奧斯汀 今年的appreciation 好像超過了20% 今年哦那好厲害哦 對所以真的是非常高 但是升值潛力這種東西啊 說實話也是有一定的風險 因爲很多事情你沒有辦法去預計它 也沒有辦法去控制它 只能說靠自己的眼光來把握 我自己個人目前啊 我是選現金流比較高的房子 除了我剛剛說的這個市場的風險啊 我自己的收入不是 是有上下浮動空間比較大 這幾個原因啊 第二個原因呢是 我相信說勝者爲王 勝者爲王那個勝啊 是勝下的勝 就是你在市場不好的時候 然後能活下來 不能說因爲說經濟的壓力市場的壓力 在市場最差的時候去賣房子 那樣肯定是虧錢的 你必須要能勝下來能活下來 這樣才能說穩定地賺到錢 所以說這個現金流是非常非常重要的一個點 它能保證你說在市場不好的時候 你能不能撐過那個市場最差的兩到三年的時間 所以我覺得這是非常關鍵的一個點 這個現金買家現在有多大的優勢 跟一般有貸款的買家比較來講的話 其實他問的不僅僅是有多大的優勢了 他另外一個問題是現在利率這麼低呢 用現金買有什麼好處 除了更容易搶到房以外沒有什麼好處 你覺得現在這個時代的現金買家 比以前的現金買家 佔的優勢似乎好像是越來越少了 我覺得佔的優勢是越來越少了 而且呢因爲現在的這個inflation非常高 我上個星期剛剛看了一個新出來的數據 就是這個PPI PPI就是Producer Price Index 這也是一個非常大的漲 現在PPI是6% 也是一個歷史上比較高的點 也就是說我們的inflation還會持續非常大的一段時間 非常長的一段時間 我估計至少三到六個月是要有這個高通脹的這個時期 因爲它一旦進入了一個高通脹的通道 沒有那麼快容易降下來 那雖然說你全現金去買 是放在房地產上是可以對沖這個通脹的 但是這麼高通脹的情況下 你還是稍微你再怎麼play safe 你再怎麼打安全牌 我覺得還是要稍微加一點槓桿 這個纔可以這個投資回報率被大化 尤其是這是利率的最低點 你錯過這個時機 可能三年後你想說我要再用這筆錢 我做一個cash out好不好 把錢再拿出來 當然可以 但是你未必能鎖定到現在這麼低的利率 然後還有一個考慮 我現在倒沒有擔心說房地產到崩盤的那個程度 因爲去年我們 我忘了是哪一個agent在說 那個loan for balance 說loan for balance那個金額非常大 然後會擔心說這個會造成 一個集體這種法拍 造成房屋的這個下降 但是我上週也看了一個數字 就是說現在雖然loan for balance 這個金額加起來是比較大 但是90%以上的這些loan for balance的 這個owner 他在房子裏的equity都超過了10%到15% 如果說這個owner在房子裏的equity夠大的話 我覺得像這種for closure的這種 大型的for closure引起的房價下跌 不太需要太多的擔心 個人意見 你可以點擊以下的鏈接去看下一集 下回見