美國房市低迷 建築商為何加緊蓋房？｜新房市場180度大轉變｜建築商信心回升｜三大原因 促新房銷售旺｜建築商股價看好｜5月最熱門房地產市場【美國地產熱點】6/22/2023

嗨 大家好 歡迎來到「美國地產熱點：李歐筆記」 大家今天都吃到粽子了嗎 錄視頻的這一天剛好是端午節 希望大家在享受美食之餘 也要小心健康 不要吃過量了 那麼今天的主題 我們要來談一談美國的新房銷售 因為從去年抵押貸款利率 直線上升之後 建築商簡直是嚇得發抖 很多買房的合約都被臨時取消了 像是主要市場在西部、西南部的KB Home 就被取消了近七成 但是從去年抵押到現在 在建築商推出了 許多買房優惠的方案之後 市場又出現不同的變化 以下我們就一起來看看 新房市場出現了哪些改變 首先來看幾個最新的新房建築數據 5月份的新房開工數量 和許可證的發放數量出現猛增 開工數量創一年多以來的最高水平 5月份的單戶住宅開工數量 接近100萬套 比4月份增長了18.5% 比去年同期下降了6.5% 發放的住房許可證是149萬套 比4月份增長了5.2% 較去年同期下降了12.7% 房屋的竣工量是152萬套 環比增長9.5% 同比增長5% 這些數據除了竣工量以外 其他都比去年還是減少了 不過已經比4月份大大的增加 所以我們發現房屋建築商 正在通過加速建築新的房屋項目 來應對新房銷售的增長 還有現有房屋庫存量極低的情況 因為我們都知道 現有的二手上市房屋的庫存量極低 所以有許多有能力繼續購買的買家 只好轉向購買新建房屋 房屋建築商也注意到這一點變化 而且隨著建築商的優惠措施 推動了買家的交易 在現有房屋銷售下降的情況下 新房銷售去年以來一直在上升 這使得建築商的信心 從去年低點開始回升 在如今充滿挑戰的房地產市場中 這是一個好消息 今年一月初的時候 KB Home的第四季度 買家合同取消率高達68% 遠高於2008年金融海嘯 當時的取消率是47% KB Home的首席執行官Jeffrey Mezger 對取消率感到非常的擔憂 他當時告訴投資者 根據市場的動態 和每個社區新房的積壓水平 我們在春季銷售季節之前 會更加積極的定價 以便產生新訂單 事實上在房屋建築商之中 KB Home受到去年抵押貸款利率 上升的打擊尤為嚴重 原因是KB Home的業務 主要集中在西部和西南部的房地產市場 那麼這些地區的市場 在2022年的下半年 房價的下調幅度最大 KB Home有81%的業務量 集中在美國的西南部和西部海岸 分別有51%和30% 那麼更糟糕的是 KB Home的業務量 在拉斯維加斯佔有12% 和奧斯汀佔有10% 但是正如大家在過去一年中看到的 這兩個市場的銷售量和售價 都因為利率的上揚 受到很大的衝擊 不過所幸正如Jeffrey Mezger說的 在通過積極的定價策略之後 也就是調降新房價格 今年第二季度的合同的取消率 已經降到了22% 比去年的第四季和今年的第一季 都大大增加了銷售量 所以Mezger現在很有信心的說 他們有能力實現2023年的收入目標 那麼到底呢 從去年底到今年為止 發生了哪些事情導致新房的銷售 出現如此大的轉變呢 大概有三個原因 第一個就是剛剛提到的 二手房的市場極度缺乏庫存量 那麼根據Redfin的數據 截至6月11日的四個星期內 美國的代售房屋總數量 同比下降了6% 是創13個月以來的最大降幅 同時新掛牌的數量下降了23% 延續了連續10個月的 兩位數的下降頹勢 如果與2018年6月份相比 現在的待售房屋減少了39% 這樣少的待售房屋數量 讓買家只好轉向購買新房了 第二個是春季的購房旺季 發生了一些作用 不管是尋求搬到郊區的人 或者是千禧一代的新購房者 都希望在這個時候的買家市場 獲得一些好處 儘管現在抵押貸款利率還是很高 第三個是建築商的主動因素 因為他們擔心新房銷售不出去 為了防止造成貸款違約的發生 所以他們紛紛推出降價的策略 而且還幫買家買斷利率 幫助買家降低每個月的負擔 這個在之前的視頻中 有專門一集說到這個事情 大家如果想瞭解更清楚的話 可以回去找到這一集來看看 現在甚至連華爾街 都很看好這些建築商的股票 他們認為只要抵押貸款利率還在高位 那麼建築商持續推出 利率買斷的優惠措施 那麼新房的銷售還是會長紅 為什麼呢 因為在二手房市場上 現有房屋的房主 在所謂的「鎖定效應」之下 仍然不敢或者是不願意出售房屋 他們都獲得之前利率上漲之前的低利率 當然很少人願意轉換到 可能多一倍的利率 而且現在房價物價還是那麼高 當然現在還是保守一些比較好 因為這樣的情況 建築商從去年的銷售低迷 獲得了新的動力 同時也轉化為投資者紛紛購買 住宅建築商的股票 今年以來KB Home的股價上漲了60% 其他主要建築商今年也大幅上漲 包括Pulte Group 今年的迄今上漲了70% Toll Brothers上漲50.7% Lennar上漲了32.2% DR Horton上漲了31.2% 所以在2022年的下半年 由於抵押貸款利率的飆升 導致買家的取消率也跟著飆升 真的是嚇壞了這些建築商 全美各地的建築商 都在爭先恐後地推出所謂的激勵措施 像是里諾 還是奧斯汀這樣快速冷卻的市場 建築商不得不將房價 削減10%或者是15% 在某些情況下甚至是20% 可能位置比較差 格局比較不好的 削減的幅度就會更大 德意志銀行的研究人員 在6月初的一份報告中認為 房地產市場的下一步表現 是新建築的繁忙 而現有的轉售市場 仍然受到很大的限制 而且美國的房地產市場 現在仍處於建築不足的情況之下 需求仍然不低 建築加速當中 仿佛建築商的股票 仍然有很大的上漲空間 這邊我也順勢介紹一下 美國幾個最大的住房建築商 像是KB Home的總部位在洛杉磯 截止至今年3月底 公司的市值近33億美元 截止至去年底的利潤有8.17億美元 總收入是69億美元 截止至6月21日的股票價格是52.01美元 再來看到Pulte Group 它的總部位在亞特蘭大 截止至今年3月底 公司的市值是130.73億美元 截止至去年底的利潤有26.17億美元 總收入是162.29億美元 截止至6月21日的股票價格 是75.75美元 再來看到Taylor Morrison 它的總部位 位在賓夕法尼亞州的華盛頓堡 截止至今年3月底 公司的市值是66.47億美元 截止至去年底的利潤 有12.87億美元 總收入是102.76億美元 截止至6月21日的股票價格 是76.21美元 再看到一個Taylor Morrison 它的總部位在亞利桑那州的Scottsdale 截止至今年3月底 公司的市值是41.44億美元 截止至去年底的利潤有10.53億美元 總收入是82.25億美元 截止至6月21日的股票價格 是47.43美元 或許看這些公司市值 對一般人沒有什麼感覺 所以我們來看另外一份 Life Story Research的調查 他們對超過5萬名的 新房購房者進行民調 詢問他們對建築商的 信任度、質量、口碑 或者是各項施工的滿意度 例如冷暖空調、廚房的電器等等 所以是一份挺細緻的建築商民調 民調結果在2022年 最受信任的前20名建築商 剛剛我們介紹的建築商都有入榜 其中Taylor Morrison更是名列第一名 第二名是Ashton Woods 第三名是Stanley Martin 另外Toll Brothers是第10名 Pulte是第17名 KB Home是第20名 其餘就請大家自行再去研究了 接下來我們來看今年5月份 最熱門的房地產市場 根據realtor.com的調查 市場的熱度排名 考慮到了房地產市場的兩個方面 第一個是市場的需求 另一個是上市房的數量 結果最熱門的是 新罕布什爾州的曼徹斯特 納舒厄地區 這也是曼徹斯特都會區第19次 被評為全美最熱門的房地產市場 曼徹斯特自2020年2月以來 一直保持在前20名 總體來說現在最熱門的市場 依然是可負擔性較高的地區 5月份最熱門的市場中 有12個上市中位數低於全美中位數 價格最低的市場 是伊利諾伊州的羅克福德 上市中位價為18.9萬美元 比全美上市中位價44.1萬美元 低了57.3% 不過隨著昂貴的東北市場 包括波士頓和布里奇波特都會區的加入 20個最熱門的市場平均上市價格 上個月有所上升 前20名市場的平均上市價格 為46.2萬美元 比全美中位數高出4.7% 而且這次名單上 僅有東北部和中西部地區的城市 西部和南部缺席了本次名單 可以說後面這兩個地區的房價 要不是本來就已經很貴 不然就是疫情之後 都已經上漲太多了 本月榜單上的13個東北市場中 有10個聚集在一起 通常圍繞波士頓地區並向紐約市延伸 麻薩諸塞州和更大的新英格蘭地區 都擁有強勁的就業條件 去年的就業增長超過美國 因此帶來住房需求旺盛和庫存緊張 給房價帶來的上漲和壓力 所以買家只好往更遠的地方 尋找能負擔得起的房價 例如康科德、曼徹斯特 波特蘭和伍斯特都會區 都與波士頓都會區接壤 波士頓都會區也在本月的名單上 顯示買家對這個靠近 東北樞紐的城市的住房需求 那麼經濟實惠的中西部大都市 在五月份的榜單上佔據了7位 這些中西部市場的平均上市價格 為31.7萬美元 比全美中位數低了28.2% 但是這些市場的平均上市價格 卻已經比一年前高出14% 威斯康辛州和俄亥俄州 各有兩個市場上榜 密蘇里州、印第安納州 和伊利諾伊州各有1個市場 名單上的所有中西部市場的定價 均低於全美中位數 但是獲得平均查找次數 是典型美國上市房的2.3倍 平均而言 這幾個中西部地區市場的上市天數 比全美中位數的房產快兩週多（口誤） 實在是非常驚人的銷售速度 所以以上我們發現幾個趨勢 買家在往新房靠攏 往可負擔房價的地區靠攏 往就業機會多的地區靠攏 自從遠程工作開始盛行之後 加上隨後利率的上漲 人們雖然有更大的自由度 來選擇自己的家 但也不得不更慎重考慮荷包的深度 所以美國房地產市場 正在面臨重大的位移 看看現在的舊金山 看看現在的佛州、邁阿密 或者是奧蘭多 天壤之別的對比 而且現在這場移動 還處在現在進行式 並沒有停止 所以我也請大家多多分享 美國地產熱點的視頻 給你身邊想知道房地產消息的朋友 幫助他們瞭解快速變化中的 美國房地產市場 好了 今天就分享到這裡 我是房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下週再見