美國賣房新政策：賣房更有彈性｜公開或私下 哪個賣房好？｜什麼是MLS？｜為何選擇不公開賣房？ #美國地產熱點 3/29/2025

嗨 大家好 歡迎回到美國地產熱點：李歐筆記 在美國賣過房子的屋主 或者是有在關注房地產的朋友們 應該都聽過MLS平台 這是一個專門集合 房地產上市訊息的平台 要賣房的人可以上去登錄 要買房的人可以上去查找房屋 但是 今年的3月25日（口誤）起 全美房地產經紀人協會 公布了一項新的賣房策略 重點之一就是希望賣方 不要私藏房源 不要進行潛銷 而且要把房產 盡量拿到公開市場上來銷售 那麼這個改變對賣方有利 還是對買方有利呢 一起看下去 MLS平台的全名是Multiple Listing Service 中文是「多重上市房服務」 用白話文解釋 就是一個銷售二手房的房地產整合系統 那麼這個系統 是在美國19世紀的後期 就被創建起來的 目的是讓房地產的代理商、經紀人 能夠更好地互相了解 現在市場上有哪些房產、土地 已經上市了 讓賣家有一個渠道發布這個訊息 對買家來說 可以很方便地 尋找上市房的各種清單 查看房地產的詳細資訊 那麼這些資訊幾乎包含了 上市房的所有關鍵訊息 不僅是面積、開價、房屋的數量 更包括過去的銷售記錄、房產稅 保險和各種房地產的事實披露 但是你可能也會問這跟Zillow、Redfin 有什麼不同呢 上市房在房地產網站 不是也能看得到這些資訊嗎 那麼事實上 這些房地產網站 幾乎都是從MLS提取資料的 然後在他們的網站上展示出來 一些給一般的大眾看 所以MLS基本上 就是所有上市房的資料來源 而且是最全面 最新的數據 但是在這些房地產網站 通常只是展示部分的資料 資料可能也沒有及時更新上去 例如房地產可能現在已經在過戶的階段 但是Zillow上卻還沒有更新進度 那麼一般的民眾可能就認為 這個房產還在銷售的狀態當中 另外一個要注意的是 MLS平台只有經過註冊 付費的房地產經紀才有進入的權限 一般大眾是無法使用的 不過你的房地產經紀 可能會提供他自己的 房地產網站給你瀏覽 那麼上面也會有當地的上市房的訊息 這些資訊其實也是來自MLS 它是透過一種叫做 網絡資料交換（IDX）的技術來連接MLS 所以這些房源都是當地的 來自其他房地產經紀的上市房 其實美國的MLS平台是有地區性的 並不是全美使用同一個平台 根據房地產標準組織的數據 目前全美大約有600個MLS 基本上每個地區 都會有屬於當地的一個平台 但是有一些美國市場卻沒有MLS 很有趣的是 紐約市就是其中一個 雖然紐約市沒有MLS 但是當地也有服務平台可以使用 從全世界來看 大多數國家都沒有MLS 即使有也無法覆蓋整個市場 那麼在這方面 美國確實是走在世界的前頭 公開又透明 讓大家都有公平競爭的機會 這也是大家之所以總是想要到美國 追求美國夢的最大原因之一了 例如在台灣 就沒有類似美國的MLS平台 但是卻有很多房地產的網站 或者是房地產的仲介 自己成立的網站 展示他們各自的房源 形成一種大家各自為政的局面 賣家要努力的去各種的平台 去post房屋 努力的行銷、曝光 但是對買家來說 他也要努力的去查找各個平台 尋找喜愛的房屋 所以在台灣 大家基本上 無法在同一個平台上分享、競爭 市場容易形成很多的間隔 甚至呢台灣的潛規則是 A房仲只願意賣房 給自己所屬的群體的客戶 以便在買賣雙方談判價格的時候 更容易達成交易 因為都是同一家公司的仲介 或者是同一位仲介 因此大家可想而知 這種做法就會更趨向 以仲介的利益為導向 而不是以客戶的利益優先為導向 導致客戶處在一個很被動的處境 這也是我之前賣房的經歷的親身感受 如果有說的不對的 請在下面留言給我指正 講了一點題外話 和MLS平台的基本常識之後 現在我來談談MLS的新政策 全美房地產經紀人協會 經過多個月的磋商之後 在3月25日發布了一個新政策： 「賣家多重上市房選擇」 用來彌補現行的 多重上市房的服務政策 而這個所謂的 賣家多重上市房的選擇 其實就是希望有一個新的選擇 讓經紀人或者是賣家 既可以選擇不公開的方式 來銷售房屋 也能有在公開市場上銷售的機會 下面來看一張 全美房地產經紀人協會公布的圖表 一旦要上市房產的話 如果想要選擇走潛銷路線的話 也就是非公開市場 那麼現在有兩條路徑 也可以在MLS上公布 上面一條路徑是在2020年公布的 稱之為「明確合作政策Clear Cooperation Policy」 簡稱CCP 這個政策允許賣方 有一個專屬於內部的非公開潛銷期 稱之為「辦公室專屬上市豁免」 賣方經紀人可以利用這段期間 在內部尋找買家 但是如果沒有售出的話 就可以進行公開的銷售 比如說插一個銷售牌在房產的前面 或者是群發郵件 那麼這樣就代表開始公開了 那麼一旦選擇公開 就必須在一個工作天之內 將房產上市到MLS系統上 讓大家都可以看得到 但是有些經紀人 為了爭取多一點的潛銷期 會選擇在週五公開銷售 這樣一來就可以利用週末的兩天時間 再去尋找潛在的買家 等到週一才正式公開在MLS上 我們再看到圖表中的下方的路徑 也就是本次的新政策 稱之為賣家多重上市房選擇 這次允許賣方可以延遲上市到MLS 在延遲的期間 賣方就可以自己私下銷售房屋 不過同時也要將房源 以半公開的方式上市到MLS 讓其他的房地產經紀人 也能看到有這個房子 但是只能查看 不能把它連結到 第三方的網站來展示 所以就限制了一般大眾的查看 那麼這種延遲上市的方式 被稱之為「延遲行銷豁免上市房」 至於說延遲多久才公開上市 具體時間取決於賣家和經紀人的決定 所以賣方有權決定何時結束潛銷 那麼這個新的政策 在公佈日已經立即生效 並且必須在9月30日之前實施 簡單的說 這兩種潛銷方式 一種是屬於完全的封閉銷售方式 只有當賣方願意公開的時候 才會在一個工作天內上市 另外一種是採用半封閉的方式銷售 一方面私下銷售 一方面登錄到MLS上 但是沒有真正的開放 直到賣方的潛銷期結束 那麼這兩種方式 房地產經紀人 都要完整地和賣家披露 優點、缺點的事實 而且獲得賣家的簽署同意書 根據Zillow最近的一項調查研究發現 在全美範圍內 2023年至2024年之間 非公開市場銷售的房源售價 通常比MLS上掛牌出售的 房屋售價低了1.5% 換算成金額是接近5000美元 那麼如果在加州 沒有在MLS上公開銷售的 賣家損失會更多 將近達到3萬美元 這也是因為加州房價比較昂貴的緣故 另外 在Bright MLS也有一項研究 表明在2019年至2023年的第一季度期間 MLS上掛牌出售房屋的平均售價 比場外的銷售價格高出17.5% 而且在2022年MLS上 典型的賣家獲得的收入 比場外銷售的收入高出53,890美元 說到底 全美房地產經紀人協會 不希望經紀人採取不公開的方式 來銷售房產 所以才會陸續推出 這兩種潛銷的豁免方式 讓經紀人或賣家既保有不公開的權利 也有公開銷售的機會 畢竟在公開市場上 賣家的房產能獲得更多的觀看 增加潛在買家來報價的意願 進而加大賣家的優勢 但是反過來說 如果採用非公開銷售 因為可能沒有其他買家的競爭 儘管可能銷售順利 但最終得到的售價或許會比較低 有時候賣家選擇不公開銷售 通常有幾個原因 第一 賣家想要保有隱私 對於名人或其他想要匿名的賣家來說 不公開銷售 他們就可以完全控制 誰可以在什麼時候參觀房產 而不是大門打開 誰都可以進來參觀 第二 買家可能想測試一下市場 利用不公開銷售的期間 來了解一下買家對房價的反應如何 例如假設 賣家的初始開價太高 透過私下上市 他們就可以調整價格 而不會在公開之後又降價 這樣就會讓人有掉價的不好觀感 第三 賣家心有所屬 賣家可能已經有了買家 無論是賣給家人還是朋友 在這種情況下 賣家有時聘請房地產經紀 只是為了直接將他們把房產 出售給特定的買家 第四點 是特意為之的房地產商 例如房地產巨頭Compass 他們越來越多在內部囤積房源 刻意避開MLS 只向其他Compass代理商 合作的買家提供房源 這種做法就有點像是台灣的信義房屋 他們只銷售自己的房源 絕對不會 與其他房地產商合作進行銷售 這點如果我有說錯或是表達不完整 歡迎大家在下面留言區給我指正 這也是因為他們有足夠大的內部體系 自己佔據的市場很大的份額 才能夠做到這一點 因此 全美房地產經紀人協會 不斷和Compass談判 希望他們能夠加入公開市場的體系 其實 新的政策也是對Compass 讓步的一種折衷方式 至於Compass的策略主管 阿什頓・亞歷山大也在媒體上表示： 我們堅信房主應該完全自主 並且靈活地選擇如何行銷自己的房屋 基本上 他們樂見於 全美房地產經紀人協會的改變 但是改變還沒有達到他們最滿意的要求 最後 這個新的政策對誰最有利呢？ 應該說 給買家更有行銷的彈性空間 雖然公開銷售可能更有利於 賣家獲得一個更好的價格 但是有時候 賣方因為某些原因選擇不公開 它現在也有正常的渠道 可以有機會轉換到公開市場上 又或者 賣家想利用不公開的期間 測試一下市場的溫度 然後才真正的公開銷售 另外一方面 對買家來說 新政策有機會讓他們看到 更多的房源 選擇更多 當然對買房是好事一樁了 如果你想要賣房 想要選擇不公開銷售 還是一開始就公開 一位好的房地產經紀 會跟客戶陳述事實 提供適當的策略 不好的經紀 大家就可想而知了 今天的話題我就談到這裡 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見！