美房市低谷 巴菲特殺進建商戰場：美國新房大戰開打：兩大建商巨頭的生死鬥｜住房法案即將通過｜新房戰國時代降臨 #美國地產熱點 6/20/2026

歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 今天我們從巴菲特帝國的收購案談起 波克夏在今年5月31日宣布 收購美國第六大建築商 這件事代表波克夏在住房地產上 已經集滿一整套完整的供應鏈 這也宣告了波克夏準備迎接 美國這一世代的建築高峰 同時迎戰其他幾大建築商 開啟新一期的美國新房戰國時代 為什麼波克夏要收購建築商呢 其實更應該問的是 為什麼要在這個時候—— 美國房市的低谷期收購 明明大家都在搶佔人工智慧 晶片、數據中心領域的時候 波克夏卻反其道而行 擁抱一個大家都不看好的市場 要想知道波克夏反向操作的原因 就要先來了解兩大背景 第一個背景就是新房交易多年來 首次突破10%的佔比 站上15% 美國二手房交易 以往都是整個房市的主體 佔整體房市交易的九成 但這個情況 自從2022年的第四季開始 面臨高利率的打擊 大部分的屋主寧可繼續住舊房 也不願意換房 我們稱之為「利率鎖定效應」 另一方面 從疫情以來的房價飆漲 二手房的價格幾乎就沒有回落過 還在慢慢的上漲 導致市場極為缺乏 可負擔房和經濟房 二手房沒得交易 那新房呢 建築商當然很著急了 二手房的屋主賣不掉 頂多是自己住或者是出租 反正房價漲這麼高 也沒有嚴重的失業問題 房貸繼續繳就好了 但是對於建築商而言 蓋好的房子賣不掉 欠銀行的貸款一天一天的逼近 如果房貸沒有辦法展延就會違約 將後果嚴重 於是建築商只好盡量的補貼 買家的費用、利率 或者是降價求售 相比二手房的賣家 沒有建築商的龐大資本 經濟規模 無法提供買家相等的優惠 這種情況之下 買家自然是更願意買新房了 第二大背景是美國國會很可能即將通過 30年來最大的住房改革法案 在兩院的多次磋商之後呢 參議院版本已經在3月份通過 6月份討論兩院協調 假如也順利通過 那最後就是送交總統川普簽字 正式成為法律 完成近年重要的住房法案最終程序 通過這個住房法案的意義 等於宣告美國即將開啟新一輪的 住房建築擴張週期 大舉彌補 從上一次金融海嘯以來的缺口 解決數年來的住房危機 更直白的說 就是要蓋更多的經濟適用房、平價房 讓民眾買得起房 再次實現美國夢的願景 說了這麼多就是為了讓大家了解 為何我開頭會說 美國即將開啟新房建築的戰國時代 因為眾多的建商都將搶奪這塊大餅 不過美國大大小小的建商非常多 我無法全部都拿來說 這樣會太過的龐雜 所以本次我將聚焦兩大巨頭的對決 一個是D.R. Horton 另一個就是Lennar 這是現在美國建商最核心的雙雄對決 D.R. Horton和Lennar 就像美國建商界的Walmart和Costco 他們都是靠規模、標準化、速度 土地儲備和金融服務去打市場 根據2026年最新發布的《Builder 100》 全美建商排行榜和市場數據 這兩家巨頭的交屋量狠甩其他建築商 D.R. Horton年度交屋量達到8.7萬戶 Lennar約8.2萬戶 第三名的普爾特集團 才只有2.9萬戶 可以清楚看到 兩大巨獸和其他建商的差距 這兩個美國住宅建築業的頂級莊家 勝出的地方在於 他們不是靠房子最漂亮取勝 而是靠大量社區開發、快速交屋 標準戶型、低總價產品、貸款利率補貼 和買方誘因等多方優勢來取勝 尤其在高利率環境下 買家最在意的不是售價 而是每月的房貸支出有多少 而大建築商有自己的抵押貸款部門 可以做買降利率 也就是幫買家 把前幾年的房貸利率壓低 這是其他中小型建商 最難招架的原因 另外一招他們手握重金 能在土地資源稀缺的市場中 直接收購地區型的優質建商 來獲取大量的土地 確保未來的推案量不會被斷糧 還有龐大的採購量 也讓他們在面對建材供應商的時候 擁有定價權 這是他們能將產品「微型化」 搶攻首購族市場 卻依然維持高利潤率的關鍵底氣 但是 即使在優惠和價格策略下吸引買家 在今年第二季度的財報中顯示 D.R. Horton和Lennar 都出現類似的困境 營收和淨利雙雙下滑 不過仔細看也發現 刀刀見血的激烈戰況 在第二季度的財報中 Lennar的管理層也坦承 他們在交屋上 給出了高達12.9%的銷售讓利 他們瘋狂使用房貸利率買斷 這類金融補貼的武器來搶奪買家 結果非常的明顯 Lennar的交屋量超過了2萬戶 營收也高於對手 但代價極其慘烈 毛利率被壓縮到15.6% 淨利潤甚至連D.R. Horton的一半都不到 換句話說Lennar正在用利潤 換取市佔率與高周轉率 D.R. Horton則在第二季度 展現可怕的營運效率 即便總交屋量略輸Lennar 但是他們將房屋銷售的毛利率 死守在20.1%的高水準 這證明他們在供應鏈管理 與成本控制上的統治力 更驚人的是 在維持高毛利的情況下 D.R. Horton依然狂攬 近2.5萬戶的新訂單 年增率高達11% 這代表他們主打的首購族群 和極致的高周轉率策略極度成功 完全吃下了剛性需求市場 簡單來說Lennar贏了面子 營收和交屋量在帳面上更高 但D.R. Horton贏了裡子 利潤更好、新訂單更多 D.R. Horton的霸主稱號 果然名不虛傳 要看懂今天兩頭資本巨獸 為何在戰場上 會有如此截然不同的戰術打法 我們就必須回到 他們最初踏上這片戰場的那個時刻 為什麼D.R. Horton現在能將首購剛需 和極致高周轉率玩到爐火純青 這源自於創辦人早期的核心思維 創辦人唐納德·霍頓 不是一開始就想當大建商 他原本在阿肯色州做房地產 後來搬到德州沃斯堡 在當地建商底下當銷售員 他很快發現一個痛點 買方常常想改一點點設計 例如多一扇窗、加一道門 改個櫃子 但標準化的建商通常會拒絕 霍頓曾經直言 買家最討厭聽到的就是No 所以他為了盡可能把房子賣出去 他從一開始就建立了極度靈活 且迎合剛需市場的銷售導向策略 相比於D.R. Horton的個人主義 Lennar的起家 更像是一場精密的營造技術 與資本行銷的結合 Lennar的前身是1954年由吉恩·費雪 與阿諾德·羅森 在邁阿密所創立的F&R Builders 1956年他們迎來了歷史性的轉折 一位名叫雷納德·米勒的年輕創業家 拿著1萬美元的資金投資入股 接替了費雪的位置 與羅森成為了新合夥人 到了1971年 兩人決定將彼此的名字合併 正式將公司更名為我們熟知的「Lennar」 為什麼今天Lennar擅長用「智慧家庭」 與「激進讓利」當作武器 因為他們骨子裡 就有這行銷創新的基因 在1989年Lennar推出震撼業界的 「Everything's Included」 直接將當時的市場上 需要額外加價的豪華配備 變成了標準配備 這種將房子產品包裝化的策略 至今仍然是他們的核心戰術 實際上當前的市場缺的不是高價房 也不是退休房 這兩大巨頭最大的公約數是 他們都將主攻的市場 鎖定在40萬美元以下的首購房 雙方目前的平均售價 都控制的極其精準 D.R. Horton為36萬1600美元 Lennar為37萬1500美元 但是他們切入主攻市場的戰略 卻是截然不同的兩個方向 D.R. Horton的主攻市場 是那些追求絕對低價 與基本功能的純粹首購族 所以他們不依靠 過度的花俏的裝備 而是專注於供應鏈的絕對統治力 與成本控制 在最新的財報中 D.R. Horton確實展現出 他們的策略奏效了 Lennar身為緊追在後的亞軍 其主攻市場則是那些 需要強力金融補貼才能上車 並且對住宅科技有一定要求的買家 他們將房子當作金融產品來賣 瘋狂使用金融補貼武器來搶奪買家 不過這種「焦土戰」打法的代價極其慘烈 去年淨利潤3.05億美元 只接近對手的一半 從地理位置來看 D.R. Horton主攻德州 東南部地區、和南北卡羅萊納州 三者合計約佔其全年交屋的71% 這代表他們真正的戰場 不是加州豪宅 或者是西岸高價市場 而是德州、佛州、東南部、卡羅萊納 這種人口遷入 土地供給相對多 可蓋大型社區的市場 至於Lennar的地理主攻區 在東部、西部、中部 和中南部等四大區 都比較平均 但從數據看中南部變得更加重要 這代表Lennar不是單一押注 德州或佛州 而是在全國多區域做規模化配置 可以看出兩家重疊的戰場還不少 尤其在德州、佛州 再到喬治亞州和北卡羅萊納州 顯見他們都在新房成長最大的市場上 搶佔市場 在定價上兩家展現不同的思路 D.R. Horton各區的平均價位比較一致 以德州為首的中南部 平均房價是30.85萬美元 最高的是西北部的53.75萬美元 Lennar在中南部則是打出超低價的 23.8萬美元來搶佔市場 最高的房價落在西部的60.2萬 總結來說這場建築商戰爭中 D.R. Horton主攻的是 用最便宜的成本蓋出剛需房 並保住高昂利潤的市場 而Lennar則主攻 靠著瘋狂金融補貼吸引買家 用利潤換取營收規模的戰略 這兩條路線完美詮釋了兩巨頭 在首購族領地上的殊死搏鬥 面對美國住宅建築的新時代 波克夏收購Taylor Morrison 實際上不是單純買一間建商 而是把他們的住宅供應鏈 升級成一個更完整的作戰平台 波克夏原本就擁有 眾多的房地產相關產業 有模組化建房 和金融服務的Clayton Homes 也有房產仲介服務的HomeServices 再到建材、裝修、家具的各種品牌 唯獨缺乏的就是開發社區的建築商 而現在他掌握了一條龍的產業 因為波克夏面對的新時代 不是傳統房市的景氣循環 而是幾個同時發生的變化 高利率、買家負擔能力的惡化 建商誘因常態化、土地資本壓力 產業集中化以及 出租與熟齡住宅需求上升的變局 Taylor Morrison的加入 正好補足了這個缺口 讓波克夏正式進軍 傳統住宅社區開發的領域 獲得更好的成本優勢 預計在今年底之前 美國國會會通過住房法案 這些法案內容 將為美國新建房開工打開綠燈 自此開啟美國住房建設的新時代 讓美國夢再次得以實現 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見