到底什麼是「美國夢」？從250年前說起｜一場土地、金錢與夢想的豪賭｜房子如何成為美國最大的財富遊戲？ #美國地產熱點 6/27/2026

嗨 大家好 歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 今年剛好是美國建國250週年 我們也趁這個時候 來回顧過去250年的房地產史 了解美國是如何從蠻荒時代 直到今天 建立起全球最具規模 最完善的房地產私有制度 又是如何在一次次房市崩盤中 再度站立起來 而且創造出一套 全世界各國都難以複製的 固定利率房貸 今天我會分七大階段來介紹 美國房地產歷史的概貌 每一段都有非常重要的關鍵 缺少其中一個環節 都不可能走到今天這一步 第一階段 拓荒時代（1776－1900） 這個階段 雖然佔了美國開國史的近半時間 卻也是美國夢的起始點 有兩個重要的事件 一個是西部拓荒 另一個是產權確立 也就是土地私有化的開始 1776年美國宣布獨立時 全國人口不到400萬 東岸以外的大部分地區 仍然是原住民領地 法國殖民地、西班牙殖民地 和尚未開發的荒野 1783年9月3日 美國獨立戰爭結束 與英國簽訂《巴黎條約》 國土面積直接翻倍 取得密西西比河以東 五大湖以南的廣袤土地 隨後在1785年 聯邦政府通過《土地法》 這是美國房地產史中 最重要卻最容易被忽略的法案之一 政府開始把土地像棋盤一樣切割 形成鄉鎮系統 稱為Township System 一個單位是6英里乘以6英里 再切割成36個section 每個section是640英畝 所以今天我們在中西部與多數西部州 看到筆直的道路和方格狀的社區 很多其實都源自於1785年的測量制度 到了1803年 又出現另一件改變歷史的大事 美國向法國購買路易斯安那地區 又將國土面積瞬間增加近一倍 此後數十年聯邦繼續向太平洋擴張 德州併入 取得奧勒岡地區 美墨戰爭後 又獲得加州與西南部地區 1862年 開啟真正改變美國房地產的事件 允許公民只要在西部地區上 耕作居住滿五年 滿足條件下 就能免費獲得160英畝的土地產權 這個面積足足有90個足球場大 這項政策的意義在於 奠定了美國私有地產權 神聖不可侵犯的法律基石 同時也引爆了早期房地產開發熱潮 19世紀中期也出現加州淘金潮 這段時間就是華人移民的拓荒史 之後聯邦為了建造橫貫鐵路 華人也大量轉入建設 成為這個階段鐵路、礦業、農業 與城鎮建設的勞動者 但卻不是土地的擁有者 甚至在1882年發生《排華法案》 另外這個期間 也發生過一段房地產泡沫 至今美國西部有幾個所謂的鬼城 就是當時的歷史產物 1860年代到1870年代初期 美國正在快速西進 大家普遍相信鐵路一定會來 城鎮一定會成長 土地一定會升值 於是大量資金湧入西部土地 致使土地價格亂漲一通 因此銀行開始大量放貸 很多貸款的擔保品 就是土地、鐵路債券、未開發地產 換句話說 整個市場建立在未來成長預期上 到頭來結果市場突然發現 鐵路建太多 收益不如預期 債券賣不出去 於是資金鏈斷裂 1873年9月 當時發生美國最重要的投資銀行 Jay Cooke & Company倒閉 很多西部地區的土地 變成交易失敗 價格暴跌 大量法拍 不少事先規劃好的街道、商業區和車站 就這樣荒廢了 在這片廣大的土地上被人遺忘 變成鬼城 聽起來是不是和2008年的金融海嘯 房市崩盤很類似呢 第二階段 城市化與摩天大樓時代 1900年到1945年 有了第一階段的基礎 房地產的價值在第二階段 從土地面積轉向城市區位、交通節點 和可建樓地板面積與金融槓桿 真正創造巨大財富的地方 逐漸變成紐約、芝加哥、底特律 波士頓、費城、洛杉磯 這些城市核心地區 摩天大樓之所以成為這個時代的象徵 是因為它改變了城市土地的使用方式 當曼哈頓、芝加哥這類核心商業區 土地越來越貴 開發商不可能只靠平面擴張獲利 於是開始把土地價值垂直化 這段期間有大量的移民 湧入東部和中西部城市 經濟繁榮、股票上漲、辦公需求增加 讓住宅、商辦、公寓、飯店 與地標建築大量興建 房地產的狂熱也埋下泡沫種子 1929年到1933年大蕭條期間 房價與自有住宅率下跌 抵押貸款違約率上升 這造成1920年代中期 住宅建築越熱的城市 在後來下行時受到的衝擊越深 這個階段的最後是二戰時期 1945年到46年退伍軍人返鄉後 全美各地都面臨找房困難的問題 美國房地產也從這裡 進入下一個大轉向 從城市高密度與摩天大樓 走向戰後郊區化 長期房貸與中產自助住宅 與大規模建商時代 第三階段 郊區大爆發（1945－1980） 第三階段可以說從垂直發展 又轉回水平擴張 如果說第二階段的象徵 是紐約、芝加哥的摩天大樓 那第三階段的象徵 就是高速公路、獨棟住宅 車庫、草坪、購物中心與中產家庭 這一階段奠定了 今天美國住宅市場最核心的樣貌 郊區獨棟房成為美國夢的標準版本 二戰結束後 退伍軍人大量返鄉 嬰兒潮開始 中產階級收入上升 加上汽車普及 讓居住郊區變得可行 進而推升郊區住宅的建築浪潮 最具代表性的案例就是Levittown 紐約長島大規模的興建標準化住宅 用類似工廠流水線的方式蓋房子 它不是一棟一棟慢慢蓋 而是把住宅生產流程 拆解成高度標準化工序 成為今天美國大型建商的典範 到了1970年代 戰後郊區模式開始出現問題 讓依賴汽車與長距離通勤的郊區生活 受到挑戰 同時美國進入高通脹時期 房貸與利率都變得更不穩定 1970年代末到1980年代初 房貸利率大幅上升 對購物能力造成巨大壓力 第四階段 高通脹與建築商大洗牌 1980年到1995年 這一階段的核心是地方性小建商 轉向全國性大建商的關鍵期 發生大型建商上市 併購地方建商 跨州擴張 形成所謂的量產型建商 最具代表性的公司 包括D.R. Horton、Lennar、Pultegroup Centex、KB Home、Toll Brothers NVR等大建商 因為大型建商的成形 這個時期也出現所謂的整體規劃社區 幫住戶營造一整套生活方式 尤其在太陽帶地區 像德州、佛州、亞利桑那、內華達 喬治亞、北卡、南卡、加州內陸 有大片土地加上人口移入 使大型建商有條件一次開發 數百戶、上千戶住宅 這個時期也出現一個很重要的變化 以前房貸像是地方銀行的生意 1980年代之後 房貸逐漸變成 華爾街可以包裝出售交易的金融資產 房貸抵押證券MBS 開始在市場上擴大並深化 當然也不能忘記 1970年代末到1980年代初的高通脹 通脹率在1980年達13.5% 1981年仍有10.3% 到了1982年才降到6.1% 為了壓制通脹 美聯儲被迫升息 導致房貸利率也飆漲到歷史高點 30年期固定房貸平均利率 在1981年達到16.64% 1981年10月觸及約18.4%的高峰 即使通脹率在1995年降到2.8% 當時30年期固定房貸利率 平均還是高達7.86% 其實這段期間也造就建商的洗牌潮 因為高利率會淘汰資金薄弱的小建商 也會迫使建商更依賴規模 融資能力與標準化生產 所以建商成為大者恆大的趨勢 第五階段 房貸金融化與房市泡沫 1995年到2008年 1995年左右 美國政府、銀行、房地產業 抵押貸款公司形成一種共識 提高自有住宅率 讓更多家庭買房 柯林頓政府在1995年 推動國家住房擁有策略 目標是在2000年之前 把自有住宅率推到歷史新高 並增加多達800萬個家庭 到了2001年 互聯網泡沫破裂 與911事件之後 美國進入低利率環境 借錢成本下降 買房與再融資變得更容易 此時買房能力 不再完全取決於穩定收入 而是取決於金融機構願意放多寬 隨著房價上漲 讓華爾街的房貸抵押證券更加深化 也擴大住房信貸與二級市場 但這個繁榮建立在一個危險的假設上 房價永遠會上漲 2006年之後 在房貸收緊 利率拉高的背景之下 造成房價轉跌 進而令刺激房貸違約升高 證券被降評 金融機構接連出現巨額損失 到了2008年 房市泡沫終於引爆全球金融危機 也宣告美國房地產進入另一個 更加謹慎 監管更嚴格的新時代 第六階段 金融海嘯後的重整與機構買房 2009年到2020年 來到一個我們更加熟悉的歷史 這段時期美國房市經過低谷 同時進入嚴格信貸、低利率托底 機構買房出租的新格局 前兩年房市還有大量的法拍潮 直到2012年左右 美國房價才開始進入修復期 這一期房市在低利率供給不足 就業復甦 以及機構資金進場支撐中進入升溫 也因為房貸審核更加嚴格 不是所有人都能成為屋主 而是更容易轉向租屋市場 在過去獨棟出租房 多由小房東持有 但在2010年代開始 多家機構投資人用資本市場資金 大量購買法拍或低價獨棟房 翻修後出租 同時「租金現金流」也被證券化 又出現一種新形態的金融商品 到了2020年 原本可以看作第六階段的尾聲 但疫情讓它同時成為下一階段的開端 疫情之後 低利率、遠距工作 郊區需求、居家空間需求突然爆發 美國人開始更注重空間 後院、書房、低密度生活 這讓郊區獨棟住宅需求快速升高 不過上一階段的後遺症 也在這個時候凸顯出來 住房嚴重短缺 據房地美估計 住房短缺從2018年的250萬戶 擴大到2020年的380萬戶 且入門級住宅短缺更加嚴重 加上一般買家還要跟機構投資人搶房 此時買房 成為美國有史以來最艱鉅的任務 這也造成建築商 興建出租住宅模式的熱潮 第七階段 高利率、缺房和新法案的到來 2020年到今天 終於來到現今時期 我們經歷房價飆漲、利率回升 利率鎖定效應 住房短缺、交易凍結 導致年輕世代被擋在房市門外的困境 為了讓美國人再次買得起房 國會和總統川普也推動修法 即將通過「21世紀住房之路法案」 降低建房門檻與成本 並限制機構大舉買房的行為 期望把住房回歸到 「居者有其屋」的本質 好了 今天的美國房地產史 我們就談到這裡 在整理這篇文章的時候 發現過去有好多 可以給今天借鑑的地方 有時間我再慢慢梳理出來 我是美國房地產記者李歐 下次節目再見