2022 洛杉磯首次買家，買50-60萬房價那個區好？資深洛杉磯房產經紀Tim Chen推荐首選Eastvale、Ontario Ranch、 Fontana買房。

你今天要給我們介紹推薦三個遊區 請問第一個遊區是什麼地方? 我今天要介紹的三個Zip Code遊區地方 其實跟我們的何思平何大哥 同班同學的何大哥非常類似 然後我也蠻幸運的 因為剛好我們的何思平何大哥 剛剛已經把一個專業的大餅給畫好了 所以說我等於是再補充一些 可能加一些芝麻剪一些屑屑 這樣子去補充上 第一個介紹是東谷 就是92880 第二個是安大略 這個Ontario Ranch 安大略牧場 91762 然後第三個的話 我就是跟思平稍微有點不同的 他是往南到Corona 我是稍微往北到Fontana 92336 那這三個城市的房子 也是比較處於較新的狀態 所以剛剛思平有講 關於東谷方面的話 對他們的房價是稍微比較高 第一個因為他們的學區比較好 因為有一些小家庭要給孩子們上學的話 其實東谷這邊的學區 差不多都在8分以上的 最主要就是東谷那邊的話 很多房子幾乎已經 就是蓋的已經滿飽和的 所以說我也會建議 就是要買自住房的話 Single Family Home 獨立屋的話 也可以稍微考慮一下安大略 安大略農場就是Ontario Ranch 那邊的房價會比較低一點 因為像思平說的這個學區比較差 但是呢我的感覺就是 因為當初爾灣在開發的時候 他的北邊有個地方叫做Tustin Ranch 就很類似現在就是東谷 跟這個Ontario Ranch的這種開發方式 很多新房子 周圍也很多這個就是商場 然後呢非常方便 也很適合就是 不管是年輕家庭 或者是老一輩家庭 甚至大家庭在那邊居住的話 我覺得這個兩個都是一個非常好的 自住的這個區 可以買來當作自己的一個Family 一個House 再來第三個的話就是 Fontana的話 我就是比較建議這邊的話 可以做投資跟自住 因為Fontana的這個房價 價位它的起步比較寬 它的這個 現在目前的Single Family Home的價位的話 差不多在52萬左右 我們講是全新的房子 那Fontana那邊有一個好處就是 它是稍微靠15號往東一點 但是呢它剛好這個15號 往西的不到兩個mile的距離的話 就是Rancho Pokemonga 剛剛所提到的 Rancho那邊有一個大華超市 而且那邊有很多 也有老一些的房子 然後都是蠻高價位的 所以它也會受到Rancho那邊的影響 再來就是 在Rancho Pokemonga那邊 在未來的三四年之間 會蓋一個高鐵 這個高鐵呢 說實在它是從加州直達到Las Vegas 就是到拉斯維達斯的這個高鐵 這個高鐵在Rancho Pokemonga那邊起步 然後呢 Tim稍後一下 我有一個Super Chat進來 我看是誰 好 OK Super Chat 現金買房現在應該進場嗎 好 Tim你回答 好 我認為現在現金買房 是比較佔優勢 因為很多這個 不管是買新房舊房 你要有一個相當有優勢的offer的話 第一個是現金 第二個的話就是 你要讓賣家知道你的誠意 那我針對新房來講的話 其實很多建商 不管大大小小的建商 他們都會針對現金買房的買家為優先 為什麼呢 它可以比較按時的close escrow 然後不需要去煩貸款的事情 因為有很多lender貸款的部分 不管是正常貸款 conventional state income這些貸款 最主要會造成escrow delay的原因 還是很多貸款的因素 所以建商他們當然就是 能夠把握住最有保障的一個買家的話 目前是會優先選擇現金買房的買家 所以我不知道有沒有回答到 那位superchat的問題 沒有關係 Aaron你等一下不滿意 還可以再重新問一次 Tim我想我好奇問你一個問題 你剛纔在讚美這個Rancho 有高鐵要經過那邊 而且你講說 為什麼要投資Fontana 因為它很靠近Rancho 所以我好奇的是說 既然Rancho的條件都比Fontana這麼好 為什麼你不推薦Rancho 要推薦Fontana Rancho那邊的房價 大概比Fontana高個20%到30%左右 因為Rancho那邊已經是一個 開發蠻飽和的一個城市 新房子來講的話Rancho不多 但是Rancho的周邊就會開始蓋 因為本身Rancho它如果到了一個飽和程度的話 就像是東谷一樣 它也是往四面八方開始蓋 稍微等一下又有一個superchat進來 Aaron又有問題了我看 等一下 Aaron 樂謙19塊9毛9 感謝感謝 Aaron有問題可以繼續問Tim 繼續講 兩分鐘收費19塊9毛9 那還算是高時 所以最主要就是 Fontana那邊蓋了很多新的房子 它就是受到Rancho的開發的因素 然後有很多第一次買房的 或者是要從市區移到稍微郊區一點的 要買房的 他們的經濟能力的話 對他們來講就是比較容易能夠去負擔 這樣子的房貸 價位適中 然後利率又低 即使它的special assistance 它的這個地稅再高 你也可以offset在它的房價上面 因為地稅是按照房價的價格來蓋 所以我是會建議這三個區 然後呢 我們看一下圖片吧 好 Eastfield的圖片的話 最主要就是 我是選擇從今年的六月 到目前為止來看 Eastfield的房子的這個價位 它從六月份的時候 大家就是在經過這個疫情的期間 不但沒有下跌反而上漲 因為房子的這個inventory 就是供不應求啊 所以Eastfield那邊的話 就是不管是舊房新房 它還是屬於非常火熱的這種 這種銷售的一個階段 所以它從六月到七月份的時候 一直飆上去 大概飆了三萬塊錢左右 然後就一直維持在 67到68萬之間 這個是目前就是 大概是2500到3000尺左右的 這個房子的價位 這是在東谷區的 然後接下來的話 就是到Ontario Ranch Ontario Ranch 對不起 這個圖片就倒反了 沒問題 Ontario Ranch相對的就是 剛剛所說的 它的價位會比較低一點 因為學區的關係 但是我總覺得它的開發方式 再次強調 就是你只要受到好的城市的影響 你周邊的區 新的這個開發區的話 它也會相對的提升起來 甚至以後會蓋更新的學校 或者是一些商場之類的 那邊也有一個新的這個Costco 所以說這些種種因素 衡量起來的話 房價是低一點沒錯 學區是差一點 但是如果說你小孩已經畢業了 或者是一個小家庭 一個新的這個new family的話 我是建議Ontario Ranch的話 就相當於Urban北邊的Tustin Ranch一樣 這種區域性的來做比較 好看到了最後一張 最後一張是我們的Fontana Fontana把它弄直 Fontana的房價就更低了 對 而且Fontana你會看到 它的房價比較不穩 為什麼我會說這個房子 適合投資跟自住的 最主要原因就是因為 你有時候可以撿到便宜的房子 這就針對Fontana來講 有時候也可能會 就是買稍微貴一些 但是呢 你買的這個房價的話 就是不會超過55萬 55萬以下的房子的話 說實在的 你要在任何一個城市 買到一個新的房子 大約2000多尺的房子 四房三個bath的這種房子的話 基本上沒有什麼區域可以買得到 除非你再往東邊跑 到Riverside 到Palm Springs那邊去了 所以這個的話 而且Fontana它還有一個好處 就是它面臨 至少有三個freeway吧 兩三個freeway 210 15號 甚至往南一點的話 它直接可以到10號 這三條最主要的freeway的話 如果說 剛剛那個Howard小姐所講的 你是年輕人 年輕族的想要上班 不要遲到的話 你一上去freeway 只要不塞車 不堵車 你應該可以到達你的目的地 在預算的時間之內 因為local堵車的關係 才會造成你的delay 所以我是建議就是 小家庭的話 在Fontana那邊也可以考慮 買這個房子作為一個定居所 最後我們聊這個缺點 這三個城市的缺點 OK 三個城市的缺點 我是比較人性化一點 因為這三個城市 除了Fontana之外 東谷跟安大略農場的這個區 還是有牛糞味 那這個味道的話 客人一下車就不看房了 因為覺得說這個味道 太受不了了 但是我想跟大家所提醒一點 就是如果你有任何興趣 需要到東谷跟安大略農場這邊買房 甚至靠在西點的Chino那邊買房的話 你聞到牛糞味的價格 跟你聞不到牛糞味的價格 是不一樣的 等到牛糞味慢慢的走了之後 房價也慢慢的上升了 所以這個是相對的一個對比 所以這我唯一 聽到目前最多人講的缺點 就是那邊的味道 但是市政府有沒有計畫 市政府他沒有強制的計畫 但是他有一個很吸引人的計畫 就是擁有這些農場的農民 他們不但有很好的價格 去買他們的土地 他們甚至有政府的補助 讓他們去遷移 那目前為止來看的話 我在Chino差不多住了 從2012年住到現在 原本當初將近有800多個農場 基本上看不到的 但是你聽到這個數字的話 是蠻可怕的 但是到今天為止的話 已經遷移走了將近75%到80%了 所以這些農場漸漸的不見了 然後也不是說很快很明顯化 但是慢慢的不見了之後 味道也沒了 然後又更多地去蓋房子 越蓋越小 那現在買的這些 single family house的話 相對的就價格會直接上來 你住住了八年 那你這個牛糞味 你都習慣聞了 你還會覺得臭嗎 我這邊的最主要是靠近西邊 所以說只要吹東風 對我來講沒事 風向一轉了之後 我就把窗戶跟門全部關緊了