2024美國大選 住房問題成關鍵投票因素｜美國年輕人最擔憂的事｜原來房價會影響投票｜美國房市的好消息！【 #美國地產熱點 】6/08/2024

嗨 大家好 歡迎回到美國地產熱點 李歐筆記 今年11月份 美國總統大選在即 美國每年的經濟議題 都是選舉的重點攻防戰 雖然今年也不例外 不過 通貨膨脹以來的美國經濟 其實不算差 只是一般的美國人 可能感受不到經濟的韌性 對他們有什麼幫助 為什麼呢？ 原因就在於房地產 是房價太高了 利率也太高了 讓很多人 尤其是年輕一代的人 都買不起房子 在新的民調中顯示 年輕的Z世代在考慮美國總統選舉時 會把住房的負擔能力 放在首要的考量位置 在一項Redfin新的民調中顯示 美國的年輕選民最關心的 不是哪個州能不能合法墮胎的問題 現在他們更關心的是 哪裡能找到住得起的房子 在疫情引發的房地產需求爆發之後 美國的住房負擔能力 卻以最快的速度惡化 簡單的說 缺乏住房 房價飛升 租金飆漲 房貸利率也跟著升息上漲 很多人買不起房 有些人幾乎付不起租金 這種情況會影響美國選民 如何投下手中的那一票 住房的負擔能力問題 我們之前在很多影片中 都有多次討論過 如果你還不清楚的話 歡迎回到之前的影片中去了解 從這份3000名的美國房主 和租房者的民調中 我們可以看到一個大概情況 有9成1的成年Z世代表示 在考慮11月份的總統選舉時 住房的負擔能力 是他們首要考慮的因素 住房已經成為這一代人的關鍵問題 超越了整體經濟、教育、槍支管制 以及墮胎的權利等等問題 對住房負擔能力的擔憂 也高於維護民主、移民、學生債務 以及對外國戰爭 或者是地緣政治衝突等等問題 其實這都是Z世代 一直在熱衷關注的很多話題 但住房會成為其中的重中之重 也不足為奇了 因為這確實是30年來 住房市場最嚴峻的時刻了 Redfin的專家發現 新房子的成本成長速度 是年輕人收入的兩倍之多 年輕人也關心很多的經濟議題 教育或者是政治議題 但是今天他們更有可能將住房問題 作為投票的一個考慮因素 因為這直接影響到他們的住房 生活方式和累積財富的能力 去年是美國有史以來 住房負擔能力最差的一年 根據Redfin的數據顯示 目前只有2成6的Z世代成年人擁有住房 而多數人還是要支付高昂的租金 絕大部分18歲到27歲的年輕人 沒有前一棟房子可以用來換房 儲蓄也不夠 而且自2019年以來 美國的租金中位數 就已經增加了2成以上了 因此對於逐漸進入 買房成家階段的年輕人 或者是要進入社會工作 需要租房的年輕人 住房問題都是一個Big Problem！ 這份民調還發現千禧世代、X世代 還有嬰兒潮世代 都選擇把整體經濟實力 作為影響他們總統大選的首要因素 或者是擔憂的問題 住房負擔能力的問題 對年齡越大的人來說 越被放在後面的因素 千禧世代在第三位 X世代在第四位 到了嬰兒潮世代 住房問題已經被排到 第六位的考量因素了 不過住房問題在每個世代當中 始終有八成以上的人 將其列入重要的考量 所以仍然是一個相當高的比例 Redfin在今年稍早有另一項民調 對整體的選情進行更廣泛的調查 發現有超過一半的房主和租房者認為 住房負擔能力的問題正在影響他們 計劃在即將到來的總統選舉中投給誰 另外 有近三分之二的房主和租房者認為 住房負擔能力使他們對經濟 產生了負面的看法 專家認為住房負擔能力 之所以成為選民最普遍關心的問題 是因為抵押貸款利率和房價的上漲 加上嚴重的住房短缺 使很多美國人無法實現住房的美國夢 雖然經濟表面上強勁 但很多家庭並沒有感受到這些好處 因為他們正在努力工作存錢買房的時候 一抬頭才赫然發現 要不是房價已經過高了買不起 不然就是缺少可以選擇的房子 在往年的大選中 也有幾個和房地產相關的研究 巴克萊銀行前分析師 兼住房經濟撰稿人 阿齊茲・桑德吉 在今年進行的一項獨立分析發現 房主將自己視為 堅定的共和黨人的可能性 是租房者的兩倍之多 而租房者更常將自己視為 堅定的民主黨人 這個研究結果確實是合理表現 因為在共和黨州 往往屋主、房東受到更多的保障 但是在民主黨州卻反過來了 租客的權利更容易受到尊重 一項名為住房表現和選民的研究中 分析了美國每個縣 在過去六次的總統選舉中 房價和選舉結果之間的關係 研究結果發現 選舉的前四年 房價大幅上漲的搖擺縣 更有可能投票給現任的候選人 而房價表現較差的縣 更有可能投票支持 具有挑戰性的政黨 如果按照這個研究結果 現任總統拜登應該是會非常吃香的 畢竟在他上任期間 全美的房價上漲了4至5成 有些地方甚至達到了6成之多 準確的來說 研究發現了4年內 房價每上漲一個百分點 這些所謂的搖擺縣的選民 投票給現任候選人的可能性 就會增加0.36% 而且如果選舉前的最後一年 房價漲幅最大 房價和投票行為之間的關係 就會更強烈 但是研究者也說 如果不是搖擺縣的地區 無論如何 他們都會投票給同一政黨 他們不會因為經濟的因素 做出不同的反應 研究者也提醒 選民如何看待選舉和整體經濟的時候 這些調查結果只是眾多的參考點之一 還有許多其他的因素需要考慮的 事實上對現在的經濟的看法 許多選民並不滿意拜登政府的施政 今年5月份 蓋洛普的民調顯示 只有不到4成的美國人認為 拜登為整體經濟做出正確的決策 另外 連續兩年只有21%的受訪者表示 現在是買房的好時機 比例創下歷史新低 而且有7成的受訪者預計 房價會繼續上漲 總的來說 高房價對拜登來說 是壞消息多於好消息 跟疫情之前相比 潛在的購房者的年薪 需要多賺大約5萬美元才能夠買房 而美國的房屋短缺 大約達到200萬套至700萬套之多 導致房價居高不下 上面的民調中也都顯示 選民對住房問題的擔心 很大程度上會影響他們投票的方向 不過我們現在來看一個好消息 對於觀望的購房者來說 買房可能會變得更便宜了 宏觀研究所的高級投資策略師 布萊恩・尼克預測 未來3到6個月之內 房價可能會下跌 專家表示 這是因為有更多的庫存 正在慢慢進入房地產市場 而需求卻在降溫當中 從而緩解了近一年來 供需不平衡的情況 根據全美房地產經紀人協會的數據 今年4月份待過戶房屋的銷售量 年減7.4% 同時與2023年同期相比 4月份市場上未售出的房屋數量 增加了16% 簡單的說就是銷售降低了 那麼庫存就增加了 為何市場上的待售房源增加了呢 原因就在於現在的利率實在太高了 今年以來30年固定利率 大約維持在7%左右 讓很多觀望的買家逐漸失去信心 所以現在市場的買氣十分低迷 但是反過來說 這樣反而讓市場的供給量增加了 儘管我們現在還是看到 全美房價中位數在溫和的上漲當中 不過專家預測 隨著市場的房源供給量增加 未來3到6個月房價可能會出現下跌 5月份 realtor.com記錄到 全美中位數上市價 繼續同比上漲0.3% 達到442,500美元 而4月份為43萬美元 房價緩慢上漲的原因 是因為有越來越多的低價房進入市場 實際上5月份 南部地區的房源 年增率達到47.2% 繼續成為增加最多的地區 西部增加34.5% 中西部增加20.5% 東北部最少 只有9.4% 而且經濟學家認為 低價房屋的庫存增加速度 快於其他中高價位的市場 20萬至35萬美元的房屋的數量 增加了46.6% 這個消息對資金有限的買家 肯定是非常鼓舞了 好了 今天我就分享到這裡 希望我這一集的講話速度 大家都還聽得習慣 一直以來我都是以比較快的速度講話 但是如果放慢語速的話 應該會對內容上的表達更加清楚 大家也應該會聽得更仔細 如果你有什麼想法 都歡迎留言給我 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見