去年美國人用腳投票：這裡最宜居！哪些州有人口紅利？哪些人口流失？背後原因一次解析 #美國地產熱點 2/07/2026

嗨 大家好 歡迎回到美國地產熱點：李歐筆記 在美國房地產市場凍結尚 未解決之際 我們先來了解過去2025年 美國各州的人口成長狀況 為何有些州在增長 而有些州卻在減少呢 背後的原因到底是為什麼 哪裡是美國最適合居住的地方 去年美國人用腳做出了選擇 這使得各州的人口移動 而帶來的增長方面出現了贏家和輸家 那麼是哪些因素造成這些人口的變化 住房負擔能力可能在這些趨勢當中 發揮了重要的作用 例如 卡羅萊納州的住房經濟負擔 相對比較友善 所以它在這次的排名中就比較靠前 而人口外流最嚴重的州呢 住房經濟負擔就非常的沉重 不過這裡我現在先說明一下 這次採用的人口統計 是美國人口普查局的人口估計來看 計算了自然增加、國內的淨移入 國際的淨移入三方面的統計 但是這次國內搬家潮的權重變高了 因為2024到2025 全美的人口成長放慢了 主要原因是因為國際的淨移入 大幅的下降 也就是說 國際移民在這一年中大量的減少 在這種情況之下呢 州與州之間的國內移動 就更能看出誰成長 誰停滯 所以這次統計人口成長最多的州 出現在南卡羅來納州 2024年的7月到2025年的7月 這一年期間人口成長了1.5% 為全美最高 其他的還有愛達荷州的1.4% 北卡州的1.3% 德州1.2% 猶他州的1% 若是看增加人數最多則是德州 增加了39萬1243人 其次是佛州 增加了19萬6680人 總結來說為何這次的南方州 和山區州大獲全勝 因為這些州的房價、生活成本 就業的擴張、以及遠距 或者是混合辦公的延續 再加上氣候與生活型態的宜居性 讓可負擔和生活品質 成為吸納人口的核心賣點 以下我就來詳細拆解 為何這些地方獲得最多的人口成長 第一名的南卡羅萊納州成長了1.5% 南卡州這次的人口主力 來自國內淨移入 美國人口普查局明確點出 南卡這波成長 主要由國內的淨移入所帶動的 大量從其他州搬入 會帶來這些大量的人口 南卡州背後 實際擁有相對低廉的房價 去年全州12月中位掛牌價 不到36萬美元 而且整體生活成本啊 約比全美的平均低6%-7% 房產稅約只有0.51%的低檔位 不過要留意 自住與非自住的課稅基礎不同 自住房的評估比率只要4% 非自住要到6% 其他在生活型態、氣候方面的 南卡州也吸引不少退休與半退休族群 或者是遠距工作者的偏好 另外 南卡州的就業結構有四大支柱 製造業 包括了汽車、輪胎、航太 再來是港口物流、醫療教育政府 最後是觀光服務業 而且人口與勞動力還在成長 所以整體不算弱 但是 地區差異很大 去年12月失業率約有4.9% 不算低失業的超緊俏市場 但也不算是衰退型的失業飆升 第二名是愛達荷州的1.4% 愛達荷州人口增長的主力 也是來自國內的移入為主 愛達荷官方分析指出 淨移入貢獻了2025年成長的76% 其中九成來自美國其他州 愛達荷州的中位房價約47萬美元 但空間不小 容易取得更大的居住品質 對於從西海岸搬出的人會更有感覺 不過實際上愛達荷州的房價 會比南卡州更貴一些 另外官方彙整的「平均房產稅率」 顯示約0.58% 也算偏低 但各縣地區差異很大 要小心 此外愛達荷州稅上 不課徵社安稅 對退休族來說是一大優勢 在州生活成本來看 整體約比全美平均低6% 水電、瓦斯等公共事業費用約低22% 因此如果還是遠距 或者是混合型辦公的人 就可以把高薪的收入帶去低成本的州 還有愛達荷州的失業率 去年12月約3.6% 產業包括了醫療體系、大型的零售 科技與製造、政府和教育與研究 此外官方報告也提到 新產業與新工作 在部分地區很有吸引力 但是城鄉受益不均 第三名北卡羅萊納州1.3%的成長 北卡州的人口主力 同樣來自國內淨移入很強 加上都會帶的就業磁吸 美聯社就曾報導提到 北卡在2025年 吸引最多國內移入人口 並把原因歸結到了 該州的可負擔 生活型態 與遠距工作的彈性等方面的優勢 背後常見的原因還有 多核心都會帶來白領就業 與人口承接能力 地理方面的多樣性 既有豐富的山林 也有海岸線 提高了家庭與年輕族群的喜愛 至於北卡州的中位房價也十分友善 去年12月約38萬美元 不過夏洛特與三角地帶都會區的 房價與租金 還是比較高的 夏洛特的產業有金融、銀行 企業營運中心等方面的產業 三角地帶有科技、生技製藥、醫療 和全美最大研究園區之一的 Research Triangle Park 它是一個集結三所大學的高教研發區域 而且北卡仍被視為美國東南部 創投與創新的重要據點之一 尤其在生技與軟體方面的表現 第四名的德州成長1.2% 德州的主力是國際移入 還有自然增加 也就是出生多於死亡 這兩者的佔比更加關鍵 與前三州的成長結構有所不同 德州的公共媒體也用三大人口組成 來解釋德州的人口變化 一個是國內的移入 另外一個是國際移入 最後是自然增加 背後常見原因有就業市場與企業的擴張 包括能源業、科技業與製造業 和物流業等方面 還有德州在住宅供給的彈性 都會外圍的擴張 供給的增加相對快速 另外一方面德州的人口結構比較年輕 自然生育的比例 就會相對比高齡州更好 所以人口的自然增加數量 通常就比較有支撐力 德州不僅是人口成長最多之一 也是增加人數最多的州 在國際移民方面 休士頓、達拉斯、奧斯汀等地 都具備了移民就業、社群網絡 充足的量體 吸引國際人口的移入 並且它的邊境地理位置 讓德州在整體移民流動中 更吃得到那個量 第五名猶他州成長1% 它的主力是自然增加 也就是出生多於死亡 比淨移入更多 猶他州的地方權威報導指出 在2024年到2025年這段期間 自然增加為主要推力 且規模約為淨移入的兩倍之多 猶他州相對年輕的人口結構 來自於工作機會與生活型態的吸引力 有Silicon Slopes的猶他科技廊帶 之稱的鹽湖城-普羅沃一帶 與相關產業的生態 提供了大量的職缺 與薪資成長的機會 吸引了許多外州人口的移入 另外很多移入者是加州 或西岸的外溢人口 在同樣或接近的職涯跑道下 猶他州的都會地帶 常被視為可負擔 兼具生活品質高的替代選項 根據全美房地產經紀人協會的數據 2024年位於猶他州的猶他湖沿岸 鹽湖城以南的 普羅沃-奧勒姆一帶的都會區 當地的購房者年齡中位數 是全國最低的 只有27歲 可見猶他州確實對年輕族群 很有吸引力 而且有足夠的就業 讓他們買得起房子 此外猶他的戶外休閒資源 滑雪與國家公園 與家庭導向的文化 對想兼顧工作與生活的人 也很有號召力 分析完人口成長的前五名 我們也來看看人口成長的後五名 也就是人口負成長的州 如果是按減少人數最多排行 計有加州 減少了9465人 第二名是夏威夷州 減少了2132人 佛蒙特州減少了1858 新墨西哥州減少了1276 最後是西維吉尼亞州 減少了1255 如果是按跌幅最大來排行 則有佛蒙特減少了0.3%是最多的 夏威夷、新墨西哥、西維吉尼亞 都是減少0.1 最後是加州趨近於零 雖然加州的減少人數是最多的 但是因為加州人口的基數非常龐大 減少9千多人幾乎可以被視為零降低 從數據來看加州是因為 搬出的人口大於搬入的人口 而且2025年全美的國際淨移民 大幅的下降 加州這方面也大大受到了限制 夏威夷是出生略勝於死亡 但搬走的人更多 佛蒙特則是典型的老化州 不是搬家造成的 主要是人口結構 死亡超過出生 新墨西哥是生的不夠 再加上搬出人口多 雖然國際移入有點幫忙 但是仍不夠補足 在西維吉尼亞州最大的原因 是死亡超過了出生 2025年自然減少了8000多人 是壓倒性的主因 其實往往這些人口成長最多的州 也伴隨更多的新房銷售 美國房地產經紀人協會 最近考察了2025年 新房銷售增長最快的地方 其中田納西州的威爾遜縣 和亞利桑那州的馬里科帕縣並列第一 比2024年增長了四成四 銷售增長最快的10個縣中 有9個位於南部和西部 其中包括田納西州、北卡羅萊納州 和亞利桑那州 都各有兩個縣 那麼另外還有佛州的克萊縣 德州的科林縣 還有奧克拉荷馬州的奧克拉荷馬縣 唯一一個位在中西部的 是伊利諾州的威爾縣 此前不久 川普在瑞士達沃斯世界經濟論壇 發表特別演說表示 房屋是為人而建 不是為企業而建 美國不會成為一個租房大國 所以他簽署了一項行政命令 限制向機構買家 提供單戶住宅的抵押貸款 在達沃斯發表的演講中 川普也重申了他的堅持 不應該允許房價下跌 要保護現在屋主的財富 他還補充說 如果我真的想摧毀房地產市場 我可以很快做得到 人們可以買到房子 但是這會摧毀許多 已經擁有房子的人 所以川普正在想辦法 維持房價的水平 並且恢復房地產市場的熱絡 儘管我們知道這非常的不容易 但我個人覺得他會做到他說的 白宮發言人戴維斯·英格爾最近也表示 川普很快就會公布新的政策與措施 以恢復美國人擁有住房的夢想 好的 今天的人口移動 我們就談到這裡 雖然多數的地點 不是華人朋友所熟悉的 但是可以給大家做一個參考 有些地方甚至也有小型的華人聚落 有興趣的人可以上網去找一找 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見