降價地圖在這裡！賣家心慌慌？春季房市如何走 關鍵變數有這些 #美國地產熱點 2/28/2026

嗨 大家好 歡迎年後回到「美國地產熱點」 有在追蹤本頻道的觀眾們 可能已經知道現在的美國房市 正處在持續的降溫期 賣家逐漸變多 買家收手 連帶原本微微不斷升溫的房價 現在也出現了轉折 近日Realtor.com就發布報告 點名那些房價降價最多次的都會區 另外Redfin也報告了今年1月份 全美有近七分之一的房屋交易告吹了 創下同期的歷史新高 本集我們就一起來看看 接下來的春季房市將會發生什麼事 我們現在關心哪些都會區的上市房 出現最多的降價 我想這是很多人想要知道的 那麼根據Realtor.com 在2月20日發布的統計 確定了有10個主要的都會區 集中在房屋供應充足的南部和西部 這些地區的上市房 最常有三次以上的降價調整 德州奧斯汀是這次的榜首 這一點都不意外 因為自從房價開始調整降溫之後 奧斯汀一直都是各種降價 買方市場名單中的常客 當地的房市因為經過疫情期間的 人口紅利 導致了房市過度的膨脹 所以現在漲太多的部分就得吐回去 不然買家都不會買單 從數據來看 現在奧斯汀有22.2%的房源 自上市以來至少降價了三次 那麼在全美範圍來看呢 只有10.7%的上市房降價了三次以上 所以奧斯汀幾乎是這個比例的兩倍之多 顯見當地的賣家 終於開始接受正常市場的現實 名單中的第二名也在德州 在聖安東尼奧 當地有22%的上市房降價了三次以上 第三名是佛羅里達州的坦帕有20.8% 後面還有印第安納州的印第安納波利斯 這是排名中唯一的中西部城市 降價比例為18.4% 然後第五名是佛州的傑克遜維爾 降價比例為17.8% 其他多次出現降價的大都會區 還包括了達拉斯17.2% 佛州奧蘭多16.9% 俄勒岡州的波特蘭16.6% 鳳凰城16.5% 以及丹佛的15.9% 那麼可以看到這次的名單 正如前面所講的都集中在南部和西部 尤其在德州和佛州都出現了三個地點 佛州的一位房地產經紀人 就說出了一個很殘酷的現實 如果沒有人來看房子或者是出價 無論你採取什麼樣的行銷策略 最終都取決於價格 事實上佛州有很多的屋主 都是因為迫不得已才賣房的 而不是在試探市場的反應 許多人出售的是第二套房、度假房 或者是搬離當地 又或者是年長者為了縮小居住面積 入住養老院 或是出售長期的出租房產而出售 換而言之很多人賣房 它是基於某些必要理由 而不是純粹的投資 或者是單純就想換房 因為一旦換房 面臨的會是更高昂的成本 接著我們就從另外一個角度 來看看現在房市降溫的訊號 Redfin在2月24日發布的新數據 指出今年1月份 全美有近4萬份的房屋買賣合約被取消了 佔當月簽約房屋總數的13.7% 這個比例高於去年同期的13.1% 也是自2017年有記錄以來 1月份的最高記錄 通常情況下 年底的房屋交易取消比例會比較高 而春季則比較低 但是今年1月比往年都高 主要原因是因為目前的市場 進入了買方市場 賣家比買家多出了數十萬 這給了買家更大的議價空間 如果他們在房屋檢查期間 看到更喜歡的房子 或者是檢查過程中出現了問題 買家就可能會取消交易 另一個主要原因是對經濟情勢的不確定性 雖然房價已經從高峰回落 但仍然接近歷史高點 一些在猶豫的買家取消了購屋計畫 主要是因為他們對裁員、關稅 地緣政治的緊張局勢等問題 感到焦慮 這時候對大額大動作的交易 就容易終止 像是在洛杉磯 就有16.7%的購房合同被取消了 高於去年同期的15% 但是取消率最高的都會區 出現在了德州的聖安東尼奧 1月份有超過五分之一 21.2%的房屋購買合同被取消 聖安東尼奧也是剛剛降價最多的第二名 顯見當地的房市明顯降溫了 緊隨其後的是亞特蘭大18.5% 克里夫蘭17.9% 還有加州的河濱市17.5% 和佛州奧蘭多17.3% 那麼在這些地方 取消交易的主要原因 是因為這些地方大多是買方市場 房屋的賣家遠遠多於買家 這使得買家可以選擇取消交易 轉而選擇下一套房產 例如在聖安東尼奧賣家的數量 是買家的兩倍之多 而在亞特蘭大賣家的數量 是比買家多出八成 另外一方面舊金山的1月 僅有3.5%的房屋購買合同被取消了 是本次取消率最低的都會區 其後是紐約州的納蘇縣4.8% 加州聖荷西5.3% 威斯康辛州的密爾瓦基7.6% 和加州奧克蘭8.4% 事實上大多數的都會區的合同取消率 都在上升 統計中的47個只有11個出現了下降 再次驗證房市的買方市場 正在逐漸的加強 以2月下旬最新的數據來看 今年美國春季的房地產市場 更接近偏買方 但不會大崩或大漲的盤整市場 買方議價的空間比過去兩年要大一些 但整體成交要真正的轉熱 仍卡在供給不足、高房價基礎 這兩個結構問題上 以下就來看看幾個 影響今年春季房市的關鍵點 首先一定是利率 這是本次春季最大的變數 2月26日當週30年期固定房貸利率 已經降到了接近5.98% 這是自2022年9月以來首次跌破6% 對春季的買氣的心理還有月還款 具有一定的改善效果 但這次的利率下降更像是小幅的改善 不像是大反轉 多數的經濟學家仍偏向認為 若沒有明顯的供給改善 利率跌一點不太可能直接引爆了 全面的房市熱潮 另外市場主流也預測 傾向了2026年大部分的時間 利率仍在6%左右盤整 尤其這次的利率下降的主要原因 是因為最高法院 判決川普的關稅措施違法 引發了2月下旬投資人的避險情緒 將資金投入了美債 造成了殖利率下滑 所以有趣的是川普一直希望 利率能降下來 現在確實有下降 但卻不是以他希望的方式來下降 川普更希望是美聯儲降息 帶動房貸利率下走 不過反過來說這波關稅違法的震盪 的確把經濟前景往更弱的方向來修正 對美聯儲未來利率路徑的預測 通常也會更偏向 更有可能降 或降更多的方向來進行 這會把10年期的殖利率往下拉 房貸利率也就有機會下來了 第二是供給有回升的跡象 但鎖利效應仍讓供給不夠用 供給雖然有正在慢慢的變多 2月中旬最新發布的數據顯示 在售庫存年增約7%到7.5% 但是有放緩的跡象 最近幾週新上市房剛回到年增的正成長 但幅度不大 所以春季是否能繼續的補庫存 還要看屋主會不會因為利率的回落 而更願意出來賣房 主要還是結構性的短缺仍然存在 很多屋主握有低於5%的既有房貸利率 不願換房 使得市場特別缺可負擔的入門房 如果以全美房地產經紀人協會 在1月份的數據來看 未售庫存量有122萬戶 月減0.8% 但年增有3.4% 有3.7（口誤）個月的庫存量 這樣的供給還是偏緊張了 離真正寬鬆的買方庫存水位 還有一段距離 在需求方面買方更挑 成交更慢了 但春季總之會比冬天更活一點 近期的成交節奏偏慢 Redfin指出1月份成交的房源 從上市到簽約的時間拉長了 大約要花64天 待成交Pending還是偏弱了 不過隨著利率回落與新房源的增加 業界對春季比年初還忙的期待 正在升溫 但更像是從冷清轉到正常 而不是用火熱來形容 抵押貸款銀行家協會 在2月25日當週的購買指數 Purchase Index週減了1% 但是年增12% 顯見買氣有在鬆動 但是還不到衝刺期 至於在價格方面 多數2026年的展望都是小幅的上漲 或是接近持平 代表牛市沒有 但也不用擔心熊市來臨 就如開頭所講的 在局部地區有降價比例比較多的情況 但整體來說仍然是價格偏高 所以目前的市場特徵是 庫存有上來了 降價比例逐漸的上升 春季如果供給持續的增加 需求但是沒有同步的放大 買方在不少的都會區的議價能力 會比去年要好 加上利率稍有回落 買家今年春季更值得出價、談條件 要求賣方負擔過戶費用 利率買點、修繕 或者是直接砍價格 通常會比過去兩年要好談 反觀賣方 如果你是在買方多 可替代房源多的區域 策略可能會更接近 2018年、2019年 定價要更貼近市場 備好讓利籌碼 否則可能會容易賣得慢 最後被迫降價求售 最後如果想要促成 春季交易成功的機率 要特別留意避免 鑑價低於成交價的問題 因為區域的成交案例如果很少 或者是當地房市迅速轉冷 銀行鑑價用的已成交資料會更保守 容易造成買方需要補差額的問題 最終交易就可能會取消 另外修繕談不攏、保費暴漲、產權問題 也都是很容易造成交易失敗的項目 正當房市正在面臨轉換期 不是完全的買方市場或者是賣方市場 在這些問題上與其堅持一把抓 不如把握我方最在意的項目去談判 更能提高春季成交機率 那麼春季房市這次就談到這裡 我相信今年又會是一個 很不一樣的市場 值得期待一下 請繼續關注我們 掌握最新的房地產脈動 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見