為什麼這個冬天，美國房市像被劈成兩半？｜從紐約到佛州、從中產到富豪｜高利率下誰在喊冷、誰還在搶房 #美國地產熱點 11/29/2025

嗨 大家好！ 歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 為什麼今年冬天 會看見兩個美國房市呢 同一個美國 兩種完全不同的房市體感 一邊是成交凍結 買賣雙方僵持 保守的自住房買氣保守 另一邊是高端房市、溫暖的南方州 現金買家 價格幾乎不理會高利率 為什麼我們這次要特別看冬天房市呢 因為冬季是美國房市的傳統淡季 但是真正的差異與轉折 在冬天的最明顯 尤其是今年 為什麼 我來告訴你 造就兩個房市的關鍵力量 一邊是高利率+低庫存+鎖利率的屋主不想賣 另外一邊是高所得族群、國際資金、稅務遷徙 單看資金的實力就相差巨大 目的性也不同 第一個房市的區域是 高利率下的一般家庭 買不下手 也賣不出去 這部分的買家擔心 每月的房貸負擔的暴增 舊屋主則是被2%、3%的舊利率 鎖住不想搬 還有冬天的季節性加上心理因素 北方城市的天氣寒冷 看房數量驟減 掛牌時間拉長 另外家庭型的買家 會等待春假、暑假再搬家 冬天的普遍心理會偏向觀望心態 另外學區房在冬季依然有市場 但買家的議價空間會略為增強 一般的家長會關注在明年開學前 能不能完成交屋、完成入學時程 所以只有一定要買房搬家的人才會入場 其他人則寧願再等一等 這裡我們發現第一個房市的買家心態 基本上是更在意每月現金流 對於高利息的月供有壓力 並且對未來的利率會不會降 充滿不確定感 其實第一個房市還涵蓋幾種類型 第一種就是當地的冬季酷寒 靠貸款的中產家庭很多 都是被高利率凍住的典型 這裡還包括了波士頓大都會區的學區郊區 紐約州和新澤西州的通勤學區城鎮 芝加哥都會區好學區帶等地 首先這些地方的冬天 都很寒冷 容易下大雪 市場動能明顯轉弱 加上波士頓的學區郊區 很多的屋主手上都是3%左右的舊利率 不願賣 也不敢升級換房 在紐約州和新澤西州的學區 購物族群多是專業人士 很多的家長對「月供＋補習費＋學費」 整體的壓力很有感 雖然學區可以撐住價格 但交易量明顯冷清不少 至於芝加哥 房價相對東西岸溫和 但當地的收入也沒有那麼高 高利率仍然大大的壓縮了購買力 第二種類型是美西沿海大都會圈中的 「非頂級」自住區 包含舊金山灣區那些非金字塔頂端 以自主為主的城市 還有洛杉磯和橙縣中產階層的自主房區 西雅圖都會區的通勤城郊 在舊金山灣區 像是南灣的聖荷西、聖塔克拉拉 苗必達、東灣的菲利蒙的一般社區 聯合市、都柏林、普萊森頓的部分社區 這些地方很多買家都是高科技業 一般的白領都需要貸款七成到八成 因此冬季的成交量很低 屋主的掛牌時間拉長 價格不一定大跌 但市場很「黏」 在南加州洛杉磯郊區的西聖費南多谷 帕薩迪納以外的一些社區 還有橙縣爾灣外圍一些比較舊的社區 還有塔斯廷、森林湖、米遜維耶荷等等 都是屬於中產自主型的社區 第三種類型是內陸大都會圈的 普通好區自主房 這裡價格不像沿海那麼誇張 但當地的薪資也沒有那麼高 一樣被利率給壓制了 例如丹佛、鹽湖城等山區、城市郊區 還有明尼阿波利斯和底特律 等中西部的都會圈郊區 第四種類型是南部與陽光帶中 沒有被外州資金給炒高的家庭型市場 這類型的社區 不少是很普通 靠當地收入的地區 像是德州的休士頓的外圍 達拉斯的周邊 或是佛州奧蘭多外圍一些非短租的社區 以及坦帕周邊沒有海景的普通郊區 以上就是第一個房市的概況與區域 其實就是靠薪資來付房貸、以自住為主 冬天更害怕高利率的一般家庭市場 接下來第二個房市的區域 是以豪宅市場為主 以現金或低槓桿交易 不怕高利率 這些人追求的是稅務的優勢 生活的方式、資產的配置 而不是自住宅為主 到了冬天其實反而是溫暖州 稅務友善州的旺季 像是佛羅里達、德州 這些地方的度假區、豪宅區 冬天人潮不減反增 很多住在美國北方高稅收的有錢人 會往南邊低稅收州買房 但通常不是拿來當作主要住所 而是買度假屋 或者當作短租投資用 除了天氣暖的地方很吃香之外 滑雪勝地在冬天也是另一種熱門選擇 算是另一條完全不同的度假路線 而且今年還有一個特殊的背景 因為新上任的紐約市長佐蘭・馬姆達尼 是一位社會主義者 他強調降低生活成本、主張擴大福利 可以預期的高稅收即將到來 這讓有些房地產的專家開始放話 即將引爆一場馬姆達尼效應 讓一批有錢人逃往邁阿密 或佛州的其他地區 又或者是康乃狄克州的格林威治 雖然邁阿密整體的房價中位數在往下掉 但是超高端的豪宅反而在漲 Redfin的數據顯示 到9月份為止 邁阿密房價中位數年減大約4% 但是豪宅價格卻漲了8.4% 這種走勢 其實就是現在的消費模式的縮影 美國有錢人越花越多 其他人則是越花越少 越來越緊縮 據「商業內幕」的報導 一位邁阿密的豪宅經紀 迪娜·戈爾登泰爾表示 他的客戶開始擔憂馬姆達尼效應 已經反映在價格中了 不過他也補充說 還沒有一位從紐約搬到邁阿密的客戶 說他們是因為馬姆達尼而搬家的 但他說邁阿密人相信 選舉結果將使紐約人湧入市場 事實上南佛州 一直是曼哈頓富豪的第二個家 或是避風港 但這次的馬姆達尼效應 是否再次推動豪宅買房 還有待時間的驗證 所以第二個房市的買家在意的關鍵 不是可負擔能力 而是生活質量與稅務策略 而且會把冬季看成 「佈局下一輪景氣」的時間點 接著也來看看哪些地區屬於第二個房市 首先第一個一定是 南佛羅里達的現金豪宅帶 這個包括了邁阿密海灘、布里克爾 陽光島海灘、棕櫚灘、羅德岱堡等地 從買家的超高現金比例就可以看出 第二個房市的特性 2024年南佛州房市現金成交佔比 接近四成 其中羅德岱堡約38.9% 邁阿密約38.1% 不僅如此 2024年南佛州有67%的外國豪宅買家 都是全現金 遠高於全美平均 而且高淨值人口持續移入南佛州 2020年（口誤）到2025年 邁阿密棕櫚灘的房價 累積漲幅在全美豪宅市場裡面名列前茅 例如棕櫚灘約上漲了117% 邁阿密約84% 即便房價從「瘋狂」降溫成「穩健」 百萬以上的豪宅成交量仍維持高檔 可見得現金買家對高利率根本無感 第二區域是德州豪宅三角地帶 達拉斯、奧斯汀、休士頓高端層 2024年達拉斯百萬以上的房屋成交量 比一年前增加了約28% 但如果把百萬以下的房子剔除 其他價位成交量幾乎是零成長 這是很典型的同一世界的兩個平行線 代表社區有公園城市 和達拉斯的北邊郊區 另外還有奧斯汀科技新貴的湖景 與山景豪宅圈 休士頓橡樹河、紀念村等老錢豪宅圈 但同一州內的一般自主房市場 就明顯平淡很多 第三區域是亞利桑那州的斯科茨代爾 和天堂谷的沙漠豪宅 斯科茨代爾有高端高爾夫球社區、度假別墅 2025年初百萬以上的成交量 比一年前的同期大增了57.7% 500萬以上的超豪宅成交數甚至暴增157% 天堂谷則是出現了2900萬 到3300萬美元等級的交易 刷新州記錄 第四區域是南加州沿海 洛杉磯西側和橙縣海岸的現金豪宅帶 洛杉磯西側有比佛利山莊、貝萊爾 海岸線有馬里布 太平洋帕利塞茲、聖莫尼卡等地 可能有人疑惑 2025年初的大火 沒有嚇跑這些買家嗎 的確是有 在大火的初期 2025年的上半年 馬里布的成交量腰斬了 但之後有許多的新業主 選擇接手被燒掉的空地或者是廢墟 一塊空地動輒要價上百萬美元 甚至200多萬還是有人買 所以說被嚇跑的是住在裡面的舊屋主 沒有被嚇到的是 拿著現金接手的下一批買家 在橙縣的海岸線 有紐波特、拉古納、紐波特海岸 這一帶被點名為全美超豪宅熱門市場之一 豪宅中位掛牌價可達400萬以上 近年價格還持續創高 第五個區域也是位在沙漠區 拉斯維加斯和亨德森 這個區域有高端的高爾夫社區 山景豪宅區 掛牌中位價約200萬以上 實際掛牌常在300萬到3000萬之間 2024年約有28%的交易為全現金 明顯高於其他的許多內陸州 雖然2025年拉斯維加斯的市場 有一點「庫存上升、節奏放慢了」 但是高價社區 現金與投資型的買家仍是關鍵力量 最後要提醒 想要在冬季成交的買家 雖然可能競爭減少、撿到便宜 但是因為冬季的掛牌量與成交量 都比較少 尤其是在12月到隔年的2月 導致成交參考價太少 價格訊號容易失真 少數的便宜成交可能讓你誤以為 某區全面的轉弱 相反的 如果剛好有幾筆高價的成交 例如好學區的稀有物件 又可能讓你高估某個市場的撐盤力道 想比較清晰的分析 最好要搭配「季節調整」 與前後幾季一起看 不然很容易誤判形勢 好的 本次冬季房市我就聊到這裡 先祝大家佳節快樂 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見