2025美國新房5大趨勢曝光｜買房前不看這些，小心買貴又後悔！｜買新房七大問｜一種戶型 現在建商蓋最多 #美國地產熱點 6/07/2025

嗨 大家好 歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 在我的頻道裡面 點看量最大的一個影片 不是華裔最愛的退休城市 也不是美國華裔最愛住哪裡 竟然是美國新房建築趨勢這一集 目前大約累計有6萬5000個觀看量 為了滿足大家對這個話題的喜愛和關注 本集我決定再次深入探討這個主題 讓大家了解買新房都有哪些大哉問 幾大華人居住州的建築趨勢和銷售優惠 我們先來關心當前的建築商信心指數 這個指數是用來衡量 全美單戶住宅建築商對房市的現況 和未來前景的信心程度 反映建築商對三項關鍵面向的評估 一個是目前新房的銷售狀況 未來6個月的銷售預期 和潛在買家的來訪狀況 每項指數都是建築商的 調查問卷的平均結果 然後綜合成一個總分 成為建築商信心指數 指數從0到100 大於50表示 建商對市場整體情況樂觀 等於50表示市場處於中性 不好不壞 小於50就表示 建築商對市場的前景感到悲觀 2025年5月全美住宅建築商協會 公布的建築商信心指數降至34分 為2022年12月以來的最低點 指數下降的原因 包括高利率 於建築成本的上升、關稅的不確定性 以及經濟前景的不明朗 對建築商來說成本上升 但是買氣不旺 可能還要提供各種的優惠來加強買氣 這樣一來利潤就會被壓縮 所以我們可以看到開工量在4月份 總體出現的同比下降1.7% 單戶住宅的開工量下降了2.1% 不過多戶住宅的開工量 卻出現了年增30.7% 多戶住宅的開工量為何會大增呢？ 等一下我們再來解釋 再看到建築商許可證的發放 4月份同比下降了3.2% 單戶住宅許可證下降了5.1% 多戶住宅也下降了3.7% 可以見得 建築商的信心指數 也反映在實際的開工情況 和許可證的申請數量上 大家對未來的半年到一年的前景 都抱持相當謹慎偏向悲觀的看法 也因為如此 到今年的5月為止 美國新住宅建築出現5個趨勢 第一個趨勢 節能建築 與可負擔住房成為政策焦點 因為拜登總統時期 透過《通膨削減法案》 擴大對綠建築材料 和節能設備的補助 當然這部分可能在川普的任期 被修改或者是取消掉 但是短時間來說還是有效的 另外 因為房價高昂 現在各地政府也在持續推出 可負擔住宅的建案 例如在加州、紐約州、麻州等地 以解決住房負擔性沉重的問題 不過建商仍然在叫苦 面臨土地開發難以取得 報酬率低等等的挑戰 趨勢二 建築商更依賴 優惠和折扣來吸引買家 面對居高不小的房貸利率 目前為止30年固定利率還很接近7% 因此建商推出 「買方補貼利率」方案（Buydown programs） 例如大型的建築商D.R. Horton和Lennar 提供2-1 buydown臨時減免貸款利率 試圖刺激銷售 所謂2-1 buydown 是指抵押貸款利率折扣方案 第一年利率比原始的固定利率低了2% 第二年 比原始的固定利率低了1% 第三年起恢復到當初貸款的 核定固定利率 並持續到貸款結束為止 折扣的利率的差額 通常需要預先的支出 由賣方或者是開發商支付 這樣就可以為買家減輕 前期的購房負擔 另外 有關利率降低的新房購買方案 我在之前的報導也有詳細的說明 有興趣的觀眾 可以在下面的介紹欄裡 找到連結觀看 趨勢三 建材和人工成本高企 壓縮建築商利潤 因為建築成本仍然偏高 尤其是鋼材、水泥、勞工成本 造成了許多中小型的建商延後開工 在西南部還有南部 如德州、亞利桑那州等地 出現建案推遲 或者是縮小規模的情況 此外 極端的氣候 如佛州的洪水、加州的火災 也讓保險成本飆升 增加建案風險 趨勢四 新屋開工數回升 但是以多戶型為主 單戶住宅建造 仍然面臨高利率的壓力 因此成長較為緩慢 多戶住宅 如公寓 持續成為建築商的主力 尤其在都市區 或者是租屋需求高的地區 而且為了應對購屋困難 開發商大量新建 可供出租的新建獨立房 或者是連排別墅 或者是公寓 根據美國商務部的統計 2025年的第一季新屋開工數 年增率約5% 其中多戶型的建築貢獻最大 這就解釋了上面四月份 多戶型開工暴增的原因 一方面減輕負擔性問題 另外一方面也降低住宅建築商的成本 而且在越來越有限的都市區的土地中 盡可能建造出更多的住房單位 趨勢五 郊區和南部各州 仍然是建案重鎮 休士頓、達拉斯、鳳凰城 奧蘭多、亞特蘭大等地 仍然是全美 住宅建築商數量最多的城市 原因包括地價較低 人口成長快速、法規寬鬆 相比之下加州和東北部各州 由於土地還有法規的限制 建造的活動還是很受限 在疫情之後 世界格局大大的改變 同時也影響住房的空間使用 到目前為止住房設計 出現了以下四個顯著的變化 第一個變化 單戶住宅面積縮小 其實在疫情期間2020年到2022年 人們追求更多的使用空間 新建的房屋平均面積 上升到約2500平方英尺以上 2023年到2025年 在後疫情時代受到高利率 和高房價的影響 市場開始推出小面積 高利率的設計 這個跡象 我在上一次的影片中就有提到 但是當時還沒有實際的數據出現 例如2房2衛的單層平面屋 雙層小家庭住宅成為熱門產品 因此小型的獨棟住宅重新受到重視 第二 開放空間 疫情之後 開放式的客餐廳設計仍然是流行 但是為了在家工作 上課的需求 增加可關閉的書房或者是靜音區 建案引入了PocketOffice（口袋辦公室） 還有flex room（彈性房間）作為特色 以便家人隨時可以有辦公 或者是學習的空間 更加自由的運用 這也是因應後疫情時代 活用小住宅空間的方式之一 第三 多代同堂 為了解決高房價的危機 多代同堂的住宅成為很多人的需求 越來越多的家庭三代同住 特別是亞裔家庭 還有拉美裔的家庭 建築商推出帶次主臥 還有獨立出入口套房的房型 例如Lennar 推出的「Next Gen」系列 第四 環保與智能住宅再來 環保與智能住宅 也逐漸成為新建築的標配 同時也因為政府的補貼措施 所以有更多的新建案採用太陽能 高效能的暖通空調系統 高隔熱的窗戶還有建材 智能燈鎖、聲控燈光 還有各種的智能家電 形成小住宅 但是卻更智慧 們再以地區來分析新房建設的差異 以華人居住最多的加州、德州 佛州和紐約州來做以下的比較 第一個 加州小而節能的設計 和附屬住宅單位ADU 成為加州的潮流 主要因為加州的地價貴 建築法規嚴格 節能要求高 所以現在加州我們可以看到 新住宅很多都是排屋、公寓 這種類型的房型 如果是獨棟住宅 就會傾向有ADU 或者是日後可以增建ADU的 德州 德州什麼都大 所以新建房仍然是大空間 大地坪、高性價比的優勢 主要是因為土地便宜 法規寬鬆 開發迅速 房型方面還是以獨棟房為主 不過因為房價和利率 逐漸讓當地人負擔不起 所以建築商也推出了很多 新建出租房的單位 佛州 退休生活仍然是佛州的優勢 因此以退休為導向的建築 還是佛州的主流 可以享受單層建築 無障礙的設計的便利性 而且多數的社區 包含各種的居民活動空間、泳池 為55歲以上的居民 提供休閒的退休生活 不過 也因為近年的風災頻繁 所以越來越多的建商 把防風玻璃、強化屋頂 高地建造、還有防洪的設計 加入新房當中 這樣的好處 也有降低房屋保險的作用 紐約州 以紐約都會區為主 有更多的小面積 高密度的住宅 主要是因為都市地價高 法規限制 舊建築更新困難 因此紐約市的新建住宅 都為高層公寓建案 因為都市的空間極度節省 有可升降床 還有可變空間等創意的設計 而在郊區還有紐約上州 才有更多的獨棟新建案 以上 從不同角度 分析了新房的趨勢之後 如果您真的想購買新房 應該提出哪些問題來切中要點呢？ 我們大致可以分為七大類別的問題 一 價格和優惠 第二 建造和品質 第三 格局和設計 第四 環保和能源 第五 社區和位置 第六 財務和貸款 第七 維護和管理 第一 價格和優惠 價格一向都是最重要的 要了解房價包含哪些項目 是否包含地皮 基本的內裝有哪些等等 還有很重要的購買的優惠 如有沒有優惠利率、成交的補貼 或者是免費的升級 第二 建造和品質 可以詢問用哪些建材品牌 家電品牌 還有一個重點是 各種結構的保固時間 例如屋頂、木地板的保固期限 還有是不是有升級的選項 另外若是延遲完工 是否是有違約金或者是補償的措施 第三 格局和設計 實際可用空間有多大？ 面積的計算是否包括 車庫、地下室、儲藏室 有沒有適合一家人的空間 是否有光線充足 通風的格局 或是以後有沒有擴建的可能性 第四 環保和能源 了解使用哪些節能設施 例如有沒有安裝太陽能、隔熱窗戶 或者是有沒有電動車的充電樁 採用什麼暖通空調系統 第五 社區和位置 社區內有什麼使用設施 使用的規範和費用有哪些 社區有沒有任何的安全措施 對社區外部來說 有哪些的學校、超市、醫院等等 第六 財務和貸款 建築上提供哪些貸款的項目 房地產稅是多少 有沒有特殊的災害保險 例如地震、火災、洪水的保險需求 第七 維護和管理 社區內共同區域的維護 景觀的管理是由誰負責 HOA費是多少 是否有社區的規範 例如禁止短期出租 或者是寵物的規範 和外觀改建的規範 雖然現在不利買房的因素很多 利率高、成本增加 經濟的不確定性 但是同時有利的因素也存在 例如房價趨於穩定 建築商的優惠多 享受更新的建築法規和智能設備 對於自住買家 首次購房者 還是可以把握購買時機的 好了 本次美國新房我們就談到這裡 希望對您會有更進一步的幫助 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見