美國買新房優惠大禮包來了 建商急賣房的真相｜5大促銷手法 這一州優惠最大｜買新房有風險 #美國地產熱點 9/20/2025

哈囉 大家好 歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 9月17日美聯儲如期降息了一碼 隨後我也看到房貸利率進一步的下滑 在上一集的視頻中我專門談到 利率的走向可能直衝5% 和幾招如何降房貸利率的方法 還沒看的朋友趕快去補看 既然利率已經降溫了 當然我們還無法預料 它是不是會降到 足以讓房地產市場破冰的程度 不過就現階段的觀察 利率的確有可能進一步的下滑 只是距離4% 還有蠻長的一段路要走 所以想要申請再融資的朋友 大概要再等等了 如果是想購買新房的朋友們 你可能要開始做好準備了 本次我就和大家來探討 為什麼現在建築商 都要趕快出清新房 有哪些地區的新房正在大促銷 都有哪些促銷手法 想換新房的好朋友們不要錯過了 也不要忘記把這一集 分享給身邊想購買新房的親朋好友們 建築商在促銷新房 也不是一天兩天的事情了 自從房貸利率暴增以來 建築商都戰戰兢兢 有越來越多的建商加入了促銷大戰 而且今年更勝往年 這是為什麼呢 有以下幾個原因 首先 新屋庫存和供給月數偏高 必須加速去化 7月份全美新屋待售量達到49.9萬戶 月供給量達到9.2個月 高於去年同期 庫存拖得越久風險與持有成本越高 因此建商不得不快速促銷加速出清 第二 因為現在的建商 可立即交屋的新房越來越多 就需要趕快的銷售以償還銀行的貸款 所以這些可立即交屋的新房 就會被最先優先的拿來促銷 房地產顧問公司Zonda指出呢 這些已完工或者是接近完工的新房 已經回到了2022年的高位 七成七的新房社區正在提供優惠 建商通常會推出折價或者是買降利率 第三 買方的可負擔性仍然非常吃緊 近期的30年固定利率 已經滑落到了6.3%左右 隨之貸款申請量有所改善 但是建築商的信心指數仍然顯示 看屋人潮偏低 為了刺激買方 建商只好用更大的優惠 把買家帶進舒適區 讓買家覺得物超所值 第四 建商的資金成本居高 今年第二季度 自建或者是預售單戶建築的貸款 有效利率約為12.8%、12.7% 如此高的利息 庫存每多待一天 利息的與周轉壓力就更重 因此建築商必須加速成交償還貸款 讓資金流進來 以12.8%的年利息計算 每10萬的未償還本金 每月的利息就高達了1067美元 若是一戶在施工末期 或者是已完工後的平均佔款45萬來說 每月利息就高達4800 如果拖兩個月沒有賣出 就是9600的利息 這也就是為什麼我們現在會看到建商 願意拿出10萬到30萬美元的補貼 去達成快速成交的原因了 第五 現在建商為了守住牌價和售價 還有日後的估價可比性 當然是優先使用激勵的優惠 而非大砍牌價 才不會發生像全面降價那樣 傷到後續新房的成交參考價格 這裡先解釋一下什麼是估價可比性 就是估價師用來支持估值的可比成交 比對同社區3到6筆 近90天到180天內 屋齡/建坪/條件相近的成交 然後對面積、臥室、還有衛浴數量 裝修等等再做調整 得到一個支持你合約價的市場價估值 所以一旦同社區連續出現 實際成交價下砍的紀錄 未來估價就容易被較低的估價牽著走 造成新買家貸款估價容易出現不足 和下一期的建商新房銷售 漲價困難的窘境 接著我們來看看 現在建商都有哪些手法 推動買家近期成交 其實最常見的 就是幫助買家降低房貸利率 或者是用現金補貼的方式 幫助買家減輕負擔 不過大致上這些激勵的措施 可以分成了利率、現金、裝修 保險和協助處理舊屋等五大類 第一類利率這裡又可以分為 永久買降和暫時買降兩種 永久買降就是建商或者是指定的貸方 出錢降低你的最終利率 屬於長期有效 那麼暫時買降是前1到3年用補貼 把名目利率暫時降1到3個百分點 之後回到原約定的利率 這方面我想多數人 都想拿到永久買降的優惠 這時候買家就可以指定完工屋 或者是即將完工的房產 讓建商願意用點數買降 換取成交的速度 或者是在嚴重傾向買方的市場當中 直接開口和建商談判 我需要幾個點數 專門用於永久買降 並請建商指定的貸方列出 每降0.125個百分點需要幾點 避免被模糊帶過 另外如果不是即將完工的新房 而是預售屋 新建房的工期長 有些建商或者是指定的貸方 可以提供6到12個月的延長鎖定 若是市場的利率再下跌 可用一次性的float down 把已經鎖定的利率再下調 不過通常需要達到一定的降幅 而且可能會被收費 第二類促銷是「現金」 這裡大致上又分成兩種 其中一種是結清費用補貼 若買家使用的是建商指定的貸方 通常會給2%或者是到5%之間的費用補貼 另一種是會補貼部分的HOA費用 房屋保險或者是稅費款項 實質降低前期的現金壓力 第三類是升級裝修 把櫥櫃、檯面、地板、家電 或者是景觀升級 又或者是地塊升級 以贈送或者是折抵的方式處理 等同是變相降價 升級裝修這個好理解 就是把原本的比較基礎的設計 或者是家電用材 提高一到兩個檔次 但是不收費用 或者是只收取基礎的費用 那麼什麼是地塊升級呢 就是可以拿到位置更好的地塊 例如袋狀的路底 或者是視野佳 面寬大 不靠主幹道這類型的地 有些建商急於快速銷售 甚至會推出綜合包 比如說可立即交屋的現貨屋搭配 買降＋結清費用＋升級裝修的組合 加速去庫存 第四類是保險 建商也可以幫助負擔一次性的保險費 或者是政府貸款的前期費用 像是FHA 1.75%的前保費 軍人貸款、農業貸款的保證費等等 可在賣方讓利的範圍內由建商支付 第五類是協助舊屋處理 有些建築商可能會協助你以售換購 先幫你賣舊房 以無縫接軌的方式換新房 降低先賣後買的風險 此外還有一種是樣品屋的售後回租 你可以選擇買下樣品屋 建築商按月回租一到兩年作為展示 那麼期間買家收租金延後入住 這種買家偏向投資 或者是不著急入住的人 以上這些優惠不一定只能選單一種 也有可能是兩種以上 這要是地區的市場熱度 還有建築商的態度 還有談判的技巧來決定 這裡要小心的是「IPC上限」 買方拿到賣方或者是建商的補貼 成為IPC 可翻作厲害關係人貢獻 這個貢獻就是指的補貼 所以如果補貼已經達到或者是超過 該貸款規定允許的最高比例 多出來的那一部分則不能享用 必須改寫成其他的形式 通常是降價或者是直接作廢 現在全美範圍來看 哪裡的新房有最普遍的優惠活動呢 這裡沒有權威的州排行的數據 但是就2025年9月的概況來觀察呢 德州整體促銷最猛 可視為第一梯隊 其後有亞利桑那州的鳳凰城 佛州的坦帕、奧蘭多、傑克遜維爾 以及內華達州的拉斯維加斯 科羅拉多州的丹佛等地 至於說加州有沒有呢 也有我最後再來說明 先看德州當地的新房的供給量 領先全美 建築商競爭很激烈 Zonda也特別提醒了 同一州內的市場分化 如奧斯汀達拉斯的市場很不一樣 但是整體促銷很普遍 休士頓都會區的促銷 包括固定利率4.99% 最高3萬美元的彈性購屋補貼 結清費用的補貼等等不同形式 有多家建築商同步推出 例如在休士頓的郊區 Harvest Green的公告 最高75000組合優惠 涵蓋了設計升級 提供了屋內的配備 提供結清費用的補貼 在亞利桑那州的鳳凰城 建築商多利用了降低1到3個百分點 合併結清費用 附帶家電、升級景觀等方式拉動成交 部分專案甚至促銷窗口還宣稱 可以把利率買降到3點多的利率 佛州的建築商也廣用買降利率 把30年固定利率降至5%左右 以改善負擔性 內華達州的拉斯維加斯的建商 通常推2-1或者是3-2-1的臨時買降利率 與多種的大促銷相結合 科羅拉多州的丹佛 當地品牌的建商公開提供 最高75000美元的彈性補貼 可用於降價買降利率 還有結清費用 其實加州也有建商在促銷 只是範圍和力道沒有德州那麼大 加州以內陸市場的優惠較為明顯 沿海核心區因為供應吃緊 地價審批成本很高 促銷相對少 而且更挑案件或者是限時優惠 例如在南加州的建築商Lennar 針對了洛杉磯、文圖拉、還有聖地牙哥 推出了限時促銷 主打精選可快速交屋與特別融資 或者是臨時買降的優惠 建築商的網頁明確標註了 限時需用指定貸方 在橙縣的建築商Tri Pointe 也釋出了2-1臨時買降 第一年的示範利率只有2.99% 但要依資格或者是標的而定 北加州的蒙特利灣Seaside社區 Shea Homes公開顯示 價格包含了$100,000總促銷的樣品屋和戶別 此外Trumark Homes DeNova Homes等建築商 也都在網頁上顯示有限定優惠 從大環境來說 全美建築商協會9月份的調查顯示 有三成九的建築商在降價 有六成五使用各式促銷方式 平均降幅達到5% 已經連月持平 最後我來講解今年購買新房 要注意哪些風險 第一個就是要注意價格 由於現在建築商有不同程度的促銷 所以有可能出現 之後的同社區的下一期 或是隔壁建商用更便宜 更大的促銷壓你的房價 這時候買方可以用近6到12個月 轉售成交作為基準 爭取價格保護或者是加碼優惠條款 或者是選擇完工房型換取更大的讓利 其次建商的讓利 其實有一個規定的額度 稱為IPC上限 剛剛上面我們有提到 在傳統的房貸的自住房 或者是度假屋貸款方面 依貸款比例分成3%、6% 到9%的補貼上限 投資物業通常只有2% 所以建築商的讓利如果超過這個比例 就可能會被作廢 或者可以要求建築商把超出的部分 改寫成折讓 還有可能施工期拉長 或者是交屋延期的問題 這樣會導致鎖定利率到期 需付延長的付費 另外建築商提供的 浮動買降利率結束之後呢 月付增加也是買家要注意的地方 往往第三年、第四年會恢復 原合約的利率 買方務必要計算好負擔能力 好了 本次買新房的攻略就談到這裡 祝大家購買順利 快快搬入新家 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見