獨家雙城PK舊金山對決西雅圖｜西雅圖vs舊金山：房價、租金、學區、犯罪率、華人社區 誰勝誰負！？ #美國地產熱點 #舊金山 #西雅圖

嗨！大家好 歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 今天這一集很特別 我要開啟一個新的系列 叫做PK系列 讓兩個城市或者是多個城市 一起進行PK 比較城市之間的差異性 例如就業、交通、學區、政策、生活 等等各種方面 所以這個系列 就是試著幫大家釐清 不同城市的住房差異 試著幫助在選擇城市居住的人 能夠清楚知道哪些 可能是符合他的需求 或者是他想要避開的硬傷 話不多說 這一集我就找來兩個城市 一個是西雅圖和舊金山 兩個科技重鎮進行大PK 看看哪個可能會是你喜歡的城市 不過 我要先預告今天這一集 是作為乾淨世界的獨家影片 如果你還是在YT的朋友 請趕快到下方的介紹欄裡 找到連結跳轉到乾淨世界觀看 不要錯過本集精彩的PK內容 你要是已經在乾淨世界了 那就請繼續欣賞下去 馬上開啟PK 為什麼這一集要來比較 舊金山和西雅圖呢 因為這兩個城市 都是美國西岸的大都會區 而且同樣都是以科技業 為首要的都會區 那麼很多人在尋找科技業就業的時候 或者是比較富裕的家庭 在尋找住房投資的時候 都同時會比較這兩個城市的差異 所以首先我們就來看舊金山市 和西雅圖市的房地產市場的概況 那麼稍後我也會比較大舊金山地區 還有大西雅圖地區的市場 讓大家有一個比較全面的瞭解 首先 在舊金山市 還有西雅圖市的房價方面 舊金山市長期以來 是全美最昂貴的城市之一了 中位數房價超過130萬美元 疫情之後 因為遠程工作 還有市區的治安嚴重惡化的緣故 導致人口嚴重的外移 房價曾經下跌 但是近期有回升的跡象 加上新任市長丹尼爾・羅偉的大力整頓 相信之後舊金山會重返過去的榮景 在西雅圖市方面 當地房價也很高 但是相對舊金山市稍微便宜 中位數房價大約落在 85萬美元到100萬美元之間 事實上 西雅圖這幾年的房價 比舊金山市來得穩定 而且持續受到亞馬遜 還有微軟等科技巨頭的支持 也比較沒有舊金山市的治安亂象 所以房市的需求也較為穩健 如果談到租金報酬率 雖然舊金山的租金比較高 但是房價也比較貴 算起來投報率 通常會比西雅圖低 所以如果考慮租金的報酬率 西雅圖會比較適合 因為買房的成本也比較低 我們就做一個簡單的計算 假設購買一套舊金山市的投資房 130萬美元 年租是48000美元 報酬率大約是3.69% 那麼在西雅圖購買一套投資房 85萬美元 年租是36000美元 報酬率大約是4.24% 不過同時我們要注意 舊金山市的房地產稅比較低 大約是0.73% 西雅圖大約是1% 另外 房產的維護成本 西雅圖也比舊金山要便宜一些 這些都是要詳細再去比較的 不過還有一個重點 是關於租賃政策的因素 因為西雅圖和舊金山 長期都是政治偏左 導致很多法律傾向保護租客的 對於房東的保障會有很大的不足 這方面 舊金山甚至 會比西雅圖更嚴重一些 過去有很多這類似的報導 有興趣的人要再去詳細研究一下 接下來我們就來看大舊金山地區 還有大西雅圖地區的比較 不過這裡 我會以華人人口多的城市來介紹 華人比例少的就先略過了 並且我會用大量的表格來比較呈現 有需要的人千萬不要錯過了 一定要看完這一集的介紹 首先我們看到 兩大都會區的治安情況 在整體的犯罪率圖表中 可以看到 舊金山市的犯罪率有很大的危機 是全美前20高 尤其是財產犯罪 很多汽車的車窗被砸的情況非常普遍 過了海灣大橋 到了對面的奧克蘭 一樣是犯罪率很高 被評為全美最危險的城市 這兩個城市都居住比較多 早期的華人移民 那麼新的華人移民 都比較少選擇這兩個區域了 不過在南灣的聖荷西 犯罪率就會大大的降低 其實整個矽谷範圍的治安都非常良好 甚至東灣的菲利蒙市 多次被評為居住最佳的城市 或者是退休城市 再看到大西雅圖地區 西雅圖市也面臨高犯罪率的問題 同樣以財產犯罪為主 暴力犯罪則比較低 另外在貝爾維尤（Bellevue）和雷德蒙德（Redmond） 都是屬於高收入治安良好的城市 尤其在貝爾維尤更是高收入 治安極佳的社區 也是華人居住最多的城市 是華人比例僅次於 舊金山灣區的美國城市 而雷德蒙德則是微軟總部的所在地 如果以安全為考量 舊金山灣區有Cupertino、Palo Alto 還有San Mateo、Pleasanton Dublin可以推薦 在大西雅圖地區則有Bellevue、Redmond Sammamish、Kirkland還有Issaquah等城市 基本上只要避開舊金山和西雅圖的 市中心 到外圍城市 都會有比較好的治安情況 第二個房價比較總體來說 灣區的房價會比西雅圖地區還要高 100萬美元可以說是 灣區最基本的房價了 舊金山市的中位價剛剛已經說了 還有100多萬美元的價位 但是來到矽谷的Cupertino、Palo Alto 基本都是兩三百萬美元以上的價位 在大西雅圖地區市中心的中位價 大約是80萬美元到100萬美元之間 但是到了東邊的Bellevue、Redmond 中位價大約落在130萬美元 Bellevue甚至還要再高一些 另外在Sammamish、Kirkland、Issaquah 大約也是在120萬到130萬左右的價位 Sammamish的價位還要再高一些 華人比例雖然沒有Bellevue高 但是近年有增加的趨勢 順帶一說基本上大西雅圖地區 與華盛頓湖為分界 西邊就是西雅圖市 開發比較早 很多的獨立房都有百年的歷史了 至於東邊統稱Eastside 由多個城市組成 就是剛剛提到的Bellevue 這些城市大約從50年前開始開發 所以社區、住房都比較新 由於社區規劃好 房屋大都受到很多華人朋友的喜愛 第三 我們就要來說說華人社區了 舊金山灣區的華人比例 會高於西雅圖地區 很多灣區城市的華人比例超過三成 像是Cupertino、Fremont、Daly City 總的來說 南灣的矽谷一帶 聚集了很多華人新移民 所以當地會有眾多的亞洲超市 華人超市、中餐館 茶餐廳、中文補習班 要找到各種的中文服務 基本上也都沒有問題 再看到西雅圖地區 剛剛說到東邊 有比較多的華人居民 不過比例上略少於灣區 但是近幾年也在快速增長當中 所以各種華人的商店、服務 也在漸漸增加 所以如果你要是居住無障礙 比較不受語言限制 灣區會是更好的選擇 但是如果你想要投資的是華人商店 因為西雅圖正在快速的成長 或許會帶來更高的商業獲利增長 相對成本也會比較低 第四 我們來比較學區 其實兩地都有很多優秀的公立學校 但是灣區的優秀學區 會比西雅圖來得更多 比如像是Palo Alto聯合學區 Fremont聯合學區 Los Gatos-Saratoga聯合高中學區 等等都是華人朋友非常嚮往的 加州最優秀的學區 在西雅圖 Bellevue、Lake Washington 也是非常好的學區 基本上想要搬到 西雅圖的華人朋友們 也都是因為這些良好的教育品質 而前往居住的 這些好學區都集中在西雅圖的東邊 而在舊金山灣區 則是遍佈在整個灣區 數量上也比較多 第五來比較就業環境 灣區當然就是大家熟悉的 矽谷所在地 正確的說是位在南灣地區 這裡聚集了無數的科技公司的總部 還有研發中心 但整體來說 灣區其實遍佈大大小小的科技公司 形成了非常完整的科技聚落 另外灣區有很強的金融 生物科技、新創產業 所以這裡的競爭很大 薪資也高 是許多人找工作的夢想地 在西雅圖 亞馬遜還有微軟 可以說是當地最大的雇主了 亞馬遜的總部 設立在西雅圖的市中心 微軟總部則是在東邊的Redmond 其他很多高科技公司 則是設立分公司 不過西雅圖的航太、零售、生技 以及近期熱門的AI 也是大力發展的重點 總歸來說灣區的高薪職位會更多 它仍然是美國最密集 最成熟的科技地區 但是西雅圖也有第二矽谷之稱 正在大量吸納人才 而且生活成本也會比灣區來得低 對經濟壓力會比較小 最後第六 我們來比較兩大地區的租金情況 整體來說灣區的租金會更高 以單臥房來看的話 灣區從2800美元到3500美元左右 大西雅圖從2000美元到2600美元左右 灣區會因為城市的不同 而有比較大的差異 例如在奧克蘭因為治安差 租金就偏低 但是在San Mateo、Cupertino Palo Alto、Fremont 租金普遍超過3000美元 那麼Fremont會是一個 投資、自住的平衡點 因為交通上它離舊金山比較遠 嚴格來說也沒有涵蓋在矽谷範圍內 不過治安好 學區好 華人也多 是個高CP值的選擇 在西雅圖地區 整體租金成長比較穩定 而且以東區的上升速度比較快 最昂貴的還是在Bellevue 生活品質上乘 西雅圖市中心價位稍低 有更多的學生、科技新貴居住 Redmond受惠於微軟 家庭租客會更多 Kirkland會享受更多的湖岸景色 生活機能也很強 以租金來說 灣區是全美最貴等級 西雅圖則是略低 但是快速上升 租屋選擇 灣區的市中心都很缺乏 但是郊區正在開發當中 西雅圖的供應量則是比較多 那麼也因為灣區的租金貴 對中高收入者都是一個壓力 西雅圖就相對合理 對年輕族群、學生 年輕的專業人士比較友善 總結這次哪個城市PK獲勝呢 其實 我覺得住房是各取所需 而且每家的財務狀況都不盡相同 無法說哪個都會區會最好 只能說對某些人來說 西雅圖可能更適合他 另外 有人可能更喜歡舊金山 如果您是高資產、高收入人士 在灣區可以選擇Cupertino、Palo Alto 在西雅圖可以找到Bellevue 如果是中產階級 在灣區的東灣部分有較低的房價 那麼在西雅圖Redmond、Kirkland 會是實惠的選擇 如果是考慮報酬率問題 西雅圖的Renton、Issaquah 都有不錯的機會 灣區則是可以考慮Dublin等東灣城市 如果是學生或者是新移民 考慮暫時居住的問題 灣區的奧克蘭、西雅圖的市中心 或者是更偏北的城市 都可以列入考慮 好了 本次PK系列第一集 我們就談到這裡 如果覺得喜歡的話 請不要忘記點讚 讓我知道這個主題 有符合大家的胃口 這樣我就會繼續努力 製作這個主題 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見