Giá thuê mặt bằng nhà phố TP.HCM giảm sâu: Đâu là nguyên nhân?

Thị trường bắt động sản cho thuê tại TP.HCM đang chứng kiến một biến động đáng chú ý. Sau nhiều năm tăng trưởng nóng, giá thuê mặt bằng nhà phố bất ngờ giảm mạnh trong tháng đầu năm 2025. Theo số liệu từ trang giao dịch nhà tốt, mức giảm trung bình giao động từ 10% đến 18%. Thậm chí ở các quận trung tâm như quận 1 và Bình Thạnh, giá thuê đã giảm tới 32% so với cuối năm ngoái. Đây là mức giảm hiếm thấy trong nhiều năm qua, phản ánh rõ nét sự thay đổi trong thói quen tiêu dùng và mô hình kinh doanh của người dân. Thay vì duy trì các cửa hàng truyền thống, nhiều tiểu thương và doanh nghiệp đang chuyển hướng sang bán hàng trực tuyến, khiến nhu cầu thuê mặt bằng sụt giảm đáng kể. Vậy điều gì đang thực sự diễn ra? Và thị trường sẽ đi về đâu? Hãy cùng BCNN phân tích chi tiết ngay sau đây. Diễn biến và số liệu thị trường Thưa quý vị, giá thuê mặt bằng nhà phố tại TP.HCM đang có sự điều chỉnh rõ rệt sau nhiều năm tăng trưởng nóng. Cụ thể tại quận Bình Thạnh, giá thuê nhà phố từ 40 triệu đồng một tháng nay chỉ còn khoảng 26,8 triệu đồng một tháng, giảm tới 32%. Tương tự, quận 1 cũng giảm khoảng 20%, từ 77 triệu đồng xuống còn 62 triệu đồng mỗi tháng. Không chỉ ở trung tâm, các quận ngoại thành như quận 7, Bình Tân và TP. Thủ Đức cũng không ngoại lệ. Giá thuê nhà phố tại quận 7 hiện chỉ còn 29 triệu đồng một tháng, giảm 13%, trong khi Bình Tân giảm 19%, từ 67,4 triệu đồng xuống còn 55 triệu đồng. Tại TP. Thủ Đức, giá thuê cũng lao dốc 32%, từ 32 triệu đồng còn 22 triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên, một điểm đáng chú ý là quận Phú Nhuận lại đi ngược xu hướng. Giá thuê tại đây không những không giảm mà còn tăng nhẹ từ 35,5 triệu đồng lên 42,2 triệu đồng mỗi tháng. Theo các chuyên gia, lý do là vì nguồn cung mặt bằng cho thuê ở khu vực này khá hạn chế trong khi nhu cầu vẫn ổn định. Dữ liệu từ DKRA Group và Bắc Động Sản cũng cho thấy xu hướng giảm giá tương tự, với mức giảm trung bình 2% ngay sau Tết Nguyên Đán. Sự sụt giảm này phản ánh rõ ràng thực trạng khó khăn của thị trường cho thuê mặt bằng, khi nhu cầu không còn mạnh mẽ như trước. Nguyên nhân giảm giá thuê mặt bằng Vậy điều gì đã khiến giá thuê mặt bằng nhà phố tại TP.HCM giảm mạnh như vậy? Theo các chuyên gia, có 2 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này. Thứ nhất đó là sức cầu yếu. Sau giai đoạn bùng nổ kinh doanh hậu dịch, thị trường đã dần trở lại, các tiểu thương và doanh nghiệp nhỏ gặp khó khăn khi doanh thu không đủ bù đắp chi phí vận hành. Nhiều cửa hàng đã phải trả mặt bằng, dẫn đến nguồn công tăng, trong khi nhu cầu thuê lại giảm sút rõ rệt. Thứ hai, sự thay đổi trong thói quen tiêu dùng. Người dân ngày càng ưa chuộng mua sắm trực tuyến thông qua các nền tảng như Shopee, Layada, Tiktok Shop. Thay vì đến cửa hàng truyền thống, họ chỉ cần vòi cú lít là có thể mua sắm ngay tại nhà. Điều này khiến các cửa hàng vật lý dần mất đi lượng khách hàng quen thuộc. Chị Thu Hà, một chủ sóc thời trang từng thuê mặt bằng tại vùng 1 TP.HCM, chia sẻ. Trước đây tôi thuê một mặt bằng rộng khoảng 30m2 với giá hơn 70 triệu đồng một tháng. Nhưng sau dịch, doanh thu giảm mạnh, chi phí lại quá cao. Tôi quyết định đóng cửa hàng và chuyển sang bán online. Ban đầu tôi cũng lo lắng, nhưng chỉ sau vài tháng, doanh số còn cao hơn lúc bán trực tiếp. Giờ tôi chỉ cần một kho hàng nhỏ, không còn lo tiền mặt bằng nữa. Không chỉ thời trang, nhiều lĩnh vực khác như mỹ phẩm, thực phẩm, đồ gia dụng cũng đang dịch chuyển mạnh mẽ sang kinh doanh trực tuyến. Một khảo sát gần đây cho thấy hơn 60% doanh nghiệp nhỏ và vừa tại Việt Nam đã tích hợp bán hàng online vào mô hình kinh doanh của họ. Trong đó 35% chuyển hoàn toàn sang nền tảng trực tuyến. Việc chuyển đổi này không chỉ là xu hướng, mà dường như đang trở thành một cuộc cách mạng trong ngành bán lễ. Khi người tiêu dùng dần quen với việc mua hàng qua mạng, thì các cửa hàng truyền thống buộc phải thay đổi hoặc đối diện với nguy cơ bị đào thải. Thực trạng trả mặt bằng Thưa quý vị, lăn sóng trả mặt bằng tại thành phố Hồ Chí Minh không còn là hiện tượng đơn lễ mà đã trở thành xu hướng rõ rệt, lăn rộng khắp các quận, từ trung tâm đến vùng ven. Sau Tết Nguyên đáng 2024, hàng loạt cửa hàng tại các tuyến phố xăm út như Nguyễn Trãi, Cách mạng tháng 8, Lê Văn Sĩ đã đóng cửa, trả mặt bằng hoặc sang nhựn gấp. Theo khảo sát, chỉ trong vòng 3 tháng đầu năm, số lượng cửa hàng ngừng kinh doanh đã tăng đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Tình trạng này không chỉ diễn ra tại thành phố Hồ Chí Minh, mà còn xuất hiện ở các thành phố lớn khác như Hà Nội và Đà Nẵng. Những con phố từng nhộn nhịp giờ đây thư thớt người qua lại, nhiều mặt bằng treo biển cho thuê, suốt nhiều tháng mà vẫn chưa tìm được khách mới. Lý do chính dẫn đến làn sóng trả mặt bằng là chi phí thuê cao, trong khi doanh thu sụt giảm. Nhiều chủ cửa hàng cho biết dù đã cố gắng căm cự, nhưng doanh số bán hàng không đủ để bù đắp tiền thuê mặt bằng, nhân công và các chi phí khác. Thay vì tiếp tục gồng gánh, họ chọn cách trả lại mặt bằng để cắt lỗ. Thêm vào đó, sự phát triển mạnh mẽ của kinh doanh online cũng góp phần đẩy nhanh xu hướng này. Điều này không chỉ giúp họ tiết kiệm chi phí, mà còn tiếp cận được lượng khách hàng lớn hơn. Những mô hình kinh doanh mới nổi Dựa bối cảnh hàng loạt cửa hàng trả mặt bằng, nhiều mô hình kinh doanh mới đã nhanh chóng nổi lên, thích nghi với xu hướng tiêu dùng hiện đại. Thay vì tập trung vào các cửa hàng vật lý đắt đỏ, nhiều doanh nghiệp và tiểu thương đã chuyển sang các hình thức kinh doanh linh hoạt và hiệu quả hơn. Trước tiên phải kể đến mô hình bán hàng trực tuyến kết hợp live stream. Các buổi phát trực tiếp trên TikTok, Facebook hay Shopee Live giờ đây không chỉ thu hút hàng trăm, thậm chí hàng nghìn người xem cùng lúc, mà còn giúp chủ shop bán hết hàng chỉ trong vài giờ. Với hình thức này, họ không cần mặt bằng trưng bày, mà chỉ cần một kho hàng nhỏ, giảm đáng kể chi phí phận hành. Kể đến là mô hình cửa hàng trải nghiệm, nơi khách hàng có thể trực tiếp xem, dùng thử sản phẩm trước khi quyết định mua hàng online. Nhiều thương hiệu lớn như Xiaomi, Samsung hay các hãng thời trang quốc tế đã áp dụng mô hình này. Cửa hàng không còn là nơi bán hàng chính, mà trở thành không gian để khách hàng trải nghiệm dịch vụ. Bên cạnh đó, các quán cà phê, nhà hàng cũng đang chuyển đổi mạnh mẽ. Nhiều nơi đã kết hợp giữa phục vụ tại chỗ và bán hàng, qua các ứng dụng giao đồ ăn như Grab, Shopifood, Paymin. Đồng thời, các quán cũng ứng dụng công nghệ như thanh toán không tiền mặt đặt chỗ qua app để tối ưa vận hành. Trong bối cảnh thị trường thay đổi, những mô hình kinh doanh linh hoạt kết hợp giữa online và offline đang trở thành xu hướng, giúp doanh nghiệp không chỉ tồn tại mà còn phát triển bền vững. Những thách thức với chủ nhà trao thuê Trong khi các tiểu thương và doanh nghiệp chuyển hướng sang kinh doanh online, thì các chủ nhà trao thuê mặt bằng tại TP.HCM lại đang đối mặt với không ít thách thức. Mặt bằng trống ngày càng nhiều, nhưng tìm được khách thuê mới lại không hề dễ dàng. Vấn đề lớn nhất chính là mức giá thuê chưa thực sự phù hợp với tình hình hiện tại. Dù giá đã giảm từ 10% đến 32%, nhưng so với doanh thu thực tế của các cửa hàng, thì nhiều khách thuê vẫn cho rằng chi phí này còn quá cao. Điều này khiến không ít mặt bằng dù nằm ở vị trí đắc địa nhưng vẫn bị bỏ trống suốt nhiều tháng trời. Bên cạnh đó, một số chủ nhà vẫn giữ quan điểm cứng ngắt, không sẵn sàng thương lượng hay giảm giá thêm. Anh Thái, chủ một tiệm kinh doanh quán ăn trên đường Bắc Hải, phường 15, quận 10, bày tỏ sự bức xúc. Tôi thuê cả mặt bằng này là 120 triệu đồng một tháng. Do kinh doanh ế ẩm, tôi đề xuất chủ nhà giảm 10%, nhưng đáp lại họ trả lời, không làm ăn được thì thôi chứ không giảm. Rõ ràng chính cách rập cuồng, chỉ biết tăng mà không giảm, không thô hiểu cho khách hàng, đã vô tình khiến cho những người thuê phải bỏ củ chạy lấy người. Ngoài ra, việc cho thuê nguyên căn với diện tích lớn cũng trở thành rào cản. Trong bối cảnh kinh doanh khó khăn, ít ai dám thuê một mặt bằng rộng với chi phí cao. Chính vì vậy, nhiều chủ nhà đã buộc phải chi nhỏ mặt bằng để phù hợp với các mô hình kinh doanh nhỏ lẻ, như quán cà phê, tiệm bánh hay cửa hàng thời trang mini. Hướng đi cho thị trường mặt bằng TP.HCM Trước làn sóng trả mặt bằng và sự sụt giãn nhu cầu thuê, thị trường mặt bằng nhà phố TP.HCM Vậy, hướng đi nào cho thị trường này trong thời gian tới? Trước hết, theo các chuyên gia, giá thuê mặt bằng cần tiếp tục điều chỉnh về mức thợt lý hơn, phù hợp với sức mua và khả năng chi trả của khách thuê. Hiện tại, dù đã giảm 10-32%, nhưng nhiều mặt bằng vẫn bị đánh giá là quá cao so với doanh thu thực tế của các cửa hàng. Bên cạnh việc giảm giá, xu hướng chi nhỏ diện tích mặt bằng cũng đang trở thành giải pháp phổ biến. Thay vì cho thuê nguyên căn với giá hàng trục triệu đồng mỗi tháng, nhiều chủ nhà đã linh hoạt chi mặt bằng thành các không gian nhỏ hơn, phù hợp với các mô hình kinh doanh nguy mô nhỏ. Điều này không chỉ giúp thu hút khách thuê, mà còn tối ưu hiệu quả khai thác mặt bằng. Một chủ nhà trên đường Nguyễn Trãi, quận 5 cho biết, Trước đây tôi cho thuê nguyên căn với giá 100 triệu đồng một tháng, nhưng giờ không ai giảm thuê với giá đó. Tôi chi thành 3 mặt bằng nhỏ hơn, mỗi cái khoảng 30 triệu đồng một tháng, thì dễ cho thuê hơn. Cuối cùng, các chủ nhà cũng cần linh hoạt hơn trong chính sách cho thuê, chẳng hạn như giảm giá trong giai đoạn đầu, hỗ trợ chi phí cài tạo mặt bằng, hoặc cho thuê ngắn hạn. Chỉ khi thích nghi với nhu cầu thực tế, thị trường mặt bằng TP.HCM mới có thể khởi sắc trở lại trong thời gian tới. Sự sụp giảm mạnh của giá thuê mặt bằng nhà phố tại TP.HCM không chỉ là câu chuyện ngắn hạn, mà phản ánh một sự thay đổi lớn trong mô hình kinh doanh và thói quen tiêu dùng. Khi người dân ngày càng ưa chuộng mua sắm trực tuyến, thì nhu cầu thuê mặt bằng để mở cửa hàng cũng không còn mạnh mẽ như trước. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là các cửa hàng truyền thống sẽ hoàn toàn biến mất. Thay vào đó, thị trường đang dần tái công trúc để tìm điểm cân bằng mới. Những mô hình như cửa hàng trải nghiệm, kinh doanh kết hợp offline và online, hay các mặt bằng nhỏ, chi phí hợp lý sẽ là hướng đi khả thi cho cả người thuê loạn chủ nhà. Với tình hình kinh tế dân phục hồi, đặc biệt là sự trở lại của du lịch và các hoạt động bán lẻ, thì thị trường mặt bằng TP.HCM vẫn còn nhiều cơ hội. Vấn đề cốt lõi là các bên cần linh hoạt, thích nghi với xu hướng mới để không bị bỏ lại phía sau. Như các chuyên gia nhận định, trong bối cảnh thị trường liên tục thay đổi, chỉ những ai biết điều chỉnh kịp thời mới có thể đứng vững và phát triển bền vững. Bạn thấy sao về nhận định này? Hãy để lại ý kiến ở phần bình luận và đừng quên nhắn like, share, đăng ký kênh để không bỏ lỡ những thông tin mới nhất.