不動産大手の凋落、万科の転落は何を示唆するのか

中国の新年早々、新鮮の国有企業は深刻な危機に陥っていたバンカグループを迅速に介入し、バンカは国有資本主導の時代に入ったことになります。 中国の財新網は2月6日、バンカが社内通知を発表し、新たに10名の管理職を任命すると報じました。 そのうちの大半は、バンカの筆頭株主である新鮮地鉄グループ、またはその子会社からの人材であり、一部はこれまで新鮮市国有資産監督管理委員会が直接、または間接的に管理する企業に所属していた人物です。 この10名は全員、バンカの中級・上級管理職として就任し、その職務範囲は、バンカ本社レベルの戦略投資運営管理部、財務資金管理部、開発経営事業グループといった3つの中核部門のほか、 ホーム部やグループオフィスなどの主要な機能部門、さらには下東や北京といった主要地域の子会社にまで及びます。これらの人材の学歴、職務経歴、専門能力は、新たな職務に適合しています。 新たに就任した当事長の新潔氏、執行副総裁の李宝志、加水氏、伊元氏らは、いずれも国有企業である新鉄グループまたは新選紙の国有資本関連の組織からの出身です。 また、万華本社及び地域の中核ポストに就任した10名以上の新任幹部もすべて国有資本の背景を持つ人物が占めており、戦略投資運営管理部の調整用部長や財務資金管理部の小生化部長などが含まれています。 業界関係者は、投資界から中、上級の職能部門に至るまで、新選の国有資本系の幹部が相次いで就任したことで、万華は正式に国有資本主導の時代に入ったといえる、と述べました。 中国経済が繁栄していた時期、民間の不動産デベロッパーは都市のスカイラインを一変させ、その創業者たちに莫大な富をもたらしました。 しかし近年、そうした企業の破綻は日常茶飯事となっています。 中国工大、壁経営園、郵送中国といった大手企業が、その代表格です。 最盛期には、いずれも年間契約売上高が5000億円を超えていました。 しかし、中国経済が低迷している現在、不振が続く不動産業界では、多くの上場企業の幹部が、現給を余儀なくされています。 一部の幹部は給与の受取自体を放棄するケースも見られます。 時系列で見ると、不動産企業の幹部の現給は、2つの時期に集中しています。 最初の時期は2021年で、この年にバンカグループの育領会長は、すべてのボーナスを放棄し、年収を1093万元削減しました。 これは約90%の減額に相当します。 次の時期は2023年末から2024年前半にかけてであり、壁経営やバンカなどの企業は、幹部の年収を12万元に固定する措置を講じました。 2024年、中国経済の低迷はさらに深刻化し、不動産価格は下落を続け、不動産企業の債務危機も一層深刻化しました。 かつて業界のリーダーとみなされていた壁経営やバンカでさえ、財務状況の悪化が止まらず、両社は債務再編を余儀なくされています。 2024年を通じて、バンカの販売面積は前年同期比で27%減少し、販売量も35%の大幅な落ち込みを記録しました。 モルガンスタンレーのデータによると、バンカは今年、満期を迎える再建が3300億円に達するとされています。 2025年1月15日には、バンカの宿休省最高経営責任者が警察当局に連行され、市場に大きな衝撃を与えました。 ウォールストリートジャーナル誌は2月3日、中国の不動産危機がすでに3年以上続いており、現在この業界がますます国有企業主導に移行していると報じました。 かつて中国経済の発展を象徴する存在であったこの業界にとって、これは驚くべき逆転です。 バンカは流動性危機に陥った民間不動産デベロッパーの一つであり、現在も存続している中国最大手の不動産開発企業の一つです。 政府の介入により、同社はひとまずデフォルトの瀬戸際から救い出されました。 しかし、バンカは特殊なケースでもあります。 同社は国有企業ではないものの、政府との関係が極めて深いのが特徴です。 実際、バンカの起源をたどると、1984年に設立された国有企業、新鮮現代加強機器展示販売センターに行き着きます。 当時、この企業はオフィス機器の輸出入及び販売を手掛けていました。 その後、中国の市場経済改革の波に乗り、中国初の株式会社の一つとして成長し、1990年代には新鮮証券取引所の最初の上場企業の一つとなりました。 2017年に起きた株式争奪戦の末、新鮮地鉄グループがバンカの筆頭株主となり、政府の影響力が一層強まる形となりました。 中国の多くの不動産デベロッパーと同様に、バンカも同じ悪循環に苦しんでいます。 販売の減少がキャッシュフローの悪化と負債の増加を招き、それがさらに購買意欲を低下させるという連鎖です。 多くの消費者は、契約した住宅が完成しないのではないかと懸念し、購入をためらっています。 バンカの契約販売額は、2020年のピーク時と比べて3分の2も減少しました。 ここ5年間で、同社の準負債は2倍に膨れ上がり、2520億円に達しました。 また、契約負債は5870億円にまで増加しています。 1月27日午後、バンカは複数の重要な発表を行いました。 内容は役員の交代、2024年の業績見通し、プロジェクトの譲渡など多岐にわたり、 同社にとって近年の不動産業界の変革に伴う重要な節目となりました。 この動きは、業界内でも大きな注目を集めています。 発表によると、バンカは2024年において、上場企業の株主に帰属する準損失が 約450億円となる見込みで、前年と比較して470.0%の減少となります。 また、非形状的損益を除いた準損失は、約410億円に達し、 前年同期比で518.6%の減少を記録する見通しです。 基本的な一株あたりの損失は約3.79元となる見込みです。 この発表に伴い、バンカの育領会長が辞任し、 筆頭株主である新鉄グループの当次長である新潔氏が新たに就任しました。 また、新鉄グループはバンカから複数のプロジェクトを買収する予定であり、 同社の経営への影響力を一層強めています。 アメリカ大手投資銀行のデータによると、 中国の上位100社の不動産デベロッパーにおける国有企業の市場シェアは、 2019年の32%から2024年には70%まで上昇しました。 また、地方政府の融資プラットフォームを含む国有企業が、 2024年に購入した土地の割合は85%に達し、 これは2021年の61%から大幅に増加しています。 このデータは、中国の不動産業界における国信民帯の流れが急速に進んでいることを示しています。 しかし、市場のファンダメンタルズは依然として厳しいままです。 モルガンスタンレーのデータによると、 中国各都市の既存住宅在庫を消化するには2年間の時間が必要とされています。 小都市の状況が一層深刻であり、 売れ残った住宅を処分するには2年4ヶ月を要すると見込まれています。