100萬美元買一片廢墟 你敢嗎？！洛杉磯大火災民 拋售火燒房｜想撿便宜火災房 該注意什麼｜ #美國地產熱點 2/15/2025

嗨 大家好 歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 侵襲洛杉磯的大火已經落幕 考驗當地的房地產市場的時刻 卻正要開始 經過烈火摧殘的天使之城 到底會不會浴火重生 此刻斷下定論 可能為言尚早 不過 我已經在房地產市場上 看到有房產銷售的紀錄 確實讓人感到有點驚訝 到底銷售如何呢 假如想買這種損害嚴重的房產 能不能撿到便宜呢 又該注意哪些事項呢 這一集就讓我帶大家一起來瞧一瞧 馬上我們就來看一個銷售案例 位在伊頓大火燃燒的災區 95 W. Calaveras Street 我們可以看到地圖上 這個房地產已經被燒成了一片灰燼 然後 在它旁邊的這個房地產 竟然看起來完好無缺 總之 95號這個房地產 之前一直被用作出租房 那麼在燒毀之後 房東在1月底就將它上市的 開價44.9萬美元 但是在2023年的時候 它的售價是96.5萬美元 不過 現在上市不到兩週時間 已經賣出了55萬的全現金 是不是很驚訝 光是9,109平方英尺的土地 已經沒有房地產了 但是還能立馬賣出55萬 賣房經紀表示 44.9萬的開價相當有吸引力 每天都能接到多達20通的電話詢問 而且因為這塊土地 雖然位在這個丘陵上 但是土地相當的平整 對於開發商 或者是房屋翻修者的投資人來說 都是很有價值的 話雖如此 但是該位賣房經紀還是很訝異 會收到這麼多的報價 最後竟然超過開價10萬美元賣出 我在這裡做一個簡單的估算 假設在這個地塊上 重建一個面積2,000平方英尺的房屋 重建的成本我們以 500美元來計算 每平方英尺 重建的總價就是100萬美元 那麼再加上土地成本55萬美元 到時候轉售的開價是200萬美元 都是很正常的 根據當地房地產經紀的描述 加州是房屋監管最嚴格的州了 再加上現有勞動力短缺 重建成本最終可能會達到 每平方英尺500美元到600美元之間 這代表如果購買一塊土地 在地上建造一個2,000平方呎的房屋 它的起價就大約是100萬美元了 接下來再看到在帕利賽德 大火被燃燒的房屋 門牌號 17126 Avenida 這個街區的房屋 原本是一個四臥房三間浴室的住宅 現在同樣只剩下灰燼 根據房產記錄顯示 房主原本在2005年 以154萬美元購買這個房產 據說那時候起就住在這裡了 痛心的屋主在1月16號 就以99.9萬美元的價格掛牌出售 幾乎是以最快的速度拋售 完全不考慮重建 這處房產在掛牌幾天之後 就找到了買家 而且售價超過百萬美元 目前交易正在進行中 據賣方經紀說 買家也是一位投資人 而且是外地人 是他們透過打了許多的電話 找到的買家 這次在大火中被摧毀的房屋 並且在出售的項目其實相當的少 因為當地還在清理灰燼、殘骸 有許多地方根本就沒有辦法進入 所以要現在趁低買入的人 可以說都是敢於冒險的投資者 尤其像帕利賽德這類地區的房地產 基本都是數百萬美元起跳 如果今天只剩下土地 能百萬美元買到手的話 重建之後的獲利 可能還是相當可觀的 到今年2月初為止 伊頓和帕利賽德大火的範圍內 已經約有100棟房地產掛牌出售 那麼整個洛杉磯縣今年迄今 已經有8,426處可供銷售的房源 換句話說 這些火災房產 約佔今年房源的1.3% 比例不算多 也不算少 因為以全洛杉磯縣的房地產數量來看 這兩個地區的房產數量佔據0.9% 也就是說現在當地出售的數量 略高於總數佔比 不過 現在需要擔心的是 在大災難之後 人們還願不願意回到原來的社區 著名美國歌手約翰・傳奇 就正在考慮離開洛杉磯的家回到紐約 最近山火的創傷讓他們懷疑 加州是否是他們安全的家 2022年 約翰・傳奇一家 從紐約搬到了洛杉磯 目前他們有4個孩子 一起住在西好萊塢一棟 價值600萬美元的豪宅中 不幸中的大幸 他們的房子並沒有受到摧毀 不過約翰認為 下一次的自然災害的威脅一直存在 讓他們在西海岸的未來產生了懷疑 而在剛剛說到的伊頓大火 所在的社區阿爾塔迪納 其實是傳統的黑人中產階級社區 據加州大學洛杉磯分校的研究人員稱 阿爾塔迪納的黑人家庭在伊頓大火中 遭受破壞的可能性更大 最終至少導致2800個黑人家庭被迫撤離 因此當地就發起「阿爾塔迪納不出售」 和「阿爾塔迪納堅強」的社區運動 他們的目標是重建社區 恢復到火災前的樣子 而不是用另外一個社區來取代它 不過 事實上或許很難 當地房地產經紀人布洛克・哈里斯估計 阿爾塔迪納至少會有三分之一 到一半的屋主不願意 或者無法重建房屋 或者他們用1033稅收遞延政策 購買下一個家園 他們不願意承擔 存在許多不確定性的新建房 哈里斯也跟當地的許多老年人 進行了交談 這些人沒有能力重建房屋 也沒有能力等幾年的時間 建造新房再去出租 所以他們大多會樂意把房子 留給下一個人 拿著錢搬家走人 另外一方面 是不是會有大型的開發商 來大規模重建新房 哈里斯說他沒有聽到這樣的傳言 或者是消息 他也沒有接到建築商來電 當地都是單塊土地的銷售 他認為阿爾塔迪納 還是有一半的城區房產是完好的 價位還是很有競爭力 買土地是一回事 不過要買災區損害的房地產 還是需要有大心臟 專家警告 不要在沒有事先的目視評估的情況之下 購買被火災損害的房地產 因為房產的損害程度各不相同 恐怕會買到超過維修預算的重大瑕疵房 一家專門經營火災損壞房地產 買賣的投資公司表示 買家可能會遭遇 以下四種類型的房屋損壞 第一、表面損傷 其中包括煙霧和灰燼的問題 需要深度清潔 還有小規模的整修 這算是火災中最小的傷害 第二種類型 中等程度損壞 這種損壞可能是由於熱變型 電氣損壞或者是結構損壞 而需要部分重建 第三、重大損失 這時候就發生在土地徹底的損失 只剩下土地或者是地基的時候 這就如同這次在洛杉磯大火中 有許多房子被燒毀了 只剩下土地價值 這時候的重建 就要考慮廢棄物和碎片的清理 還有當地的重建的建築成本 第四種、水損害 最後還有因為撲滅火災的消防 而造成的水損害 通常會增加修復的複雜度 要找出被水侵害的地方 甚至是滅火用的化學物質的侵害 而且專家建議買家聘請 了解此類損壞的房屋檢察員 或者更好的是聘請保險理賠員 他們的眼睛可以敏銳的發現這類損壞 可能比普通的檢察員 更能看到更多的貓膩 保險理賠員還可以估算重建的費用 以確定投資是否具有財物的合理性 如果你是一名想要尋找這類 受災房產的買家 有很多種方式 可以找到這類受損房地產 那麼最簡單的一種方式 就是在上市房源的系統上 標記「原樣」 也就是「as is」 或者是「拆除機會tear-down opportunities」 來發掘這些投資機會 很快就能發現 這些受災房地產的銷售機會了 另外 你也可以和當地的 房地產經紀人、承包商 還有城市的規劃者建立聯繫 可以讓你了解 尚未上市的房地產的消息 搶先在別人一步 就發現這些潛在的寶石 一位資深的投資人表示 購買被燒毀的房地產 不是膽小的人能做到的事情 但只要經過正確的盡職調查 它可以帶來很好的投資機會 另外一方面 以受災屋主來說 想要出售房產該怎麼做呢 可能有以下三種選項 第一種是將房屋以原樣出售 這種情況就是交給當地的 房地產經紀人 就像上述的案例 以他們的專業角度 去評估還價值剩多少錢 另一種方式是請專門的 購買房損房產的投資公司來購買 一般來說 他們會給一個現金估價 如果屋主願意 他們就會很快完成收購的手續 在這裡會建議屋主貨比三家 在網路上尋找一下 會有不少這種公司 雖然這個選項對屋主來說最輕鬆 但是也要做好房屋價值較低的現實 第二 出售前進行全面修復 這種類型可能屬於比較輕度的損壞 屋主可以和承包商 或者是保險公司打交道 把房屋修上好再出售 好處是經過完全修復的房地產 可以賣得更好的價格 並吸引更多的潛在的買家 缺點就是屋主要花時間精力 進行修繕 需要進行評估 維修的成本是不是值得砸下資金 可以和有經驗的房地產經紀人 或是承包商討論看看 第三 拆除後出售土地 如果在火災後損害嚴重 乾脆就整間拆掉 可能還會比較乾脆一些 透過出售土地 屋主可以為買家提供 在空地上建造夢想家園的機會 在考慮這個選項的時候 必須考慮拆除和清除碎片的成本 以及銷售加州土地的具體法規 此外 土地的價值 還取決於位置、面積 以及曾經在上面建築過的結構 例如有些土地有局部的限制 都要清楚的披露 好的 今天這一集就談到這裡 總歸來說 買這種火災後的房地產 肯定是能撿到便宜 但是風險相對也很大 所以請務必做好盡職調查 和成本控管 否則可能會陷入投資窘境 心臟不夠大的人千萬不要輕易嘗試 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見！