'2009년 폭락 악몽 다시 온다' 이대로 가면 집값 어떻게 될까?

자 지금 현재 부동산 특히 아파트 시장 어떻게 보고 계십니까 지금 현재 거래량도 또 끊겼고 매물도 늘어나고 있고 수도권의 경우는 가격이 지금 하락했어요 천만 원 2천만 원씩 낮게 거래가 되 되고 있거든요 제가 지금 말씀드리는 건 그냥 현황입니다 10월 말까지 거래량이 7 2천권 나왔어요 그래서 뭐 월하 비슷할 것으로 예측하고 있는데 어쨌든 이건 현황이 저희가 한번 생각해 보죠 왜 거래량이 감소할까요 원인이 있을 거 아니 이거는 분명합니다 수요가 감소하고 있기 때문에 수요가 감소하는 원인은 뭐라고 보시 는 제가 지난번에 나왔을 때도 얘기 드렸듯이 그때는 수요가 증가할을 때잖아요 수요가 증가할 때 어떤 말씀을 드렸나 그건 실 수요다 실수요는 증가했다가 지속 가능성이 떨어진다 향으로 감소할 거다는 예측을 드렸어요 그래서 지금 실수요가 다시 감소하고 있기 때문에 실수요가 감소하는 이유는 두 가지라고 보고 있습니다 첫 번째는 뭐냐면 가격이 올랐기 때문에 실수요가 계속 증가할 수 없어요 그리고 두 번째는 뭐냐면 내가 살 수 있는 여력도 줄어들었고 가격이 오르니까 그리고 아이는 여기서 사야 되나라는 마음도 사실 변했다는 거죠 아 그래서 지금은 실수요가 감소해서 다시 거래량이 줄어들고 있는 상황입니다 이건 이제 수요고객의 근데 오늘 이제 강조하고 싶은게 한 가지 있는데 저희가 지금 시장 파악을 할 때 잘못 여러분들이 생각하시는게 있어요 이거는 현황이 아니라 제 주장입니다 지금 대출이 줄어들어서 수요가 감소한게 아니에요 예를 들어서 가게 대출 규제 때문에 대출이 안 되니까 거래도 안 되고 가격이 빠진다이 얘기를 하고 있거든요이 얘기가 이렇게 전개되면 이렇게 되는 거예요 대출이 감소해서 수요가 감소했고 그러면 향후 2025년부터 다시 대출이 증가하면 오는 증가합니다 그럼 집값이 오르겠죠 이렇게 논리 으로 전개가 돼요 근데 이게 아니라는 거 요가 감소해서 대출이 줄어든 거예요 수요가 감소했기 때문에 대출이 줄어들었다 예 이건 좀 약간 전혀 좀 다른 방향의 얘긴데 대출이 줄어들어서 집을 사는 사람들이 줄어든게 아니라 집을 사는 사람들이 줄었기 때문에 대출이 줄어든 거예요 이거는 일단 기본적으로 생각해 볼게요 우리가 집을 사려고 할 때 대출이 먼저입니까 집을 사려는 마음이 먼저입니까 집을 살려는 마음이 먼 당연하죠 이건 너무나 당연한 거죠 그렇기 때문에 항상대 집을 사고 싶은 마음이 먼저예요 대출을이 먼저라고 얘기해요 대출이 줄어들어서 마음이 줄어들었다 아니라는 겁니다 우리 이광수 대표님의 논리대로 수요가 줄어서 대출이 줄었다 자 그러면 수요는 왜 갑자기 줄었을까 왜냐면 살 사람들은 다 샀고 남아 있는 사람들은 뭐냐면 가격 상승에 대한 기대감이 적기 때문이에요 대출이 줄어들어서 사고 싶은 마음이 줄어드게 아니에요 그니까 논점 자체 출발 자체가 다르다 그죠 그런 얘기군요 그래서 근본적으로 수요가 지속적으로 증가하지 않 에나 대출을 아무리 많이 해 줘도 집값은 하락할 수 있다라는 얘기입니다 대출을 많이 해 준다 한들 집값은 하락할 수 있다 저는 그 부분에 대해서 약간 좀 반대 의견도 없지 않아 있는데 저는 제가 데이터를 보니까 2024년 올해 상반기 거래량이 많이 나올 때 한 8월까지 보니까 주로 갈아타기 하신 분들이이 대출을 많이 받았어요 그것도 5억 대출 받으신 분들이 많아요 예전에는 대출을 뭐 한 3사만 받으면 살 수 있었던 집이었는데 지금 그동 주고는 못 사니까 대출 량이 더 많이 늘어난 거야 65 5% 갈아타기 있다는 거예요 그러면 정책 대출 금액으로 누군가가 내 기존 집을 누군가 사 줘야 나는 더 큰 돈을 대출받아서 더 비싼 집으로 가고 또이 사람도 나한테 팔았던 사람도 또 어디로 가고 이럴 거 아니에요 그러다 보니까 결국이 아파트 값이 정책 대출 55조 우리가 뭐 다른 거까지 합쳐서 한 85조 정도가 되는데 부동산을 띄우는 마중물 역할을 했다 저는 그렇게 생각을 하고 있고 지금 55조 내년도에 나온다고 또 하잖아요 내년도에 나오면 똑같이 그 수요가 또 늘어나서 빨리 또 집을 사야 되겠다라는 분들이 있을 수 있다 근데 지금 이광수 위원님의 말씀은 그게 또 전부는 아니다 그렇죠 중요한 건 뭐냐면 그까 말씀하신게 이제 현실인데 팩트죠 팩트인데 그러니까 제가 볼 때 대출은 시장에 영향을 미치지만 중요한 건 사람들의 마음이다 그 수요들이 가진 욕망은 결국 어떤 거에서 기인 하냐면 아파트 값이 지금 뛰고 있다라는 것의 현상에 대해서 그 욕망이 생기는 거예요 그래서 무리한 대출받아서 집을 사게 되는 경우죠 다시 한번 이제요 말씀드리면 대출이 먼저가 아니다 집을 사고싶 싶은 마음 그리고 그런 기대 이런게 먼저다 그니까 저는 현재가 미래를 얘기해 주고 있다고 보는데 그니까 현재의 수요가 줄고 있잖아요 가장 여기 수요가 줄고 있는 근저에는이 집값을 감당해 낼 수 있는 수요자가 많지 않아요 그리고 또 하나 뭐냐면 그래 살 사람들이 있어요 그 사람들은 누구냐면 때는 대부분 다 실수요자들 집값은 저는 수요와 공급으로 결정이 돼요 그러면 수요가 준상서 공급이 증가하거나 감소하는 거에서 집값이 결정되자아요 근데 지금 보면 매도 물량이 막 증가하지 않습 그 얘기는 뭐냐면 집을 팔려는 사람들이 증가한다는 거 공급이 증가하고 그럼 집값을 어떻게 될까요 수요는 감소하고 공급이 증가하면 그러면 집값은 떨어질 확률이 높은 거 아닌가요 그렇죠 앞으로 떨어질 확률이 높죠 우리나라의 부자들 아파트를 가지고 있거나 부동산을 가지고 있던 사람들이 이 부동산을 지금 팔고 내놓고 뭐 이러잖아요 그럼 그 팔린 분들은 어디 갈까 그분들은 다시 부동산으로 갈까 아까 말씀하신 대로 투자자가 줄었기 때문에 이분들 돈이 채권 시장으로 흘러가고 있습니다 지금 그러다 보니까 채권 시장으로 흘러가서 이게 나중에 돈이 좀 돼서 다시 부동산으로 올지 모르겠지만 현재 내년으로 따지면 이게 부동산이 오를 리가 없다 어쩌면 부동산 아파트 시장은 대공황인 분위기가 올 수 있다 이게 있는 거거든요 제가 이제 표원 TV 나와서 말씀드린 걸 잘 유치해 보시면 그 저는 이런 말씀을 드렸어요 2024년이 2009년과 되게 유사하다 근데 제가 그 얘기를 드리는게 지금 여러 가지 시장 환경이라는 변화가 되게 유사하거나 전망하면서 2010년도부터 어 이제 유사할 가능성이 크잖아요 그런데 일단 왜 이런 이런 이게 반복된 현상이 나타나냐 men 사람이 똑같기 때문입니다 10년 전이나 20년 전이나 50년 전이나 사람들은 다 내 집 갖고 싶어 했고 돈 벌고 싶어했고 돈 좋아했고 그래서 사람으로 움직이는 시장은 똑같은 반복적인 현상이 나요 여기서 갑자기 외부인이 들어오지 않는 날 특히 한국의 부동산은 한국 사람들끼리 거래하기 때문에 더 이런 반복적인 현상이 일어납니다 그래서 여러분들이 항상 시장을 만약 전망하고 싶고 예측하고 싶으시다면 과거에 어떤 일이 일어났지를 보시는게 중요한데 제가 볼 때 지금 현상이 2009년도 이유하 아주 유사하다는 거죠 그래서 2009년도에 무슨 일이 벌어졌 어 2008년도에 집값이 급락해 그러다가 2009년도에 오릅니다 수요가 증가해서 올랐어요 근데 어떤 수냐 실수요가 증가해서 올랐어뿐만 라 실수요자들이 가격을 올리면서 거래를 하는데 실수요자들이 불안합니다 불안했기 때문에 대출을 막 일으켜서 집을 사는데요 두 가지 때문이에요 뭐 하나는 규제완화를 대폭적으로 해 줬고 2009년도에 규제완화 했고 그다음에 금리인하 기다이 컸죠 그러니까 집을 많이 갖고 있는 사람보다 집이 없는 사람들이 집값이 오를까 봐 불안했고 그래서 대출 받서 집을 일시적으로 확 사요 그러니까 거래량도 급증하고 가격이 빠르게 상승합니다 그게 2009년과 2024년이 똑같은 모습이에요 그럼 이후에는 어떻게 됐냐 10년부터 어떤 현상이 벌어지면 다시 수요가 감소해요 그래서 거래량이 추세적으로 계속 감소하는 모습인데 자 여기에서 집값을 결정하는 건 집을 갖고 있는 사람들이 어떻게 파느냐이 거예요 그런데 2010년도부터 막 집을 팔진 않아요 왜냐면 집을 팔 때 이제 재는 거죠 급하게 팔 이유가 없으니까 근데 자꾸 안 팔려 수요가 없어 그래서 가격이 추세적으로 계속 하락합니다 2013년까지 이렇게 수요가 감소하고 매도 물량이 증가하고 호가를 낮추고 거래가 안 되는게 반복되면서 가격이 하락하 수 있다라는게 저의 전망이에요 예전에는 이런 데이터를 얘기할 수 있는 사람들이 없었어요 다 지상파 공중파 방송국을 보면서 거기에 나오는 뉴스를 그냥 이게 습득했던 말이에요 근데 지금은 그와 반대되는 이면에 대한 얘기들을 많이 하는 소셜이 생겨나기 시작했어요 그러다 보니까 많은 분들이 그거에 대한 학습을 했다 그래서 뭐 데드캡 바운스 튀어나오면 또 산다 또 내려온다 이걸 이제 알고 있는 거예요 그런데 과거고 똑같은 현상이 나타나는 이유는 아는데 행동하지 않아요 2022년도에 집값이 떨어졌어요 근데 어떤 마음이 드는지 아세요 아 더 떨어질 거야음 그래 못 더 떨어지면 사지 안 샀어요 그런데이 오르면 사지 않습니까 그렇죠 올라가면 막 올라 타잖아 그러니까 오 오르는데도 이성적으로 생각하고 하면 아유 이거 오래가지 않을 게도 하는데 계속 올라가요 그래서 집에 갔더니 여보 우리 집 집 해야 돼 지금 빨리 대출 싸게 나온데 금리 좀 싼게 나왔대 그럼 빨리 집사자 이게 이럴 수밖에 없어요 사람이 어떤 분들 그런 분들이 있어요 저희 방송 평우 TV 보신 분들 중에 그런 댓글들이 꽤 있는데요 21년에 제가 부동산 아파트 가격 하락한다 지금 너무 점이니 지금 절대 물지 마라 이런 얘기 해서 제가 한동안 욕을 좀 먹었어요 그때 막 고점으로 막 딱 찍을 때였거든요 이제 곧 떨어진다고 했더니 막 욕을 하는 거죠 근데 진짜 하락했다아요 근데 하락한다 얘기했을 때 40% 아지 하락한 지역들을 제가 집어 줬어요 그러니까 어떤 분들은 더 떨어질 거야라고 해서 넉스 놓고 있던 분도 있었지만 급매를 잡으신 분들이 있는 거예요 이걸 기회로 보는 사람이 있고 이거를 더 하락이나 이럴 거라고 더 기다리는 사람들 있는 거죠 받아드는 사람이 몫인 거라고 저는 보 근데 매물은 증가하고 있어요 매물이 증가한다는 말은 쉽게 말해서 집을 갖고 있는 사람들이 시장에 내놓는다는 거예요 근데 내놓 때 어떻게 내 놓습니까 그니까 기존에 지금 나와 있는 호가보다 더 올려 내놓구 뭐죠 그렇죠 그렇죠 그래서 매물이 증가할 때는요 호가가 올라가요 예 그래서 거래가 안 되면 한국 부동산에서는 조사를 어떻게 하냐면 호가를 베이스로 해요 그러니까 그 데이터가 정확할 수가 없어요 맞아요 그래서 매물이 증가할 때는 공교롭게도 이상하게 가격이 오르는 것처럼 느껴져요 거래가 안 되는데도 지금 딱 그 현상입니다 e [음악]