"무서운 폭락 온다" 대출 규제에 영끌족 꺾였다. 집값 다시 뚝 떨어졌다. 엎친 데 덮친 격 집 보러 오는 사람이 없다 (이광수 / 풀버전)

그러니까 쉽게 말해서 지금 건설사들이 굉장히 어려워요. 어렵다 보니까 분양을 못하죠. 그러면 짓는 아파트의 양이 줄어들고 예를 들어서 지금 아파트를 안 만들면 2년이나 3년 후에 시장에 공급이 부족해서 집값이 폭등한다는 이야기입니다. 그런데 여러분 한번 생각해 보세요. 집값을 결정하는 공급은 건설사들이 짓는 아파트의 양일까요? 아닙니다. 물론 장기적으로 10년이라든지 15년 동안은 건설사들이 짓는 아파트의 양이 집값을 결정할 수 있겠죠. 그런데 우리가 지금 얘기하는 건 단기 집값이에요. 단기라는 건 어떤 거냐면 예를 들어서 최소한 5년 이내의 집값을 전망하는 거죠. 그런 상황 속에서는 집값을 결정하는 공급은 건설사들이 짓는 아파트의 양이 아니란 말이에요. 여러분, 여러분들이 내가 무주택자인데 시장에 가서 사는 아파트가 어떤 아파트입니까? 누군가 들고 있는 아파트잖아요. 누군가 소유한 아파트. 그렇죠? 중개사무소에 가서 저 아파트를 이 지역에 관심이 있는데요. 사러 가면 아파트가 뭡니까? 누군가 갖고 있는 아파트를 사시는 거 아니에요. 그 아파트가 가격을 결정하는 거죠. 쉽게 말해서 건설사들이 짓는 아파트는 뭡니까? 분양하는 거잖아요. 분양시장이라고 따로 있어요. 그렇죠? 그래서 유통가격을 지금 우리가 논하는 거 아닙니까? 전망하고 공급은 뭐다? 누군가 갖고 있는 아파트의 양이라는 거예요. 그러면 갖고 있는 사람들이 시장에 매물을 많이 증가시키면 공급이 증가하는 거죠. 반대로 나 안 팔아. 가격 오를 것 같아. 그래서 매물을 걷어들이면 그렇죠? 그럼 어떻게 됩니까? 공급이 감소하는 거예요. 그래서 집값을 결정하는 거는 집을 갖고 있는 사람들이 시장에 내놓는 매물의 양이라는 걸 일단 개념 규정을 하고 가야 돼요. 그러면 예를 들어서 2025년도에 건설사들이 아무리 공급을 안 하고 입주물량이 감소해도 집을 갖고 있는 사람들이 난리 났어요. 막 불황이 와서 집을 예를 들어서 이자 비용이 너무 많이 증가해서 버틸 수가 없어. 그래서 막 팔기 시작해. 그럼 시장에 매물이 넘쳐나는 거 아닙니까? 그런데 어떻게 집값이 올라요? 그래서 여러분들이 집값을 결정하는 공급은 매물의 양이라는 걸 아실 필요가 있고 매물의 양이 향후 증가할 수 있겠다. 그래서 건설사들이 아무리 공급을 안 해도 매도 물량이 증가하면서 집값의 하락폭이 커질 수 있다는 거죠. 지금요. 오늘요. 2024년 11월 지금 녹화 기준으로 해서 정확히 20일 기준 서울의 아파트의 매도 물량이 9만 건을 넘어섰습니다. 통계가 이루어진 이유로 매도 물량이 역대 최고치예요. 집을 갖고 있는 사람들이 집을 팔기 시작했어요. 왜 팔까요? 불안하니까. 집값 떨어질까 봐. 그래서 여러분들 지금 집을 사러 가시면요. 너무 살 게 많아요. 공급이 증가한 거죠. 그럼 살 게 많은데 집값이 안 빠지고 100일 수 있습니까? 아니라는 거예요. 그래서 여러분들 집값을 결정하는 거는 매도 물량이다. 집을 갖고 있는 사람들이 시장에 내놓는 매물의 양 그게 지금 굉장히 빠르게 증가하고 있다. 제가 볼 때 2025년도에 2025년도에 매물의 양이 서울 아파트가 상반기에 10만 건을 넘어설 거예요. 그럼 그거 다 누가 사줍니까? 수요가 줄고 있는데? 그러면 공급이 증가하고 수요가 감소하는데 집값이 어떻게 돼요? 아니 공급이 증가하는데 오르는 재화나 자산 가격이 어디 있어요? 여러분 제가 이런 말씀드려서 좀 그렇지만 비유를 한번 해보자고요. 삼성전자 10만 전자 막 된다고 할 때 수요가 막 들어와서 막 샀잖아요. 근데 삼성전자 주가가 왜 빠졌어요? 삼성전자 공급이 많이 돼서 빠졌어요? 아니 시장에 삼성전자가요 유증을 막 해서 삼성전자 주가가 빠졌냐고요. 샀 사람이 줄어들고 삼성전자 주식을 들고 있는 사람들이 시장에 내놓으니까 매도 물량이 증가해서 빠진 거 아닙니까? 이렇게 얘기하면 야 아파트를 왜 주식하고 비교해? 말이 안 돼. 아니요 똑같다고요. 왜요? 투자로 이루어진 시장이기 때문에 성격은 아주 유사합니다. 삼성전자 주가가 빠진 이유는 수요가 감소하고 갑자기 삼성전자가 많아진 게 아니고 주식이 많아진 게 아니고 들고 있는 사람들이 파니까 매도 물량이 증가하니까 빠진 거예요. 아파트도 똑같다. 그래서 여러분들 매도 물량을 보시는 게 훨씬 더 중요하다. 그래서 뭐 건설사들이 안 지어서 슈퍼사이클이 옵니다. 공급이 부족합니다. 입주가 감소합니다. 이거는요 제가 볼 때 이런 기준을 갖고 의사결정을 하니까 사실 굉장히 틀린 이야기다. 그 말씀을 꼭 드리고 싶습니다. 그렇지 않습니다. 그러니까 뭐냐면 이 상급지라든지 양극화 이야기는 사실은 계속된 이야기예요. 그동안도 계속 있었다고요. 뭐 10년 전에는 강남에 난 살기 싫어. 난 강북이 좋아. 이런 분들이 많았을까요? 아니요. 그때도 양극화가 있었고 그때도 상급지가 있었어요. 그때도 갈아타기 했고 그러다 보니까 계속된 현상인데 지금은 그거를 또 설명하려고 초가 붙어요. 초양극화래요. 근데 예를 들어서 가격차가 20% 나는 게 양극화하고 30% 나면 초양극화입니까? 그럼 40% 나면 뭘 붙일 거예요? 초초양극화예요? 여러분들 그러니까 제가 드리는 말씀은 뭐냐면 그동안 계속되어 왔던 현상을 갑자기 특별한 현상으로 인식하지 마시라고요. 그럼 오류가 나타나요. 그래서 마치 초양극화네. 그래 맞아. 강남의 집값은 불폐고 신축 아파트는 불폐야. 그리고 지방하고도 서울하고 수도권하고 엄청 차이가 날 거야. 원래부터 그랬다고. 새로운 현상이 아니에요. 그래서 계속된 변화가 있었다. 근데 계속된 변화를 읽으면 특징적인 현상 그리고 변하지 않는 사실을 발견할 수 있어요. 그건 뭐냐면 많이 오르면 많이 빠지게 돼 있습니다. 이게 부동산 시장에서 변하지 않는 사실이에요. 그래서 예를 들어서 거주 목적으로 너무 좋은 동네 예를 들어서 강남 아파트를 막 사람들이 강남의 신축 아파트를 좋아서 막 샀어요. 가격이 많이 올랐죠. 그러면 많이 빠질 가능성도 크다는 거예요. 과거에도 그래 왔고. 그 이유가 뭘까요? 사실은요 예를 들어서 서울만 말씀드리면 살기 좋은 지역은 그 아파트를요 실제로 거주하는 사람보다 투자 목적으로 갖고 있는 사람들이 많아요. 그건 무슨 얘기냐면 예를 들어서 제가 말씀드렸죠 매도 물량이 많아지면 가격의 하락폭이 커질 수 있다. 그러면 투자 목적으로 많이 갖고 있으면 팔려고 하는 사람들도 많아질 수가 있다는 거예요. 내가 거주로 집을 갖고 있으면 예를 들어서 그 집에 직접 거주해. 근데 막 경기가 안 좋고 집값이 빠질 것 같아. 그럼 그 집 팔 수 있습니까? 못 팔지. 그죠? 못 팝니다. 내가 살고 있는데 못 팔죠. 그런데 생각해 보세요. 그 집을 투자로 갖고 있어요. 그러면 집값이 빠질 것 같아. 경기가 안 좋을 것 같아. 막 이렇게 집값 빠진대. 그러면 갑자기 매물이 확 증가할 수 있다. 그런데 여러분들이 아시는 내가 너무 살고 싶어. 저 동네는 절대 안 빠질 거야. 그런 동네가 투자로 많이 갖고 있다니까요. 그래서 시장이 안 좋아질 때 매도가 확 나갈 수 있어요. 그게 제가 그냥 증거도 없이 말씀드린 게 아니에요. 불과 2년 전에 여러분 강남의 신축 아파트가 가격 하락폭이 가장 크게 나타납니다. 많이 올랐기 때문에 많이 빠질 가능성이 큰 거예요. 그래서 여러분들 앞으로 잘 보시면 예를 들어서 절대 안 빠져. 그런 지역이 더 하락할 가능성이 있다라는 말씀을 드리는 겁니다. 이제 지방하고도 비교를 해야 되는데 그러면 지방은 계속 빠질 거냐? 그렇지 않아요. 무슨 얘기냐면 지금 같은 분위기에서는 야 지방에 아파트를 누가 사. 초 양극화하고 서울에만 강남에만 다 수요가 몰릴 거야. 그렇지 않아요. 제가 말씀드렸죠. 부동산인 거주가 가능도 하고 투자도 가능하다. 그래서요 집값이 충분히 빠지잖아요. 그러면 사용하려는 사람들이 사기 시작해요. 그렇죠. 왜냐하면 거주가치 사용가치가 있기 때문에 충분히 빠지면 그래서 예를 들어서 지방의 아파트 가격도 충분히 하락하면 이제 거주하려는 사람들이 사기 시작할 겁니다. 그러면 가격은 다시 오르게 돼 있어요. 그래서 계속 빠지는 부동산도 없고 계속 오르는 부동산도 없어요. 그래서 오히려 투자하기가 되게 쉬운 거예요. 언제만 하면 가격이 충분히 빠졌을 때만 합니다. 그래서 여러분들이 이런 부동산의 속성에 대해서 꼭 이해하시고 그렇기 때문에 부동산으로 사실은 접근하기가 어려울 수도 있다는 겁니다. 왜냐하면 많은 사람들이 생각하는 거하고 다르게 본질은 움직이거든요 . 그렇죠 왜 지금 투자하는 사람들이 강남에 아파트를 안 살까요 계속 오른다는데 초 양극화라는데 돈이 안 될 것 같으니까 많이 올라서 많이 빠질 것 같으니까 안 사는 거예요 . 그렇게 경험이 있고 부동산으로 돈 번 사람들은 안 사고 있다. 왜 안 살까요 말씀드렸듯이 돈이 안 되니까. 그래서 여러분들이 그런 어떤 뭐랄까 고정관념 이런 것들 강남 불폐다 . 강남 불폐가 어디 있습니까 강남 빠지는 거 못 보셨어요 못 보셨으면 2년 전 기사를 한번 찾아보세요 . 강남에 아파트 가격이 30%씩 빠지 니까. 불과 2년 전인데 우리는 벌써 그 기억을 못 해요. 왜요 믿고 싶은 것만 믿으니까 편향이죠. 그래서 이런 편향을 여러분들 줄이고 시장의 변화를 읽으시는 게 굉장히 중요해 보입니다. 여러분이 열중신한 단어 부동산 시장에서 단어를 많이 만들어냈는데 단어가 나오는 순간 쉽게 말해서 고점이라고 보시면 돼요. 그 단어가 나왔다는 뜻은 뭐냐면 사람들이 감정으로 자산을 본다는 거예요. 너무 좋아 더 올라야 돼 이렇게 감정으로 접근하는 거죠. 그래서 그 감정을 표현하기 위해서 얼어 죽어도 신축 여러분 감정적인 단어 생각나는 거 있으세요 영끌 있지 않습니까 영끌해서 집을 사야 된다. 그러니까 고점이었잖아요. 그래서 이런 감정적인 나올 때마다 자산시장의 고점이다. 막 동학개미 몰려서 산다 감정적인 단어지 않습니까 아니 왜 주식시장 에 동학혁명이 들어가요 감정적인 단어들이 들어가는 거예요. 설명을 감정을 설명해줘야 된다 그렇죠 이럴 때마다 항상 여러분들 유의하셔야 된다. 그 말씀을 꼭 드리고 싶고 사실은 요 지금의 신축은 영원히 신축이 아니었잖아요. 10년 전에 구축이었어요. 최근에 신축 강남권에서 신축으로 가장 각광받는 지역은 개포동이었 습니다. 여러분 개포동이요 10년 전에요 개도 포기한 동네라고 한 동네에요 구축만 엄청 많아서 가격 떨어지고 그런데 지금은요 개도 포르쉐 타고 다니는 거 아닙니까 왜요 편안. 그러면 지금 신축은 계속 신축 인가요 아니요 10년 후에 구축이 될 거예요. 그런데 그 신축만 바라보고 거기 조식주인데 9000원에 히트니스 센터 좋대 수영장도 있대 여러분 그거 다 가격에 포함된 거예요. 지금요 1억씩 올려주고 사서 9000 원짜리 조식두고 계세요. 좋은 겁니까 아니면 1억 원 싸게 사면요 9000원짜리 조식 안 드시고 나중에 호텔 가셔서 조식 먹을 수 있어요. 왜 거기서 조식두고 계세요 호텔 가서 조식드실 생각을 해야지 여러분 감정적으로 판단하지 마시고 객관 적으로 분석하시기 바랍니다. 그러면 변화를 읽으실 수 있어요. 투자를 잘하시고 내 집만원 잘하시기 위해서는 변화를 읽어야 돼요. 변화 신축은 구축되고 구축은 신축 된다. 이런 변화를 읽으셔야 내 집만원 도 잘하실 수 있고 시장에 감정적으로 치우치지 않을 가능성이 높습니다. 그러니까 공급이 부족하다는 게 객관적으로 기준이 없어요. 예를 들어서 10만 채 20만 채 30만 채가 공급이 부족하다고 얘기하는 기준이 뭐냐면 집값이 오르니까 공급이 부족하다고 얘기하는 거예요 . 무슨 뜻인지 아시겠죠 그러니까 집값이 오르면 공급이 부족하고 집값이 떨어지면 공급이 많다고 생각합니다. 그래서 최근에 집값이 오르니까 공급 부족해 그럼 그린벨트 풀어서 공급해라고 얘기하는 거죠. 그런데 이 가격은요 공급으로 결정 되는 게 아니라고 말씀드렸잖아요 . 수요로 결정된다. 그래서 예를 들어서 나중에 수요 가 줄어들면 이렇게 그린벨트 풀 어서 공급하는데 가격은 떨어질 거 아니야 그런데 그린벨트에 공급 이 나오니까 그러면 가격이 폭락 할 수도 있는 이런 위험성을 내 포합니다. 그래서 그런 차원에서는 과연 공급 이 부족하다는 근거가 뭔지가 가격 에서 왔다. 그래서 공급 부족론이라는 얘기를 여러분들 경계하실 필요가 있어요 . 다시 한 번 말씀드리지만 사람들은 집값이 오르면 공급 부족해. 그리고 집값이 빠지면 공급 많아 이렇게 생각해요. 말이 안 되는 거죠. 사실은 그래서 공급 부족이라는 현상에 그리고 이야기들을 좀 객관 적으로 판단하실 필요가 있다. 그런 차원에서는 지금 대한민국의 공급이 장기적 차원이나 단기적 차원에서 과연 부족한 건가 이런 부분에 대해서 질문을 한번 던지 실 필요가 있어 보입니다. 일단 최근에 실수요자들이 시장 에 주요한 수요자로 나타났고 그리고 그 실수요자들이 증가하면서 집값 이 올랐잖아요. 그런데 실수요자 특징은 대출이 증가하면서 실수요가 시장에 들어오는 특성을 갖고 있어요. 왜냐하면 실수요자들은 대출이 없이는 집을 살 수 없는 그런 비중 이 높거든요. 그래서 예를 들어서 이렇게 지짐 톨 대출이라든가 대출이 감소하면 실수요자가 감소할 수 있습니다 자연스럽게. 그래서 분명히 이런 대출이 줄어드는 효과가 시장의 수요 감소로 나타날 수 있는 거죠. 그런데 여러분 좀 더요 근원적인 질문을 하실 필요가 있어요. 집을 사고 싶은 마음이 먼저일까요 대출이 먼저일까요 집을 사고 싶은 마음이 먼저일까요 예를 들어서 내가 집을 사야겠다. 그다음에 대출을 알아보잖아요. 그래서 집값이 오를 때 쉽게 말해서 전 정부 때 대출 규제가 지금보다 훨씬 강했습니다. 서울에서요 9억 원 이상의 아파트 는 대출이 불가능했다고 거의 그런데 집값이 엄청나게 올랐어요. 왜 올랐을까요 집을 사고 싶은 마음이 앞섰기 때문에. 그래서 대출이 규제돼도요 이금융권 대출이고 마이너스 대출이고 다른 대출을 통해서 집을 샀단 말이에요 . 즉 대출 규제가 있음에도 불구하고 집값은 오를 수 있어요. 왜냐하면 집을 사고 싶은 마음이 먼저기 때문에. 그런데 왜 지금은 대출 규제가 시장 에 먹히는 것처럼 나타날까요 집을 사고 싶은 마음이 줄고 있기 때문에 이해하셨죠 이걸 이해하는 게 되게 중요해요. 그래서 예를 들어서 디딥톤 대출 이 시장에 영향을 줘 디딥톤 대출 그러면 규제가 완화됐어요. 그런다고 해서 집값이 오를까요 아니요. 집을 사고 싶은 마음이 줄고 있다고 요. 그래서 대출이 규제 때문에 지금 시장의 변화가 일어난 게 아니다. 근원적으로 근본적으로 실수요자 나 투자수요가 집을 사고 싶은 수요 가 줄고 있다. 그래서 대출이 영향도 가중적으로 일어난 거죠. 이걸 이해하실 필요가 굉장히 있습니다. 그러니까 지금 대다수의 전문가들 이라든가 언론에서는 대출이 감소 해서 집값이 좀 빠지고 거래량이 줄어드는 거예요 이렇게 얘기하지만 천만의 말씀. 집을 사고 싶은 수요가 줄고 있다. 그렇기 때문에 대출이 변화가 일어나도 이 시장의 변화를 드라마 트하게 변화시킬 수는 없다라는 생각이고 일시적인 수 있죠 2024년 처럼. 일시적으로 집값을 올릴 수 있는데 이게 구조적인 변화를 못 일으키 다. 이런 말씀을 꼭 드립니다. 지금 정부의 대출 규제는 불가피한 측면이 있어요. 무슨 얘기냐면 이제 가계대출이 1900조 원이 넘어서고 있습니다. 우리나라 gdp 규모를 넘어서고 있는데요. 무슨 얘기를 드리고 싶냐면 뭐냐면 임계점에 도달합니다. 가계부채를 계속 증가시키면 어떻게 될까요 우리나라 서버프라임 옵니다. 그냥 금융위기 오는 거예요. imf 또 오고요. 이렇게 갈 수 있습니까 집값 올리 자고 부동산시장 부양하자고 이건 불가능하죠. 최소한의 예를 들어서 이성이 있는 정부라면 가계대출이 불가피하게 지금 규제할 수밖에 이게 뭐랄까 내가 능동적으로 규제하는 상황이 아니라고요. 여러분들이 이해하실 게 지금 한국의 가계대출 규제가 dsr을 적용하고 이게 능동적으로 가계대출을 건전성 관리해야지라고 해서 하는 게 아니 고요. 더 이상 올리면 위험하니까 임계점 에 도달해서 임계치에 도달해서 이걸 더 넘어가면 한국의 시장에 불황이 오고 금융위기가 올 수 있으니까 어쩔 수 없이 규제하는 거예요. 그렇기 때문에 2025년도에도 이런 기조는 유지할 수밖에 없다. 규제 풀어주고 싶은데 할 수가 없어요 . 그렇게 되면 우리나라 경제가 어려워 지는데 이미 가계대출이 올라와서 한국의 지금 경제가 위기상황에 빠지고 있는 초입에 들어왔었어요 . 왜 그랬냐면 내수가 감소하고 있지 않습니까 지금요 쉽게 말해서 가계 들이요 대출 받아서 빚 갚는 데 쓰느냐고요 내수 소비가 엄청나게 감소하고 있어요. 내수 소비 증가율이 지금 1%인데 우리나라 경제성장률이 2% 이하 니까 지금 내수 경제성장률이 전체 경제성장률을 갉아먹고 있다고 요. 왜 그런 현상에 나타났을까요 가계가 너무 많은 빚을 져서 이자 내느냐고 허덕이고 있다고요. 여러분들 영상 보시는 분들 중에서도 계시지 않습니까 그래서 나 빚 내서 엄청 빚 내서 집 샀는데 이 집값 올라야 돼 그런 마음 가실 수 있어요. 당연하죠. 사람은 그러니까. 그런데 한 번 생각해 보세요. 누가 더 사줄 수 있느냐 누가 더 빚을 내서 사줄 수 있을까 불가피한 측면입니다. 가계대출에 대한 규제는 그래서 이런 현상이 그래 몰라 그냥 규제 풀어주고 그냥 쉽게 말해서 골로 가자 이렇게 하면 풀어줄 수 있겠 죠. 그런데 최소한 정부가 한국의 경제 의 장기적 전망을 고민하고 그리고 이런 부분에 대해서 위기의식을 갖고 있다면 가계대출을 풀어줄 수는 없다. 그런 생각을 갖고 있고 여러분들이 그런 기준선을 갖고 시장을 판단 하셨으면 좋겠다는 말씀을 드립니다. 가계대출이요 무작정 증가하면 어떻게 되겠습니까 여러분. 어떤 분들이 가계대출 규제를 왜 하냐 사람들이 알아서 대출 받는 다 능력만큼 그렇지 않단 말이에요 . 왜냐하면 개개인은요 합리적인 의사결정을 못 한단 말이에요. 그래서 이런 어떤 정부라든가 금융 규제가 필요한 거죠. 아니면 그냥 야만의 시대로 가죠 왜 그죠 야국강식으로 서로 잡아먹고 그런 시대가 아니지 않습니까 그래서 시장의 상황 그리고 그런 비이성적인 행동이 일어나지 못하도록 규제가 필요하고 지금 대한민국의 가계부채 에는 그런 비이성적인 행동들이 일어나지 못하게 하는 정책이 필요하다 . 이건 불가피하다. 그래서 어떤 정부가 들어와도 가계부채를 무작정 늘리기에는 어렵지 않느냐 그런 생각을 갖고 있습니다. 대명제는 내 집 마련은 집값이 떨어질 때 한다에요. 오를 때 하지 마시고요. 집값이 떨어질 때 내 집 마련을 한다 이런 명제를 갖고 그러면 집값이 떨어질 때 언제가 최대로 떨어진 거냐라는 걸 이제는 기준점을 설 필요가 있죠. 예를 들어서 10%가 떨어진 게 많이 떨어진 거냐 20%가 떨어진 게 많이 떨어진 거냐 30% 떨어진 게 많이 떨어진 거냐 이런 의견이 분분할 수 있잖아요. 이건 명확하게 규정할 수 없습니다. 두 가지 기준을 한번 해보세요. 첫 번째는 내 예산의 기준 그죠 예를 들어서 내가 너무 살고 싶은 아파트가 있어요. 내 거주 목적으로. 그런데 지금 내 여력으로는 못 사요 빚을 일으켜서나 물론 빚을 엄청 일으키면 살 수는 있겠죠. 그런데 빚의 기준이 있습니다. 내 자산의 80% 이상의 빚을 내면 안 돼요. 쉽게 말해서 내가 순자산이 빚 빼고요. 순자산이 5억 원이면 거기에다 곱하기 80 즉 4억 원 이상 빚을 내서 집을 사면 절대 안 됩니다. 그러면 9억 원이 내가 최대한 예산 이에요. 그런데 내가 살고 싶은 아파트가 지금 11억 원이에요. 그럼 못 사잖아요. 그러면 9억 원이 떨어질 때 산다 . 아시겠죠 그런데 9억 원이 떨어지면 많은 사람들이 어떤 생각을 할까요 내가 살 수 있는 여력이 생겼는데도 아니야 더 떨어질 것 같아. 아니야 봐봐. 이게 2억 원 떨어질 때 더 떨어질 거야. 그래서 기대해요. 기대하면서 또 안 사. 아니다. 내 여권에 들어오면 살고 싶은 아파트 가 여권에 들어오면 매입하시라 내 집 말하시라 그 말씀 드립니다. 두 번째 기준은요 시장 기준이죠 . 시장 기준이 그럼 어느 정도 많이 떨어질 때가 일종의 바닥이냐 자산 시장의 바닥은 여러분 개념 자체가 다르시게 봐야 돼요. 자산 시장에서 얘기하는 바닥은 가격이 많이 떨어진 게 바닥이 아니에요 뭐냐면 그 가격 이후부터 가격이 오르는 게 바닥입니다. 이해하셨죠 그래서 많이 떨어져서 야 바닥이야 이거 사 이런 친구가 계시면 사귀지 마세요. 그건 바닥이 아닙니다. 이렇게 얘기해야죠. 야 이제부터 오를 것 같아. 그래서 사. 이거여야 돼요. 이게 바닥이에요. 그러면 부동산은 얼마큼 빠졌을 때 오르느냐 이 관점이잖아요. 그 신호가 있어요. 가격이 빠졌는데 거래량이 추세적으로 증가하면 다음부터 가격이 오릅니다. 그래서 시장에서 가격이 빠졌는데 거래량이 추세적으로 증가한다. 그러면 내집마련하는 거예요. 그럼 그 이후부터 가격이 오르 거든요. 그래서 거래량을 유심있게 보실 필요가 있다. 그래서 이 두 가지 조건입니다. 여러분들이 우선순위를 걸어보세요 나는 시장을 볼 거야. 잘 볼 수 있으니까 그래서 나는 가격이 하락할 때 거래량이 추세적으로 증가하는 구간에 내집마련해야지 . 그럼 계속 시장에 대해서 바라보시 고 공부하시고 하셔야죠. 그런데 나 이거 보니까 너무 어려워. 내 기준에 맞출 거야. 그래서 내가 살고 싶은 아파트들 리스트를 딱 마련해주는 거예요 . 한 10개 정도. 그런데 내 예산이 예를 들어서 6억 원 정도예요. 그런데 리스트 중에서 많은 부분이 6억 원보다 높아요. 그런데 그중에서 한 개가 어느 순간 6억 원으로 딱 와요. 그러면 그때 내집마련하시라. 이 두 가지 기준을 위해서 여러분들이 꼭 행동하시라는 말씀을 드립니다. 투자나 내집마련은요 계획에 있지 않아요. 행동하셔야죠. 생각만 하면 뭐합니까 행동하셔야 죠. 최근에 집값이 빠졌는데 왜 안 샀 을까요 많은 사람들은. 이렇게 말씀드리면 너 때문에 안 샀어. 네가 사지 여러분 제 말 그렇게 잘 들었는데 아니잖아요 그건. 그래서 여러분들이 이런 시장의 변화를 보시면서 꼭 행동하시라 . 시장의 변화가 오고 있다. 그런데 최근에 하락하고 앞으로의 올 하락하고는 좀 다른 국면이 될 어떤 거냐면 2년 전에 가격이 하락할 때는 하락한 물건의 개수가 많지 않았어요. 쉽게 말해서 금매가 그렇게 빠졌 어요. 그런데 앞으로 다가올 하락장은 그렇게 빠진 물건의 양이 많아질 가능성이 큽니다. 그래서 여러분 내집마련하기에 좀 더 손 씌우실 거예요. 그때는 금매를 잡았어야 되거든요 . 그런데 이제 빠진 것들이 많아지는 거죠. 그러면 좀 더 편안하게 내집마련 하실 수 있을 겁니다. 이 이유가 있어요. 이유는 뭐냐면 매물이 많이 증가 하기 때문에요. 제가 앞으로의 다가올 시장의 변화 중에 가장 중요한 건 뭐다 매도 물량이 증가한다는 말씀을 드렸 죠. 그러면 내가 살 게 많아지는 거예요 . 그래서 여러분들 최대한 선택일 사항을 많이 가져보시고 예를 들어서 이런 거죠. 나 영등포에 사니까 영등포 아파트 만 봐야지. 아니 그건 법으로 정해져 있습니까 꼭 영등포에 사셔야 돼요 저 애가 요. 영등포에서 초등학교 다녀서요. 아니 애는 계속 초등학생이에요 . 중학생 되잖아요. 고등학생 되고 편하죠 그래서 굳이 그 지역만 보지 마시고 여러분 많은 선택지를 가져가셔라. 그래서 내가 살고 싶은 아파트 리스트 를 쭉 마련한 다음에 그 아파트 중에서 가격 빠지고 거래량이 증가 하고 혹은 내가 예산만큼 가격이 빠졌을 때 내집마련 꼭 하셨으면 좋겠다 말씀을 드립니다. 그런데 가격이 또 빠지면 덧빠진다 아까 말씀드린 것처럼 덧빠질 것 같은데 덧빠지면 사야지 이게 말이 되냐 아무리 빠져도 가격이 엄청 비싼 가격이야 아니요 덧빠지지 않는다고요 왜 부동산은 사용가치가 있기 때문에 폭락하지 않습니다. 주식은 폭락할 수 있어요 왜 사용가치가 있기 때문에 없기 때문에 그렇죠 쓸 수 없으니까 계속 빠져요 가치가 . 그래서 저는 주식 투자하면서 가치 투자 이게 어디 있습니까 가치가 없어요 사용가치가요. 그래서 여러분들 거기에 혼동하시면 안 돼요. 그런데 부동산은 가치가 존재해요. 어떤 가치 사용가치요. 그래서 가격이 계속 빠질 수 없다고 요. 어느 정도 빠지면 누가 들어온다 사용하는 사람들이 사요. 그래서 거래량이 증가하는 이유 입니다. 그래서 여러분들이 제발 부동산 가격 폭락을 얘기하지 마시라. 제가 여기 나왔으면 주택가격 폭락 논자 저 아닙니다. 싸면 사자는 거예요. 그리고 가격이 하락하면 여러분들 저는 굉장히 지금 희망적인 얘기를 하고 있다. 여러분들 그런 희망을 가지시고 내지 마른 계획을 잘 세우셨으면 좋겠습니다. 서울 아파트의 입주 물량은 되게 중요한 영향을 미칠 수 있어요 시장 이. 그리고 일시적으로 이렇게 입주 물량이 몰리면 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 그런데 지금 이 입주가요 올림픽 파크 포레온 입주가 11월 말부터 시작되거든요. 1만 2000호가 쉽게 말해서 내년 3월 까지 집들이를 해야 되는데 지금 이미 분석을 어떻게 하냐면 입주 가 돼도 전세가격 안 빠지고 집값 도 안 빠져요 이렇게 얘기를 해요 . 입주 장인데. 아니요. 입주가 시작이 안 됐는데 왜 입주 가 시작됐다고 얘기하는 거예요 . 아니요. 입주는요 11월 말부터 시작돼요 . 그러면 11월 말부터 시장에 영향을 미치겠죠. 1만 2000호가 입주가 시작되면서 이제 전세 물량도 많아지고 그렇죠 그러면 시장에 영향을 미칠 겁니다. 그럼 어떤 영향을 미칠 거냐 과거의 경험에서 저희가 좀 찾을 필요가 있죠. 2018년에 헬리오시티가 입주를 하 는데요. 거의 만 가구가 입주를 하죠. 당시의 시장 상황을 한 번 볼게요 . 입주가 되면서 어떤 현상이 일어나면 진짜 시작한 다음에 전세가격이 10% 빠집니다. 그다음에 주변의 아파트 가격도 10% 이상 빠져요. 하락해요. 정확히는 8% 그러니까 뭐냐면 입주가 분명히 효과를 내는 거죠. 그래서 저는 이거하고 유사한 효과 가 예상됩니다. 그래서 입주가 진짜 시작되면 전세 가격도 하락하고 집값도 하락할 수 있다는 거죠. 그러면 전세가격이 언제 가장 크게 하락하냐면 입주가 시작된 시점부터 2개월 후요. 쉽게 말해서 처음부터 입주가 시작 하는데 전세가격을 막 낮추는 사람 없어요 집주인 중에 그렇죠 높게 내놓죠. 그런데 막 임차인이 잘 안 찾아 줘요. 그래서 두 달 정도 지나면 마음이 급해져서 싸게 내놓습니다. 그래서 여러분들이 만약에 내가 올림픽파크 포레온 입주를 전세를 살고 싶어 그러면 통계적으로 보면 입주가 시작된 다음에 2개월 후 에가 가장 싸을 수 있다. 그래서 가장 영향이 클 수 있다고 말씀드리고요. 그런 차원에서 그런 시장의 변화를 보실 필요가 있다. 11월부터 특히 서울 아파트 시장 을 중심으로 해서 일종의 올림픽 파크 포레온의 입주장이 펼쳐지면서 일어나는 시장의 변화를 여러분들이 꼭 주시할 필요가 있고 아직 시작도 안 됐다. 본격적으로 시장에 영향을 미칠 것으로 예상하고 있습니다. 여러분 웅달책방의 구독자분들을 제가 이제는 통계적으로 어떤 분들이 보고 계시다 이런 내용은 모르지만 여러분들 그래도 투자에 관심이 있으신 분들이 웅달책방을 보시 잖아요. 주식이든 코인이든 그다음에 부동산 이든. 그런데 여러분 투자로 보실 때 말씀드리고 싶은 게 제가 두 가지가 되게 중요한 게 있어요. 뭐냐면 첫 번째 투자는 미래에 하는 겁니다. 현재나 과거에 하는 투자는 없어요 . 지금까지 가격이 올랐다고 미래 에 가격이 오를 것을 보장해주지 않아요. 그렇기 때문에 여러분 미래에 투자 한다는 걸 잊지 마세요. 그래서 투자는 위험한 거예요. 그래서 조심해야 돼요. 안전한 투자는 없어요. 그래서 최대한 시장을 알려고 미래를 예측하려고 노력하시고 그래서 웅달책방도 열심히 보시는 거 아닙니까 과거하고 현재하고 똑같이 되냐면 왜 이렇게 유튜브 보고 계신 거예요 그냥 오르는 거 사고 그죠 빠지는 거 안 사면 되지. 다르게 나타나니까 미래는 그렇죠 그래서 여러분들이 다를 수 있으니까 그래서 투자에 대해서 조금 다른 미래의 관점으로 생각하셨으면 좋 겠다는 말씀을 드리고 그래서 두 번째도 필요한 겁니다. 그래서 투자하실 때는 변화를 인정 하셔야 돼요. 변할 수 있다. 오르는 건 빠질 수 있고 빠지는 건 오를 수 있다. 코인 빠질 때 아무도 관심 안 갔을 때 왜 삽니까 오를 수 있다는 변화 를 여러분들이 인정하셔서 보시는 거 아니에요 그럼 이렇게 엄청나게 오르면 계속 오를까요 다른 생각을 한번 해볼 필요가 있다. 서울의 부동산 가격이 계속 오릅니다. 아니요. 그런 적도 없고 절대 그러지도 않아요. 그런데 이 변화를 인정해야 투자 에 기회가 생겨요. 여러분 계속 오르는 자산에 어떻게 투자해서 돈 벌 수 있습니까 변화 가 일어나야 기회가 생기잖아요 . 그래서 여러분들 변화를 인정하시면서 그 투자의 기회를 잘 보셨으면 좋 겠다라는 말씀을 꼭 드립니다.